Economía inmobiliaria. Hoja de trucos: brevemente, lo más importante

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tabla de contenidos

Los inmuebles como objeto de inversión
Tipos de inmuebles y su clasificación.
Características de los bienes inmuebles como mercancía
Ciclo de vida de los objetos inmobiliarios
Características del mercado inmobiliario
Base legal del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario como parte del mercado financiero
Participantes en el proceso de financiación inmobiliaria
Propiedad de bienes inmuebles
Tipos de transacciones inmobiliarias
Invertir en bienes raíces
El sistema y contenido de los contratos de transacciones inmobiliarias
origen de la hipoteca
El surgimiento y desarrollo de las hipotecas en Rusia.
Características de los préstamos hipotecarios
Hipoteca (prenda) de vivienda
Conclusión de un contrato de hipoteca
registro estatal de hipoteca
Características de la hipoteca de empresas.
Características de la hipoteca de terrenos.
Operaciones con viviendas
Privatización y alquiler de locales residenciales.
Valoración de bienes inmuebles en una economía de mercado
Tipos de valor inmobiliario
Tipos de valor que no son de mercado
Principios de valoración de bienes inmuebles
Proceso de Tasación de Bienes Raíces
Enfoque comparativo de la valoración inmobiliaria
Enfoque de costos
Métodos de estimación para el enfoque de costos
Износ
Aplicación del enfoque de costos
Las principales disposiciones del enfoque de ingresos.
Análisis de ingresos y gastos
Aplicación del enfoque de ingresos a la financiación inmobiliaria
Valoración de terrenos
Análisis del mejor y más eficiente uso del suelo
Categorías de tierras
Legislación agraria y relaciones territoriales en Rusia
Uso de suelo urbano
Registro catastral
Métodos de valoración de la tierra
Bosque como bienes raíces
Informe de Tasación de Bienes Raíces
Derechos y obligaciones del tasador. Responsabilidad del tasador
Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.
El procedimiento para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.
Formas de regulación estatal del mercado inmobiliario.
Principios básicos de la fiscalidad inmobiliaria
Impuesto sobre la propiedad individual
Impuesto a la propiedad corporativa
Impuesto a la tierra
Seguro de bienes raíces
Propiedad administrativa
Gestión del mercado inmobiliario

1. Los inmuebles como objeto de inversión

К Bienes raíces puede incluir terrenos y objetos que se crearon en él: edificios, estructuras, objetos de construcción en curso.

En Rusia, durante el reinado de Pedro I, el término "bienes muebles e inmuebles" apareció por primera vez en el Decreto del 23 de marzo de 1714 "Sobre el orden de herencia en bienes muebles e inmuebles". En ese momento, los bienes inmuebles incluían: terrenos, terrenos, casas, fábricas, fábricas, tiendas comerciales, así como minerales y otras estructuras (por ejemplo, minas, puentes, presas)

Desde el punto de vista de la economía, los bienes inmuebles se consideran como un activo tangible, una herramienta con la que se pueden obtener ingresos, como un objeto de inversión. En Rusia, existe una división de bienes muebles e inmuebles Según el art. 130 del Código Civil de la Federación Rusa (Código Civil de la Federación Rusa) "los bienes inmuebles incluyen terrenos, terrenos subterráneos, objetos de agua aislados y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos que no se pueden mover sin daños desproporcionados a su propósito, incluyendo bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras. Los bienes inmuebles también incluyen embarcaciones aéreas y marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

Signos de bienes inmuebles como objeto de inversión:

1) el bien es inmueble, no puede moverse sin causar daño a la cosa;

2) existe una fuerte conexión física y legal con la tierra

3) cada unidad inmobiliaria es única en términos de sus características físicas y atractivo de inversión;

4) la propiedad no puede ser robada o dañada de ninguna manera;

5) el valor de los bienes inmuebles actualmente es muy alto;

6) el acceso a información completa y confiable sobre transacciones es bajo;

7) durabilidad del objeto de inversión;

8) la pérdida de propiedades de consumo o la transferencia de valor en el proceso de producción ocurre gradualmente a medida que se desgasta;

9) la capacidad de satisfacer la necesidad de una persona de espacio residencial y de otro tipo está determinada por la utilidad de los bienes inmuebles;

10) la nueva construcción afecta especialmente el valor de los terrenos, edificios y estructuras adyacentes;

11) el valor de los bienes inmuebles aumenta gradualmente (con el tiempo);

12) algunos riesgos son inherentes a los bienes inmuebles: este es el riesgo de daño físico bajo la influencia de factores naturales o provocados por el hombre, el riesgo de acumulación de desgaste funcional y externo, riesgo financiero asociado con los términos del alquiler;

13) bienes raíces, se debe administrar constantemente una cartera de inversiones para recibir ingresos;

14) las transacciones requerirán un nivel muy alto de costos;

15) es necesario cumplir con los procedimientos establecidos por el estado al realizar ciertos tipos de transacciones (por ejemplo, la compra de terrenos, edificios, estructuras).

2. Tipos de inmuebles y su clasificación

La función social de los bienes inmuebles es la satisfacción de todas las necesidades humanas (psicológicas, fisiológicas, intelectuales).

Hay tres tipos principales de bienes raíces - Es terrenos, viviendas y locales no residenciales.

La base de la propiedad es la tierra.

Tierra - es un factor fundamental en cualquier actividad comercial que esté directa o indirectamente involucrada en la producción de bienes o la prestación de servicios

El terreno se subdivide en:

1) terrenos destinados a la construcción oa otros fines de uso;

2) complejos naturales destinados a su explotación (yacimientos, etc.)

Alojamiento - Se trata de un edificio con todas las comodidades, diseñado para la habitación humana.

La vivienda puede ser: élite, típica, suburbana urbana, etc.

Los bienes inmuebles son heterogéneos en su composición, capacidad para satisfacer diversas necesidades humanas y en sus funciones.

Los inmuebles se subdividen funcionalmente en residenciales y no residenciales.

La propiedad no residencial se divide en inmuebles industriales, comerciales, recreativos, institucionales, moteles, hoteles e inmuebles destinados a uso mixto.

Se entiende por bienes inmuebles industriales los edificios industriales, las fábricas en funcionamiento, los almacenes.

propiedad recreativa destinados a la recreación: estas son instalaciones en los territorios de centros turísticos, estadios, clubes, piscinas y otras instalaciones destinadas al entretenimiento.

Inmobiliaria Institucional - estos son edificios para autoridades gubernamentales o municipales, hospitales, sanatorios y otras funciones especiales.

Propiedad de uso mixto - es una combinación de los tipos de bienes inmuebles enumerados.

Tipos de bienes inmuebles según el grado de preparación para la operación:

1) instalaciones puestas en funcionamiento;

2) edificios que requieren reparaciones mayores o reconstrucción;

3) construcción en progreso.

Según el grado de reproducibilidad en forma natural, los bienes inmuebles se distinguen:

1) irreproducibles: estos son depósitos minerales;

2) reproducible: estas son estructuras, edificios. Según el grado de especialización, existen:

1) especializadas: refinerías químicas y de petróleo; museos y otros edificios pertenecientes a la cultura.

2) no especializado: se trata de otros bienes inmuebles para los que existe una demanda en el mercado abierto de inversión.

Según la naturaleza del uso, los bienes inmuebles son necesarios para vivienda, actividades comerciales, necesidades agrícolas, fines especiales (escuelas, iglesias).

De acuerdo con el propósito de la propiedad, está destinado a negocios, residencia del propietario, como inversión, para desarrollo y desarrollo, como stock de mercancías, para el consumo de recursos que actualmente se agotan.

3. Características de los bienes inmuebles como mercancía

El objeto de cualquier transacción (compraventa, prenda, etc.) es bienes raíces - un producto que satisface diversas necesidades, determinadas características cualitativas y cuantitativas.

Los bienes raíces incluyen terrenos, objetos separados, es decir, algo que está estrechamente relacionado con la tierra.

La propiedad tiene una serie de propiedades.

1. Utilidad. Los objetos inmobiliarios deben satisfacer al máximo las necesidades del propietario en el área de producción o área residencial, el respeto al medio ambiente o la comodidad de las instalaciones en un lugar determinado o durante un cierto período de tiempo.

2. fundamentalidad. En condiciones normales, los bienes inmuebles no se pueden perder, romper o robar.

3. Durabilidad Dependiendo del material de construcción de las estructuras principales (paredes, cimientos, techos), los objetos inmobiliarios se dividen en seis grupos con una vida útil estándar de 15 a 150 años. Dado que las empresas son complejos de propiedad, por lo general siempre se crean por un período indefinido.

4. Estacionariedad. Los objetos inmobiliarios están estrechamente conectados con la tierra, su movimiento es irreal sin causar algún daño al objeto en cuestión. Si la tierra se considera una mercancía, entonces podemos decir que la cantidad de tierra que se ofrece en el mercado está limitada por la naturaleza.

5. Unicidad. Cada propiedad es única y tiene propiedades individuales (ciertas) que son únicas para esta propiedad y la distinguen de otras propiedades.

Tres características que distinguen al mercado inmobiliario de otros mercados:

1) un nivel muy alto de costos asociados con la búsqueda del producto y la contraparte adecuados de la transacción;

2) el período para la venta de bienes en el mercado inmobiliario es mucho más largo que en otros mercados;

3) un número limitado de bienes que pueden satisfacer las necesidades del comprador y, por lo tanto, el número de compradores para los vendedores de este producto es limitado. Esta limitación conduce a la formación de precios individuales.

6. Controlabilidad. Cualquier (cada) propiedad que genere ganancias requiere administración. La gestión inmobiliaria es la ejecución de reparaciones, mantenimiento preventivo, provisión de servicios públicos, control sobre la recepción de pagos, etc.

7. Regulación detallada de transacciones con bienes inmuebles por parte de organismos estatales, gobiernos locales. Esto se explica por el hecho de que la propiedad es parte de la infraestructura y su uso afecta los intereses de muchas personas físicas y jurídicas.

8. Tendencia constante al alza en valor. El valor de los bienes inmuebles como mercancía ha aumentado constantemente con el tiempo debido a la escasez de bienes inmuebles y otros factores.

9. Liquidez En el mercado inmobiliario, la baja liquidez de los bienes contribuye a un alto nivel de costos para el vendedor y el comprador, que se forman en las condiciones de la transacción.

4. Ciclo de vida de los objetos inmobiliarios

Dado que los objetos inmuebles sufren cambios económicos, físicos y jurídicos durante su existencia, cualquier cosa inmueble (con excepción de la tierra) sufre lo siguiente etapas del ciclo de vida:

1) formación- se trata de una construcción, es decir, la creación de una nueva empresa, la compra o adjudicación de un terreno;

2) explotación - incluye operación y desarrollo, es decir, expansión, reorganización o reconstrucción

3) cese de la existencia es demolición, destrucción natural o liquidación.

El ciclo de vida de los bienes inmuebles adquiridos con fines comerciales, desde el punto de vista del propietario de este inmueble, puede repetirse con el nuevo propietario del mismo inmueble hasta el final de la vida útil del objeto. El ciclo de vida está constantemente sujeto a ciertos patrones, según G. Harrison: este es el término del período físico, económico, cronológico y el resto de la vida económica.

El término de la vida física de un objeto se refiere al tiempo en que es posible vivir o trabajar en un edificio o estructura existente. Este indicador puede ser estándar, calculado, real y aumentar debido a la mejora de las condiciones o debido a la modernización. Si el objeto inmobiliario es demolido, entonces el término de la vida física termina.

El término de vida económica comprende el período durante el cual el objeto puede ser utilizado, recibiendo - mientras beneficio, estas mejoras contribuyen al valor del objeto. Si las mejoras realizadas no contribuyen de forma determinada al valor del inmueble por su obsolescencia, ahí termina su vida económica.

Se entiende por antigüedad cronológica el período transcurrido desde el día de la puesta en explotación del inmueble hasta la fecha de su tasación.

La edad efectiva se basa en la evaluación de la apariencia del objeto inmobiliario, su condición técnica, factores económicos que afectan el costo total del objeto.

Edad efectiva - esta es la edad correspondiente a un cierto estado físico del objeto y teniendo en cuenta la posibilidad de su implementación.

La vida útil típica se denomina vida útil estándar.

Vida útil estándar - esta es la vida útil de los edificios o estructuras, que se define en las leyes reglamentarias.

debajo vida económica restante Las edificaciones comprenden el período comprendido desde la fecha de su tasación hasta el final de su vida económica. Este período es utilizado por un tasador para estimar los ingresos futuros. El plazo de la vida económica remanente del objeto se incrementa por su modernización o reparación.

Todas las etapas anteriores del ciclo de vida y la vida de los objetos inmobiliarios están interconectadas. Para la implementación de medidas adecuadas que aseguren un aumento en la rentabilidad de la propiedad y su seguridad, el propietario de bienes inmuebles debe tener en cuenta la presencia de bienes inmuebles en cierta (cualquier) etapa del ciclo de vida.

5. Características del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se refiere al conjunto de relaciones que se crean en torno a las operaciones con inmuebles. El mercado inmobiliario es un área determinada de inversión de dinero en el sistema de relaciones económicas que surgen en las transacciones inmobiliarias y en los bienes raíces.

La segmentación inmobiliaria se entiende como la división de los inmuebles en determinados grupos homogéneos de indicadores.

El mercado inmobiliario se puede dividir según los siguientes criterios:

1) característica geográfica. Incluye los siguientes tipos de mercados inmobiliarios: urbano, local, regional, global y nacional;

2) por tipo de objeto. Estos son mercados de edificios, estructuras, empresas, locales y otros objetos;

3) finalidad funcional. Mercados de edificios industriales, edificios residenciales, no industriales y locales;

4) según el grado de preparación para la operación, los mercados de instalaciones existentes, construcción en curso, nueva construcción;

5) por tipo de participantes: vendedores y compradores individuales, revendedores, firmas comerciales, municipios;

6) por tipo de operaciones: compraventa, arrendamiento, derechos reales, hipoteca;

7) afiliación industrial: instalaciones industriales, edificios públicos e instalaciones agrícolas;

8) por forma de propiedad: instalaciones estatales y municipales, instalaciones privadas;

9) forma de realizar las transacciones: mercado primario y secundario, organizado y no organizado, tradicional e informatizado, cambiario y extrabursátil.

Los principales segmentos del mercado inmobiliario son el mercado inmobiliario, el mercado de suelo y el mercado no residencial. El mercado inmobiliario se divide en:

1) parque de viviendas urbanas, que a su vez se subdivide en viviendas de baja calidad, viviendas típicas, viviendas de planificación mejorada, edificios de la época de Stalin y viviendas de élite;

2) el mercado de la vivienda suburbana, su formación está asociada con la eliminación de las restricciones a la construcción suburbana individual.

El mercado de locales no residenciales. En este mercado, la cantidad de transacciones es mucho menor, pero debido al costo muy alto de los bienes raíces, es atractivo para las personas que trabajan en este mercado.

Tierra - es una parte integral de cualquier objeto inmobiliario.

Características del mercado inmobiliario:

1) localidad;

2) baja intercambiabilidad de objetos;

3) fluctuaciones estacionales de precios;

4) las transacciones deben estar sujetas a registro estatal;

5) inversión en bienes inmuebles.

En Rusia, el mercado inmobiliario comenzó a tomar forma después de la introducción a principios de la década de 1990 del derecho a la propiedad privada de bienes inmuebles y la privatización, en relación con esto, el estado no se convirtió en el único propietario de bienes inmuebles.

Los mercados de diferentes regiones de los bienes raíces tienen diferencias significativas. Estas diferencias se deben a las condiciones económicas o naturales, el marco legal regional, que está formado por las autoridades locales.

6. Base jurídica del mercado inmobiliario

Legislación en materia de bienes raíces - es un conjunto de leyes y otros actos jurídicos normativos a través de los cuales los órganos del Estado pueden establecer, modificar o derogar las normas jurídicas pertinentes.

En el campo de los bienes inmuebles, los derechos e intereses se dividen en privados y públicos.

Los derechos públicos incluyen:

1) el derecho a gravar, es decir, impuestos a la propiedad;

2) el derecho a enajenar bienes inmuebles para necesidades públicas de compensación;

3) el derecho del poder de policía - restricciones establecidas por la sociedad para proteger sus propios intereses (la introducción de restricciones en el campo del tráfico, la construcción, etc.);

4) el derecho de llevar bienes al tesoro. Por ejemplo, la propiedad que pertenece a un determinado propietario puede convertirse en propiedad del estado después de la muerte del propietario en los siguientes casos si el propietario no tiene herederos legales, si no se ocupó del testamento por adelantado.

Los derechos privados incluyen:

1) la posibilidad de poseer la propiedad de personas físicas o jurídicas;

2) derecho de propiedad vitalicio;

3) derechos sobre bienes inmuebles de conformidad con la ley. Hay tres grupos en los que

fuentes del derecho:

1) se hayan adoptado leyes federales y otros actos jurídicos reglamentarios en materia inmobiliaria;

2) leyes y otros actos jurídicos normativos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa;

3) leyes sobre autogobierno local y actos jurídicos reglamentarios locales.

La base legal para el desarrollo de toda la legislación rusa es la Constitución de la Federación Rusa, que tiene poder supremo e impacto directo. Todos los actos jurídicos existentes y adoptados deben cumplir plenamente con la Constitución de la Federación Rusa.

Los principios establecidos en la Constitución de la Federación Rusa determinan la gestión legal y civilizada de los bienes inmuebles en Rusia. La constitución garantiza "la unidad del espacio económico, la libre circulación de bienes, servicios y recursos financieros, el apoyo a la competencia y la libertad de actividad económica", mientras que "se reconoce y protege la propiedad privada, estatal, municipal y otras". “Toda persona tiene derecho a poseer una propiedad, poseerla, usarla y disponer de ella tanto individualmente como conjuntamente con otras personas”. Según el art. 36 y 40 de la Constitución de la Federación Rusa, los ciudadanos y sus asociaciones tienen derecho a poseer tierras en propiedad privada, todos tienen derecho a la vivienda.

El Código Civil de la Federación Rusa (Código Civil de la Federación Rusa) contiene una serie de secciones que regulan las relaciones en el campo de la gestión inmobiliaria como un objeto único, incluidas las relaciones relacionadas con las transacciones inmobiliarias, como el intercambio, la donación, la venta , arrendamiento, etc

7. El mercado inmobiliario como parte del mercado financiero

La propiedad - es un activo financiero. Se crea mediante la inversión de capital y trabajo humano. El desarrollo inmobiliario es costoso y, como resultado, se vuelve necesario atraer fondos prestados, etc. En relación con lo anterior, Mercado inmobiliario - este es uno de los sectores del mercado financiero

Un sistema económico complejo, que incluye un conjunto de determinados procedimientos e instituciones destinados a la interacción de compradores y vendedores, es el mercado financiero.

debajo mercado financiero comprender la esfera de manifestación de las relaciones económicas emergentes en la distribución del valor creado y su implementación mediante el intercambio de dinero por activos financieros.

