Ley de vivienda. Hoja de trucos: brevemente, lo más importante

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1. El concepto, objeto y método del derecho de la vivienda

El derecho de la vivienda, siendo una de las ramas del derecho, regula las relaciones surgidas en el proceso de uso de los locales residenciales de acuerdo con su finalidad, así como la modificación de su régimen jurídico, la realización de acciones judiciales con los locales residenciales que determine la ley (registro de derechos de ellos, compraventa, alquiler, alquiler, etc.). Estas relaciones son objeto del derecho de la vivienda.

El método de derecho incluye las direcciones principales de cómo se regulan las relaciones jurídicas en una determinada industria, es decir, es un conjunto de medios jurídicos mediante los cuales se lleva a cabo la regulación jurídica de relaciones sociales cualitativamente homogéneas. Podemos hablar de dos métodos de regulación jurídica de las relaciones habitacionales:

1) dispositivo - sujeto a la igualdad de las partes, basado en permisos;

2) imperativo: basado en las instrucciones de las autoridades, el cumplimiento de los deberes, los castigos por la violación de las prohibiciones.

Al mismo tiempo, de acuerdo con el criterio de la toma de decisiones independiente por parte de los sujetos de las relaciones jurídicas de vivienda, esta rama del derecho utiliza tanto el método de la autonomía (es posible determinar de forma independiente el comportamiento en las relaciones entre las partes) como el método autoritario. método (el uso de prescripciones legales autorizadas).

Dado que la ley de vivienda es una parte (totalmente aislada o no, la cuestión no está completamente resuelta) de la ley civil, está sujeta a sus principios básicos (Código Civil de la Federación Rusa, primera parte del 30 de noviembre de 1994 No. 51-FZ (modificado y adicional) (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa, parte 1):

▪ igualdad de participantes en relaciones reguladas;

▪ inviolabilidad de la propiedad;

▪ libertad de contratación;

▪ la necesidad del ejercicio sin obstáculos de los derechos civiles;

▪ garantizar el restablecimiento de los derechos violados y su protección judicial.

La inviolabilidad del hogar está definida en la Constitución de la Federación Rusa del 12 de diciembre de 1993: "nadie tiene derecho a entrar en el hogar contra la voluntad de las personas que viven en él, excepto en los casos establecidos por la ley federal, o en la base de una decisión judicial" (Artículo 25 de la Constitución de la Federación Rusa, párrafo 2 artículo 3 del Código de Vivienda de la Federación Rusa de fecha 29 de diciembre de 2004 No. 188-FZ (modificado y complementado) (en lo sucesivo denominado como el Código de Vivienda de la Federación Rusa).

Nadie puede ser desalojado de una vivienda ni restringido en el derecho de uso de la misma, incluido el derecho a recibir los servicios comunales, sino por las causas y en la forma previstas en la legislación sobre vivienda.

Los ciudadanos, a su libre albedrío y en su propio interés, ejercen su derecho a la vivienda, incluso a disponer de ella. Los ciudadanos son libres de establecer y ejercer sus derechos de vivienda en virtud de un acuerdo y (o) otros motivos previstos por la legislación de vivienda. Los ciudadanos, ejerciendo el derecho a la vivienda y cumpliendo las obligaciones derivadas de las relaciones de vivienda, no deben vulnerar los derechos, libertades e intereses legítimos de los demás ciudadanos.

El derecho a la vivienda puede limitarse sobre la base de una ley federal solo en la medida necesaria para proteger los fundamentos del orden constitucional, la moral, la salud, los derechos y los intereses legítimos de los demás, para garantizar la defensa del país y la seguridad del estado. .

Los ciudadanos que residan legalmente en el territorio de la Federación Rusa tienen derecho a elegir libremente locales residenciales para vivir como propietarios, arrendatarios o por otros motivos previstos por la ley. La restricción del derecho de los ciudadanos a la libertad de elección de locales residenciales para vivir solo se permite sobre la base de la legislación sobre vivienda.

2. Sujetos y objetos del derecho de la vivienda

Según el apartado 2 del art. 4 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, los sujetos de la ley de vivienda (participantes en las relaciones legales de vivienda) son:

1) ciudadanos;

2) personas jurídicas: organizaciones que tienen propiedad separada en la propiedad, la gestión económica o la gestión operativa y son responsables de sus obligaciones con esta propiedad, pueden adquirir y ejercer derechos de propiedad y derechos personales no patrimoniales en su propio nombre, incurrir en obligaciones, ser un demandante y acusado en la corte;

3) Federación Rusa;

4) súbditos de la Federación Rusa;

5) municipios.

En nombre de la Federación Rusa y las entidades constitutivas de la Federación Rusa, por sus acciones, pueden adquirir y ejercer derechos y obligaciones de propiedad y personales no patrimoniales, actuar en los tribunales por las autoridades estatales dentro de su competencia establecida por actos que definen el estado de estos cuerpos; en nombre de los municipios: órganos de autogobierno local dentro de su competencia establecidos por leyes que definen el estado de estos órganos (artículo 124 del Código Civil de la Federación Rusa).

La Federación Rusa, una entidad constitutiva de la Federación Rusa, un municipio son responsables de sus obligaciones con la propiedad que les pertenece en el derecho de propiedad, a excepción de la propiedad que se asigna a las personas jurídicas creadas por ellos sobre la base del derecho económico administración o gestión operativa, así como bienes que sólo pueden ser de propiedad estatal o municipal.

Las personas jurídicas establecidas por la Federación de Rusia, sujetos de la Federación de Rusia, los municipios no son responsables de sus obligaciones. La Federación de Rusia, las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, los municipios no son responsables de las obligaciones de las personas jurídicas creadas por ellos, excepto en los casos previstos por la ley. La Federación de Rusia no es responsable de las obligaciones de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y los municipios que no son responsables de las obligaciones de los demás, así como de las obligaciones de la Federación de Rusia.

Estas reglas no se aplican a los casos en que la Federación Rusa ha asumido una garantía (garantía) por las obligaciones de un sujeto de la Federación Rusa, un municipio o una entidad legal, o dichos sujetos, por las obligaciones de la Federación Rusa.

La legislación de vivienda se aplica a las relaciones de vivienda con la participación de ciudadanos extranjeros, personas apátridas, personas jurídicas extranjeras, a menos que contradiga otras normas legislativas (en particular, que establezca la imposibilidad de aplicar ciertas disposiciones a estas categorías de personas).

La legislación de vivienda regula las relaciones con respecto a (cláusula 1, artículo 4 del Código de Vivienda de la Federación Rusa):

1) la aparición, implementación, cambio, terminación del derecho de propiedad, uso, disposición de locales residenciales de fondos de vivienda estatales y municipales;

2) uso de locales residenciales de viviendas privadas;

3) uso de la propiedad común de los dueños de locales;

4) atribución de locales al número de locales residenciales y su exclusión del parque de viviendas;

5) contabilidad del parque de viviendas;

6) mantenimiento y reparación de locales residenciales;

7) reconstrucción y remodelación de locales residenciales;

8) gestión de edificios de apartamentos;

9) la creación y funcionamiento de cooperativas de vivienda y construcción de viviendas (en adelante, ZhK y ZhSK), asociaciones de propietarios (en adelante, HOA), los derechos y obligaciones de sus miembros;

10) prestación de servicios públicos;

11) realizar pagos de vivienda y servicios públicos;

12) control sobre el uso y la seguridad del parque de viviendas, el cumplimiento de los locales residenciales con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y demás requisitos de la legislación.

3. Funciones del derecho de la vivienda

Los principios fundamentales de la legislación sobre vivienda se definen en el art. 1 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, según el cual las funciones principales de la ley de vivienda son garantizar:

1) autoridades estatales y órganos de autogobierno local de las condiciones para el ejercicio por parte de los ciudadanos del derecho a la vivienda, su seguridad;

2) inviolabilidad e inadmisibilidad de la privación arbitraria de vivienda;

3) ejercicio sin trabas de los derechos derivados de las relaciones reguladas por la legislación de vivienda (derechos de vivienda);

4) la seguridad del parque de viviendas y el uso de los locales residenciales para su propósito previsto;

5) igualdad de los participantes en las relaciones reguladas por la legislación de vivienda (relaciones de vivienda) en términos de propiedad, uso y disposición de locales residenciales, a menos que se desprenda lo contrario del Código de Vivienda de la Federación Rusa, otra ley federal o la esencia de las relaciones relevantes;

6) restitución del derecho a la vivienda vulnerado, su protección judicial.

La tutela del derecho a la vivienda vulnerado la realiza el tribunal de conformidad con la competencia de casos establecida por la legislación procesal.

La protección del derecho a la vivienda está a cargo de:

1) reconocimiento de la ley de vivienda;

2) el restablecimiento de la situación que existía antes de la violación de la ley de vivienda, y la supresión de las acciones que violen este derecho o creen una amenaza de su violación;

3) reconocimiento por el tribunal de nulidad, total o parcial, de un acto jurídico reglamentario de un organismo estatal o de un gobierno local que viole el derecho a la vivienda y contradiga la LC RF o un acto jurídico reglamentario adoptado de conformidad con ella que tenga mayor que el acto legal reglamentario especificado de un organismo estatal o gobierno local, fuerza legal;

4) la no aplicación por el tribunal de un acto jurídico reglamentario de un órgano estatal o de un acto jurídico reglamentario de un órgano de autogobierno local que contradiga la LC RF o una ley federal adoptada de conformidad con ella, otro acto jurídico reglamentario que tenga un mayor que el acto legal reglamentario especificado de un organismo estatal o un acto legal reglamentario de una autoridad local autogobierno, fuerza legal;

5) terminación o cambio de la relación jurídica de vivienda;

6) en otras formas previstas por la legislación de vivienda.