A medida que el activos financieros son valores de inversión y efectivo. El instrumento para la formación de fondos son valores, dinero, depósitos, capital prestado (préstamo), metales y piedras preciosas, bienes inmuebles

Características del mercado financiero:

1) el valor de uso del activo financiero se reconoce como el método de venta;

2) el proceso de venta de un activo financiero ocurre a través de la creación de ciertas instituciones financieras;

3) apoyo financiero al proceso de consumo e inversión creando condiciones para la acumulación de capital y tomándolo prestado;

4) el impacto en la circulación monetaria como resultado de la creación de condiciones para el movimiento continuo de dinero.

Mercado financiero - es un sistema de mercados independientes separados.

Todos los mercados están interconectados. Un mismo activo financiero puede convertirse en una mercancía en varios mercados. El mercado inmobiliario es uno de los componentes más significativos del mercado financiero. La parte del mercado financiero en la que tiene lugar la redistribución del capital prestado garantizado por la prenda de bienes inmuebles se denomina mercado de capital hipotecario. En Europa Occidental, aproximadamente el 70% de los préstamos están garantizados por bienes raíces, mientras que en el mercado de la vivienda, más del 90%.

La Federación de Rusia tiene un sistema de préstamos hipotecarios muy poco desarrollado.

En Rusia, los fondos prestados son bastante caros y los recursos internos se concentran en préstamos para transacciones de exportación e importación, transacciones de divisas y transacciones con valores de alto rendimiento.

Actualmente, el riesgo de invertir en bienes raíces es alto debido a su baja liquidez y al largo período de recuperación de los fondos invertidos.

El estado gestiona el proceso de activación de inversiones en el mercado inmobiliario, promueve la captación de fondos para la reconstrucción, la modernización o la creación de nuevos activos fijos. El mercado de valores gubernamentales absorbe recursos financieros, y por ello se encarecen.

Existe una relación entre el mercado inmobiliario y el mercado financiero. Las inversiones en bienes raíces crecen, el mercado se reactiva, disminuyen, el mercado se calma. Los prestamistas y los inversores están limitados por la inestabilidad económica. Se necesita apoyo del gobierno para impulsar la financiación de la inversión inmobiliaria.

8. Intervinientes en el proceso de financiación inmobiliaria

Los participantes en el proceso de financiación inmobiliaria incluyen autoridades y administraciones locales y federales, instituciones financieras, inversores, etc. Las relaciones económicas y jurídicas que se crean entre los participantes en el proceso de financiación inmobiliaria son proporcionadas por el estado o por organismos públicos. El estado es el propietario de muchos objetos inmobiliarios. Controla y establece el cumplimiento de las reglas y determinadas normas que guardan estrecha relación con el funcionamiento del mercado inmobiliario; regula el desarrollo urbanístico y el registro de los derechos de propiedad sobre determinados objetos inmuebles; establece beneficios o impone restricciones a la inversión en bienes inmuebles.

Prestamistas - Se trata de entidades financieras que aportan capital a aquellos inversores que no disponen de fondos suficientes.

inversores pueden ser personas naturales y jurídicas que adquieran bienes inmuebles y los mantengan en condiciones de uso. Los inversores deciden en qué proyecto, cuándo y cuánto invertir

Hay dos tipos de inversores:

1) los inversores activos se dedican a la construcción o la financian, desarrollan el objeto o lo administran;

2) los inversores pasivos solo financian el proyecto y participan más en él.

Todos los participantes en el mercado inmobiliario pueden

agrupados en tres grupos:

1) vendedores. Los vendedores pueden ser ciudadanos, empresas, personas extranjeras que sean propietarias de bienes inmuebles;

2) compradores-inversionistas, invierten prestados, poseen fondos en forma de capital y aseguran la distribución específica del capital; 3) los participantes profesionales son empresas de infraestructura que aseguran el funcionamiento del mercado de acuerdo con los estándares establecidos. Participantes en el mercado inmobiliario estos son intermediarios profesionales que venden bienes inmuebles: corredores, bufetes de abogados, corredores, agentes inmobiliarios, distribuidores, compañías de seguros, personas autorizadas.

agente inmobiliario - una persona dedicada a actividades empresariales en el mercado de bienes raíces, mientras realiza varios tipos de transacciones con bienes inmuebles y derechos sobre los mismos. Los agentes inmobiliarios venden solo sus servicios.

Actualmente, la figura clave en el mercado inmobiliario es desarrollo, que realiza actividades relacionadas con la gestión de un proyecto de inversión en el ámbito inmobiliario. Desarrollador - un organizador que transforma la tierra para su nuevo uso.

La actividad del desarrollador se puede dividir en tres etapas:

1) en la etapa inicial, se analiza la posibilidad de implementar el proyecto;

2) en la segunda etapa, se desarrolla un plan para la implementación del proyecto;

3) en la tercera etapa, se lleva a cabo la implementación del proyecto de inversión.

El desarrollador trata de organizar la creación de la propiedad de tal manera que recupere todos los recursos que se han invertido en esta propiedad. En última instancia, su objetivo principal es obtener un beneficio de la venta del objeto.

9. Propiedad de bienes inmuebles

El derecho de propiedad de bienes inmuebles se entiende como el derecho de una determinada persona a poseer, disponer y utilizar bienes en su propio interés.

La posesión se refiere a la capacidad de poseer una determinada cosa. El derecho de propiedad sólo puede ejercerse de conformidad con la ley. La explotación lícita de los bienes y la percepción de utilidades o bienes útiles es el derecho de uso

El derecho de disposición se entiende como el otorgamiento al propietario de la oportunidad de realizar determinadas acciones que determinan legalmente el destino futuro de la propiedad.

El contenido legal de los derechos de propiedad es una combinación de los factores anteriores.

La ley establece las principales características de la adquisición o extinción del dominio de los bienes. El uso, posesión o disposición de la propiedad depende de la propiedad en la que se encuentre, es decir, en propiedad de un ciudadano o entidad legal, en propiedad de un sujeto de la Federación Rusa o en propiedad de la Federación Rusa, etc.

Los tipos de propiedad, que también pueden ser sólo de propiedad municipal o estatal, están determinados por la ley. Los derechos de los propietarios están protegidos por el Estado.

Según el art. 213 del Código Civil de la Federación Rusa, cualquier propiedad puede ser propiedad de ciudadanos y personas jurídicas, con la excepción de ciertos tipos de propiedad que, de acuerdo con la ley, no pueden ser propiedad de ciudadanos o personas jurídicas.

Las organizaciones comerciales y no comerciales son propietarias de los bienes que se les transfieren como aportes de los fundadores, así como de los bienes adquiridos por estas personas jurídicas por otros motivos.

Según el art. 214 del Código Civil de la Federación Rusa La propiedad estatal en la Federación Rusa es propiedad por derecho de propiedad de la Federación Rusa y propiedad por derecho de propiedad de las entidades constitutivas de la Federación Rusa: repúblicas, territorios, regiones, ciudades de importancia federal, regiones autónomas, distritos autónomos. La tierra y otros recursos naturales son propiedad del Estado.

El artículo 217 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que la propiedad estatal o municipal puede ser transferida por su propietario a la propiedad de ciudadanos y personas jurídicas en la forma prescrita por las leyes sobre la privatización de la propiedad estatal y municipal.

En la privatización de bienes estatales y municipales se aplicarán las disposiciones previstas en este Código que regulan el procedimiento para adquirir y extinguir el derecho de propiedad, salvo disposición en contrario de las leyes sobre privatización.

La propiedad común juega un papel especial, ya que se hace necesario determinar la participación de cada propietario en la propiedad de los bienes que pertenecen a dos o más personas.

La ley prevé la formación de copropiedad, ésta se produce cuando más de dos personas adquieren la propiedad de un inmueble que no se divide sin cambiar su objeto.

10. Tipos de transacciones inmobiliarias |

Acuerdo - Es una acción de una persona física o jurídica destinada a establecer, cambiar o extinguir derechos y obligaciones civiles.

Hacer un trato - esta es la firma de documentos sobre acciones destinadas a establecer, terminar o cambiar relaciones jurídicas de personas físicas o jurídicas, así como sobre la transferencia de documentos bancarios de valores, dinero de una persona a otra.

Cada transacción tiene un propósito legal, que se llama razón (causa). La causa debe ser legal y exigible. La transacción se considera factible si se cumplen las siguientes condiciones:

1) la transacción es concluida por ciudadanos capaces;

2) la transacción se realizó sobre la base de la voluntad consciente de las partes y tiene como objetivo un resultado específico;

3) la transacción se lleva a cabo de conformidad con los objetivos que cumplirán las actividades estatutarias.

Las transacciones se pueden dividir en varios tipos:

1) por número de lados: de una cara, de dos caras, de varias caras

2) según la forma: notariado; en escritura sencilla.

Todos los formularios deben estar registrados en el Registro Estatal;

3) en el momento de la ocurrencia: real; formal;

4) bajo la obligación de las partes: reembolsable; gratuito;

5) por la certeza de las obligaciones mutuas de las partes al concluir una transacción: comunicativo: el volumen, el nivel y la relación de las obligaciones mutuas se definen específicamente; condicional: el surgimiento y la terminación de las obligaciones depende de una condición, cuya ocurrencia no se conoce de antemano;

6) a modo de conclusión: concluido personalmente; celebrado al portador por poder;

7) lugar de ejecución: transacciones en el mercado organizado (competencia, subasta); transacciones en el mercado no organizado;

8) según la licitud del contenido: válido; inválido.

Las transacciones se declaran nulas si no cumplen con los requisitos de la ley. Las transacciones no válidas son de dos tipos: nulas y anulables, es decir, absoluta y relativamente nulas.

Una transacción anulable es inválida por una decisión judicial.

Nulo es inválido desde el mismo comienzo de su comisión.

La restitución implica el reconocimiento de la invalidez.

Existen los siguientes tipos de restitución:

1) bilaterales - cuando cada una de las partes devuelve a la otra todo lo adquirido en la transacción en dinero o en especie;

2) unilateral- cuando todo lo ejecutado se devuelve sólo a la parte de buena fe, y la segunda lo transfiere al Estado.

Según el art. 131 del Código Civil de la Federación Rusa, todas las transacciones con bienes inmuebles están sujetas a registro estatal, que actúa como la única prueba de la existencia de derechos sobre bienes inmuebles, restricción de estos derechos, su ocurrencia, transferencia y terminación. El incumplimiento de estos requisitos conlleva la nulidad de la operación, independientemente de su reconocimiento como tal por el tribunal.

11. Inversión inmobiliaria

El mercado inmobiliario está íntimamente relacionado con la actividad inversora. Las inversiones se realizan en los mercados inmobiliarios primario y secundario.

Inversiones - ahorros acumulados por un inversionista que se invierten en la adquisición de propiedades y tienen el potencial de generar ingresos u otros resultados útiles.

La actividad de inversión es la ejecución por parte de un inversor de acciones para invertir sus ahorros acumulados o fondos captados del exterior en la adquisición de bienes inmuebles, que en el futuro reportarán ingresos al inversor.

Hay diferencias en los mercados inmobiliarios regionales, que son causadas por las características económicas, naturales, sociales y políticas de las diferentes regiones, hay diferencias en el atractivo de inversión regional. Para tomar cualquier decisión de inversión, un inversionista potencial necesita analizar información sobre el clima de inversión en la región. Factores que obstaculizan el desarrollo del mercado inmobiliario: discrepancia entre el alto costo de los bienes raíces y la capacidad financiera de los compradores; falta de recursos de inversión a largo plazo para atraer bienes raíces.

Los principales objetivos de los inversores inmobiliarios son

1) recibo de ingresos en efectivo;

2) ganancias de capital debido a un aumento en el valor de los bienes inmuebles debido a cambios en los precios de mercado para el desarrollo o reconstrucción de instalaciones;

3) operación a largo plazo de la instalación

4) recibir ingresos por la reventa del objeto al final del período de tenencia.

Hay tres áreas principales para invertir en bienes raíces: vivienda, terrenos y bienes inmuebles que generarán ingresos en el futuro.

Si invierte en terrenos, existe una alta dependencia de factores externos, es decir, de las decisiones de las autoridades locales, factores económicos, ecología, cambios en la legislación sobre tierras.

La inversión en vivienda genera flujo de efectivo a partir del aumento de los precios de la vivienda. La alta demanda de vivienda surge en relación con un problema agudo de vivienda, ya que en la actualidad la afluencia de refugiados solo está creciendo y, por lo tanto, esta dirección de inversión es prometedora y atractiva.

Si invertir en bienes raíces genera ingresos, esta dirección es la más rentable.

Los métodos de inversión en el mercado inmobiliario son directos e indirectos:

1) directo - se trata de la adquisición de bienes inmuebles en remate en virtud de un contrato privado;

2) indirecto - es la compra de valores de empresas que se especializan en inversiones inmobiliarias.

Las inversiones en bienes raíces son a largo plazo.

Las fuentes y el monto de la inversión en bienes raíces se ven afectados por la tasa de interés bancaria, el rendimiento esperado de la inversión, la política fiscal en el campo de la inversión, las tasas de inflación y el grado de riesgo de invertir en bienes raíces.

En Rusia, la vivienda es la inversión más atractiva, pero su costo a menudo supera los ingresos de la mayor parte de la población rusa, por lo que se requiere un préstamo a largo plazo y el sistema de préstamos hipotecarios no está bien desarrollado.

12. Régimen y contenido de los contratos de transacciones inmobiliarias

En derecho civil, un contrato es un acuerdo entre dos o más personas, que tiene como objetivo establecer, cambiar o terminar derechos y obligaciones civiles.

Convenio - es una relación de derecho civil; es un documento que establece el contenido de la transacción, se concluye por escrito

El contrato permite tener en cuenta las principales características que surgen en la relación de las partes para coordinar sus intereses individuales. El contrato le permite crear garantías legales para sus participantes.

Existen los siguientes tipos de contratos:

1) contratos reembolsables, su esencia radica en que cada una de las partes del contrato recibe un beneficio: derechos o bienes

2) a título gratuito, incluyen los contratos de donación, herencia, etc.;

3) consensuales, requieren únicamente el acuerdo de las partes;

4) reales, para ellos es suficiente la transferencia efectiva de la propiedad, que es el objeto del contrato;

5) el contrato final permite conferir a las partes obligaciones y derechos que estarán encaminados a la consecución de los fines que les interesan;

6) un acuerdo preliminar, ayuda a las partes a concluir un acuerdo en el futuro o acordar algunas de sus condiciones;

7) un contrato abierto, se acuerda en los términos esenciales;

8) un contrato se llama divisible si contiene varias obligaciones independientes entre sí, de lo contrario se celebra un contrato indivisible.

La construcción estructural de los contratos puede variar según las condiciones. Pero casi todos los contratos tienen 10 o más secciones: detalles del contrato, objeto del contrato, preámbulo, objeto del contrato, término del contrato, condiciones para la transferencia de bienes inmuebles, precio del contrato y procedimiento de liquidación, derechos y obligaciones de ambas partes, disposiciones finales.

De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa, art. 427 prevé la posibilidad de utilizar términos ejemplares de contratos que no son vinculantes para las partes y pueden ser aplicados por ellas voluntariamente.

El contrato comienza con el nombre, seguido del número, lugar y fecha de su firma. La fecha de celebración es la fecha en que el contrato entra en vigor.

Preámbulo - esta es una parte introductoria que contiene información sobre las partes que celebran relaciones contractuales, su estatus legal, indicando los nombres abreviados y completos.

La variedad de condiciones que se incluyen en los contratos inmobiliarios se agrupan en tres grupos: esenciales, ordinarias y ocasionales.

Se denominan esenciales las condiciones necesarias para la celebración de una transacción contractual en relación con bienes inmuebles y que expresan su naturaleza.

Las condiciones que determinan ciertas cuestiones de las relaciones contractuales que surgen de las especificidades del tipo de contrato se denominan adicionales.

Las condiciones aleatorias son términos que sólo adquieren efectos jurídicos cuando se incluyen en el contrato.

El tipo de contrato, el tipo y variedad de bienes inmuebles se indican en el objeto del contrato.

13. Origen de la hipoteca

Hipoteca - la palabra es del griego antiguo, que se traduce como "fundamento", "prenda" (Dictionary of Antiquity. M., 1989, p. 230). Su surgimiento estuvo determinado por el surgimiento de la propiedad privada y principalmente de la tierra. Estos procesos se desarrollaron más activamente en la antigua Grecia, lo que fue un requisito previo para el desarrollo de la ley de prenda. Así, cuando las cosas muebles se daban en prenda, pasaban a la posesión del acreedor y permanecían con él hasta el pago de la deuda. En caso de impago de la deuda, el acreedor las vendía para satisfacer sus créditos.

El sistema de préstamos hipotecarios es una parte integral de cualquier sistema desarrollado de derecho privado, a partir de los tiempos de la Antigua Roma y la Antigua Grecia. El papel de las hipotecas crece constantemente, ya que el estado de la economía es actualmente insatisfactorio. Un sistema hipotecario eficiente y bien pensado puede ayudar a reducir la inflación y resolver problemas económicos y sociales.

origen de la hipoteca. Según los historiadores, la primera mención de la hipoteca cae en el siglo VI. antes de Cristo mi. En Grecia, la palabra "hipoteca" significaba la responsabilidad del deudor frente al acreedor por ciertas posesiones de la tierra. En el borde de un terreno determinado que pertenecía al deudor, si se redactaba una obligación, se colocaba un pilar, que se llamaba "hipoteca". En este pilar se marcaban las deudas del dueño del terreno. Más tarde, en lugar de pilares, se usaron libros especiales, que se llamaron "hipoteca". En la antigua Grecia, las formas originales de hipoteca proporcionaban publicidad: cualquier persona interesada podía verificar el estado de propiedad de la tierra.

En la antigua Grecia, apareció la institución de la hipoteca, tuvo una influencia muy grande en el desarrollo del derecho civil romano, desarrolló varias formas de garantía real, que luego se convirtió en la base para el desarrollo posterior de la institución de la prenda. La fiducia era la forma original de prenda en la antigua Roma, su esencia es que el deudor, para garantizar su deuda, podía transferir cualquier propiedad a la posesión o propiedad del acreedor, y el acreedor tenía que devolver esta propiedad al deudor después. este último pagó su deuda. Posteriormente, apareció pygnus. Con pingus, la propiedad se transfirió en posesión temporal hasta que se pagó la deuda.

El acreedor tenía derecho a vender independientemente el objeto de la prenda solo cuando el deudor retrasa el cumplimiento de su obligación. El derecho romano aceptaba la hipoteca, que se desarrolló en Grecia, como una forma de prenda, con ella no se requería entregar la propiedad prendada en posesión del acreedor prendario.

En Rusia, por primera vez el concepto de "hipoteca" fue introducido en 1992 por la ley de la Federación Rusa "Sobre Prenda", que aseguró la posibilidad de hipoteca como una forma de garantizar las obligaciones.

14. El surgimiento y desarrollo de las hipotecas en Rusia.

Los primeros actos de compromiso en Rusia aparecieron en los siglos XIII-XIV, y las normas legislativas, a fines del siglo XIV o principios del XV. en la Carta Judicial de Pskov. En ese momento, apareció una nueva forma de prenda en la ley rusa, que contaba con garantías para los acreedores y permitía el uso de la propiedad prendada en lugar de los intereses de un préstamo.

en Rusia a finales del siglo XVII. se formó un sistema de préstamos hipotecarios a la nobleza, se reorganizó un banco para la nobleza, se aumentó el capital del Banco Noble, se aumentó el tamaño de los préstamos, el plazo para la concesión de préstamos y se proporcionaron garantías adicionales para la conservación de las propiedades para su dueños En 1787 se crea el State Loan Bank, cercano al banco hipotecario estándar.

A finales del siglo XVIII. en Rusia hubo una emisión de nuevos valores: bonos hipotecarios.

En el siglo 14 el procedimiento para el registro de una prenda estaba determinado por el Reglamento de la parte notarial, que adquirió fuerza de ley el 1866 de abril de 31, y el Reglamento aprobado por el Ministerio de Justicia el 1891 de mayo de XNUMX, que determinaba el procedimiento para el mantenimiento de una registro de hechos de servidumbre.

A finales del siglo XIX - principios del siglo XX. el proceso de préstamo garantizado por los terrenos que el prestatario iba a adquirir se desarrollaba activamente.

De 1922 a 1961 en Rusia estaba en vigor el Código Civil de la RSFSR; de acuerdo con el art. 85 promesa - este es el derecho de reclamación, permite al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación por parte del deudor recibir con prioridad la satisfacción de la reclamación sobre los demás acreedores a expensas del valor de los bienes pignorados.

El registro de bienes raíces está regulado por la Ley Federal del 21.07.1997 de julio de XNUMX "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". La realización de los derechos del banco en virtud de la hipoteca es posible en el marco de la Ley "sobre procedimientos de ejecución".

En 1998, se adoptó la Ley Federal "Sobre Hipotecas".

Según el art. 2 de la ley anterior "Se puede establecer una hipoteca para garantizar una obligación en virtud de un contrato de préstamo, en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación, incluida una obligación basada en la venta, arrendamiento, contrato, otro acuerdo, causando daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario". El contrato de hipoteca se celebra de conformidad con las normas generales del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la celebración de contratos. Un préstamo es un tipo de contrato de préstamo.

Con la aparición de la Ley "Sobre Prenda de Bienes Raíces", apareció una garantía hipotecaria, que circula libremente en el mercado. Si se inscribe una garantía hipotecaria, se certifica el derecho del propietario a usarla en virtud de una obligación dineraria, que se garantiza con la hipoteca del inmueble señalado en el contrato de hipoteca, sin presentar otra prueba de la existencia de la obligación y del derecho de prenda.

15. Hipoteca como forma de garantizar obligaciones

De acuerdo con la Ley "sobre hipotecas" (artículo 5), los bienes inmuebles especificados en el art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos se registran de la manera establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, incluidos

1) terrenos, con excepción de los terrenos especificados en el art. 63 de la Ley Federal;

2) empresas, edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades comerciales;

3) edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas;

4) casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo;

5) embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

La garantía en una hipoteca de vivienda debe cumplir con los siguientes requisitos:

1) tener una cocina y un baño separados de otras casas o apartamentos;

2) debe haber calefacción eléctrica, de vapor o de gas, que asegure el suministro de calor a la vivienda;

3) debe contar con suministro de agua fría y caliente en el baño y la cocina;

4) Los accesorios de plomería, puertas, ventanas y techo deben estar en buenas condiciones.

El contrato de hipoteca especifica el objeto de la hipoteca, los resultados de la evaluación de su valor, la esencia y el plazo de ejecución del contrato garantizado por la hipoteca.

El acuerdo define el objeto de la hipoteca con el nombre, ubicación y descripción. La tasación del objeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la Ley "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" por acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario.

Un contrato de hipoteca está sujeto a registro estatal desde el momento en que entra en vigor. El contrato debe ser notariado.

La hipoteca garantiza los derechos del acreedor prendario en la medida en que existan en el momento en que se satisfagan a expensas de la propiedad prendada.

La prenda de bienes inmuebles se separa en una categoría separada, que se llama "hipoteca". Las ventajas de los bienes inmuebles como objeto de garantía en relación con otros objetos de garantía son las siguientes:

1) el valor de los inmuebles hipotecados puede crecer dependiendo del nivel de inflación;

2) un buen incentivo para que el deudor cumpla con sus obligaciones es el peligro real de perder la propiedad.

Los bienes raíces pueden usarse como garantía si el préstamo es a largo plazo y de monto significativo, porque los bienes inmuebles son duraderos y su valor es muy alto. Se puede predecir un aumento en el valor de los bienes inmuebles.

Se otorga un préstamo a largo plazo en garantía con la transferencia al acreedor prendario de la propiedad prendada: metales preciosos y productos hechos de ellos, garantizados por valores confiables, cuyo precio es particularmente estable. En la práctica mundial, la mayoría de los préstamos a largo plazo se emiten con la garantía de bienes inmuebles. La hipoteca se está convirtiendo en la forma más prioritaria para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en Rusia.

16. Características del préstamo hipotecario

Hipoteca - es una prenda de bienes raíces.

Hipoteca - Este es un préstamo garantizado por bienes raíces.

préstamo de crédito hipotecario - Este es un préstamo garantizado por bienes raíces.

Es posible crear un sistema de préstamos hipotecarios basado en el desarrollo de mercados primarios y secundarios de capital hipotecario.

Composición del mercado primario de capital hipotecario: 1) prestamistas: proporcionan capital de préstamo; 2) los prestatarios-inversionistas compran bienes raíces

para uso o inversión en actividades comerciales.

Mercado secundario - es el proceso de compra y venta de valores hipotecarios emitidos en el mercado primario. Brindar a los acreedores primarios la oportunidad de vender la garantía hipotecaria primaria y otorgar otro préstamo sobre los ingresos recibidos en el mismo mercado: esta es la tarea principal del mercado de capital hipotecario secundario.

El prestamista puede disponer de la propiedad a su propia discreción, si el prestatario no paga el préstamo, esta es la ventaja de los préstamos hipotecarios. Los bienes inmuebles son duraderos y su precio es estable.

La atracción de recursos financieros sobre la base de una hipoteca ha recibido el mayor desarrollo en el mercado inmobiliario, porque el valor de los bienes inmuebles no cumple con las capacidades financieras de los compradores potenciales, pero un préstamo recibido para la compra de bienes inmuebles puede servir como garantía: la obligación de pagarlo.

El principal problema del crédito hipotecario es la falta de recursos financieros a largo plazo. Los depósitos privados pueden convertirse en una fuente de fondos a largo plazo.

En 1998, la crisis financiera y económica que se produjo provocó una disminución de los ingresos reales de la población y depreció sus ahorros, y contribuyó a la salida de depósitos privados a Sberbank. Uno de los problemas es evaluar la solvencia de un prestatario potencial en función de los ingresos reales.

El ingreso oficial de los prestatarios potenciales es bajo, porque la participación del sector informal de la economía es muy grande, lo que dificulta que los bancos comerciales tomen decisiones crediticias. Una política fiscal estatal bien pensada de préstamos hipotecarios a la población permitirá sacar los ingresos reales de la "sombra".

El desarrollo del sistema de préstamos hipotecarios es la dirección principal para eliminar el desequilibrio observado entre el alto costo de los bienes raíces y las capacidades financieras de la mayoría de la población. Las hipotecas pueden financiar la mayoría de las transacciones inmobiliarias en muchos países. Un préstamo a largo plazo a una tasa de interés baja acelerará el proceso de adquisición de vivienda por parte de la población. Actualmente, la población se ve obligada a reservar fondos para la compra de viviendas en su totalidad durante mucho tiempo. Los enfoques tradicionales de tasación de bienes inmuebles son ampliamente utilizados a la hora de tomar decisiones sobre la financiación de inversiones en bienes inmuebles, a la hora de determinar el valor de los objetos que se utilizan como garantía para préstamos hipotecarios.

17. Hipoteca (prenda) de vivienda

El proceso de hipoteca está regulado por la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" (modificada por las Leyes Federales No. 30.12.2004-FZ del 216 de diciembre de XNUMX).

En virtud de un contrato de prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes - acreedor hipotecarioquien es acreedor bajo una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus créditos monetarios contra el deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles dados en prenda de la otra parte - garante predominantemente sobre los demás acreedores del pignorante, con las excepciones que establezca la ley federal.

El pignorante puede ser el deudor de la obligación garantizada por la hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (tercero).

La propiedad sobre la cual se establece la hipoteca permanece con el deudor hipotecario en su posesión y uso.

A la prenda sobre un bien inmueble nacida en virtud de una ley federal cuando concurran las circunstancias en ella previstas, se aplicarán en consecuencia las reglas de la prenda nacida en virtud de un contrato de hipoteca, a menos que la ley federal establezca otra cosa.

Se puede establecer una hipoteca para garantizar una obligación en virtud de un contrato de préstamo, en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación, incluida una obligación basada en la venta, arrendamiento, contrato, otro acuerdo o daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario.

Las obligaciones garantizadas por una hipoteca están sujetas a contabilidad por parte del acreedor y el deudor, si son personas jurídicas, de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa sobre contabilidad.

La hipoteca garantiza el pago al acreedor hipotecario del monto principal de la deuda en virtud del contrato de préstamo u otra obligación garantizada por la hipoteca en su totalidad o en la parte prevista por el contrato de hipoteca.

Una hipoteca establecida para garantizar el cumplimiento de un contrato de préstamo o un contrato de préstamo con la condición de pago de intereses también garantiza el pago al acreedor (prestamista) de los intereses que se le adeudan por el uso del préstamo (fondos prestados).

Si el contrato de hipoteca especifica la cantidad fija total de los créditos del acreedor hipotecario garantizados por la hipoteca, las obligaciones del deudor para con el acreedor hipotecario que superen este monto no se considerarán garantizadas por la hipoteca.

En virtud de un contrato de hipoteca, se pueden dar en prenda bienes inmuebles, cuyos derechos se registran de acuerdo con el procedimiento establecido para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, que incluyen:

1) terrenos;

2) empresas, así como edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades empresariales;

3) edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas;

4) casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo;

5) embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

La parte de la propiedad, cuya división en especie es imposible sin cambiar su objeto (cosa indivisible), no puede ser objeto autónomo de hipoteca.

18. Conclusión de un contrato de hipoteca

El procedimiento para concluir un contrato de hipoteca se define en la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" (modificada por las Leyes Federales No. 30.12.2004-FZ del 216 de diciembre de XNUMX).

El acuerdo de hipoteca se concluye de conformidad con las reglas generales del Código Civil de la Federación Rusa sobre la celebración de contratos y las disposiciones de la ley No. 216 mencionada anteriormente

El contrato de hipoteca especifica el objeto de la hipoteca, su valoración, la esencia, el tamaño y el plazo para cumplir la obligación garantizada por la hipoteca.

El objeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar este sujeto.

El contrato de hipoteca especifica el derecho en virtud del cual la propiedad que es objeto de la hipoteca pertenece al pignorante, y el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que registró este derecho de la pignorante

La valoración del objeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa por acuerdo entre el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario, sujeto a los requisitos del Artículo 67 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" cuando está hipotecado, y se indica en el contrato de hipoteca en términos monetarios.

Cuando se hipotequen bienes estatales y municipales, su avalúo se hará de acuerdo con los requisitos que establezca la ley federal, o en la forma que ésta determine.

En el caso de una prenda de un bien inmueble en construcción, que sea de propiedad estatal o municipal, se realiza una tasación del valor de mercado de dicho inmueble.

Una obligación garantizada por una hipoteca debe ser nombrada en el contrato de hipoteca con indicación de su monto, las causas del hecho y el plazo para su cumplimiento. En los casos en que esta obligación se base en algún contrato, deberán indicarse las partes de este contrato, la fecha y el lugar de su celebración. Si en el futuro se ha de determinar el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, el contrato de hipoteca deberá indicar el procedimiento y demás condiciones necesarias para su determinación.

Si una obligación garantizada con hipoteca está sujeta a ejecución parcial, el contrato de hipoteca debe especificar los términos (periodicidad) de los pagos correspondientes y sus montos, o condiciones que permitan determinar estos montos.

Si los derechos del acreedor prendario de conformidad con el art. 13 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" están certificados por una hipoteca, esto se indica en el contrato de hipoteca, con la excepción de los casos en que una hipoteca se emite en una hipoteca en virtud de la ley.

Un contrato de hipoteca se concluye por escrito y está sujeto a registro estatal.

El incumplimiento de las normas sobre el registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo y sin efecto.

El contrato de hipoteca se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal.

Cuando un contrato de hipoteca se incluya en un préstamo u otro contrato que contenga una obligación garantizada con hipoteca, se deberán observar los requisitos establecidos para un contrato de hipoteca con respecto a la forma y registro estatal de este contrato.

19. Registro estatal de una hipoteca

De acuerdo con las Leyes Federales del 29 de junio de 2004 No. 58-FZ y FZ "Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa y el reconocimiento de ciertos actos legislativos de la Federación Rusa como inválidos en relación con la implementación de medidas para mejorar Administración Pública" y la Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 216-FZ "Sobre Hipoteca (Prenda de Propiedad)" la hipoteca está sujeta al registro estatal en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo en la ubicación de la propiedad que es objeto de la hipoteca. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo sobre la base de una solicitud conjunta del deudor hipotecario y el acreedor hipotecario.

Para el registro estatal de una hipoteca, se debe presentar lo siguiente:

1) el contrato de hipoteca y su copia;

2) documentos especificados en el contrato de hipoteca como anexos;

3) un documento que confirme el pago de la tasa estatal;

4) otros documentos requeridos para el registro estatal de una hipoteca de acuerdo con la legislación de la Federación de Rusia sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo sin presentar una solicitud por separado y sin pagar una tarifa estatal. El registro estatal de una hipoteca en virtud de la ley se lleva a cabo simultáneamente con el registro estatal del derecho de propiedad de una persona. Los derechos del acreedor hipotecario bajo una hipoteca pueden ser certificados por una hipoteca.

El administrador de la cobertura hipotecaria deberá presentar una solicitud de registro estatal de una prenda de bienes inmuebles que garantice créditos que constituyan una cobertura hipotecaria, cuya participación en la propiedad común esté certificada por un certificado de participación hipotecaria. Para el registro estatal de una prenda de bienes inmuebles que garantice los créditos que constituyen dicha cobertura hipotecaria, además de otros documentos requeridos de conformidad con la Ley Federal "Sobre Títulos Hipotecarios" y la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transactions with It", se presentan los siguientes documentos:

1) licencia para administrar cobertura hipotecaria;

2) reglas para la administración fiduciaria de la cobertura hipotecaria.

Una hipoteca debe registrarse en el plazo de un mes a partir de la fecha de recepción de los documentos necesarios para su registro por parte del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos.

La fecha de registro estatal de una hipoteca es el día de realizar una entrada de registro de una hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos. Las entradas de inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las transacciones con él se realizan en el orden determinado en función de las fechas de recepción de todos los documentos necesarios por parte del organismo que mantiene dicho registro.

Para el registro estatal de un contrato de hipoteca y una hipoteca como restricción (gravamen) de los derechos sobre bienes inmuebles, el impuesto estatal se paga una vez por todas estas acciones en la cantidad y en la forma establecidas por la legislación de la Federación de Rusia sobre impuestos y Tarifa.

20. Características de la hipoteca de empresas.

De acuerdo con la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", cuando una empresa se hipoteca como un complejo inmobiliario, el derecho de prenda se extiende a todos los bienes incluidos en ella. Se permite la hipoteca de un edificio o estructura sólo con hipoteca simultánea bajo el mismo contrato de la parcela de tierra en la que se encuentra este edificio o estructura, o de una parte de esta parcela que proporciona funcionalmente el objeto pignorado, o del derecho a arrendar este parcela o su parte correspondiente perteneciente al pignorante.

El derecho de prenda no se aplica al derecho de uso permanente de la parcela de tierra en la que se encuentra la empresa, edificio o estructura, perteneciente al pignorante.

Se permite la transferencia de una empresa a una hipoteca con el consentimiento del propietario de la propiedad relacionada con la empresa, o de un organismo autorizado por él.

Si el objeto de la hipoteca es una empresa, la propiedad pignorada incluye activos tangibles e intangibles relacionados con esta empresa, incluidos edificios, equipos, inventario, materias primas, productos terminados, reclamaciones y derechos exclusivos.

La composición de los bienes relacionados con la empresa transferidos a la hipoteca y la evaluación de su valor se determinan sobre la base de un inventario completo de estos bienes. El acta de inventario, el balance y la conclusión de un auditor independiente sobre la composición y el valor de los bienes relacionados con la empresa son anexos obligatorios al contrato de hipoteca.

La hipoteca de una empresa puede garantizar una obligación cuyo monto sea por lo menos la mitad del valor de los bienes relacionados con la empresa.

La hipoteca de la empresa garantiza una obligación financiera que debe cumplirse no antes de un año después de la conclusión del contrato de hipoteca.

El pignorante tiene derecho a vender, permutar, arrendar, prestar bienes relacionados con la empresa hipotecada, y en cualquier otro modo enajenar dichos bienes, así como modificar la composición de estos bienes, si ello no implica una disminución del total. especificado en el contrato de hipoteca el valor de la propiedad relacionada con la empresa, y tampoco viola otras condiciones del contrato de hipoteca.

Si el acreedor prendario de la empresa no toma medidas para garantizar la seguridad de la propiedad prendada, el uso ineficiente de esta propiedad, lo que puede conducir a una disminución en el valor de la empresa, el acreedor prendario tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal con un la exigencia del cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la hipoteca o la introducción del control hipotecario sobre la actividad del pignorante.

Si el deudor no cumple con la obligación garantizada por la hipoteca de la empresa, la ejecución de los bienes dados en prenda sólo puede imponerse por decisión judicial.

El comprador, que ha adquirido una empresa en subasta pública, transfiere los derechos y obligaciones del propietario de la empresa relacionada con esta última desde el momento del registro estatal de propiedad de la propiedad adquirida.

21. Características de la hipoteca de suelo

La tierra es el objeto de garantía más confiable, ya que no se desgasta con el tiempo y su valor crece constantemente.

En el contrato de hipoteca, si se hipoteca un terreno, es necesario indicar el objeto del contrato de hipoteca, su esencia, el costo estimado, el plazo y el monto del cumplimiento de las obligaciones garantizadas por la hipoteca. Se adjuntan al contrato de hipoteca copias de los dibujos de los límites de la parcela, que fueron emitidos por el comité de recursos de tierras y administración de tierras. En el contrato, el objeto de la hipoteca debe describirse de tal manera que su ubicación y nombre puedan establecerse fácilmente.

Ley Hipotecaria Permite Prenda

1) si los terrenos son propiedad de ciudadanos y personas jurídicas;

2) si los terrenos se destinan a la construcción de jardines, horticultura, garajes o casas de veraneo

3) parcelas familiares de parcelas subsidiarias personales;

4) terrenos en los que ya se han construido edificios y estructuras;

5) terrenos de propiedad común, conjunta o compartida que hayan sido adjudicados en especie.

La hipoteca debe proporcionar reclamos en la medida en que los tenga en el momento de su satisfacción: estos son intereses, daños, sanciones, demora en el cumplimiento o cumplimiento inadecuado de las obligaciones y, lo que es más importante, el reembolso de los costos del acreedor hipotecario que se produjeron como resultado de la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada y su venta.