Las autoridades estatales y los órganos de autogobierno local dentro de su competencia de conformidad con el art. 2 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia establece condiciones para que los ciudadanos ejerzan su derecho a la vivienda, que incluyen:

1) promover el desarrollo del mercado inmobiliario en el sector de la vivienda con el fin de crear las condiciones necesarias para satisfacer las necesidades de los ciudadanos en materia de vivienda;

2) utilizar fondos presupuestarios y otras fuentes de fondos no prohibidos por la ley para mejorar las condiciones de vida de los ciudadanos, incluso proporcionando subsidios en la forma prescrita para la adquisición o construcción de locales residenciales;

3) de conformidad con el procedimiento establecido, proporcionar a los ciudadanos locales residenciales en virtud de acuerdos de tenencia social o contratos de alquiler de locales residenciales del parque de viviendas estatales o municipales;

4) estimular la construcción de viviendas;

5) asegurar la protección de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos que adquieran locales residenciales y los utilicen legalmente, consumidores de servicios públicos, así como de servicios relacionados con el mantenimiento del parque habitacional;

6) proporcionar control sobre la implementación de la legislación de vivienda, el uso y la conservación del parque de viviendas, el cumplimiento de los locales residenciales con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y otros requisitos de la legislación;

7) Proporcionar control sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley en la ejecución de la construcción de viviendas.

4. Sistema de legislación de vivienda

La legislación sobre vivienda consta del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, otras leyes federales adoptadas de conformidad con él, así como los decretos del Presidente de la Federación de Rusia emitidos de conformidad con ellas, los decretos del Gobierno de la Federación de Rusia y los actos jurídicos reglamentarios. de los órganos ejecutivos federales, leyes adoptadas y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, actos jurídicos reglamentarios de los órganos de gobierno local. Éste constituye el sistema de legislación sobre vivienda. Particularmente en el sistema de legislación sobre vivienda, el Código Civil de la Federación de Rusia se destaca como el principal documento normativo que regula las transacciones cuyo objeto son locales residenciales y no residenciales (transacciones de compraventa, alquiler, prenda, donación, permuta, etc.), así como derechos reales (por ejemplo, derechos de propiedad) sobre estos locales.

Los decretos del Presidente de la Federación Rusa no deben contradecir la LC RF, otras leyes federales.

Los decretos (actos normativos) y órdenes del Gobierno de la Federación Rusa deben emitirse sobre la base y en cumplimiento de la RF LC, otras leyes federales, decretos reglamentarios del Presidente de la Federación Rusa y son de aplicación obligatoria en la Federación Rusa. Federación.

Las autoridades ejecutivas federales pueden emitir actos jurídicos normativos que contengan normas que rijan las relaciones de vivienda, en los casos y dentro de los límites previstos por la RF LC, otras leyes federales, decretos del Presidente de la Federación Rusa y resoluciones del Gobierno de la Federación Rusa.

Las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa pueden adoptar leyes y otros actos legales reglamentarios dentro de sus competencias sobre la base de la RF LC, otras leyes federales adoptadas de conformidad con ella.

Los órganos de autogobierno local pueden adoptar actos jurídicos reglamentarios dentro de sus competencias de conformidad con la LC RF, otras leyes federales, otros actos jurídicos reglamentarios de la Federación Rusa, leyes y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

Para las relaciones de vivienda relacionadas con la reparación, reconstrucción y remodelación de locales residenciales, el uso de equipos de ingeniería, la prestación de servicios públicos, el pago de facturas de servicios públicos, se aplica la legislación pertinente, teniendo en cuenta los requisitos establecidos por la LC RF. Por ejemplo, las relaciones que surjan en relación con la construcción, reconstrucción de objetos de construcción de capital (incluidos edificios, estructuras, estructuras), si el diseño y otras características de confiabilidad y seguridad de estos objetos se ven afectados durante dicho trabajo, están reguladas por el nuevo Código de Urbanismo de la Federación Rusa del 29 de diciembre de 2004 No. 190-FZ (modificado y complementado), otras leyes federales y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa adoptados de conformidad con ellos.

Las reglas y normas técnicas se establecen de conformidad con la Ley Federal de 27 de diciembre de 2002 No. 184-FZ "Sobre el Reglamento Técnico" (modificada y completada). Los reglamentos técnicos desempeñan un papel importante: documentos adoptados por un tratado internacional de la Federación de Rusia, ratificados de la manera prescrita, y que establecen requisitos obligatorios para la aplicación y ejecución de requisitos para objetos de reglamento técnico (edificios, estructuras y estructuras, producción procesos, operación, almacenamiento, transporte, venta y disposición).

El establecimiento de reglas y normas sanitarias se rige por las disposiciones de la legislación especial, en particular, la Ley Federal del 30 de marzo de 1999 No. 52-FZ "Sobre el bienestar sanitario y epidemiológico de la población" (modificada y complementada ).

Según el apartado 4 del art. 15 de la Constitución de la Federación Rusa, los principios y normas generalmente reconocidos del derecho internacional y los tratados internacionales de la Federación Rusa también son parte integral de su sistema legal.

5. Competencia de las autoridades de varios niveles en el campo de las relaciones de vivienda

La regulación de las relaciones en el campo de la legislación de vivienda se confía a las autoridades estatales de tres niveles: federal, órganos de sujetos de la Federación Rusa y autogobierno local.

Las autoridades estatales de cada nivel mantienen registros y determinan el procedimiento para proporcionar locales residenciales (incluido el reconocimiento de locales residenciales como no aptos para habitar, el control del uso y la seguridad) del parque de viviendas correspondiente a quienes lo necesitan. El procedimiento para la contabilidad estatal del parque de viviendas y la determinación de la categoría de los necesitados de locales residenciales y el procedimiento para su provisión están bajo la jurisdicción de las autoridades federales. Sin embargo, las autoridades estatales de los sujetos de la Federación Rusa están facultadas para determinar, además de las categorías regionales federales de ciudadanos que necesitan vivienda, quién puede contar con vivienda del parque de viviendas del sujeto de la Federación Rusa.

La competencia de las autoridades estatales de la Federación de Rusia también incluye los problemas más comunes de determinar el procedimiento para el funcionamiento de los participantes en las relaciones legales de vivienda, como cooperativas de vivienda y vivienda, cooperativas de vivienda, asociaciones de propietarios; la situación jurídica de sus miembros. La base para la regulación legal de las relaciones de vivienda a nivel federal es el Código de Vivienda de la Federación Rusa y una serie de leyes federales que determinan el procedimiento para la reconstrucción y remodelación de locales residenciales, el reconocimiento de locales residenciales como no aptos para habitar, y establece las reglas para el uso de locales residenciales.

La Constitución de la Federación Rusa, el Código de Vivienda de la Federación Rusa, otras leyes federales juegan un papel en la determinación de la competencia de las autoridades estatales de un nivel u otro, donde la competencia de los órganos en un tema particular está claramente definida o puede ser identificados por el método de exclusión.

La competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa incluye:

▪ establecer requisitos para los locales residenciales, su mantenimiento y el mantenimiento de la propiedad común de los propietarios de locales en edificios de apartamentos;

▪ determinación de los motivos para la provisión de locales residenciales en virtud de contratos de arrendamiento para locales residenciales especializados de fondos de vivienda estatales y municipales;

▪ determinación de los motivos, el procedimiento y las condiciones para el desalojo de ciudadanos de locales residenciales;

▪ regulación legal de ciertos tipos de transacciones con locales residenciales;

▪ establecer la estructura de pagos por locales residenciales y servicios públicos, el procedimiento para calcular y realizar dichos pagos.

La competencia de las autoridades estatales de la entidad constitutiva de la Federación Rusa incluye:

▪ establecer un procedimiento para determinar el monto de los ingresos por miembro de la familia y el valor de los bienes propiedad de los miembros de la familia y sujetos a impuestos, con el fin de reconocer a los ciudadanos como personas de bajos ingresos y proporcionarles viviendas del parque municipal de viviendas en régimen de alquiler social. acuerdos;

▪ determinación del procedimiento para que los órganos de gobierno local lleven registros de los ciudadanos que necesitan viviendas proporcionadas en virtud de contratos de arrendamiento social.

La competencia de los gobiernos locales incluye:

▪ establecer el importe de los ingresos de cada miembro de la familia y el valor de los bienes de propiedad de los miembros de la familia y sujetos a impuestos, con el fin de reconocer a los ciudadanos como personas de bajos ingresos y proporcionarles viviendas del parque municipal de viviendas en virtud de acuerdos de alquiler social;

▪ tomar, de acuerdo con el procedimiento establecido, decisiones sobre la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y de locales no residenciales a locales residenciales;

▪ aprobación de la reconstrucción y reurbanización de locales residenciales;

▪ determinación del procedimiento para obtener un documento que confirme la decisión de aprobar o rechazar la aprobación de la reconstrucción y (o) remodelación de locales residenciales.

6. El procedimiento para resolver conflictos entre actos normativos de legislación de vivienda

La legislación de vivienda es administrada conjuntamente por la Federación Rusa y las entidades constitutivas de la Federación Rusa, por lo tanto, contiene actos normativos de los niveles federal, regional (sujetos de la Federación Rusa) y local, cuya base es el Código de Vivienda de la Federación Rusa. Federación.