No está permitido hipotecar una parte de un terreno cuya superficie sea inferior al tamaño mínimo establecido por las normas de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y las normas de los gobiernos locales para tierras de diversos fines y permitidas usar.

Cuando se hipoteca un terreno, el derecho de prenda se extiende a las instalaciones o edificios del pignorante construidos o en construcción en el terreno.

Un terreno adquirido con el uso de fondos de crédito de un banco u otra institución de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra entidad legal para la adquisición de este terreno se considera prendado desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario. de este terreno.

El acreedor prendario bajo esta prenda es un banco u otra institución de crédito u otra entidad legal que haya otorgado un préstamo o préstamo específico para la adquisición de un terreno o el derecho a arrendar un terreno.

La evaluación de un terreno se lleva a cabo de acuerdo con la legislación que rige las actividades de evaluación en la Federación Rusa.

El valor de la garantía de un terreno pignorado en virtud de un contrato de hipoteca se establece por acuerdo entre el pignorante y el acreedor pignoraticio.

El contrato de hipoteca se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal. El registro se lleva a cabo exclusivamente en la ubicación del terreno dentro de ciertos límites de la ciudad o distrito.

22. Operaciones con viviendas

En el sector de la vivienda, los bienes inmuebles incluyen bienes inmuebles con derechos establecidos de propiedad, disposición y uso dentro de los límites de la propiedad, que incluyen: terrenos y edificios residenciales construidos sobre ellos que tienen locales no residenciales y residenciales, dependencias, espacios verdes ; edificios residenciales: locales residenciales en estas casas y otros edificios del departamento, todos los cuales son adecuados para residencia permanente o temporal; estructuras con elementos de la ingeniería de infraestructura del sector vivienda. En el sector de la vivienda, los bienes inmuebles pueden ser de propiedad privada, estatal, municipal, colectiva y de otro tipo.

El motivo para realizar transacciones con locales residenciales es la adquisición de la propiedad o el derecho de uso de estos locales.

Las transacciones residenciales incluyen:

1) la privatización de locales residenciales es una transferencia gratuita de la propiedad a los ciudadanos de Rusia de forma voluntaria de los locales residenciales ocupados por ellos en las viviendas estatales y municipales;

2) compra y venta de locales residenciales: un tipo de transacción muy común en el campo de los bienes raíces. Al comprar y vender una vivienda, se redacta un acuerdo, que se concluye exclusivamente por escrito mediante el método de redacción de un documento. El contrato es firmado por ambas partes.

3) subastas-ventas. Las organizaciones del complejo de construcción de la Federación Rusa tienen derecho a realizar subastas para la venta de apartamentos que se construyeron a expensas de esta empresa y a expensas de un préstamo bancario.

4) los certificados de vivienda son valores u obligaciones que están denominados en unidades del área total de la vivienda y tienen un valor nominal indexado expresado en términos monetarios, se colocan entre personas jurídicas o ciudadanos y dan derecho a sus propietarios a exigir su redención de la emisor por el método de intercambio para la celebración de un contrato para la venta de locales residenciales o de construcción, que fue financiado con los fondos que se recibieron de la circulación de estos valores u obligaciones;

5) arrendamiento: el derecho a usar los bienes inmuebles de otra persona en ciertas condiciones;

6) hipoteca;

7) arrendamiento de vivienda: un acuerdo en virtud del cual el propietario de un estado u otro lugar de vivienda proporciona a un ciudadano un espacio habitable cómodo (apartamento) para su uso, y el inquilino se compromete a usarlo para vivir y pagar por vivir;

8) intercambio. El arrendatario podrá permutar el local ocupado por otro;

9) intercambio. Cada parte, en virtud de un contrato de permuta, se compromete a transferir un edificio residencial a la propiedad de la otra parte a cambio de otro;

10) la donación es una transferencia gratuita de cualquier propiedad a la propiedad de otra persona;

11) herencia. En caso de muerte de un ciudadano, el derecho de propiedad sobre los bienes que le pertenecen pasa por herencia a otra persona o personas, de acuerdo con un testamento hecho o de conformidad con la ley;

12) participación en la construcción compartida - es actualmente una forma muy común de adquirir vivienda.

23. Privatización y alquiler de locales residenciales

De acuerdo con la Ley de Privatización del Parque de Viviendas en la Federación Rusa privatización de locales residenciales - transferencia gratuita a la propiedad de ciudadanos de la Federación Rusa de forma voluntaria de locales residenciales ocupados por ellos en el parque de viviendas estatales y municipales, y para ciudadanos de la Federación Rusa que hayan reservado locales residenciales ocupados - en el lugar de reserva de viviendas instalaciones

Los ciudadanos de la Federación de Rusia que ocupan locales residenciales en el parque de viviendas estatales y municipales, incluido el parque de viviendas bajo la gestión económica de empresas o la gestión operativa de instituciones, en las condiciones del empleo social, tienen derecho, con el consentimiento de todos los miembros adultos de la familia. viviendo juntos, así como menores de 14 a 18 años de edad para adquirir estos locales para la propiedad en los términos previstos por la Ley de Privatización del Parque de Vivienda en la Federación Rusa y otros actos reglamentarios de la Federación Rusa y el constituyente entidades de la Federación Rusa. La vivienda se traspasará al dominio común oa la propiedad de una de las personas convivientes, incluidos los menores.

Todo ciudadano tiene derecho a adquirir la propiedad gratuitamente (en el orden de la privatización) de una vivienda en el fondo estatal y municipal de vivienda de uso social por una sola vez.

Alquiler de locales residenciales. De acuerdo con la Ley de la Federación Rusa "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda" del 24.12.1992 de diciembre de 4218 No. 1-06.05.2003 (modificada el 52 de mayo de XNUMX No. XNUMX-FZ), los propietarios de viviendas tienen la derecho a proporcionar a los ciudadanos, personas jurídicas, casas o apartamentos de cualquier área bajo un contrato de arrendamiento. Las partes del parque de viviendas estatales y municipales proporcionadas en virtud de un contrato de arrendamiento son determinadas por el Gobierno de la Federación Rusa y las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

Contrato de arrendamiento - se trata de un contrato en virtud del cual el arrendador proporciona al arrendatario y a los miembros de su familia un local residencial sin restricciones de tamaño por una tarifa contractual de posesión y uso temporal, y el arrendatario se compromete a utilizarlo de conformidad con el contrato y pagar la renta en un manera oportuna, incluidas las facturas de servicios públicos.

El contrato de arrendamiento, que se redacta entre el inquilino y el propietario, especifica los términos, el procedimiento y los términos del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento se concluye por escrito, registrado en la autoridad de mantenimiento de la vivienda y la oficina de impuestos.

Al alquilar el local, el propietario no debe violar la vivienda y otros derechos y libertades de otros ciudadanos, así como los intereses públicos.

24. Valoración de bienes inmuebles en una economía de mercado

Actualmente, una tasación inmobiliaria independiente y profesional es un elemento necesario en las transacciones inmobiliarias.

debajo valoración de inmuebles comprender el área especial de actividad profesional en el mercado inmobiliario, que requiere una alta calificación de un tasador, una comprensión de los métodos y principios de valoración, libre orientación en el mercado inmobiliario, conocimiento del estado y tendencias de la oferta y la demanda en varios segmentos del mercado.

Se necesita una evaluación profesional para tomar decisiones sobre la venta, compra, permuta, emisión de préstamos con garantía real, transformación y liquidación de empresas, para tomar decisiones de inversión, decisiones sobre la reorganización o quiebra de una empresa, seguros de propiedad, etc.

El problema de una evaluación profesional competente de bienes raíces en Rusia es muy agudo. Debe prestarse mayor atención a áreas como la valoración para la venta y prenda de edificios de empresas privatizadas, la revalorización de activos fijos en relación con los procesos inflacionarios y el desarrollo de la financiación de la vivienda.

En la década de 1930, en los países desarrollados, aparece la valoración inmobiliaria como actividad profesional, y a principios de la década de 1990. apareció en Rusia con la asistencia del Instituto de Desarrollo Económico del Banco Mundial para la Reconstrucción y el Desarrollo. El Instituto brindó capacitación basada en materiales de capacitación desarrollados por la Sociedad Estadounidense de Tasadores.

El Ministerio de Trabajo de la Federación Rusa, mediante Resolución No. 27.11.1996 del 11, aprobó las características de calificación del puesto de "tasador". Los deberes del tasador incluyen establecer el valor de mercado de los objetos de derechos civiles, investigar las necesidades de tasación y establecer contactos comerciales con los clientes, compilar un informe de tasación por escrito, utilizando todos los métodos de tasación conocidos, creando la base de información necesaria para las actividades profesionales.

El problema de la valoración en Rusia se encontró por primera vez en relación con la privatización del 3 de julio de 1991.

La actividad de tasación aumentó significativamente durante la revaluación de activos fijos de producción, cuando las empresas podían involucrar a organizaciones de expertos independientes para determinar el valor de mercado de la propiedad. El Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia "Sobre la revaluación de los activos fijos" a partir del 1 de enero de 1995 otorgó a las empresas y organizaciones el derecho a revaluar los activos fijos en función de los índices de cambio en su valor, que fueron desarrollados por las Estadísticas del Estado. Comité de Rusia.

Las organizaciones públicas de tasadores profesionales están operando actualmente en Rusia. En 1993, se estableció la Sociedad Rusa de Tasadores (ROO), en 1996, el Colegio Nacional de Tasadores (NPO). En la primavera de 1999 se fundó el Club Virtual de Tasadores, en el que las personas interesadas comparten sus opiniones y sugerencias. La tarea principal del Club Virtual de Tasadores es formar y fortalecer una sociedad de expertos en el campo de la pericia económica y jurídica, estructuras gubernamentales, empresariales y científicas y educativas.

25. Tipos de valor inmobiliario

Actualmente, existen cuatro componentes del valor: demanda, utilidad, escasez, enajenabilidad de los objetos.

Pedir - la cantidad de un determinado bien o servicio en el mercado de compradores solventes. Existe una demanda potencial muy grande en el mercado inmobiliario.

Utilidad - la capacidad de la propiedad para satisfacer las necesidades humanas.

La utilidad estimula el deseo de adquirir cierta cosa.

La utilidad de la vivienda es la comodidad de vivir.

Para un inversor que opera en el mercado inmobiliario, un terreno sin restricciones para el desarrollo tendrá la mayor utilidad.

escasez - es un suministro limitado. Si la oferta de cierto producto aumenta, entonces el precio de este producto cae, y cuando la oferta disminuye, comienza a subir.

La posibilidad de enajenación de objetos - la posibilidad de transferir derechos de propiedad que permiten que los bienes inmuebles pasen de vendedor a comprador, es decir, se conviertan en una mercancía.

Anteriormente, la tierra no se consideraba una mercancía, por lo que en Rusia había una sola propiedad estatal.

Costo esta no es una característica inherente a los bienes raíces: el valor está en proporción directa al deseo de las personas, la disponibilidad de poder adquisitivo, la utilidad y la escasez relativa.

Si la tasación de bienes raíces se lleva a cabo para obtener un préstamo garantizado por bienes raíces, entonces el tasador necesita obtener información muy precisa sobre el precio de venta probable de esta propiedad, que a su vez debería cubrir las pérdidas del prestamista si el prestatario no lo hace. no pagar la deuda.

Si la evaluación de los objetos se lleva a cabo para la reconstrucción, se selecciona el valor de inversión, que se calcula para un inversor (específico).

El tipo de valor más común es el valor de mercado. Muestra la interacción entre compradores, vendedores e inversores en el mercado inmobiliario.

Valor de mercado del objeto de tasación - el precio más probable al que puede enajenarse el objeto de tasación en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes en la transacción actúan razonablemente, teniendo toda la información necesaria, y las circunstancias extraordinarias no se reflejan en el valor de la transacción precio.

El valor de mercado de los bienes inmuebles se determina bajo las siguientes condiciones de una transacción de equilibrio:

1) el mercado es competitivo y proporciona suficientes opciones de propiedad para la interacción de compradores y vendedores;

2) el comprador y el vendedor son libres, actúan sólo para aumentar los ingresos o satisfacer mejor las necesidades;

3) el período de exposición del objeto de evaluación es suficiente para asegurar su disponibilidad para todos los compradores potenciales;

4) el pago de la transacción se realiza en efectivo o equivalente de efectivo.

Precio - es la cantidad de dinero que se ofrece o se paga por la propiedad que se está valuando. Valor de mercado de los bienes inmuebles - es el precio esperado bajo ciertas condiciones, y Precio de venta - Esta es la cantidad que, en una situación particular, el comprador acordó pagar y el vendedor aceptó por la propiedad. El valor de mercado es objetivo y no depende del deseo de los participantes del mercado inmobiliario.

26. Tipos de valor no de mercado

Si la venta de un objeto en el mercado abierto no es realista o requiere costos adicionales en comparación con los costos que son necesarios para la venta de bienes comercializados libremente en el mercado, entonces el valor de este objeto se denomina valor del objeto de evaluación con un mercado limitado.

El costo de reproducción del objeto de evaluación - esta es la suma de los costos a precios de mercado que existen en la fecha de la evaluación, para la creación de un objeto idéntico al objeto de la evaluación, utilizando materiales y tecnologías idénticas. La fecha de valoración es la fecha en la que se valora el inmueble.

El costo de reemplazar el objeto de evaluación - la suma de los costos para la creación de un objeto similar al objeto de tasación en precios de mercado existentes en la fecha de la tasación.

El valor del objeto tasado en el uso existente - valor determinado a partir de las condiciones existentes y el propósito de su uso.

Valor de inversión del objeto de tasación - valor, que se determina a partir de su rentabilidad para una persona en particular con objetivos de inversión dados. Los bienes raíces para un inversionista son una herramienta para generar flujos de ingresos. El valor de la inversión es el costo de las inversiones de capital para un inversionista en particular, teniendo en cuenta sus requisitos de inversión.

Valor de liquidación del objeto de tasación - el valor del objeto de tasación si el objeto de tasación debe enajenarse en un plazo inferior al habitual de exposición para objetos similares.

Costo de utilización del objeto de tasación - un valor igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta los costes de enajenación del objeto de valoración.

Valor especial del objeto de tasación - valor, para cuya determinación el contrato de valoración o el acto jurídico reglamentario prevea condiciones no comprendidas en el concepto de valor de mercado u otro valor previsto en las normas de valoración de obligado uso por parte de los sujetos de las actividades de valoración. Existen los siguientes tipos de valor.

El costo de una empresa operativa - el costo de un solo complejo de propiedad, determinado de acuerdo con los resultados del funcionamiento de la producción establecida.

Valor del seguro - el costo de la compensación total por daños a la propiedad en caso de un evento asegurado.

Depósito de seguridad - el valor de los bienes inmuebles utilizados para garantizar el préstamo.

El costo del derecho de alquiler - un pago único por el derecho de uso y disposición de la propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento.

El cambio en el valor de los bienes inmuebles depende de una serie de factores. Se pueden dividir en objetivos y subjetivos.

Los factores objetivos caracterizan las situaciones típicas del mercado y los motivos de comportamiento de los participantes de la transacción. Los factores objetivos son principalmente económicos, se dividen en microeconómicos (factores ambientales, sísmicos) y macroeconómicos (impuestos, inflación).

27. Principios de valoración inmobiliaria

El número de factores económicos afecta el valor de los bienes inmuebles. Los principios de valoración inmobiliaria ayudan a tener en cuenta los más significativos.

Los principios de valoración de bienes inmuebles están interrelacionados. Un objeto puede ser influenciado por varios principios.

Los principios básicos de la valoración de bienes inmuebles se dividen en cuatro categorías.

Principio de uso óptimo y más eficiente (NNEI) se basa en determinar el valor de los bienes inmuebles en el caso de utilizar el objeto de la mejor y más eficiente manera.

Los resultados del análisis NNEI se tienen en cuenta al determinar el valor de los bienes inmuebles, al elegir una opción de construcción y reconstrucción, y al analizar proyectos de inversión.

Principios que reflejan los componentes de los bienes inmuebles. El principio de contribución se basa en medir el valor de cada elemento que contribuye al valor total del objeto.

El principio de la productividad marginal. La cuestión es que las sucesivas mejoras irán acompañadas de un aumento del valor del objeto, superior al coste de su creación, hasta alcanzar el punto de máxima productividad, a partir del cual los costes de creación de mejoras adicionales no serán totalmente compensados por la aumento en el costo del objeto.

El principio del equilibrio es que cuanto más armoniosos y equilibrados sean los elementos del objeto, mayor será el valor del objeto en el mercado.

El equilibrio de los elementos del objeto se determina en función de los requisitos del mercado.

Principios basados en las percepciones de los usuarios. El principio de utilidad es que una propiedad con mayor utilidad para el usuario tiene un mayor valor en el mercado.

principio de sustitución. Un comprador informado no pagará más por un inmueble que por un objeto de similar utilidad y rentabilidad.

El principio de expectativa. El valor de los bienes inmuebles está influenciado por los beneficios futuros esperados de poseer la propiedad. Las expectativas asociadas con los bienes inmuebles se expresan en la obtención del rendimiento esperado de la inversión a través de flujos de ingresos por el uso y la reventa futura de la propiedad.

Este principio se basa en el atractivo de los beneficios futuros de poseer una propiedad: cuanto más expectativas positivas, mayor es el valor de los bienes inmuebles.

Principios relacionados con el entorno del mercado. El principio de influencia externa se basa en tener en cuenta los cambios en el valor de los bienes inmuebles causados por la influencia de factores ambientales cambiantes.

El principio de cambio se basa en tener en cuenta los cambios correspondientes a los ciclos de vida, que son inherentes tanto a los objetos específicos y los mercados inmobiliarios de las ciudades, como a la sociedad en su conjunto.

El principio de competencia se basa en el hecho de que los precios de mercado se fijan en un determinado nivel, teniendo en cuenta la competencia.

El principio de oferta y demanda se basa en determinar el valor de un objeto por la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario.

El principio de conformidad se basa en el hecho de que la propiedad alcanza su valor máximo en el entorno de objetos compatibles armonizados con un uso de suelo compatible.

28. Proceso de tasación de inmuebles

La tasación de bienes inmuebles puede ser masiva e individual.

Tasación masiva de inmuebles - evaluación de un gran número de objetos en una fecha específica utilizando métodos estándar y análisis estadístico

Valoración individual de inmuebles - Esta es la evaluación de un objeto en particular en una fecha determinada.

La evaluación masiva es aproximada y la evaluación individual es exacta.

El proceso de tasación de bienes inmuebles se desarrolla en seis etapas:

1) definición del problema;

2) plan preliminar de inspección y evaluación. Se resuelve el problema de los datos necesarios para el análisis del objeto, se establecen las fuentes de su recepción;

3) recopilación y verificación de datos;

4) aplicación de enfoques de valoración, en esta etapa el costo del objeto se determina por métodos tradicionales;

5) coordinación del resultado de la evaluación: obtención de la evaluación final de la propiedad basada en los resultados de la aplicación de varios enfoques a la evaluación;

6) la etapa final es la preparación de un informe de valoración - un documento que contiene la justificación de la opinión del tasador sobre el valor de la propiedad.

Al elaborar el informe de tasación, el tasador está obligado a utilizar información que asegure la fiabilidad del informe de tasación como documento que contiene información con valor probatorio.