En caso de inconsistencia entre las normas de la legislación de vivienda contenidas en las leyes federales y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa, las leyes y otros actos legales reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, los actos legales reglamentarios de los gobiernos locales y las disposiciones de la LC RF, se estará a lo dispuesto en la LC RF. Tal declaración no tiene una explicación suficiente y varios científicos (M.Yu. Tikhomirov) la consideran como una especie de "acuerdo interno" de normas legales.

Los decretos y órdenes del Gobierno de la Federación Rusa en caso de que contradigan la Constitución de la Federación Rusa, las leyes constitucionales federales, las leyes federales y los decretos del Presidente de la Federación Rusa pueden ser anulados por el Presidente de la Federación Rusa (artículo 33 de la Ley Constitucional Federal del 17 de diciembre de 1997 No. 2-FKZ "Sobre el Gobierno de la Federación Rusa "(con la última enmienda y complemento). Los actos del Gobierno de la Federación Rusa pueden ser apelados ante los tribunales.

Entre los actos jurídicos normativos de los órganos de autogobierno local, la carta del municipio y las decisiones adoptadas en el referéndum local (reunión de ciudadanos) formalizadas en forma de actos jurídicos tienen la mayor fuerza legal. No deben ser contradichos por otros actos jurídicos municipales.

Los actos de legislación de vivienda no tienen efectos retroactivos y se aplican a las relaciones de vivienda surgidas con posterioridad a su entrada en vigor, con excepción de los casos que expresamente prevean el efecto retroactivo de la ley (artículo 6 de la LC RF). Si los derechos y obligaciones en las relaciones de vivienda surgieron después de la entrada en vigor de un acto legislativo, entonces deben aplicarse sus normas, a pesar de que la relación jurídica misma surgió antes de esta entrada. A veces, las leyes de vivienda establecen directamente que su efecto se extiende a las relaciones derivadas de contratos celebrados con anterioridad, incluso si el momento de ocurrencia de estas relaciones se refiere al período anterior a la entrada en vigor de la ley.

En los casos en que las relaciones de vivienda no estén reguladas por la legislación de vivienda o un acuerdo entre los participantes en tales relaciones, y en ausencia de legislación civil o de otro tipo que regule directamente tales relaciones, ellos, si esto no contradice su esencia, están sujetos a la legislación de vivienda. regulando relaciones similares (una analogía de la ley). Esta disposición tiene derecho a ser guiada por todos los organismos encargados de hacer cumplir la ley. Si es imposible utilizar la analogía de la ley, los derechos y obligaciones de los participantes en las relaciones de vivienda se determinan sobre la base de los principios generales y el significado de la legislación de vivienda (analogía de la ley) y los requisitos de buena fe, humanidad, razonabilidad y justicia El uso de la analogía de la ley solo es posible para determinar los derechos y obligaciones de los participantes en las relaciones de vivienda.

Según el art. 9 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, si un tratado internacional de la Federación Rusa establece reglas distintas a las previstas por la legislación de vivienda, se aplicarán las reglas del tratado internacional. En el territorio de la Federación Rusa, en particular, existen actos legales internacionales de la ONU que contienen reglas en el campo de las relaciones de vivienda. Por ejemplo, la Declaración Universal de los Derechos Humanos (adoptada en la tercera sesión de la Asamblea General de la ONU mediante la resolución 217 A (III) del 10 de diciembre de 1948), el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Derechos Culturales (1966) .

7. El concepto de parque de viviendas y el sector de la vivienda

Durante la transición de Rusia a un tipo de desarrollo de mercado, el marco regulatorio también tuvo un carácter transitorio. Por lo tanto, la Ley de la Federación Rusa del 24 de diciembre de 1992 No. 4218-1 "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda" (con las últimas enmiendas y adiciones, quedó sin efecto el 1 de marzo de 2005) destinada a transferir relaciones legales relacionadas a la vivienda del derecho administrativo íntegramente a la vivienda. El proceso finalizó con la adopción de la LC RF. Si anteriormente el sector de la vivienda incluía exclusivamente normas para el uso del parque de viviendas, entonces el concepto del sector de la vivienda ha sido claramente ampliado por la legislación moderna. El sector de la vivienda, como parte de las esferas económica y económica, es uno de los aspectos más importantes de la vida del mercado del país.

El sector de la vivienda es un área de la economía nacional, que incluye la construcción y reconstrucción de viviendas, estructuras y elementos de ingeniería e infraestructura social, la gestión del parque de viviendas, su mantenimiento y reparación.

Todos los locales residenciales ubicados en el territorio de la Federación de Rusia (parque de viviendas), según la forma de propiedad, se dividen (artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) en:

▪ parque de viviendas privadas: un conjunto de locales residenciales propiedad de ciudadanos y de personas jurídicas;

▪ parque de viviendas estatales: un conjunto de locales residenciales propiedad de la Federación de Rusia (parque de viviendas de la Federación de Rusia) y locales residenciales de propiedad de entidades constitutivas de la Federación de Rusia (parque de viviendas de entidades constitutivas de la Federación de Rusia);

▪ parque de viviendas municipales: conjunto de locales residenciales propiedad de los municipios.

▪ parque de viviendas de propiedad colectiva.

El parque de viviendas es la totalidad de todos los locales residenciales, independientemente de la forma de propiedad, incluyendo:

▪ edificios residenciales;

▪ casas especializadas (dormitorios, hoteles refugio, casas de stock flexible, locales residenciales del parque de viviendas para el asentamiento temporal de ciudadanos que han perdido su vivienda como resultado de la ejecución hipotecaria de locales residenciales, casas especiales para personas mayores solteras, pensiones para discapacitados, veteranos y otros);

▪ apartamentos;

▪ locales residenciales de oficinas;

▪ otros locales residenciales en otros edificios aptos para vivir.

El parque de viviendas incluye, además de las enumeradas, también locales que no corresponden a locales residenciales en términos de condiciones sanitarias y técnicas, pero que están ocupados por ciudadanos para vivir.

Según la finalidad de uso, el parque de viviendas se divide en:

▪ parque de viviendas para uso social: la totalidad de los locales residenciales del parque de viviendas estatales y municipales proporcionados a los ciudadanos en virtud de contratos de alquiler social;

▪ parque de viviendas especializado: un conjunto de locales residenciales de fondos de vivienda estatales y municipales destinados a la residencia de determinadas categorías de ciudadanos;

▪ parque de viviendas individuales - un conjunto de locales residenciales de un parque de viviendas privado que son utilizados por los ciudadanos - propietarios de dichos locales para su residencia, residencia de miembros de su familia y (o) residencia de otros ciudadanos sobre la base del uso gratuito, así como personas jurídicas: propietarios de dichos locales para residencia de ciudadanos en las condiciones de uso especificadas (locales residenciales privatizados);

▪ parque de viviendas para uso comercial: un conjunto de locales residenciales que son utilizados por los propietarios de dichos locales para la residencia de ciudadanos en condiciones de uso pago, proporcionados a los ciudadanos en virtud de otros acuerdos, proporcionados por los propietarios de dichos locales a personas para posesión y (o) uso (bajo arrendamiento).

8. Mantenimiento del parque de viviendas

La lista recomendada de trabajos sobre el mantenimiento de edificios residenciales realizados por la organización de mantenimiento del parque de viviendas se encuentra en las Reglas y Regulaciones para la operación técnica del parque de viviendas (aprobado por el Decreto de Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 n.° 170):

▪ trabajos realizados durante inspecciones técnicas y recorridos de elementos individuales y locales de edificios residenciales:

▪ eliminación de fallos menores en los sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado; en sistemas de calefacción central y suministro de agua caliente; aparatos eléctricos;

▪ limpiar el lecho de alcantarillado, comprobar el estado de funcionamiento de las campanas de alcantarillado;

▪ comprobar la puesta a tierra de los baños; fundas de cables eléctricos, mediciones de resistencia de aislamiento de cables;

▪ reparaciones menores de estufas y hogares (refuerzo de puertas, láminas del hogar, etc.);

▪ trabajos realizados en la preparación de edificios residenciales para su funcionamiento en primavera y verano:

▪ refuerzo de desagües, codos y embudos, portabanderas;

▪ reactivación y reparación del sistema de riego;

▪ quitar los resortes de las puertas de entrada;

▪ conservación del sistema de calefacción central;

▪ reparación de equipamiento para campos infantiles y deportivos;

▪ reparación de zonas ciegas caídas;

▪ instalación de una red adicional de sistemas de riego;

▪ trabajos realizados en la preparación de edificios residenciales para su funcionamiento en el período otoño-invierno:

▪ aislamiento de aberturas de ventanas y balcones;

▪ sustitución de ventanas y puertas balconeras rotas;

▪ aislamiento de puertas de entrada a apartamentos, pisos de áticos, tuberías en áticos y sótanos;

▪ reparación, ajuste y prueba de sistemas de calefacción central;

▪ aislamiento y limpieza de conductos de ventilación de humos;

▪ sustitución de cristales rotos de ventanas y puertas de locales auxiliares;

▪ conservación de los sistemas de riego;

▪ reparación y refuerzo de puertas de entrada.

En locales residenciales y auxiliares de apartamentos, estos trabajos son realizados por inquilinos, inquilinos, propietarios de locales residenciales. El alcance del trabajo y el momento de su implementación se reflejan en el cronograma, que se elabora para la semana, el mes y el año.

Para gestionar y controlar el estado técnico del parque de viviendas, se crean servicios de despacho conjunto (ODS) o servicios de despacho distrital (RDS) para microdistritos o grupos de viviendas. Para cada ODS, se establece una lista de objetos despachables y parámetros controlados de equipos de ingeniería. Los medios de automatización y envío de equipos de ingeniería, medios de comunicación, dispositivos de control y medición (CIP) y medidores deben garantizar, respectivamente, el mantenimiento de los modos de operación especificados de los equipos de ingeniería, la presentación oportuna de señales sobre violaciones de modos de operación o accidentes

Las solicitudes por mal funcionamiento de equipos o estructuras de ingeniería deben ser consideradas por el RDS el día en que se reciben, y su eliminación debe organizarse a más tardar al día siguiente. Las solicitudes relacionadas con garantizar la seguridad de la residencia se eliminan con carácter de urgencia. En los casos en que la solución de problemas requiera mucho tiempo o piezas de repuesto que no estén disponibles actualmente, es necesario informar al solicitante sobre las decisiones tomadas.

El paisajismo de los territorios se lleva a cabo después de limpiar estos últimos de los restos de materiales de construcción, escombros, colocar comunicaciones y estructuras subterráneas, colocar caminos, entradas de vehículos, aceras, colocar plataformas y cercas. La conservación de los espacios verdes en el territorio de los hogares y el cuidado adecuado de los mismos está a cargo de una organización de mantenimiento de la vivienda o, sobre una base contractual, de una organización especializada. No se recomienda plantar ejemplares hembra de chopos, moreras y otros árboles que obstruyen el territorio y airean durante la fructificación.

9. Garantizar la seguridad del parque de viviendas, reparar

El documento principal son las Reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas (aprobado por el Decreto de Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 No. 170).

El mantenimiento del edificio (mantenimiento y reparación corriente) incluye un conjunto de trabajos para mantener en buen estado los elementos y sistemas propios, los parámetros especificados y los modos de funcionamiento de sus estructuras, equipos y dispositivos técnicos.

El sistema de mantenimiento del parque de viviendas asegura el funcionamiento normal de los edificios y los sistemas de ingeniería durante la vida útil establecida del edificio con el uso de recursos materiales y financieros en los volúmenes requeridos. Incluye los trabajos de seguimiento del estado del parque de viviendas, mantenimiento de su buen funcionamiento, operatividad, ajuste y regulación de los sistemas de ingeniería, etc. El control del estado técnico se realiza mediante la realización de inspecciones programadas y no programadas.

La reparación actual del edificio incluye un conjunto de medidas constructivas, organizativas y técnicas para eliminar el mal funcionamiento (restauración del rendimiento) de los elementos, equipos y sistemas de ingeniería del edificio para mantener el rendimiento operativo.

La organización de las reparaciones actuales de edificios residenciales debe llevarse a cabo de acuerdo con las pautas técnicas para la organización y tecnología de las reparaciones actuales de edificios residenciales y las pautas técnicas para la organización del mantenimiento preventivo de edificios residenciales de paneles grandes por parte de organizaciones de mantenimiento de viviendas. .

La duración de la reparación en curso se determina de acuerdo con las normas para cada tipo de reparación de estructuras y equipos. La frecuencia de las reparaciones actuales se toma dentro de 3 a 5 años, teniendo en cuenta la capitalización de los edificios, el desgaste físico y las condiciones locales. Estas empresas llevan a cabo la reparación actual del equipo de ingeniería de edificios residenciales (sistemas de calefacción y ventilación, suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de electricidad, suministro de gas), que está bajo mantenimiento de empresas operativas especializadas de los servicios públicos. . Se elabora un inventario de los trabajos de reparación de cada edificio incluido en el plan anual de reparación vigente y se acuerda con el propietario del parque de viviendas, la persona autorizada o el jefe de la organización de mantenimiento del parque de viviendas dentro de los plazos establecidos (también aceptan los resultados de la reparación).

En edificios programados para reparaciones importantes dentro de los próximos 5 años o sujetos a demolición, las reparaciones actuales se limitan a trabajos que brindan condiciones de vida estándar (preparación para la operación de primavera-verano e invierno, ajuste de equipos de ingeniería).

Durante una revisión importante:

▪ solución integral de problemas de todos los elementos desgastados del edificio y del equipo,

▪ sustitución, restauración o sustitución de los mismos por otros más duraderos y económicos,

▪ mejorar el rendimiento operativo del parque de viviendas,

▪ implementación de la modernización técnicamente posible y económicamente viable de los edificios residenciales con la instalación de contadores de calor, agua, gas y electricidad y garantizando un consumo racional de energía.

Durante los próximos 10 años, las reparaciones capitales en casas sujetas a demolición, cuya restauración y mejora no sea práctica de llevar a cabo, se permiten como excepción solo en la medida en que garanticen condiciones de vida seguras e higiénicas en ellas durante el período restante. Las fechas previstas de inicio y finalización de la rehabilitación de edificios residenciales se establecen de acuerdo con las normas de duración de la rehabilitación de edificios residenciales, públicos y equipamientos urbanos.

10. El concepto de locales residenciales y no residenciales. El procedimiento para el traspaso de local residencial a no residencial

Locales residenciales: un local aislado, que es un inmueble, adecuado para la residencia permanente de los ciudadanos y que cumple con los requisitos de las normas sanitarias, técnicas y de otro tipo. La totalidad de todos los locales residenciales ubicados en el territorio de la Federación de Rusia constituye el parque de viviendas. Su uso y seguridad, el cumplimiento de las normas establecidas está controlado por órganos ejecutivos federales autorizados, autoridades estatales de los sujetos de la Federación Rusa. El artículo 21 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia prevé el seguro voluntario de locales residenciales.

Clasificación de locales residenciales:

▪ edificio residencial (parte del mismo): un edificio definido individualmente, que consta de habitaciones y locales para uso auxiliar;

▪ apartamento (parte de él): una habitación estructuralmente separada en un edificio de apartamentos, que proporciona acceso directo a las zonas comunes de dicho edificio y que consta de una o más habitaciones, así como locales para uso auxiliar;

▪ habitación: parte de un edificio residencial o apartamento, destinada a ser utilizada como lugar de residencia directa de los ciudadanos en un edificio residencial o apartamento.

El objetivo principal de los locales residenciales, a diferencia de los locales no residenciales, es la residencia de los ciudadanos en ellos (artículo 17 del Código de Vivienda de la Federación Rusa). La ley, con una serie de restricciones, permite el uso de locales residenciales para la realización de actividades empresariales profesionales o individuales de los ciudadanos. Está prohibido colocar la producción industrial en locales residenciales (los locales no residenciales están destinados a esto).

La posibilidad de transferir locales residenciales a locales no residenciales está prevista en el art. 22 LCD RF con algunas restricciones. Al enajenar una vivienda ocupada en régimen de arrendamiento social, a los ciudadanos desalojados de la misma se les proporciona otra vivienda confortable en régimen de régimen de arrendamiento social (artículo 87 de la RF LC).

No se permite la traducción si:

▪ el acceso a los locales que se transfieren es imposible sin el uso de locales que proporcionen acceso a los locales residenciales, o no existe la capacidad técnica para proporcionar dicho acceso a estos locales (es decir, es necesario proporcionar una entrada diferente a los locales que se transfieren que la el utilizado para otros locales residenciales);

▪ el local que se transfiere forma parte de un local residencial (no es posible transferir una habitación de un apartamento residencial a un local no residencial);

▪ el local transferido es utilizado por su propietario u otro ciudadano como lugar de residencia permanente;

▪ la propiedad del local transferido está gravada por los derechos de cualquier persona;

▪ el apartamento que se transfiere no se encuentra en el primer piso de un edificio de apartamentos y hay una sala de estar en el piso de abajo.

La transferencia de locales residenciales a locales no residenciales se lleva a cabo por el gobierno local de acuerdo con los siguientes documentos presentados por el propietario (o su persona autorizada) de este local (solicitante):

▪ solicitud de transferencia de locales;

▪ documentos de título del local que se transfiere (originales o copias notariadas);

▪ plano del local que se transfiere con su descripción técnica (pasaporte técnico del local);

▪ plano de la casa en la que se encuentra el local que se transfiere;

▪ un proyecto para la reconstrucción y (o) reurbanización de los locales transferidos preparado y ejecutado de acuerdo con el procedimiento establecido (si esto es necesario para garantizar el uso de dichos locales como no residenciales).

La decisión de transferir o rechazar la transferencia se toma dentro de los 45 días a partir de la fecha de presentación de los documentos y se emite al solicitante a más tardar 3 días hábiles.

11. Requisitos básicos para locales residenciales

Los locales residenciales deben ubicarse principalmente en casas ubicadas en una zona residencial de acuerdo con la zonificación funcional del territorio.

Las estructuras portantes y de cerramiento de los locales residenciales deben estar en condiciones de funcionamiento, en las que las violaciones que ocurrieron durante la operación en términos de deformabilidad (y en estructuras de hormigón armado, en términos de resistencia al agrietamiento) no conduzcan a una violación de la operabilidad y capacidad de carga de las estructuras, la fiabilidad de un edificio residencial y garantizar la estancia segura de los ciudadanos y la seguridad de los equipos de ingeniería. No deben tener destrucción y daño, lo que lleva a su deformación o agrietamiento, reduciendo su capacidad de carga y empeorando las propiedades de desempeño de las estructuras o un edificio residencial en su conjunto.