El cliente siempre establece un objetivo específico para el tasador: determinar el valor del objeto inmobiliario, que el cliente debe aceptar .. una solución determinada. El tasador debe determinar el tipo específico de valor (inversión, mercado y otro valor) y el área de uso de este objeto (seguro, venta, etc.).

Al evaluar un objeto inmobiliario, es muy importante determinar los derechos legales y de otro tipo asociados con el objeto, ya que el cliente solo puede tener derecho a alquilar o una determinada participación en la sociedad. Sobre la base de un acuerdo entre el cliente y el tasador, se evalúan los bienes inmuebles. En este contrato, es necesario indicar el tipo de tasación, el valor del objeto de tasación, el tipo y el monto del pago por el trabajo.

El tasador comienza a desarrollar un plan de trabajo solo después de que ambas partes firmen este acuerdo. El plan de evaluación incluye los siguientes tipos de tareas:

1) estudio a nivel regional de factores generales en el valor de la propiedad;

2) investigación a nivel local de factores específicos;

3) estudio de factores específicos que afectan el valor del sitio que se está evaluando y la propiedad ubicada en este sitio.

A continuación, el tasador recopila y procesa la información que necesita. Estos datos deben ser muy precisos, de lo contrario será difícil para el tasador dar una opinión razonable sobre el valor del objeto inmobiliario.

Al evaluar bienes inmuebles, se utilizan tres enfoques de valoración: costoso, rentable, comparativo.

Cada enfoque utiliza un conjunto unificado de principios de puntuación.

29. Enfoque comparativo de la valoración de bienes inmuebles

Un enfoque comparativo de la valoración de bienes raíces se basa en el principio de sustitución: el comprador no comprará una propiedad si el valor de esta propiedad excede todos los costos de adquirir una propiedad similar en el mercado que tenga la misma utilidad para el comprador. Este enfoque se utiliza principalmente cuando existe una base de datos suficiente de transacciones de venta o arrendamiento en el mercado inmobiliario.

Enfoque comparativo - un conjunto de métodos para evaluar el valor de un objeto inmobiliario basado en una comparación del objeto con sus análogos, respecto del cual hay información sobre los precios de las transacciones con él.

El costo de un objeto inmobiliario en este enfoque es igual al precio promedio ponderado de los análogos vendidos, teniendo en cuenta las enmiendas que tienen en cuenta su diferencia con la propiedad que se está valuando:

donde Paquete - precio de venta de una propiedad similar;

ΣD- cantidad de ajustes. El enfoque comparativo de la valoración de bienes inmuebles se basa en los principios de sustitución, demanda, oferta y equilibrio.

La secuencia de acciones al evaluar una propiedad utilizando un enfoque comparativo:

1) investigación de mercado;

2) recopilación y verificación de datos, confiabilidad de la información sobre los análogos ofrecidos para la venta o vendidos recientemente del objeto de evaluación;

3) comparación de datos sobre análogos seleccionados y bienes inmuebles;

4) ajuste de los precios de venta de análogos seleccionados de acuerdo con sus diferencias con el objeto;

5) fijación del valor del objeto de tasación. Se realizan estudios de mercado con el fin de identificar

en este mercado o sus segmentos vendidos u ofrecidos para la venta de un análogo de la propiedad. Si los datos de venta o los precios de venta están ocultos, el análisis se basa en el precio de oferta de propiedades comparables.

Las principales fuentes de información pueden ser los datos de registro, información, servicios de seguros y corredores de empresas; publicaciones periódicas sobre bienes inmuebles, información proporcionada por participantes en transacciones, archivos del tasador.

Una evaluación precisa depende de la calidad y cantidad de información utilizada para el análisis, por lo tanto, se debe dar gran importancia a la recopilación y verificación de datos sobre análogos del objeto de evaluación.

Varias circunstancias específicas pueden afectar el precio de venta específico de una propiedad, por lo tanto, los detalles de cada venta son verificados por un tasador, es decir, es necesario obtener la confirmación de los datos por parte del comprador, vendedor o corredor.

Para determinar el valor final de la propiedad que se está valuando, es necesario un ajuste a las ventas comparables. Los ajustes se calculan sobre la base de un análisis lógico de cálculos anteriores, teniendo en cuenta la importancia de cada indicador. Un punto importante aquí es la definición de factores de corrección.

El cálculo del coste de un elemento para el que se requiere una modificación se realiza menos el desgaste, principalmente el envejecimiento funcional de este elemento.

30. Enfoque de costos

El enfoque de costos se basa en el cálculo de los costos para la reproducción de las estructuras y edificios evaluados, teniendo en cuenta todos los tipos de desgaste y utilidad comercial. Al valor recibido se le suma el valor de mercado del terreno.

Enfoque de costos es un conjunto de métodos de valoración que se basan en la determinación de los costes necesarios para reponer o restaurar el objeto de valoración, teniendo en cuenta el desgaste acumulado

Este enfoque se basa en la suposición de que un comprador típico no pagará más por un artículo terminado que por un artículo de utilidad similar. Al calcular los costos de una posible nueva construcción del objeto tasado, solo se tienen en cuenta los costos del inversor. Los siguientes datos se utilizan en el proceso de evaluación: nivel salarial, costos generales, costos de equipos, tasa de retorno de los constructores en esta región, precios de mercado de los materiales de construcción, pero el costo total de adquirir un terreno y construir un objeto similar en él. no siempre es equivalente al valor de mercado.

El enfoque de costo se basa en el principio de desplazamiento La valoración de bienes inmuebles por el método de costo incluye los siguientes pasos

1) cálculo del costo del terreno, teniendo en cuenta el uso más eficiente (Cz);

2) cálculo de costos de nueva construcción de los edificios en evaluación (SNS);

3) cálculo del desgaste acumulado: desgaste funcional, desgaste físico y externo (In);

4) el cálculo del costo de las mejoras, teniendo en cuenta la depreciación acumulada (Cu) está determinada por la fórmula;

Su = Sns - Ying

5) el cálculo del valor total de los bienes inmuebles (SZP), se determina mediante la fórmula:

Szp \uXNUMXd Sz + Su

Con el enfoque de costos, la determinación del valor de los bienes inmuebles comienza con la valoración del terreno.

El terreno no solo es parte de este enfoque, sino también una etapa independiente del proceso de valoración. A continuación, se determina el costo de nueva construcción de las mejoras evaluadas y se calcula la depreciación acumulada. En la última etapa (final) del enfoque de costos, para obtener el costo final del objeto, se suman el costo del terreno y los costos asociados con la nueva construcción de edificios y estructuras, menos la depreciación acumulada por los edificios.

Este método incluye cuatro tipos principales de evaluación:

1) índice;

2) estimado;

3) elemento por elemento;

4) unidad comparativa.

Para la valoración de edificaciones que tienen valor histórico, cuando se evalúa una edificación con un desgaste físico muy alto, cuando es imposible realizar una valoración independiente del terreno, no se aplica el enfoque de costos.

31. Métodos de estimación para el enfoque de costos

Los costos se dividen en directos e indirectos.

Costos directos - es el costo de la mano de obra y los recursos materiales. Costos indirectos ocurren durante la construcción, pero no pueden detectarse directamente en la estructura misma.

Existen cuatro métodos principales para estimar el enfoque de costo: estimado, unidades comparativas, índice y artículo por artículo.

Método de costo unitario comparativo: valoración de la propiedad basada en el uso de indicadores de costo agregado ajustados únicos para crear análogos. La esencia del método radica en que para el objeto a evaluar se selecciona un objeto análogo, que será muy similar al que se evalúa en casi todas las características, materiales utilizados y su tecnología de fabricación. El coste de una unidad de medida de un objeto análogo se multiplica por el número de unidades del inmueble objeto de valoración.

El método de costo de elementos agregados consiste en evaluar la propiedad en función del valor del costo de crear sus elementos principales. El método utiliza datos sobre el costo de varios elementos, es decir, los componentes de un edificio o estructura: costos elementales.

El cálculo de los costos elementales incluye el desglose del edificio en sus partes componentes, el establecimiento del costo promedio para estas partes.

El método del coste por elementos ayuda a comparar mejor los elementos del inmueble objeto de valoración con los elementos típicos, y gracias a su aplicación permite obtener un valor de mayor precisión que utilizando el método del coste unitario comparativo.

El método elemento por elemento consume menos tiempo. Los indicadores más característicos de los elementos estructurales se toman como unidades de coste.

El método de análisis cuantitativo se basa en la evaluación del objeto sobre la base de la estimación del costo total para su reproducción. Por ejemplo, el costo de construcción se determina sumando todos los costos de erigir o instalar los componentes de un edificio, pero se deben tener en cuenta los costos directos e indirectos. Para aplicar este método, será necesario compilar una lista de todos los materiales y equipos, calcular los costos de mano de obra necesarios para instalar cada elemento, tener en cuenta los costos indirectos, generales y las ganancias para el desarrollador. Pueden ocurrir errores al aplicar el método de análisis cuantitativo, debido a la selección incorrecta de datos sobre el costo de las unidades de comparación en edificios que no corresponden al tipo del objeto de evaluación. Este método es bastante laborioso, su aplicación se basa en compilar una lista de todos los materiales y equipos, calculando los costos de mano de obra necesarios para la instalación de cada elemento, lo que requiere la participación de peritos calificados.

El método del índice consiste en determinar el costo de reposición del inmueble objeto de valoración multiplicando el valor en libros por el índice de revalorización correspondiente. Los índices para la revaluación de activos fijos son aprobados por el Gobierno de la Federación Rusa y se publican periódicamente en la prensa.

32. Desgaste

debajo úsese y tírese la propiedad se entiende como una disminución de su valor bajo la influencia de diversas razones. La depreciación se determina en función del estado real del inmueble, según datos estadísticos o contables.

Hay tres tipos de depreciación de la propiedad:

1) deterioro fisico - desgaste asociado con una disminución en el rendimiento de un objeto como resultado del envejecimiento físico natural y la influencia de factores externos adversos;

2) ropa funcional ocurre debido al incumplimiento de los requisitos modernos para tales objetos;

3) desgaste externo - depreciación como resultado de cambios en factores económicos externos.

El desgaste se divide en:

1) removible - depreciación de la propiedad, cuyo costo de eliminación es menor que el valor agregado en este caso;

2) irreparable - depreciación de la propiedad, cuyo costo de eliminación es mayor que el valor agregado en este caso.

Los principales métodos para determinar el monto de la depreciación acumulada son: el método de fraccionamiento, el método de vida, el método de ventas comparables.

método de partición - consiste en determinar por separado tres tipos de desgaste con la división de físicos y funcionales en tipos removibles y no removibles.

El desgaste físico se manifiesta en el deterioro de las propiedades físicas del objeto a lo largo del tiempo, en la pérdida de las propiedades técnicas y operativas iniciales por parte de los elementos de la estructura. El desgaste físico es causado por una operación incorrecta, influencias físicas y químicas.

Al evaluar el desgaste físico, se tiene en cuenta que los elementos de construcción se dividen en dos categorías:

1) a largo plazo: paredes, techos, cimientos;

2) piezas de desgaste: elementos con una vida útil inferior a la vida económica del edificio: techos, tuberías, pintura.

El desgaste de cada elemento del objeto se evalúa por separado. El porcentaje de depreciación se determina como resultado de la inspección y se convierte en términos monetarios multiplicando el porcentaje de depreciación por el costo de reproducción de cada elemento, teniendo en cuenta los costos indirectos de construcción. El deterioro funcional puede ocurrir si el objeto no cumple con los requisitos funcionales modernos o debido a un diseño de construcción ineficiente o un diseño deficiente.

Método de por vida se basa en la determinación del desgaste acumulado como resultado de la inspección directa de los edificios. Si la depreciación se determina de esta manera, entonces se utilizan una serie de conceptos básicos: vida económica, edad cronológica y efectiva.

Duración de la vida económica el período de tiempo durante el cual el objeto puede ser usado y aprovechado, la contribución de las mejoras al valor del terreno es mayor que cero.

Edad cronológica - la edad real del edificio, es decir, el número de años desde que se construyó. Edad efectiva - la edad del edificio, determinada sobre la base de su apariencia.

Método de venta comparable es determinar la depreciación como resultado de un análisis de datos de mercado sobre ventas comparables actuales.

Con el tiempo, el valor de los bienes inmuebles puede disminuir, luego, al evaluar un objeto sobre la base de un enfoque de costos, se tienen en cuenta los costos de una posible nueva construcción, la depreciación acumulada del edificio.

33. Aplicar el enfoque de costos

La valoración de objetos de propiedad basada en el enfoque de costos es adecuada y solo es posible en los siguientes casos:

1) a la hora de identificar el mejor y más eficiente terreno. Por ejemplo, la elección de plantas en la construcción de viviendas. Si construye pocos pisos, los costos de construcción se reducirán significativamente, pero los ingresos por alquiler serán bajos; durante la construcción de edificios de varios pisos, los costos operativos son altos; es necesario determinar el número de pisos de la casa, cuyos ingresos compensarán los costos de construcción;

2) durante el análisis técnico y económico de la nueva construcción y la creación de mejoras que justificarán la factibilidad de una determinada construcción o reconstrucción;

3) al evaluar objetos públicos-públicos y especiales que no están destinados a generar ingresos, y la probabilidad de encontrar información sobre ventas típicas es muy baja

4) al valorar objetos en mercados inactivos, por ejemplo, los objetos únicos actualmente no se venden en absoluto, y la única forma de evaluar estos objetos se basa en los costos

5) cuando se determine a efectos de impuestos y seguros. El seguro exige la separación de los objetos sujetos y no sujetos al seguro.

Desventajas del enfoque de costos:

1) los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado;

2) los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento en los costos laborales;

3) la discrepancia entre los costos de adquisición del inmueble en avalúo y los costos de nueva construcción es exactamente igual, ya que en el proceso de avalúo se descuenta la depreciación acumulada del costo de construcción;

4) es problemático calcular el costo de reproducción de edificios antiguos;

5) valoración separada de un terreno de los edificios - dicha separación es realmente imposible en la práctica o está asociada con costos significativos;

6) es muy problemático evaluar parcelas de tierra en la Federación Rusa;

7) es muy difícil determinar el monto de la depreciación acumulada de edificios y estructuras antiguos, porque en la mayoría de los casos, el juicio sobre el grado de depreciación se basa en la opinión experta del tasador y la precisión de los resultados recibidos del tasador. depende en gran medida de su experiencia y calificaciones.

Si, en base a las conclusiones de las características y especificidades de los métodos utilizados, la valoración de objetos inmobiliarios sobre la base del enfoque de costes es la más adecuada y aplicable en situaciones de estudio de viabilidad para nuevas construcciones, para la valoración de objetos nuevos , con fines fiscales o para la incautación de bienes de personas físicas y jurídicas, luego para objetos con fines especiales con fines de seguros y al evaluar el valor de los objetos, cuya información sobre la venta está prácticamente ausente en el mercado, es difícil de aplicar el enfoque de costos.

34. Disposiciones básicas del enfoque de ingresos

El enfoque de la renta se basa en el hecho de que el valor de la propiedad en la que se ha invertido el capital debe corresponder a la evaluación actual de la calidad y cantidad de la renta que esa propiedad es capaz de generar. En el enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles, es necesario tener una idea sobre las inversiones y su motivación, comprender los mecanismos financieros que están disponibles para el inversor.

El enfoque de ingresos es un conjunto de métodos para evaluar el valor de los bienes inmuebles basados en la determinación del valor actual de los ingresos esperados de ellos.

Un requisito previo para calcular el valor de los bienes inmuebles según el enfoque de ingresos es su alquiler. La capitalización de ingresos se lleva a cabo para convertir los ingresos futuros de bienes inmuebles en valor actual.

Capitalización de ingresos - es un proceso que determina la relación entre los ingresos futuros y el valor actual de la propiedad que se está valuando. La fórmula básica para el enfoque de ingresos es:

V=I/R,

donde V es el valor de la propiedad

I - rendimiento esperado del inmueble objeto de valoración;

R es la tasa de ingreso o ganancia.

Existen diferentes métodos de capitalización, diferentes formas de medir el ingreso y las tasas de rendimiento.

debajo ingreso comprender el ingreso operativo neto que los bienes raíces pueden generar en un año.

Tasa de ganancia - es el índice o tasa de capitalización.

Razón de capitalización - esta es la tasa de rendimiento, que refleja la relación entre el ingreso y el valor del objeto de evaluación. Hay dos áreas principales de capitalización:

1) capitalización directa;

2) capitalización de rentas según la tasa de rendimiento del capital.

La renta anual y la tasa de capitalización son los dos valores que se consideran en la capitalización directa. La relación entre el valor de mercado de la propiedad y su ingreso neto anual se utiliza para convertir los ingresos futuros del objeto de tasación en su valor actual. Este indicador se denomina tasa de capitalización. Como resultado del análisis de los ingresos durante el período de propiedad de los bienes inmuebles, se determina el ingreso esperado de la propiedad, pero se tiene en cuenta si se espera una disminución o un aumento de los ingresos, cuál es el riesgo de invertir en bienes inmuebles. para la deuda y el capital social.

Se entiende por tasa de descuento el tipo de interés compuesto que se aplica al recalcular el valor de los flujos de efectivo que surgen del uso del inmueble en un momento determinado.

Las principales etapas de la valoración de la propiedad utilizando el enfoque de ingresos:

1) cálculo de la suma de todos los ingresos posibles del objeto de evaluación;

2) cálculo de la renta bruta real;

3) cálculo de los costos asociados con el objeto de evaluación: estos son costos de reserva condicionalmente fijos, condicionalmente variables;

4) determinación del monto de los ingresos operativos netos;

5) transformación de la renta esperada en valor actual: capitalización directa; capitalización de rentas por la tasa de rendimiento del capital: descuento de flujos de caja, capitalización por modelos de cálculo.

35. Análisis de ingresos y gastos

Basado en el enfoque de ingresos, la valoración de bienes inmuebles comienza con la determinación de los ingresos brutos potenciales.

debajo ingreso bruto potencial comprender el ingreso máximo que la propiedad evaluada puede generar, se determina calculando la cantidad de ingreso esperado del objeto al 100% de ocupación del área

El cálculo de los ingresos brutos potenciales se basa en un análisis de las tarifas y tarifas vigentes en el mercado de alquiler y servicios pagados para propiedades comparables.

Hay alquileres: mercado - aplicado durante el período del contrato de arrendamiento, y contrato - es constante durante este período.

El cálculo de la renta bruta potencial se reduce a determinar el monto de todas las rentas que puede generar el inmueble objeto de valoración, a partir del primer año siguiente a la fecha de valoración, siempre que la superficie se encuentre ocupada en su totalidad, excluidos los gastos de su explotación.

A continuación, se determina el ingreso bruto real.

Se denomina ingreso bruto potencial menos las pérdidas por infrautilización del objeto de tasación, impagos, así como tipos adicionales de ingreso. ingresos brutos reales, que se calcula mediante la fórmula

EGI=PGI-Vamp; L

donde EGI es el ingreso bruto real de la instalación;

PGI - ingreso bruto potencial;

V amp; L - pérdida de alquiler debido a la presencia de locales desocupados y malos pagos.

Luego se calcula el ingreso operativo neto.