La vivienda debe estar dispuesta y equipada de manera que se evite el riesgo de lesiones para los residentes cuando se muevan dentro y alrededor de la vivienda, cuando entren y salgan de ella, cuando utilicen equipos de ingeniería. La pendiente y el ancho de los tramos de escaleras y rampas, la altura de los escalones, el ancho de los peldaños, el ancho de los rellanos, la altura de los pasajes en las escaleras, el sótano, el ático, el tamaño de las puertas deben Garantizar la comodidad y seguridad de movimiento y colocación.

La vivienda debe estar dotada de sistemas de ingeniería (iluminación eléctrica, suministro de agua sanitaria y potable y caliente, drenaje, calefacción y ventilación, y en áreas gasificadas también suministro de gas). En asentamientos sin redes de ingeniería centralizadas en edificios de uno y dos pisos, se permite la ausencia de agua corriente y letrinas con alcantarillado. Los sistemas, equipos y mecanismos de ingeniería deben cumplir con los requisitos de seguridad sanitaria y epidemiológica. El dispositivo del sistema de ventilación de los locales residenciales debe excluir el flujo de aire de un apartamento a otro. No está permitido combinar los conductos de ventilación de cocinas e instalaciones sanitarias (locales auxiliares) con salas de estar. Los sistemas de ingeniería deben colocarse e instalarse de acuerdo con los requisitos de seguridad y las instrucciones de los fabricantes de los equipos, así como con las normas higiénicas, incluso en relación con el nivel permisible de ruido y vibración que generan.

Las estructuras de cerramiento externo de los locales residenciales deben tener aislamiento térmico, lo que garantiza que durante la estación fría la humedad relativa en el pasillo entre apartamentos y las salas de estar no supere el 60 por ciento, la temperatura de los locales calentados no sea inferior a +18 °C

Los locales residenciales deben protegerse de la penetración de lluvia, agua derretida y subterránea y posibles fugas de agua doméstica de los sistemas de ingeniería que utilizan medios estructurales y dispositivos técnicos.

El acceso a una vivienda situada en un edificio de viviendas por encima de la 5ª planta, a excepción de la planta ático, deberá realizarse mediante ascensor.

El nivel del piso de la vivienda ubicada en el primer piso debe ser más alto que el nivel de planificación del suelo. No se permite el alojamiento en las plantas sótano y sótano. No se permite la colocación encima de las habitaciones del baño, baño (ducha) y cocina. Se permite colocar un baño, baño (ducha) en el nivel superior sobre la cocina en apartamentos ubicados en 2 niveles.

Las habitaciones y cocinas de un espacio habitable deben tener luz natural directa. Las paredes y tabiques entre viviendas deben tener un índice de aislamiento a ruido aéreo de al menos 50 dB. La concentración de sustancias nocivas en el aire de una vivienda no debe exceder las concentraciones máximas permisibles para el aire atmosférico en áreas pobladas.

12. Reglas para el mantenimiento de apartamentos.

Los locales deben mantenerse limpios a la temperatura, la humedad del aire y la tasa de intercambio de aire de acuerdo con los requisitos establecidos. La eliminación de la condensación en las tuberías de agua y alcantarillado en instalaciones sanitarias y cocinas debe lograrse mediante la ventilación frecuente de las instalaciones con aberturas de ventilación completamente abiertas. En caso de insuficiencia de estas medidas, se recomienda aislar e impermeabilizar las tuberías. Para mejorar el intercambio de aire en el local, se deben utilizar dispositivos de suministro locales (conductos de ventilación en el ajuste de hornos, rejillas de ventilación de ventanas, canales en la pared, etc.). Se recomienda a los inquilinos que instalen ventiladores en los conductos de escape.

Para asegurar las condiciones normales de temperatura y humedad de las paredes exteriores, no se recomienda: instalar muebles voluminosos cerca de ellas, especialmente en las esquinas exteriores; cuelgue alfombras y pinturas en las paredes exteriores en los dos primeros años de funcionamiento.

No está permitido el uso de estufas de gas y eléctricas para calentar espacios.

El mantenimiento de las escaleras debe proporcionar:

• buen estado de las estructuras de los edificios, aparatos de calefacción y tuberías ubicadas en las escaleras;

▪ condiciones sanitarias requeridas de las escaleras;

▪ condiciones estándar de temperatura y humedad en escaleras.

Las ventanas y puertas de las escaleras deben tener porches ajustados con la instalación de juntas de sellado. Las escaleras deben ventilarse periódicamente. La frecuencia de reparación de las entradas debe observarse una vez cada cinco o tres años, dependiendo de la clasificación de los edificios y el deterioro físico.

En las fachadas de edificios residenciales de casas, de acuerdo con el proyecto aprobado por el servicio de arquitectura de la ciudad (distrito), letreros del nombre de la calle, carril, plaza, etc.). La instalación de placas conmemorativas en las fachadas de los edificios, que explican los nombres de los pasajes, plazas y calles individuales de la ciudad, está permitida por decisión de los órganos de autogobierno local.

No permitido:

▪ abarrotar los balcones con artículos del hogar (muebles, contenedores, leña y otros);

▪ colgar ropa, alfombras y otros artículos en terrenos baldíos frente a una calle de la ciudad;

▪ lavado de coches en el área local;

▪ construcción independiente de pequeños edificios con patio (garajes, vallas), renovación de balcones y logias;

▪ pintar los marcos de las ventanas en el exterior con pintura (utilizando el color de las ventanas de plástico) de color diferente al establecido para el edificio en cuestión;

▪ abarrotar el patio con chatarra, desechos domésticos y de construcción, escorias, cenizas y otros desechos;

▪ verter lodo en los patios, tirar comida y otros desechos, basura y estiércol, así como enterrarlos o quemarlos en los patios;

▪ instalación de aparatos de aire acondicionado y antenas parabólicas sin la debida autorización.

El territorio de cada hogar, por regla general, debe tener:

▪ área de servicio para secar ropa, limpiar ropa, alfombras y artículos para el hogar;

▪ una zona de recreo para adultos;

▪ parques infantiles y campos deportivos con paisajismo y equipamiento necesario de pequeñas formas arquitectónicas para la recreación de los niños en verano e invierno.

En el sitio de servicios públicos debe haber postes con un dispositivo para secar la ropa, varillas para secar la ropa, perchas, una caja de arena, un bote de basura y una mesa con bancos. El sitio debe estar rodeado por un seto.

13. Causas para declarar una vivienda inhabitable

La base para reconocer una vivienda como inhabitable1 es la presencia de factores nocivos identificados en el medio humano que no permiten garantizar la seguridad de la vida y la salud de los ciudadanos debido a:

▪ deterioro debido al desgaste físico durante el funcionamiento del edificio en su conjunto o de sus partes individuales de las características operativas, lo que lleva a una disminución de la confiabilidad del edificio, la resistencia y la estabilidad de las estructuras y cimientos del edificio a un nivel inaceptable;

▪ cambios en los parámetros ambientales y microclimáticos de una vivienda, que no permiten el cumplimiento de los requisitos sanitarios y epidemiológicos y las normas higiénicas necesarias en términos del contenido de sustancias químicas y biológicas potencialmente peligrosas para los humanos, la calidad del aire atmosférico y los niveles de radiación ambiental. y factores físicos de la presencia de fuentes de ruido, vibraciones, campos electromagnéticos.

▪ Los locales residenciales se consideran inadecuados y los edificios de apartamentos correspondientes también están sujetos a demolición si están ubicados:

▪ en casas prefabricadas, de ladrillo, piedra, madera y casas de materiales locales, con deformaciones de cimientos, muros, estructuras portantes y un grado importante de daño biológico a los elementos de las estructuras de madera, que indican el agotamiento de la capacidad portante. y el peligro de colapso;

▪ en edificios residenciales ubicados en zonas industriales, áreas de ingeniería e infraestructura de transporte y en zonas de protección sanitaria, si es imposible minimizar los criterios de riesgo a un nivel aceptable mediante soluciones de ingeniería y diseño;

▪ en zonas peligrosas de deslizamientos de tierra, corrientes de lodo, avalanchas de nieve, así como en territorios que se inundan anualmente con aguas de inundación y en los que es imposible prevenir la inundación del territorio mediante soluciones de ingeniería y diseño;

▪ en áreas adyacentes a líneas eléctricas aéreas de CA y otros objetos que crean, a una altura de 1,8 m de la superficie terrestre, una intensidad de campo eléctrico de una frecuencia industrial de 50 Hz de más de 1 kV/m y una inducción de campo magnético de una frecuencia industrial de 50 Hz superior a 50 μT;

▪ en edificios de apartamentos dañados como resultado de explosiones, accidentes, incendios, terremotos, hundimientos irregulares del suelo, así como como resultado de otros fenómenos geológicos complejos, siempre que los trabajos de restauración sean técnicamente imposibles o económicamente inviables y el estado técnico de estas casas y estructuras de edificios caracterizadas por una disminución de la capacidad de carga y las características operativas, en las que existe un peligro para la ocupación de personas y la seguridad de los equipos de ingeniería;

▪ junto a o debajo del dispositivo para lavar y limpiar el vertedero de basura.

Las habitaciones con ventanas que dan a las carreteras, con un nivel de ruido por encima de la norma máxima permitida (durante el día 55 dB, por la noche - 45 dB), deben considerarse inadecuadas para vivir si es imposible reducir el nivel de ruido a un valor aceptable utilizando ingeniería y soluciones de diseño.

No puede servir de base para declarar una vivienda inhabitable:

▪ falta de un sistema centralizado de alcantarillado y suministro de agua caliente en edificios residenciales de uno y dos pisos;

▪ la ausencia de un ascensor y un vertedero de basura en un edificio residencial de más de 5 pisos, si este edificio residencial, debido al desgaste físico, se encuentra en condiciones de funcionamiento limitadas y no está sujeto a reparaciones y reconstrucciones importantes.

14. Parque de viviendas colectivas

Un conjunto de locales residenciales, cada uno de los cuales es propiedad de dos o más personas, es un conjunto de viviendas colectivas. Esta categoría de relaciones jurídicas de vivienda está regulada por el cap. 16 del Código Civil de la Federación Rusa. Una vivienda puede convertirse en objeto de propiedad común (colectiva), siempre que no pueda dividirse en virtud de una ley o un contrato. La propiedad común de una vivienda puede ser:

▪ compartido - al determinar la participación de cada propietario en la propiedad común;

▪ conjunta - sin definir tales acciones.

La propiedad compartida es la más común, la determinación de las acciones por parte del propietario se produce por su acuerdo o por una decisión judicial. Si la determinación de las acciones no es posible por razones objetivas, entonces se considera que todos los propietarios de bienes comunes (locales residenciales) tienen partes iguales. Una característica de la propiedad compartida de una vivienda es que la enajenación, posesión y uso de la misma se realiza de forma conjunta por todos los propietarios mediante acuerdo. Cualquiera de los copropietarios tiene derecho a enajenar discrecionalmente (vender, donar, arrendar, legar, pignorar) su parte de la vivienda común. A su vez, lo dispuesto en el art. 250 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre el derecho de preferencia de compra.

El derecho de preferencia en la compra es la prioridad de los copropietarios al concluir una transacción para la venta y compra de la parte de otro copropietario en su propiedad común. El vendedor debe notificar por escrito a los demás partícipes en la propiedad compartida de la intención de vender su parte, indicando el precio y las condiciones de venta. El derecho de suscripción preferente para adquirir una parte en el dominio común de una vivienda se extinguirá al vencimiento de un mes y la negativa de los partícipes en el dominio común a comprar durante ese tiempo. La falta de acuerdo para adquirir la acción que se vende en los términos ofrecidos por el vendedor se considera una negativa a comprar. No se permite el derecho de preferencia para comprar una acción. Si la venta de una acción en propiedad compartida se produjo en violación del derecho de preferencia para vender la acción, entonces el participante interesado en las acciones de propiedad tiene derecho a declarar su deseo de convertirse en su comprador dentro de los 3 meses ante el tribunal con una solicitud para transferirle los derechos y obligaciones del comprador.

A menudo, los participantes en la propiedad compartida de una vivienda, por ejemplo, un apartamento, realizan mejoras inseparables a la propiedad común (reparación, reorganización) a su cargo. En tal caso, según el art. 245 del Código Civil de la Federación Rusa, el participante especificado en la propiedad compartida tiene derecho a reclamar un aumento en su parte de acuerdo con las mejoras realizadas por él. Si las mejoras son separables (compra de electrodomésticos, muebles), entonces se reconocen como propiedad del partícipe que las hizo.

Los ingresos por el uso de bienes en propiedad compartida (efectivo por el alquiler de locales residenciales para alquiler comercial) se incluirán en la propiedad común y se distribuirán entre los participantes en la propiedad compartida en proporción a sus acciones, a menos que se disponga lo contrario por acuerdo entre ellos. . Cada partícipe en copropiedad está obligado, en proporción a su parte, a participar en el pago de los impuestos, tasas y demás pagos sobre los bienes comunes, así como en los gastos de su mantenimiento y conservación.

La participación en el derecho de propiedad común pasa al adquirente en virtud del contrato desde el momento del registro estatal del contrato concluido.

La división de bienes en copropiedad entre sus partícipes podrá efectuarse:

▪ por acuerdo entre ellos;

▪ si un participante en la propiedad compartida exige la separación de su parte de la propiedad común.

Si no es posible asignar una parte en especie, el propietario que se separa tiene derecho al pago del valor de su parte por parte de otros participantes en la propiedad compartida.

15. El procedimiento para la conversión de locales residenciales

Las reglas y condiciones para el reequipamiento (es decir, reorganización y/o remodelación) de una vivienda están determinadas por el cap. 4 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, Decreto del Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 No. 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas".

La reconstrucción de una vivienda es la instalación, reposición o traslado de redes de ingeniería, equipos sanitarios, eléctricos u otros, que requieran cambios en el pasaporte técnico de la vivienda.

La remodelación de una vivienda es un cambio en su configuración, que requiere una modificación del pasaporte técnico de la vivienda.

El reequipamiento de locales residenciales es legal solo por los motivos especificados por la ley: un documento del gobierno local que autorice dicho reequipamiento. Para obtener la aprobación del organismo especificado, el propietario de los locales residenciales planificados para la reorganización o remodelación debe presentar al gobierno local una lista limitada de documentos (elementos 6), especificados en el párrafo 2 del art. 26 LCD RF:

1) una solicitud de reorganización y (o) reurbanización en la forma aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa;

2) documentos de título para las instalaciones residenciales convertidas (originales o copias notariadas);

3) un proyecto para la reorganización y (o) remodelación de los locales residenciales en cuestión preparado y ejecutado en la forma prescrita;

4) pasaporte técnico de la vivienda;

5) el consentimiento por escrito de todos los miembros de la familia del arrendatario (incluidos los ausentes temporalmente) que ocupen las viviendas reconstruidas y (o) replanificadas sobre la base de un contrato de arrendamiento social (si el solicitante es el arrendatario autorizado por el arrendador a presentar los documentos previstos en este párrafo reorganizados y (o) rediseñados locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento social);

6) la conclusión del organismo para la protección de monumentos de arquitectura, historia y cultura sobre la admisibilidad de la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales, si dichos locales residenciales o la casa en la que se encuentra es un monumento de arquitectura, historia o cultura.

En esta situación, el propietario de la vivienda podrá ser sustituido por una persona autorizada por él. Los documentos se presentan en la ubicación de los locales residenciales previstos para el reequipamiento, el solicitante en el momento de su presentación recibe un recibo en su lista y la fecha de aceptación.

La decisión de aprobar o denegar la aprobación debe tomarse con base en los resultados de la consideración de los documentos presentados por el organismo que lleva a cabo la aprobación, a más tardar 45 días a partir de la fecha de su presentación. A más tardar 3 días hábiles a partir de la fecha de la decisión de aprobación, se emite o envía un documento a la dirección del solicitante que confirma la adopción de dicha decisión en la forma y el contenido establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa.

La negativa a aceptar la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales está permitida en los casos previstos por la ley:

▪ no presentar los documentos requeridos;

▪ presentación de documentos a la autoridad equivocada;

▪ incumplimiento del proyecto de reconstrucción y (o) reurbanización de locales residenciales con los requisitos legales.

La decisión de negarse a aceptar la reorganización y (o) remodelación de los locales residenciales debe contener los motivos de la negativa con una referencia obligatoria a las violaciones cometidas y puede ser apelada ante los tribunales.

La finalización del reequipamiento de los locales residenciales se confirma mediante el acto del comité de aceptación, que es enviado por el organismo que lleva a cabo la aprobación a la organización para el registro de objetos inmobiliarios.

16. Consecuencias de la conversión no autorizada de locales residenciales

No permitido:

▪ renovación y reurbanización de edificios residenciales y apartamentos (habitaciones), que conduzcan a una violación de la resistencia o destrucción de las estructuras portantes del edificio, interrupción del funcionamiento de los sistemas de ingeniería y (o) equipos instalados en él, deterioro de la seguridad y apariencia de las fachadas, violación de los dispositivos de seguridad contra incendios;

▪ remodelación de apartamentos (habitaciones), empeorando las condiciones de funcionamiento y de vida de todos o de los ciudadanos individuales de la casa o apartamento.

El reequipamiento de locales residenciales puede incluir: instalación de estufas eléctricas domésticas en lugar de estufas de gas o hogares de cocina, transferencia de plomería de calefacción y aparatos de gas, instalación y reequipamiento de inodoros y baños existentes, colocación de tuberías de entrada y salida nuevas o reemplazadas , redes eléctricas y aparatos para la instalación de cabinas de ducha, jacuzzis, lavadoras de alta potencia y demás fontanería y electrodomésticos de nueva generación.

La remodelación de locales residenciales puede incluir: mover y desmantelar tabiques, mover y arreglar entradas, desagregar o ampliar apartamentos de varias habitaciones, arreglar cocinas y baños adicionales, expandir el espacio habitable a través de locales auxiliares, eliminar cocinas oscuras y entradas a cocinas a través de apartamentos o salas de estar. dependencias, arreglo o reequipamiento de vestíbulos existentes.

Un inquilino que haya permitido la reorganización no autorizada de locales residenciales y de servicios públicos, el reequipamiento de balcones y logias, la reorganización o instalación de equipos sanitarios adicionales y de otro tipo, está obligado a restaurar este local a su estado anterior.

No están autorizadas la reconstrucción y (o) remodelación de las viviendas, realizadas en ausencia de los motivos previstos por el Código de Vivienda de la Federación Rusa (es decir, un documento emitido por el organismo que realiza la aprobación), o en violación de el proyecto de reconstrucción y (o) reurbanización presentado a este organismo.

El propietario de una vivienda que haya sido arbitrariamente reorganizada y (o) replanificada, o el arrendatario de dicha vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social, está obligado a devolver dicha vivienda a su estado anterior en un plazo razonable y en la forma establecida por la el órgano que lleva a cabo la coordinación.

Sobre la base de una decisión judicial, la vivienda puede mantenerse en un estado restaurado, si esto no viola los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos o si esto no representa una amenaza para su vida o salud.