El margen de explotación - es el ingreso bruto real de la propiedad en cuestión, excluyendo los costos operativos.

NOI \uXNUMXd EG - OE,

donde NOI - ingreso operativo neto;

OE - gastos de funcionamiento.

Los gastos de explotación - es el costo de mantener la reproducción de los ingresos de la propiedad.

Los costos del dueño de la propiedad se dividen en costos fijos (FE), costos variables (VE) y reservas (RR):

OE = FE + VE + RR

Costes fijos - Estos son costos que son prácticamente independientes o poco dependientes del grado de operación de la propiedad, por ejemplo, el costo de asegurar la propiedad y pagar impuestos sobre la propiedad.

Gastos variables - estos son costos de operación, son necesarios para mantener la idoneidad funcional de la instalación y dependen del grado de operación de la misma. El cálculo de los costos de operación del objeto tasado se basa en un análisis de los costos reales de su mantenimiento, teniendo en cuenta los costos típicos en este mercado. Los costos variables dependen directamente del costo de construcción, el área y las características técnicas de los edificios o estructuras, y las características de las soluciones de ingeniería.

Reservas - costos asociados con la propiedad, deben hacerse no más de una vez cada pocos años. La cantidad de costos de reserva cambia con el tiempo. Por ejemplo, la mejora de los senderos, las entradas al edificio se pueden atribuir a los costos de reserva.

36. Aplicación del enfoque de ingresos a la financiación inmobiliaria

El enfoque de ingresos ayuda al inversionista a tener en cuenta los ingresos esperados de la inversión, por lo que debe ser utilizado al momento de fundamentar las decisiones de financiamiento de inversiones en bienes raíces, al momento de analizar la factibilidad de invertir.

El enfoque de ingresos, en contraste con los enfoques comparativos y de costos, refleja la visión del inversionista de los bienes raíces como una fuente de ingresos reales. Los resultados que se obtendrán sobre la base del enfoque de ingresos son significativos en la evaluación de los objetos generadores de ingresos: espacio de almacenamiento y oficinas, espacio comercial, edificios industriales y hoteles.

La aplicación del enfoque de la renta es de gran importancia en el análisis de las decisiones financieras y de inversión en el ámbito inmobiliario. Sin embargo, existen problemas asociados con su uso:

1) la necesidad de predecir un flujo de ingresos a largo plazo (el proceso de obtener la estimación más precisa de los ingresos futuros es difícil, ya que Rusia tiene una situación económica estable y la probabilidad de un pronóstico inexacto aumenta en proporción al pronóstico a largo plazo período);

2) la influencia de los factores de riesgo en los ingresos proyectados (para determinar el valor actual, es necesario tener en cuenta el posible riesgo asociado con recibir ingresos futuros por poseer bienes inmuebles y la cantidad de riesgo posible en ruso condiciones es significativa y estos factores afectarán la precisión del resultado de la valuación de bienes inmuebles);

3) el problema de recopilar datos sobre la rentabilidad de objetos similares (la información sobre la rentabilidad siempre ha sido no divulgada, es decir, confidencial). Verificar la rentabilidad de los objetos inmobiliarios es difícil, por lo tanto, la estimación de costos puede no ser lo suficientemente precisa, la inexactitud aumenta en el proceso de capitalización;

4) valoración de rentas (en el caso de valoración de inmuebles con amenidades y objetos únicos, la valoración de beneficios es significativamente difícil debido a los frecuentes cambios de precios).

La aplicación del enfoque de ingresos es importante no solo para los inversionistas, sino también para otros participantes en el proceso de financiamiento inmobiliario, porque le permite tener en cuenta los ingresos de inversión esperados. Pero la inestabilidad de la economía rusa aumenta la inexactitud de las previsiones sobre las ganancias inmobiliarias. El riesgo de invertir en bienes raíces, que se caracteriza por un largo plazo significativo y estimula la inversión de recursos financieros en otras áreas de inversión, es bastante grande. La correcta aplicación del enfoque de la renta permitirá al inversor tomar decisiones suficientemente informadas y acertadas en cuanto a la financiación de inversiones inmobiliarias.

37. Valoración de terrenos

En la tasación inmobiliaria se considera que el suelo tiene valor y el resto son mejoras que aportan valor. Los términos "tierra" y "tierra" son diferentes.

Parcela - es una parte del territorio de la tierra, que está equipada y lista para ser utilizada para diversos fines. Mejoras realizadas para crear el sitio:

1) externo: disposición de calles, aceras, drenaje y redes de ingeniería;

2) interno: planificación, paisajismo, pavimentación, tomas de dispositivos para conectar redes de ingeniería, comunicaciones de comunicaciones, etc.

La valoración de la tierra no solo se aplica a la tierra baldía y sin desarrollar. La propiedad consta de terreno y edificios. Existe la necesidad de determinar el valor del terreno separadamente de las mejoras construidas sobre el mismo, esto se debe a las siguientes razones:

1) diferencia en la tributación de edificios y terrenos (impuesto a la propiedad e impuesto a la tierra);

2) se requiere una valoración separada del terreno de los edificios o estructuras construidos en él al aplicar el método de costo para determinar el valor de los bienes inmuebles;

3) tomar decisiones sobre la demolición de edificios o estructuras existentes para hacer el mejor y más eficiente uso de la tierra

A la hora de evaluar un terreno, es necesario tener en cuenta el conjunto de derechos asociados al mismo. Los derechos más comunes a evaluar son

1) propiedad total: la capacidad de usar una parcela libre de inquilinos de cualquier manera legal

2) el derecho a arrendar: la posibilidad de poseer un terreno en virtud de un contrato de arrendamiento.

Se paga el uso de la tierra en la Federación Rusa. Las formas de pago por el uso de la tierra son el impuesto territorial y la renta.

En Rusia, la mayoría de las tierras se arriendan en lugar de venderse, por lo que los tasadores determinan el valor de sus derechos de arrendamiento.

El costo de los derechos de arrendamiento - Esta es la cantidad que un comprador potencial está dispuesto a pagar por el derecho de propiedad de este sitio en virtud de un contrato de arrendamiento para beneficiarse de esta propiedad. La valoración de los derechos de arrendamiento se utiliza para determinar el precio de venta del derecho de arrendamiento de un terreno, para determinar el valor del objeto del que forma parte el terreno arrendado y para evaluar el daño por la terminación de un contrato de arrendamiento. .

La introducción del Código de Tierras tiene como objetivo el desarrollo del mercado de la tierra, la valoración de la tierra debe llevarse a cabo teniendo en cuenta el uso más eficiente, que proporcionará el mayor valor residual de la tierra.

El procedimiento para calcular y pagar el impuesto territorial está establecido por la legislación de la Federación de Rusia sobre impuestos y tasas.

El valor de mercado de un terreno se establece de conformidad con la ley federal sobre actividades de tasación.

Para establecer el valor catastral de los terrenos se realiza una tasación catastral estatal de los terrenos. El procedimiento para realizar la valoración catastral estatal de la tierra está establecido por el Gobierno de la Federación Rusa.

Las autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación Rusa aprueban el nivel promedio de valor catastral para el distrito municipal.

38. Análisis del mejor y más eficiente uso del suelo

Al momento de evaluar un terreno, es necesario determinar la opción para su mejor y más eficiente uso (NNEI), el cual está determinado por la interacción de una serie de factores.

El análisis NNEI implica el estudio de opciones alternativas de uso del suelo y la selección de la óptima, teniendo en cuenta las perspectivas de la ubicación, el estado de la demanda del mercado, el costo del desarrollo, la estabilidad de los ingresos esperados, etc.

Al evaluar el valor de un objeto, que consiste en un terreno y edificios en él, se le da gran importancia al análisis de NNEI

1) un supuesto terreno baldío; 2) un terreno con mejoras existentes.

El análisis de un supuesto terreno baldío es un paso importante para determinar su valor. Se basa en establecer la opción de uso de suelo más rentable.

El uso más rentable y probable del sitio proporciona su mayor valor. Los casos de uso deben ser rentables y legales.

Factores que determinan el uso óptimo de la tierra:

1) ubicación: tiene un impacto importante en el costo de la tierra (teniendo en cuenta las perspectivas de ubicación, accesibilidad del transporte);

2) demanda del mercado: este factor refleja la relación entre la oferta y la demanda en el mercado, se está estudiando para justificar la opción elegida para usar el terreno (perspectivas de demanda del mercado para el uso propuesto, tipos de impuestos y otras condiciones). Es necesario identificar un segmento del mercado, y es necesario desarrollar actividades sobre él;

3) viabilidad financiera: implica la capacidad del proyecto para proporcionar ingresos por el uso de la tierra. Los ingresos generados deben ser suficientes para reembolsar a los inversores y garantizar que se reciban los beneficios esperados;

4) la idoneidad física del sitio es la perspectiva de realizar mejoras - tamaño, clima, topografía, calidad del suelo, parámetros ambientales, características ingenieriles-geológicas e hidrogeológicas del sitio, zonificación existente, etc.;

5) viabilidad física y viabilidad tecnológica: este es un análisis de la relación de calidad, costos y términos del proyecto, la disponibilidad de transporte, la probabilidad de desastres naturales, la capacidad de conectarse a los servicios públicos, teniendo en cuenta el tamaño y forma del sitio;

6) la admisibilidad legislativa o legal está relacionada con el cumplimiento de la opción de uso del terreno con la legislación vigente. Esta admisibilidad se revela como resultado de un análisis de edificación, estándares ambientales, restricciones de altura, complejidad en el área de desarrollo urbano histórico, posibles cambios en las regulaciones, cumplimiento de las normas de zonificación, sentimientos negativos de la población local;

7) el rendimiento máximo, se determina descontando los ingresos futuros de los casos de uso alternativo, teniendo en cuenta el riesgo de la inversión.

39. Categorías de tierra

De acuerdo con el Código de Tierras de la Federación Rusa, la tierra se divide en siete categorías.

Todas las categorías de tierra se utilizan exclusivamente para el fin previsto.

La primera categoría incluye tierras agrícolas: estas son tierras que están ubicadas fuera de los límites de los asentamientos, se proporcionan para las necesidades de la agricultura y están destinadas solo para estos fines.

En los terrenos de agricultura, hay: terrenos ocupados por caminos de cultivo, comunicaciones, vegetación; tierra agrícola, tierra ocupada por edificios, estructuras que se utilizan para la producción y procesamiento de productos agrícolas.

La segunda categoría son las tierras de los asentamientos. Están destinados a la construcción y desarrollo de asentamientos rurales o urbanos y están separados por una línea de terrenos de otras categorías.

La tercera categoría son los terrenos para industria y otros fines especiales. Se subdividen según la naturaleza de las tareas en los siguientes tipos: terrenos de industria, terrenos de energía, terrenos de transporte, terrenos de comunicación, radiodifusión, informática y televisión, terrenos para garantizar la seguridad del espacio, terrenos de defensa y seguridad.

La cuarta categoría incluye tierras de territorios especialmente protegidos: estas son tierras que tienen un valor especial científico, ambiental, estético, de salud y de otro tipo. Las tierras de las áreas naturales especialmente protegidas incluyen las tierras de las reservas naturales estatales, los monumentos naturales, los parques nacionales, los jardines botánicos; todas estas tierras están clasificadas como propiedad nacional, son de propiedad federal o municipal o son propiedad de sujetos de la Federación Rusa. Federación.

La quinta categoría de tierras son las tierras del fondo forestal. Los terrenos del fondo forestal incluyen terrenos forestales cubiertos o no de vegetación forestal, destinados a su restauración (claros, áreas quemadas, claros), y terrenos no forestales (pantanos, claros, caminos), destinados a la silvicultura. . Por el método de delimitación de tierras de otras categorías, de acuerdo con los materiales de manejo forestal, se determinan los límites de las tierras del fondo forestal, luego los datos obtenidos sobre los límites de las tierras del fondo forestal se registran en el Catastro de Tierras del Estado.

Las tierras del fondo de agua son la sexta categoría de tierras. Estos incluyen terrenos ocupados por cuerpos de agua, terrenos de zonas de protección de cuerpos de agua, terrenos para establecer servidumbres y zonas de protección de tomas de agua, estructuras hidráulicas y otros objetos.

La séptima categoría incluye tierras de reserva: estas son tierras que son de propiedad estatal o municipal, esta categoría de tierras no se proporciona a ciudadanos o personas jurídicas, pero se permite el uso después de la transferencia de tierras de reserva a otra categoría.

40. Legislación y relaciones territoriales en Rusia

Según el Código de Tierras de la Federación Rusa (artículos 2 a 6), la legislación sobre tierras, de conformidad con la Constitución de la Federación Rusa, está bajo la jurisdicción conjunta de la Federación Rusa y las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

La legislación sobre la tierra rige las relaciones para el uso y la protección de la tierra en la Federación de Rusia como base para la vida y las actividades de los pueblos que viven en el territorio correspondiente (relaciones sobre la tierra).

En la Federación de Rusia, en relación con el uso y la protección del subsuelo, las aguas, los bosques, la vida silvestre y otros recursos naturales del medio ambiente, los territorios y objetos naturales especialmente protegidos, el aire atmosférico y los objetos del patrimonio cultural de los pueblos de la Federación de Rusia, la legislación sobre el subsuelo, la silvicultura, la legislación sobre aguas, la legislación sobre la vida silvestre, sobre la protección y aprovechamiento de otros recursos naturales, sobre la protección del medio ambiente, sobre la protección del aire atmosférico, sobre los territorios y objetos naturales especialmente protegidos, sobre la protección de los bienes de interés cultural patrimonio de los pueblos de la Federación Rusa y otras leyes federales especiales.

Los participantes en las relaciones territoriales son ciudadanos, personas jurídicas, la Federación Rusa, sujetos de la Federación Rusa, municipios.

Se utilizan los siguientes conceptos y definiciones:

1) propietarios de terrenos: personas que son propietarias de terrenos;

2) usuarios de la tierra: personas que poseen y usan parcelas de tierra con derecho de uso permanente (ilimitado) o con derecho de uso gratuito a plazo fijo;

3) terratenientes: personas que poseen y utilizan parcelas de tierra sobre la base del derecho de posesión heredable de por vida;

4) arrendatarios de terrenos: personas que poseen y utilizan terrenos en virtud de un contrato de arrendamiento, un contrato de subarrendamiento;

5) titulares de servidumbres: personas que tienen derecho al uso limitado de las parcelas de tierra de otras personas (servidumbre).

Los objetos de las relaciones territoriales son:

1) la tierra como objeto natural y recurso natural;

2) terrenos;

3) partes de terrenos.

La parcela como objeto de las relaciones territoriales - parte de la superficie de la tierra (incluida la capa de suelo), cuyos límites se describen y certifican de la manera prescrita.

La tierra puede ser divisible o indivisible. Divisible es un terreno que puede dividirse en partes, cada una de las cuales, después de la división, forma un terreno independiente, cuyo uso permitido puede realizarse sin transferirlo a otra categoría de terreno, excepto en los casos establecidos por las leyes federales. .

41. Uso de suelo urbano

terrenos de la ciudad - Esta es una categoría especial. El valor de la tierra urbana se ve afectado por el tamaño de la ciudad, la producción y el potencial económico, el nivel de desarrollo de la infraestructura social y de ingeniería, el medio ambiente natural regional y otros factores.

Los mismos factores pueden tener el efecto opuesto en el valor de un sitio en particular:

1) el tráfico pesado no es deseable para un área residencial, pero aumenta el valor del sitio para fines comerciales

2) la ubicación relativa a instituciones educativas y centros comerciales, los méritos estéticos y las conveniencias tenidas en cuenta al evaluar los terrenos para la construcción de viviendas, prácticamente no afectan el valor de los territorios orientados al desarrollo industrial; la infraestructura de transporte y la zonificación económica son importantes para ellos.

Actualmente, la mayor parte de los recursos de tierras son de propiedad estatal y municipal. En condiciones de mercado, la tierra urbana es el recurso más valioso, puede servir como una fuente estable de ingresos para el presupuesto local.

Las autoridades de la ciudad determinan el monto del impuesto sobre la tierra, la tasa de alquiler de la tierra y el precio estándar de una parcela de tierra en el momento de la redención. En este sentido, el tema de mejorar la eficiencia del uso del suelo es relevante para las autoridades de la ciudad. Para que la propiedad de la tierra genere el máximo ingreso por su uso y contribuya a mejorar el clima general de inversión, es necesario desarrollar relaciones de mercado en el mercado de la tierra.

Precio de mercado - es una medida de valor para el usuario que fomenta el uso racional y eficiente y sirve como herramienta para el desarrollo de la economía de la ciudad.

Los resultados de la evaluación del área urbana son información para resolver problemas tales como:

1) desarrollo de políticas urbanas y planificación social;

2) formación de una propuesta de tipos de uso funcional del territorio junto con su calidad;

3) formación de mecanismos económicos para acomodar diferentes opciones de uso de suelo y política de inversión y construcción;

4) análisis de las consecuencias de las opciones de desarrollo y reestructuración del medio urbano;

5) optimización de las inversiones municipales en el mantenimiento y desarrollo del entorno urbano;

6) determinación del atractivo de inversión del territorio en función del valor del suelo urbano.

Si una empresa compró un terreno, le permitirá tener la oportunidad de utilizar el terreno como garantía para un préstamo bancario, ampliar las oportunidades de inversión de la empresa, vender el exceso de terreno, recibir ingresos por el alquiler del terreno y aumentar la valor de los activos fijos.

Dos visiones sobre el valor del suelo urbano:

1) un diseñador-urbanista en proceso de zonificación funcional del territorio como parte del plan maestro de la ciudad;

2) un tasador en el proceso de elaboración de una valoración catastral de la tierra.

42. Registro catastral

La división catastral del territorio de la Federación Rusa es una de las principales áreas de gestión inmobiliaria. Las unidades de la división catastral del territorio de la Federación Rusa son distritos, barrios del distrito. El número catastral de un solar se compone de los números de distrito, distrito, barrio y el solar en el barrio. El Gobierno de la Federación Rusa establece el procedimiento para la división catastral del territorio de la Federación Rusa y la asignación de números apropiados a las parcelas.

Actualmente existen tres tipos de catastros:

1) el catastro legal es un registro de derechos sobre objetos inmuebles;

2) catastro fiscal: un registro del valor de los bienes inmuebles y la información requerida para la tributación;

3) multipropósito: combinar sistemas legales y fiscales con información sobre planificación y uso del suelo.

El subsistema de registro del catastro de tierras se conforma para garantizar los derechos de los usuarios de la tierra, es una condición necesaria para la creación de un mercado inmobiliario y cualquier inversión.

El subsistema fiscal del catastro de tierras está a cargo de los impuestos territoriales, rentas, recibos de efectivo de todas las operaciones realizadas con la tierra

El catastro fiscal implica el control de la previsión y el cálculo de los ingresos del impuesto territorial y de los pagos de alquileres. Una de las tareas del catastro fiscal es determinar la base imponible.

Al mismo tiempo, se crearon catastros legales y fiscales en Rusia.