Si la vivienda de que se trate no se restituye a su estado anterior en el plazo y en la forma que establezca el órgano que lleve a cabo la coordinación, el tribunal, a instancia de este órgano, siempre que la vivienda no se haya restituido a su estado anterior. estado anterior, decide:

▪ en relación con el propietario de la venta de dicho local residencial en subasta pública con el pago al propietario del producto de la venta de dicho local residencial menos los costos de ejecución de una decisión judicial con la imposición al nuevo propietario de dicho local residencial premisas de la obligación de llevarlo a su estado anterior;

▪ en relación con el inquilino de un local residencial en virtud de un contrato de alquiler social, la rescisión de este contrato con la imposición al propietario de dicho local residencial, que era el arrendador en virtud de dicho contrato, de la obligación de llevar dicho local residencial a su condición anterior.

El órgano que realiza la coordinación, para un nuevo propietario de una vivienda que no ha sido restituida a su estado anterior, o para el propietario de dicha vivienda, que era arrendatario en virtud del contrato extinguido, fija un nuevo plazo. Si la situación no cambia, dicha vivienda está sujeta a venta en subasta pública.

17. Derechos y obligaciones del propietario de la vivienda

El propietario del local residencial ejerce los derechos de posesión, uso y disposición del local residencial que le pertenece sobre el derecho de propiedad de acuerdo con su destino y los límites de su uso, que se establecen en la legislación de vivienda (artículo 30 de la Código de Vivienda de la Federación Rusa).

El propietario de una vivienda tiene derecho a otorgar la posesión y (o) uso de una vivienda de su propiedad por derecho de propiedad a un ciudadano sobre la base de un contrato de arrendamiento, un contrato de uso gratuito o sobre otra base legal, así como como a una persona jurídica sobre la base de un contrato de arrendamiento o sobre otra base legal, teniendo en cuenta los requisitos establecidos por la legislación civil y de vivienda.

El propietario de una vivienda asumirá la carga del mantenimiento del local dado y, si el local dado es un apartamento, la propiedad común de los propietarios del local en el edificio de apartamentos correspondiente, y el propietario de una habitación en un apartamento comunal deberá también asumirá la carga de mantener la propiedad común de los propietarios de las habitaciones en dicho apartamento, a menos que se disponga lo contrario por ley federal o contrato.

El propietario del local residencial está obligado a mantener el local en buen estado, evitando la mala administración de los mismos, a observar los derechos e intereses legítimos de los vecinos, las reglas para el uso del local residencial, así como las reglas para el mantenimiento de la propiedad común. de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

El artículo 31 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia define los derechos y obligaciones de los ciudadanos que viven juntos con el propietario en una vivienda de su propiedad. Los miembros de la familia del propietario de una vivienda incluyen a su cónyuge que vive junto con este propietario en la vivienda que le pertenece, así como a los hijos y padres de este propietario. Otros parientes, dependientes discapacitados y, en casos excepcionales, otros ciudadanos pueden ser reconocidos como miembros de la familia del propietario si son trasladados por el propietario como miembros de su familia. Todas las categorías enumeradas tienen derecho al uso de este local residencial en igualdad de condiciones con su propietario, salvo que se establezca lo contrario por acuerdo entre el propietario y los miembros de su familia. Los familiares del propietario de la vivienda están obligados a utilizar esta vivienda para el fin previsto, para garantizar su seguridad. Los miembros capaces de la familia del propietario de una vivienda responderán solidariamente con el propietario de las obligaciones derivadas del uso de esta vivienda, salvo que se establezca otra cosa por acuerdo entre el propietario y los miembros de su familia.

En caso de extinción de las relaciones familiares con el propietario de la vivienda, el derecho de uso de esta vivienda no lo conserva el antiguo familiar del propietario de esta vivienda, salvo pacto en contrario entre ellos. En determinadas situaciones, un antiguo miembro de su familia puede conservar el derecho a utilizar los locales durante un determinado período sobre la base de una decisión judicial. En este caso, tiene los derechos, deberes y responsabilidades previstos por la ley para los miembros de la familia del propietario que convivan con él. Por acuerdo de las partes, podrá prorrogarse el plazo que determine la decisión del tribunal. No obstante, el derecho en cuestión podrá extinguirse antes del plazo señalado por extinción de la propiedad de este local residencial por parte de su propietario o si han desaparecido las circunstancias que sirvieron de base para la conservación de tal derecho en virtud de sentencia judicial.

Si el derecho de un ciudadano a usar una vivienda surge de un acuerdo entre él y el propietario de esta vivienda, entonces el alcance de los derechos, deberes y responsabilidades de un ciudadano se determina sobre la base de los términos de dicho acuerdo.

18. Alquiler de vivienda

El concepto de alquiler es idéntico al concepto de alquiler de vivienda, la diferencia radica en la aplicación de la definición de alquiler al parque privado de viviendas. El arrendamiento de una vivienda es su cesión retribuida a la posesión y uso temporal o al uso temporal por un tiempo determinado por acuerdo entre las partes. Las relaciones derivadas del arrendamiento de locales residenciales están reguladas por el cap. 34 del Código Civil de la Federación Rusa. La ley prevé la celebración de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, que son locales residenciales, por escrito, si el plazo del contrato supera los 12 meses. Tal acuerdo está sujeto a registro estatal.

El contrato de arrendamiento residencial debe contener una serie de condiciones esenciales necesarias para la consideración de este contrato como celebrado; la consecuencia de la no inclusión en el contrato de arrendamiento de estas condiciones es el reconocimiento de su nulidad.

Términos esenciales de un contrato de arrendamiento residencial.

Objeto de arrendamiento: datos que le permiten identificar definitivamente la propiedad que se transferirá al arrendatario como objeto de arrendamiento, como la dirección completa, el área del piso.

El propósito de usar el objeto de arrendamiento: para locales residenciales, se establece que solo pueden usarse para el propósito previsto para la residencia de ciudadanos. El uso por parte del arrendatario del local para otros fines es motivo suficiente para la resolución del contrato de arrendamiento y la reclamación del arrendador de la indemnización de los perjuicios que le haya causado. El contrato de arrendamiento debe definir el mecanismo de subarrendamiento (sobrecontratación) de la vivienda dada. A falta de estos datos en el contrato, el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a subarrendar el local arrendado.

El plazo del contrato de arrendamiento se determina por acuerdo de las partes y está incluido en el contrato. Si el plazo del arrendamiento no está especificado en el contrato, el contrato de arrendamiento se considera celebrado por un período indefinido. En este caso, cada una de las partes tiene derecho a desistir del contrato en cualquier momento notificando a la otra parte con 3 meses de antelación (u otro plazo especificado en el contrato).

El monto de la renta es el monto del pago por el uso de la propiedad. La renta se establece para todos los bienes arrendados en su conjunto o por separado para cada uno de sus componentes en forma de:

▪ pagos determinados en una cantidad fija, realizados periódicamente o en un momento;

▪ una proporción establecida de productos, frutos o ingresos recibidos como resultado del uso de la propiedad arrendada;

▪ prestación de determinados servicios por parte del inquilino;

▪ transferencia por el arrendatario al arrendador de la cosa prevista en el contrato de propiedad o de arrendamiento;

▪ cargar al inquilino los costes contractuales de mejora del inmueble arrendado.

Los tipos de alquiler enumerados se pueden combinar, es posible utilizar otros tipos y formas. El monto de la renta puede ser modificado por acuerdo de las partes dentro de los términos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.

La ley podrá establecer otros términos mínimos para la revisión del monto de la renta para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes. El arrendatario tiene derecho a exigir la correspondiente reducción de la renta si, por circunstancias de las que no es responsable, las condiciones de uso estipuladas en el contrato de arrendamiento, o el estado del inmueble se ha deteriorado significativamente. En caso de incumplimiento material por parte del arrendatario de las condiciones de pago de la renta, el arrendador tiene derecho a exigirle el pago anticipado de la renta dentro del plazo establecido por el arrendador. En este caso, el arrendador no tiene derecho a exigir el pago anticipado de la renta por más de 2 plazos consecutivos.

Derechos y obligaciones de las partes.

19. Derechos y obligaciones de las partes en virtud de un contrato de arrendamiento residencial

El arrendador está obligado:

▪ proporcionar al inquilino la propiedad en condiciones compatibles con los términos del contrato de arrendamiento y el propósito del local residencial;

▪ realizar por su cuenta reparaciones importantes del local residencial arrendado, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento disponga lo contrario dentro del plazo establecido o razonable;

▪ ser responsable de las deficiencias del local residencial arrendado que impidan total o parcialmente su uso, incluso si en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento no tenía conocimiento de estas deficiencias. Esto no se aplica a los defectos especificados en el contrato de arrendamiento o conocidos de antemano por el inquilino, o aquellos que deberían haber sido descubiertos por el inquilino durante una inspección del local residencial al celebrar un contrato o transferir el local en alquiler.

El arrendador tiene derecho a exigir judicialmente la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento (sólo después de enviar al arrendatario una advertencia por escrito sobre la necesidad de cumplir con su obligación dentro de un plazo razonable), cuando el arrendatario:

▪ utiliza locales residenciales con una violación significativa de los términos del contrato o con violaciones repetidas;

▪ deteriora significativamente las instalaciones;

▪ no paga el alquiler más de 2 veces seguidas después de la expiración del período de pago establecido en el contrato;

▪ no realiza reparaciones importantes de la propiedad dentro del plazo establecido, si es su responsabilidad.