Los derechos sobre objetos inmuebles actúan como una mercancía en el mercado inmobiliario, por lo tanto, para su funcionamiento, los bienes inmuebles deben estar registrados legalmente, lo que significa que para cada objeto inmobiliario es necesario crear un archivo catastral con el posterior registro estatal de derechos. a bienes raíces

negocio catastral es un sistema para la gestión de territorios, teniendo en cuenta su ordenación, con la visualización obligatoria en las fuentes de registro de información de las autoridades estatales, actos de actividad económica en una parcela de tierra.

catastro estatal de tierras - este es un conjunto sistematizado de información documentada que se obtiene como resultado del registro catastral estatal de terrenos, sobre la ubicación, el propósito previsto, el estatus legal de las tierras de la Federación Rusa e información sobre zonas territoriales y la presencia de objetos ubicados en parcelas de tierra y fuertemente asociado con estas parcelas.

Registro estatal catastral de terrenos - se trata de una descripción e individualización en el Registro Estatal Unificado de Parcelas, como resultado, el sitio recibe características que le permiten destacarse, y en relación a otras parcelas realizar valoraciones cualitativas y económicas. En el registro catastral estatal de terrenos, a cada terreno se le asigna un número catastral.

43. Métodos de valoración de la tierra

La determinación del valor de un terreno se considera desde el punto de vista de su disponibilidad para el uso económico mejor y más eficiente. El objeto de evaluación en las condiciones rusas no es el derecho absoluto de propiedad de un terreno, sino solo el derecho a utilizarlo en régimen de arrendamiento.

El método normativo se basa en la determinación del precio normativo de la tierra, se utiliza cuando se traspasa la compra de la tierra en propiedad, se establece la copropiedad en exceso de la tasa libre, se transmite por herencia o donación, se obtiene un préstamo garantizado.

Los terrenos urbanos se tasan teniendo en cuenta el prestigio del área, la densidad de edificación, la naturaleza del uso del suelo circundante, la condición ecológica, la infraestructura de transporte, etc. Los terrenos se dividen en zonas diferenciadas por las tasas base del impuesto territorial y el precio estándar de tierra (Ley de la Federación de Rusia "Sobre el pago de la tierra"). El precio normativo de la tierra se fija en el Catastro de Tierras.

Método de comparación de ventas - simple y efectivo, utilizado para evaluar terrenos baldíos. Ayuda a determinar el precio específico de un terreno haciendo ajustes porcentuales a los precios de venta de los análogos. Con este método, el cálculo del valor de mercado de un terreno se basa en el principio de reposición.

Método de capitalización de la renta de la tierra. Si se dispone de información suficientemente completa sobre las tarifas de arrendamiento de los terrenos, el costo de estos terrenos se determina como el valor actual de los ingresos futuros en forma de renta del terreno que se está evaluando. El monto de la renta de la tierra se calcula como ingreso por el arrendamiento de una parcela de tierra en las condiciones prevalecientes en el mercado de la tierra. Como flujo regular de ingresos, las rentas de la tierra pueden capitalizarse en valor dividiéndolas por un índice de capitalización de la tierra determinado a partir del análisis de mercado.

Método de distribución - esta es la determinación del componente de costo del terreno con base en la relación conocida del costo del terreno y las mejoras en el complejo inmobiliario. El método se basa en el principio de la contribución y en la afirmación de que para cada tipo de bien inmueble existe una relación normal entre el valor del terreno y el valor de los bienes inmuebles en general.

Método de selección se utiliza para evaluar terrenos edificados si hay información sobre los precios de transacciones con objetos inmobiliarios similares.

Método del resto con base en la técnica del grupo de inversión para componentes físicos, se aplica a la valoración de áreas edificadas y no edificadas, si es posible realizar mejoras estructurales en el terreno en avalúo que generen ingresos.

Método de trazado utilizado en la evaluación de la tierra adecuada para la subdivisión en parcelas individuales.

44. El bosque como bien inmueble

De conformidad con el art. 130 del Código Civil de la Federación Rusa, los bienes raíces incluyen terrenos, terrenos del subsuelo y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos cuyo movimiento sin un daño desproporcionado a su propósito es imposible, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras , objetos de construcción en curso .

El Código Forestal de la Federación Rusa (modificado por las Leyes Federales del 23 de diciembre de 2003 No. 186-FZ) establece la base legal para el uso racional, protección, protección y reproducción de los bosques, aumentando su potencial ecológico y de recursos.

Arrendamiento de una parcela del fondo forestal. En virtud de un contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal, la empresa forestal del órgano ejecutivo federal en el campo de la silvicultura o una organización que realiza actividades forestales (arrendador) se compromete a proporcionar al usuario del bosque (arrendatario) una parcela de fondo forestal por una tarifa por un período de 1 a 99 años para la implementación de uno o más tipos de manejo forestal.

Los recursos forestales (productos) extraídos de acuerdo con el contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal son propiedad del arrendatario. Los recursos forestales (productos) extraídos de acuerdo con el contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal son propiedad del arrendatario

El contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal se concluye por escrito y está sujeto a registro estatal de acuerdo con la ley civil.

Desde el momento del registro estatal el contrato . -. se considera concluido el arrendamiento de una parcela de fondo forestal.

Los siguientes términos y condiciones se especificarán en el contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal:

1) límites de la parcela de fondo forestal;

2) tipos de manejo forestal;

3) volúmenes (tamaños) de manejo forestal;

4) el plazo del arrendamiento;

5) el monto de la renta y el procedimiento para su pago;

6) obligaciones de las partes para la protección, protección del sitio del fondo forestal y reforestación;

7) el procedimiento de pago al usuario forestal por el trabajo forestal realizado por él;

8) otras condiciones estipuladas por la legislación forestal de la Federación Rusa y determinadas a discreción de las partes.

Las parcelas del fondo forestal se arriendan en función de los resultados de los concursos forestales.

La provisión de parcelas de fondo forestal para arrendamiento debe realizarse teniendo en cuenta los intereses de la población que vive en el territorio correspondiente.

Los concursos forestales son organizados y llevados a cabo por la autoridad ejecutiva federal en el campo de la silvicultura o por la autoridad ejecutiva de un sujeto de la Federación Rusa dentro de los límites de su competencia. La persona que ganó el concurso forestal y el organizador firman un protocolo sobre los resultados del concurso forestal, en base al cual se concluye un contrato de arrendamiento de una parcela de fondo forestal.

La organización y celebración de los concursos forestales se llevará a cabo de conformidad con el procedimiento que determine el órgano ejecutivo federal encargado del desarrollo de la política estatal y la regulación jurídica en materia forestal, de conformidad con este Código y el derecho civil.

45. Informe de tasación de bienes inmuebles

Reporte de evaluacion - un documento escrito que cumpla con los requisitos básicos de la ética profesional, que refleje de manera clara y accesible el desarrollo del proceso de evaluación y contenga los datos iniciales utilizados por el evaluador, su análisis, conclusiones y el valor final. El informe de tasación de bienes inmuebles debe contener un archivo adjunto. La solicitud debe contener todas las fotografías, croquis y mapas que no se incluyeron en las secciones principales de este informe. La solicitud puede incluir un glosario de términos.

Las suposiciones se pueden indicar en el informe: estas son declaraciones que hace el tasador durante el proceso de evaluación en función de su opinión profesional, pero no están respaldadas por datos reales.

Según el art. 11 de la Ley del 29.07.1998 de julio de 135 No. XNUMX-FZ "Sobre las actividades de valoración en la Federación Rusa", el desempeño adecuado por parte del tasador de las funciones que le asigna el contrato es la preparación oportuna por escrito y la transferencia al cliente del informe sobre la valoración del objeto de valoración

El informe no debe ser ambiguo o engañoso. El informe debe indicar la fecha de la evaluación del objeto, los estándares de evaluación utilizados, las metas y objetivos de su implementación.

En caso de que durante la valoración de un objeto se determinen otros tipos de valor no por mercado, sino por otros tipos de valor, el informe deberá indicar los criterios para establecer la valoración del objeto y las razones por las que se desvía de la posibilidad. de determinar el valor de mercado del objeto de tasación.

El informe debe incluir:

1) fecha de compilación y número de serie del informe;

2) la base para la evaluación del objeto por parte del tasador;

3) la ubicación del tasador e información sobre la licencia que se le otorgó para realizar actividades de tasación para este tipo de bienes;

4) una descripción precisa del objeto de tasación, y en relación con el objeto de tasación propiedad de una persona jurídica, los detalles de la persona jurídica y el valor en libros de este objeto de tasación;

5) normas de valoración para determinar el tipo apropiado de valor del objeto de valoración, la justificación de su uso en la valoración de este objeto, la lista de datos utilizados en la valoración del objeto, indicando las fuentes de su recepción, así como las suposiciones hechas durante la valuación;

6) la secuencia de determinación del valor del objeto de tasación y su valor final, así como las limitaciones y límites de la aplicación del resultado obtenido;

7) la fecha de determinación del valor del objeto de tasación;

8) una relación de los documentos utilizados por el tasador y que establezca las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación.

Para la evaluación de ciertos tipos de objetos, la legislación de la Federación de Rusia puede prever formas especiales de informes.

El informe debe tener páginas numeradas, cosidas, selladas y firmadas por un tasador, un empresario individual o un empleado de una entidad legal.

46. Derechos y obligaciones del tasador. Responsabilidad del tasador

Según el art. 14-16 de la Ley del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las actividades de valoración en la Federación Rusa", el tasador tiene derecho:

1) aplicar de forma independiente los métodos para evaluar el objeto de evaluación de acuerdo con los estándares de evaluación;

2) exigir del cliente, al realizar una evaluación obligatoria del objeto de garantizar el acceso en su totalidad a la documentación necesaria para la aplicación de esta evaluación;

3) recibir aclaraciones e información adicional necesaria para la implementación de esta evaluación

4) solicitar por escrito u oralmente a terceros la información necesaria para la evaluación del objeto, con excepción de la información que sea un secreto de estado o comercial, si la negativa a proporcionar esta información afecta significativamente la confiabilidad de la evaluación del objeto , el tasador deberá indicarlo en el informe

5) involucrar, según sea necesario, sobre una base contractual, a otros tasadores u otros especialistas para que participen en la evaluación del objeto;

6) negarse a realizar una evaluación del objeto en los casos en que el cliente violó los términos del contrato, no proporcionó la información necesaria sobre el objeto de evaluación o no proporcionó las condiciones de trabajo correspondientes al contrato;

7) exigir el reembolso de los gastos asociados con la evaluación del objeto, y la remuneración monetaria por la evaluación del objeto, según lo determine el tribunal, tribunal de arbitraje o tribunal de arbitraje.

El tasador debe:

1) cumplir con los requisitos de esta Ley Federal, así como con los actos legales reglamentarios de la Federación Rusa y los actos legales reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, adoptados sobre la base de la misma;

2) informar al cliente sobre la imposibilidad de su participación en la evaluación del objeto debido a la ocurrencia de circunstancias que impiden la evaluación objetiva del objeto;

3) garantizar la seguridad de los documentos recibidos del cliente y de terceros durante la evaluación del objeto;

4) proporcionar al cliente información sobre los requisitos de la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de valoración, sobre el estatuto y el código de ética de la organización autorreguladora relevante, membresía a la que se refiere el tasador en su informe;

5) proporcionar, a petición del cliente, una licencia para realizar actividades de valoración, una póliza de seguro y un documento de educación que confirme la adquisición de conocimientos profesionales en el campo de las actividades de valoración;

6) no divulgar la información confidencial recibida del cliente durante la evaluación del objeto de evaluación, excepto que la legislación de la Federación Rusa disponga lo contrario;

7) conservar copias de los informes preparados durante 3 años;

8) en los casos estipulados por la legislación de la Federación Rusa, proporcione copias de los informes almacenados o información de ellos a las fuerzas del orden, judiciales, otros organismos estatales autorizados o gobiernos locales a petición legal.

47. Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.

El sistema de registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos adoptado en Rusia es una de las condiciones para una gestión eficaz y racional de los bienes inmuebles. El registro de derechos otorga a una persona el título de propietario; este es un derecho legal sobre bienes inmuebles, que regula los derechos y obligaciones del propietario. Procedimiento de registro estatal - es un conjunto de reglas que rigen la relación entre el estado (representado por la autoridad de registro) y la persona que solicita este registro.

Todos los objetos que están sujetos a registro estatal se pueden combinar en cinco grupos: propiedad, derechos reales, transacciones de bienes raíces, objetos físicos, restricciones de derechos.

Los derechos de todas las formas de propiedad (municipal, privada, común, estatal, etc.) están sujetos a registro estatal obligatorio.

Los derechos reales de las personas se entienden como los derechos de posesión económica de la propiedad, el derecho al uso permanente de un terreno, el derecho a usar un terreno para toda la vida y otros derechos.

Los derechos reales por su naturaleza jurídica son absolutos, es decir, los sujetos de los derechos anteriores los ejercen de forma independiente, es decir, sin ayuda de terceros. Cualquier derecho de propiedad regulado por el Código Civil de la Federación de Rusia debe registrarse.

El tercer grupo de objetos de registro comprende - las restricciones (gravámenes) de derechos sobre bienes inmuebles: hipotecas, servidumbres, arrendamientos y administración de fideicomisos, es decir, aquellos que tienen naturaleza jurídica desigual.

servidumbre - es un derecho real limitado, hipoteca comprender la forma de garantizar las obligaciones, renta и manejo de confianza - Estas son obligaciones contractuales.

Acciones (transacciones) - este es el cuarto grupo de inscripciones, implica la aparición, modificación, extinción o transmisión de derechos sobre bienes inmuebles. El derecho de propiedad y otros derechos de propiedad surgen de los contratos de compraventa, donación, permuta, durante la construcción de un objeto, su reconstrucción, venta en subasta abierta en procedimientos de ejecución.

Además del registro estatal, se lleva a cabo el registro o contabilidad especial de ciertos tipos de bienes inmuebles, así como el registro catastral y técnico de bienes inmuebles.

Los sujetos del registro estatal son titulares de derechos sobre bienes inmuebles. El registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos lo llevan a cabo las instituciones de justicia establecidas para el registro de derechos: entidades legales responsables y controladas por el Ministerio de Justicia de la Federación Rusa. El registro estatal de derechos se lleva a cabo en la ubicación de los bienes inmuebles dentro del distrito de registro en el que opera la institución de justicia.

La base para el registro son los actos de autoridad, los contratos y otras transacciones, los certificados del derecho a la herencia, así como la prescripción de adquisición.

48. El procedimiento para realizar el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

El registro estatal de derechos se lleva a cabo de conformidad con el art. 13 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él" (modificado por las Leyes federales del 30.06.2006 de junio de 93 No. XNUMX-FZ) en el siguiente orden

1) la aceptación de los documentos necesarios para el registro estatal de los derechos y el cumplimiento de los requisitos de esta Ley Federal, el registro de dichos documentos con la obligación de adjuntar un documento que confirme el pago de la tasa estatal;

2) examen legal de los documentos y verificación de la legalidad de la transacción

3) establecer la ausencia de contradicciones entre los derechos reclamados y los derechos ya registrados a este objeto inmobiliario, así como otros motivos de denegación o suspensión del registro estatal de derechos

4) hacer entradas en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces en ausencia de estas contradicciones y otros motivos de denegación o suspensión del registro estatal de derechos

5) hacer inscripciones en documentos de título y emitir certificados de registro estatal de derechos.

El registro estatal de restricciones (gravámenes) de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad con los derechos de terceros puede llevarse a cabo por iniciativa de los titulares de derechos o de las personas que adquieran estos derechos. 16 de la Ley Federal anterior para el registro de contratos y transacciones, con la notificación obligatoria al titular del derecho (titulares del derecho) de la restricción registrada (embargo).

El registro estatal de las restricciones (gravámenes) de los derechos establecidos de acuerdo con la ley en el interés público por parte de las autoridades estatales y los gobiernos locales se lleva a cabo por iniciativa de estos organismos con la notificación obligatoria del titular del derecho (titulares del derecho) de la propiedad. La notificación al titular de los derechos (titulares de los derechos) del objeto inmueble la realiza el organismo que realiza el registro estatal de derechos, en un plazo no mayor a cinco días hábiles a partir de la fecha del registro estatal.

El registro estatal de la transferencia de derechos sobre un objeto de propiedad inmueble, su restricción o transacciones con un objeto de propiedad inmueble es posible sujeto al registro estatal de derechos surgidos anteriormente sobre este objeto en el Registro Estatal Unificado de Derechos.

El registro estatal de derechos se lleva a cabo a más tardar un mes a partir de la fecha de presentación de la solicitud y los documentos necesarios para el registro estatal.

El registro estatal de un acuerdo sobre la enajenación de una propiedad inmueble y la posterior transferencia de derechos a esta propiedad inmobiliaria mientras se envían las solicitudes y documentos requeridos para el registro estatal de dicho acuerdo y la transferencia de derechos se lleva a cabo dentro del período de tiempo especificado en este párrafo, a menos que la ley federal o el acuerdo disponga lo contrario.

49. Formas de regulación estatal del mercado inmobiliario

La regulación estatal del mercado inmobiliario se realiza de dos formas:

1) el método de intervención directa es un método administrativo;

2) el método de influencia indirecta, o métodos económicos de gestión.

El control administrativo directo incluye:

1) creación de un marco legal (normativo): expedición de leyes, reglamentos, instructivos que regularán el funcionamiento del mercado inmobiliario en las regiones y en el centro del país;

2) registro, licenciamiento, otorgamiento de derechos a personas autorizadas para transacciones con objetos de propiedad municipal y estatal;

3) establecimiento de requisitos obligatorios para el contenido y la calidad de los diversos tipos de actividades en el mercado inmobiliario y para sus participantes;

4) control sobre el cumplimiento por parte de todos los participantes del mercado de las normas y reglas establecidas;

5) introducción de prohibiciones y sanciones por desviación de los requisitos reglamentarios al realizar transacciones con bienes inmuebles;

6) redención a propiedad estatal de cualquier bien inmueble para necesidades públicas.

Los métodos económicos de gestión del mercado inmobiliario se implementan utilizando:

1) sistemas de impuestos a la propiedad;

2) emisión y circulación de certificados de vivienda;

3) implementación de programas de objetivos estatales;

4) política de descuentos del Banco Central;

5) política de depreciación;

6) actividad económica exterior, etc.

La gestión de los bienes inmuebles la llevan a cabo varias ramas del poder estatal (legislativo, ejecutivo, judicial), son independientes en sus actividades.

La Asamblea Federal dicta las leyes que regulan el mercado inmobiliario. El Presidente emite decretos que no contradicen las leyes existentes. El gobierno emite resoluciones, ministerios y departamentos - reglamentos, instrucciones y órdenes que establecen procedimientos y reglas específicas para la administración de bienes inmuebles.

La Duma Estatal y el Consejo de la Federación son los órganos representativos del poder de la Federación Rusa, tienen la autoridad para desarrollar y adoptar actos jurídicos sobre cuestiones relacionadas con la gestión de bienes inmuebles. Las autoridades representativas ejercen funciones de control.

El Ministerio de Bienes del Estado tiene encomendadas las funciones y tareas de administrar y disponer de objetos de propiedad federal en el territorio de la Federación de Rusia y en el extranjero de la manera prescrita, implementando, sobre la base de la legislación de la Federación de Rusia, el estado política de privatización de empresas estatales y municipales, incluidas parcelas de tierra bajo empresas privatizadas, etc.

Los entes municipales también participan en la gestión de los inmuebles.

50. Principios básicos de la fiscalidad inmobiliaria

Los principios fundamentales de la tributación se consideran en el Código Fiscal de la Federación de Rusia (artículo 3 y artículo 5).

Los principios fundamentales de la tributación son:

1) cada persona debe pagar los impuestos y tasas legalmente establecidos. La legislación sobre impuestos y tasas se basa en el reconocimiento de la universalidad e igualdad de la tributación. Al establecer impuestos, se tiene en cuenta la capacidad real del contribuyente para pagar el impuesto; este es el principio de universalidad;

2) los impuestos y tasas no pueden ser discriminatorios y aplicarse de manera diferente en función de criterios sociales, raciales, nacionales, religiosos y otros similares, este es el principio de igualdad;

No se permite establecer tasas diferenciadas de impuestos y tasas, incentivos fiscales según la forma de propiedad, ciudadanía de las personas físicas o lugar de origen del capital;

3) los impuestos y tasas deben tener una base económica y no pueden ser arbitrarios. Los impuestos y tasas que impiden a los ciudadanos ejercer sus derechos constitucionales son inaceptables: este es el principio de economía;

4) no está permitido establecer impuestos y tasas que violen el espacio económico único de la Federación Rusa y, en particular, limiten directa o indirectamente la libre circulación de bienes (obras, servicios) o recursos financieros dentro del territorio de la Federación Rusa , o de otro modo restringir o crear obstáculos no prohibidos por la ley las actividades económicas de las personas y organizaciones;

5) nadie puede estar obligado a pagar impuestos y tasas, así como otras contribuciones y pagos que tengan los signos de impuestos o tasas establecidos por el Código Fiscal de la Federación Rusa, no previstos por el Código Fiscal de la Federación Rusa, establecerse en forma distinta a la que determina este código;

6) al establecer los impuestos, se deben determinar todos los elementos de la tributación. Los actos de legislación sobre impuestos y tasas deben formularse de tal manera que todos sepan exactamente qué impuestos (tasas), cuándo y en qué orden deben pagar: este es el principio de conveniencia y simplicidad;

7) todas las dudas, contradicciones y ambigüedades inamovibles de los actos legislativos sobre impuestos y tasas se interpretan a favor del contribuyente (pagador de tasas): el principio de protección del contribuyente.

Autoridades ejecutivas federales autorizadas para llevar a cabo las funciones de desarrollo de políticas estatales y regulaciones legales en el campo de impuestos y tasas y aduanas, autoridades ejecutivas de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, órganos ejecutivos de autogobierno local, en los casos previstos. por ley, dictar actos jurídicos reglamentarios en materia tributaria, los cuales no podrán modificar ni complementar la legislación sobre impuestos y tasas.

51. Impuesto a la propiedad personal

De conformidad con la Ley Federal "Sobre el impuesto sobre la propiedad de las personas" (modificada por la Ley de la Federación Rusa del 22.08.2004 de agosto de 122 No. XNUMX-FZ), las personas físicas, los propietarios de la propiedad reconocida como objeto de impuestos, se reconocen como contribuyentes de los impuestos sobre la propiedad de las personas.

Los siguientes tipos de propiedad se reconocen como objetos de tributación: casas residenciales, apartamentos, dachas, garajes y otros edificios, locales y estructuras.

Las tasas impositivas para edificios, locales y estructuras se establecen mediante actos jurídicos reglamentarios de los órganos representativos de los gobiernos autónomos locales, en función del valor total del inventario. Los órganos representativos de los gobiernos autónomos locales podrán determinar la diferenciación de tarifas dentro de los límites establecidos, en función del valor total del inventario, el tipo de uso y otros criterios.

Las tasas impositivas se establecen dentro de los siguientes límites (valor de la propiedad - tasa impositiva):

1) hasta 300 rublos. - hasta 000%;

2) hasta 300 rublos. - de 000 a 0,1%;

3) más de 500 rublos. - del 000 al 0,3%. Los impuestos se acreditan al presupuesto local en la ubicación (registro) del objeto del impuesto.

Las siguientes categorías de ciudadanos están exentos de pagar impuestos sobre la propiedad de los individuos

1) Héroes de la Unión Soviética y Héroes de la Federación Rusa, así como personas galardonadas con la Orden de la Gloria de tres grados;

2) discapacitados de los grupos I y II, discapacitados desde la infancia;

3) participantes en la Guerra Civil y Gran Patriótica, otras operaciones de combate para defender a la URSS de entre el personal militar que sirvió en unidades militares, cuarteles generales e instituciones que formaban parte del ejército activo, y ex partisanos.

El cálculo de los impuestos lo realizan las autoridades fiscales.

El impuesto sobre edificios, locales y estructuras se calcula sobre la base de los datos sobre su valor de inventario al XNUMX de enero de cada año.

Los organismos que registran los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con los mismos, así como los organismos técnicos de inventario, están obligados a presentar anualmente a la autoridad fiscal, antes del 1 de marzo, la información necesaria para el cálculo de los impuestos, a partir del 1 de enero del año en curso.

Los datos necesarios para el cálculo de los pagos de impuestos se presentarán a las autoridades fiscales de forma gratuita.

Para los edificios, locales y estructuras nuevos, el impuesto se paga desde el comienzo del año siguiente a su construcción o adquisición.

Para un edificio, local y estructura que ha pasado por herencia, el impuesto se aplica a los herederos desde el momento en que se abre la herencia.

En caso de destrucción, destrucción completa de un edificio, local, estructura, la recaudación del impuesto se termina a partir del mes en que fueron destruidos o completamente destruidos.

Las autoridades fiscales entregan anualmente a los pagadores los avisos de pago de impuestos a más tardar el 1 de agosto.

52. Impuesto a la propiedad corporativa

El impuesto a la propiedad corporativa fue introducido por la Ley Federal No. 11.11.2003-FZ del 139 de noviembre de 20 "Sobre las enmiendas a la segunda parte del Código Fiscal de la Federación Rusa y las enmiendas y adiciones al artículo XNUMX de la Ley de la Federación Rusa "Sobre los fundamentos del Sistema Tributario en la Federación Rusa", así como en la declaración de actos inválidos de la legislación de la Federación Rusa en términos de impuestos y tasas", desde el momento de su entrada en vigor, es obligatorio para el pago en el territorio de la tema correspondiente de la Federación Rusa.

Al establecer un impuesto, los órganos legislativos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa determinan la tasa impositiva, el procedimiento y los términos para pagar el impuesto y el formulario de declaración de impuestos.

Se reconocen como contribuyentes:

1) organizaciones rusas;

2) organizaciones extranjeras que operan en la Federación Rusa a través de oficinas de representación permanente y que poseen bienes inmuebles en el territorio de la Federación Rusa

El objeto de los impuestos para las organizaciones rusas son los bienes muebles e inmuebles (incluidos los bienes transferidos para posesión temporal, uso, disposición o administración de fideicomisos, aportados a actividades conjuntas), contabilizados en el balance como activos fijos de acuerdo con el procedimiento contable establecido.

El objeto de los impuestos para las organizaciones extranjeras que operan en la Federación de Rusia a través de oficinas de representación permanente son los bienes muebles e inmuebles relacionados con los activos fijos.

La base imponible se define como el valor medio anual de los bienes inmuebles reconocidos como objeto de tributación. Al determinar la base imponible, los bienes reconocidos como objeto de tributación se toman en cuenta a su valor residual, formado de acuerdo con el procedimiento contable establecido aprobado en la política contable de la organización.

La base imponible se determina por separado con respecto a los bienes sujetos a impuestos en la ubicación de la organización, en relación con los bienes de cada división separada de la organización que tiene un balance separado, en relación con cada objeto de propiedad inmueble ubicado fuera del ubicación de la organización, una división separada de la organización que tiene un balance separado, o una oficina de representación permanente de una organización extranjera, así como en relación con la propiedad gravada a diferentes tasas impositivas.

El período impositivo es un año natural. Los periodos de reporte son el primer trimestre, seis meses y 9 meses del año calendario. Las tasas impositivas están establecidas por las leyes de los sujetos de la Federación Rusa y no pueden exceder el 2,2%.

Se permite establecer tipos impositivos diferenciados según las categorías de contribuyentes y los bienes reconocidos como objeto de tributación. El monto del impuesto se calcula con base en los resultados del período impositivo como el producto de la tasa impositiva correspondiente y la base imponible determinada para el período impositivo. Los contribuyentes están obligados, al vencimiento de cada período de declaración e impuesto, a presentar ante las autoridades fiscales de su domicilio, en el domicilio de cada una de sus fracciones separadas que tengan un balance separado.

53. Impuesto territorial

De conformidad con la Ley Federal del 29.07.2004 de julio de 95 No. XNUMX-FZ "Sobre la introducción de las partes uno y dos del Código Fiscal de la Federación Rusa y la invalidación de ciertos actos legislativos (disposiciones de actos legislativos) de la Federación Rusa

0 impuestos y tasas" (modificado el 12.10.2005 de octubre de XNUMX), el impuesto territorial entra en vigor y deja de operar de conformidad con el Código de Tierras y los actos jurídicos reglamentarios de los órganos representativos de los municipios y debe pagarse en el territorios de estos municipios.

Los contribuyentes son organizaciones e individuos que poseen terrenos sobre la base del derecho de propiedad, el derecho de uso permanente (ilimitado) o el derecho de posesión heredable de por vida. Los objetos de los impuestos son terrenos ubicados dentro de los límites del municipio (ciudades federales de Moscú y San Petersburgo), en cuyo territorio se ha introducido el impuesto.

La base imponible se define como el valor catastral de los terrenos reconocidos como objeto de tributación de conformidad con el art. 389 del Código de Tierras. El valor catastral de una parcela de tierra se determina de acuerdo con la legislación de tierras de la Federación Rusa. La base imponible se determina para cada solar como su valor catastral al

1 de enero del año gravable. La base imponible de los terrenos en copropiedad se determina para cada uno de los contribuyentes que sean propietarios de dicho terreno en proporción a su participación en el copropiedad.

El período impositivo es un año natural. Los períodos de información para los contribuyentes - organizaciones y personas físicas que son empresarios individuales son el primer trimestre, los seis meses y los 9 meses del año calendario. Los tipos impositivos se establecen mediante actos jurídicos reglamentarios de los órganos de representación de los municipios y no pueden exceder de:

1) 0,3% en relación con los terrenos: clasificados como terrenos agrícolas o terrenos dentro de las zonas de uso agrícola en asentamientos y utilizados para la producción agrícola; ocupado por el parque de viviendas y las instalaciones de infraestructura de ingeniería del complejo habitacional y comunal o provisto para la construcción de viviendas; proporcionado para agricultura subsidiaria personal, horticultura, horticultura o cría de animales;

2) 1,5% en relación a otros terrenos. El monto del impuesto se calcula después del final del impuesto.

período como porcentaje de la base imponible correspondiente al tipo de gravamen.

Las organizaciones de contribuyentes calculan el monto del impuesto por su cuenta.

Durante el período impositivo, los contribuyentes realizan pagos anticipados de impuestos.

Contribuyentes - organizaciones o individuos que son empresarios individuales, después del vencimiento del período impositivo, presentan una declaración de impuestos a la autoridad fiscal en la ubicación de la parcela de tierra.

El formulario de declaración de impuestos está aprobado por el Ministerio de Finanzas de la Federación Rusa.

54. Seguro inmobiliario

El seguro inmobiliario está regulado por la Ley de la Federación Rusa No. 4015-1 del 27.11.1992 de noviembre de 10 "Sobre la organización del negocio de seguros en la Federación Rusa" (modificada el 12 de diciembre de 2003) y el Código Civil de la Federación Rusa .

El seguro de bienes inmuebles se lleva a cabo sobre la base de un contrato de seguro de propiedad. El contrato se celebra entre un ciudadano o una persona jurídica (asegurado) y una compañía de seguros (asegurador).

Los aseguradores son personas jurídicas constituidas con el objeto de realizar seguros, reaseguros y haber recibido licencias de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

contrato de seguro de propiedad - se trata de un acuerdo entre el tomador del seguro y el asegurador, en virtud del cual el asegurador se obliga, por la tarifa estipulada en el contrato (prima del seguro), a la ocurrencia de un evento previsto en el contrato (el llamado evento asegurado) , para indemnizar al tomador del seguro u otra persona a cuyo favor se celebró el contrato (el beneficiario), causados a consecuencia de este siniestro en los bienes asegurados en la cuantía prevista en el contrato (suma asegurada). El contrato de seguro entra en vigor en el momento del pago por el asegurado de la prima del seguro o de su primera cuota, salvo disposición en contrario del contrato.

Una prima de seguro es un pago de un seguro que el tomador del seguro (beneficiario) está obligado a pagar al asegurador en la forma y dentro de los plazos establecidos por el contrato de seguro, según el cual el seguro cubre los hechos asegurados ocurridos después de la entrada en vigor del contrato. .

Al celebrar un contrato de seguro, las partes deben acordar entre sí:

1) sobre ciertos bienes que son objeto del seguro;

2) sobre la naturaleza del evento, en cuyo caso se realiza el seguro (evento asegurado);

3) sobre el monto de la suma asegurada;

4) sobre la duración del contrato.

Las condiciones bajo las cuales se celebra un contrato de seguro de bienes raíces a menudo se determinan en las reglas estándar para seguros del tipo correspondiente, aceptadas, aprobadas o aprobadas por el asegurador o la asociación de aseguradores.

El contrato de seguro de propiedad se celebra por escrito, su incumplimiento conduce a la nulidad del contrato. Un contrato de seguro se puede celebrar de dos maneras:

1) el método de redacción de un documento, que está firmado por las partes;

2) por el método de entrega por parte del asegurador al asegurado sobre la base de su solicitud oral o escrita de la póliza de seguro, firmada por el asegurador.

Los bienes inmuebles están asegurados en virtud de un contrato de seguro a favor de una persona que tiene un interés basado en la ley u otro acto o contrato jurídico en la conservación de estos bienes.

55. Gestión de la propiedad

Propiedad administrativa - se trata de una actividad que se desarrolla en interés y a expensas de los consumidores, asociada a un ciclo determinado de la vida del inmueble:

1) comercialización;

2) evaluación de objetos;

3) un programa para el mejor aprovechamiento de un terreno;

4) inversión;

5) recursos, prenda, arrendamiento, donación;

6) servicio;

7) mantenimiento, reparaciones corrientes y mayores;

8) reciclaje, etc.

La administración de bienes raíces es la implementación de una serie de operaciones para la operación de edificios y estructuras para el uso efectivo de bienes inmuebles en interés del propietario.

La gestión inmobiliaria se realiza en tres direcciones:

La dirección económica es la gestión de los ingresos y gastos en el proceso de utilización del inmueble.

La dirección legal está relacionada con la distribución y combinación de derechos sobre bienes inmuebles.

La dirección técnica es mantener el objeto inmobiliario de acuerdo con su finalidad funcional.

La gestión inmobiliaria se lleva a cabo mediante el método de desarrollo del objeto de gestión, que es un complejo de bienes relacionados funcionalmente.

La actividad realizada por cuenta y riesgo y con el fin de obtener un beneficio del uso y enajenación de bienes inmuebles es la gestión inmobiliaria.

La gestión inmobiliaria es externa e interna.

Las actividades de las estructuras estatales y las asociaciones profesionales destinadas a crear un marco regulatorio, control sobre el cumplimiento por parte de los sujetos del mercado inmobiliario de las normas y reglamentos establecidos: esta es la gestión inmobiliaria externa.

La actividad del sujeto del mercado inmobiliario, en base a la aplicación de sus propios documentos reglamentarios (fuente, código, normas, contratos, reglamentos, etc.) es la gestión interna de bienes inmuebles.

Las entidades del mercado pueden ejercer diversos tipos de impacto sobre el inmueble.

1. La regulación estatal de los bienes inmuebles se realiza por intervención directa (expedición de resoluciones, leyes y demás instrucciones que regularán el funcionamiento de los bienes inmuebles) e indirecta (imposición sobre los bienes inmuebles y provisión de beneficios, aplicación de medidas estatales dirigidas programas).

2. Impacto público (la base de las normas y disposiciones es la reacción de la población en general y de los profesionales participantes en el mercado inmobiliario).

3. Gestión de determinados objetos inmobiliarios (gestión de inmuebles de explotación y de inversión).

4. Gestión de sistemas de bienes inmuebles objetos de los sujetos de la federación: gestión de recursos de suelo, fondo forestal, bienes inmuebles municipales, bienes inmuebles en el campo de la vivienda y bienes inmuebles no residenciales.

56. Gestión del mercado inmobiliario

La gestión inmobiliaria se entiende como la implementación de un determinado conjunto de operaciones para la operación de estructuras, edificios con el fin de utilizar efectivamente la propiedad en interés del propietario. La gestión de bienes inmuebles se implementa mediante el método de formación de un objeto de gestión, que es un complejo de propiedad relacionada tecnológica y funcionalmente, que incluye un terreno, edificios, estructuras, etc. Los objetivos principales de la gestión del mercado inmobiliario son:

1) traducir en realidad los derechos constitucionales de los ciudadanos a los bienes inmuebles y las obligaciones asociadas a su posesión;

2) para que los participantes del mercado inmobiliario puedan trabajar cómodamente en el mercado, es necesario establecer ciertos procedimientos y condiciones;

3) proteger a los participantes del mercado inmobiliario de estafadores u organizaciones criminales;

4) garantizar la libre fijación de precios de los objetos inmobiliarios de acuerdo con la oferta y la demanda;

5) para resolver los problemas de vivienda es necesario crear buenas condiciones (favorables) en la región o en el país en su conjunto;

6) garantizar una tributación justa de los bienes inmuebles y de los participantes del mercado inmobiliario;

7) crear condiciones para inversiones (inversiones) que ayudarán a desarrollar la actividad empresarial en el sector manufacturero;

8) mejorar el entorno ecológico, lograr eco-.-, crecimiento económico, reducir el desempleo A nivel nacional, resolver problemas de vivienda

Los principios de la gestión del mercado inmobiliario dependen de muchas condiciones, principalmente económicas, políticas y otras en el país, pero se debe tener en cuenta la experiencia mundial, que ya se ha establecido con bastante firmeza en este momento.

Para que los objetivos anteriores se traduzcan en realidad, se deben tener en cuenta los siguientes principios de gestión:

1) separación del procedimiento, es decir, se deben aplicar ciertos enfoques para regular las relaciones de varios tipos de bienes inmuebles: locales no residenciales o residenciales, terrenos forestales y terrestres y otros objetos;

2) apertura de información sobre todos los participantes y objetos del mercado inmobiliario para la toma de decisiones comerciales;

3) publicidad de la elaboración de normas - discusión pública de proyectos de ley y otros actos normativos;

4) división de competencias entre organismos reguladores;

5) la sencillez y claridad de los procedimientos y normas, que se establecen mediante actos legislativos sobre bienes inmuebles;

6) observancia de la continuidad del sistema de gestión del mercado inmobiliario ruso, que tiene su propia tradición e historia, teniendo en cuenta la experiencia mundial en la regulación de los derechos de propiedad de diversos objetos inmobiliarios y su adaptación a las condiciones nacionales.

Autor: Burkhanova N.M.

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