El arrendatario está obligado:

▪ utilizar la propiedad arrendada de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento y el propósito de la propiedad;

▪ mantener la propiedad en buenas condiciones, realizar reparaciones rutinarias por su propia cuenta y asumir los costos de mantenimiento de la propiedad, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario;

▪ al finalizar el contrato de arrendamiento, devolver la propiedad al arrendador en el estado en que la recibió, teniendo en cuenta el desgaste normal o en las condiciones estipuladas en el contrato.

El arrendatario tiene derecho:

▪ si se detectan deficiencias graves en las instalaciones residenciales:

▪ exigir al arrendador la eliminación gratuita de los defectos, una reducción proporcional del alquiler o el reembolso de los gastos derivados de la eliminación de dichos defectos;

▪ retener directamente del alquiler el importe de los gastos incurridos por él para eliminar estas deficiencias, habiendo notificado previamente al arrendador al respecto;

▪ exigir la rescisión anticipada del contrato.

▪ si el arrendador viola la obligación de realizar reparaciones mayores:

▪ realizar reparaciones importantes y recuperar su coste del arrendador o compensarlo con el alquiler;

▪ exigir una reducción correspondiente del alquiler;

▪ exigir la rescisión del contrato y la indemnización de las pérdidas.

▪ con el consentimiento del arrendador, subarrendar (subarrendar), utilizar libremente y transferir sus derechos y obligaciones bajo el contrato de arrendamiento a otra persona (liberación).

▪ celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo (derecho de preferencia de arrendamiento sobre terceros, en igualdad de condiciones, en una situación en la que el inquilino ha notificado al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro de un tiempo razonable antes de la fin del acuerdo).

▪ exigir la rescisión anticipada del contrato en los casos en que:

▪ el arrendador no proporciona locales residenciales para su uso o crea obstáculos para su uso de acuerdo con los términos del contrato;

▪ los locales residenciales transferidos al inquilino tienen deficiencias no especificadas en el contrato que impiden su uso;

▪ el arrendador no realiza reparaciones importantes en la vivienda dentro del plazo establecido, que es su responsabilidad;

▪ el local residencial, por circunstancias de las que el inquilino no es responsable, quedará en condiciones inadecuadas para su uso.

20. Contrato de compraventa de local residencial

El concepto de contrato de venta de locales residenciales está regulado por el párrafo 7 del cap. 30 del Código Civil de la Federación Rusa "Venta de bienes inmuebles". En virtud de dicho acuerdo, el vendedor se compromete a transferir un apartamento, un edificio residencial o parte de ellos a la propiedad del comprador. Hay una serie de requisitos para un acuerdo de compra de propiedad residencial:

▪ el acuerdo se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (el incumplimiento de la forma del acuerdo implica su nulidad; artículo 550 del Código Civil de la Federación de Rusia);

▪ registro estatal del acuerdo celebrado (artículo 551 del Código Civil de la Federación de Rusia). El registro estatal de la transferencia de propiedad puede realizarse ante los tribunales a petición de una de las partes si la otra parte en el acuerdo se desvía de dicho registro. En este caso, la parte que evade injustificadamente el registro estatal de la transferencia de propiedad debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por el retraso en el registro;

Es obligatoria en el contrato de compraventa de local residencial la definición de los términos esenciales del contrato, que son:

▪ el objeto del contrato de compraventa de local residencial (artículo 554 del Código Civil de la Federación de Rusia) debe indicarse con todas las características que permitan identificar definitivamente el local residencial que se transferirá al comprador en virtud del contrato. (datos que definen la ubicación del local en el terreno correspondiente o como parte de otro inmueble, dirección, plaza). A falta de estos datos en el contrato, la condición relativa al local residencial a traspasar se tendrá por no consensuada por las partes, y no se tendrá por celebrado el contrato correspondiente;

▪ precio del contrato (artículo 555 del Código Civil de la Federación de Rusia), incluido el precio de la parte correspondiente del terreno o el derecho a él transferido con la vivienda. El precio de los locales residenciales se fija por unidad de su superficie u otro indicador de su tamaño, indicando el precio total a pagar de dichos locales;

▪ el procedimiento de transferencia de locales residenciales por parte del vendedor (artículo 556 del Código Civil de la Federación de Rusia) se lleva a cabo mediante una escritura de transferencia u otro documento de transferencia firmado por las partes. La obligación del vendedor de transferir el inmueble al comprador se considera cumplida después de la entrega de este inmueble al comprador y la firma del correspondiente documento de transferencia por las partes. La falta de firma de dicho documento por parte de una de las partes se considera una negativa, respectivamente, del vendedor de la obligación de transferir la propiedad y del comprador de la obligación de aceptar la propiedad;

▪ una lista de personas que, de conformidad con la ley, conservan el derecho a utilizar este local residencial después de su adquisición por parte del comprador, indicando sus derechos a utilizar el local residencial vendido (artículo 558 del Código Civil de la Federación de Rusia) .

Al vender un edificio residencial, se aplica el principio de la unidad del destino de los terrenos y los objetos firmemente conectados con ellos, consagrado en el Código de Tierras No. 136-FZ del 25 de octubre de 2001 (modificado y complementado). Por lo tanto, en virtud del contrato de venta de un edificio residencial al comprador, simultáneamente con la transferencia de la propiedad de dicho bien inmueble, se transfieren los derechos sobre la parte del terreno que ocupa esta propiedad y que es necesaria para su uso ( Artículo 552 del Código Civil de la Federación Rusa).

Si el vendedor es el propietario del terreno en el que se encuentra el bien inmueble que se vende, el contrato debe determinar el tipo de derecho sobre el terreno en cuestión transferido al comprador: el derecho de propiedad, el derecho de arrendamiento u otro derecho . Si tal derecho no está definido en el contrato, se transfiere al comprador el derecho de propiedad sobre la parte de la parcela de tierra que ocupa el local dado y que es necesaria para su uso.

21. Embargo de locales residenciales por necesidades estatales o municipales

El artículo 32 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia contiene normas para regular el derecho de propiedad de una vivienda en caso de que se retire un terreno por necesidades estatales o municipales. Dicho retiro ocurre con la compra obligatoria de este local residencial por parte de la Federación Rusa, el sujeto relevante de la Federación Rusa o el municipio (dependiendo de las necesidades de quién se retira), y la compra de solo una parte solo es posible con el consentimiento del dueño El mecanismo de retiro es el siguiente:

▪ una autoridad estatal o un organismo de gobierno local toma una decisión sobre la incautación de un terreno para necesidades estatales o municipales;

▪ el mismo organismo toma la decisión sobre la compra de locales residenciales ubicados en el terreno en cuestión;

▪ la decisión de confiscar locales residenciales está sujeta al registro estatal ante el organismo que lleva a cabo el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos.

La decisión tomada deberá ser notificada por escrito al propietario de la vivienda, con indicación de la fecha de su inscripción, a más tardar un año antes del próximo retiro del local dado. La redención de una vivienda antes de la expiración de un año a partir de la fecha de recepción por parte del propietario de dicha notificación solo se permite con el consentimiento del propietario.

Desde el momento del registro estatal de la decisión de retirar este local hasta que se llegue a un acuerdo o se tome una decisión judicial para comprar el local residencial, el propietario puede poseer, usar y disponer de él a su discreción e incurrir en la costos necesarios para asegurar el uso de los locales residenciales de acuerdo con su designación. Sin embargo, si las mejoras realizadas por el propietario durante este período de tiempo aumentan significativamente el costo de los locales retirados, entonces es legítimo atribuir los costos de estas mejoras al propietario al determinar el precio de rescate.

Los términos del acuerdo sobre la compra de locales residenciales en la situación en cuestión (su precio, términos, etc.) los determinan las partes o el tribunal. El acuerdo contiene la obligación de la Federación Rusa, un sujeto de la Federación Rusa o un municipio de pagar el precio de redención de los locales residenciales retirados.

A la hora de determinar el precio de rescate de una vivienda se incluye:

▪ valor de mercado de los locales residenciales;

▪ todas las pérdidas causadas al propietario del local residencial por su retirada (incluido el lucro cesante), incluidas las pérdidas asociadas con:

▪ cambio de lugar de residencia;

▪ uso temporal de otro local residencial hasta la adquisición de la propiedad de otro local residencial (a menos que el acuerdo prevea la preservación del derecho a utilizar el local residencial incautado hasta la adquisición de la propiedad de otro local residencial);

▪ moverse;

▪ buscar otro local residencial para adquirir derechos de propiedad sobre el mismo;

▪ registro de propiedad de otro local residencial;

▪ terminación anticipada de sus obligaciones frente a terceros.

Es posible proporcionar al propietario (sólo previo acuerdo con él) de la vivienda retirada otra vivienda, compensando su valor en el precio de rescate.

En caso de no llegar a un acuerdo sobre las condiciones de redención (por ejemplo, el precio) de una vivienda ubicada en un terreno sujeto a retiro, el organismo pertinente (autoridad estatal o autogobierno local) tiene derecho a presentar una juicio con la corte. Se puede presentar una demanda ante el tribunal dentro de los 2 años a partir de la fecha de envío al propietario de la vivienda de una notificación de la decisión del órgano competente de retirar la vivienda.

22. El derecho a compartir la propiedad de la propiedad común en un edificio de apartamentos

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos son propietarios, sobre la base de la propiedad compartida común, de los locales de este edificio que no forman parte de los apartamentos y están destinados a servir a más de una habitación en este edificio, incluidos:

▪ rellanos entre apartamentos, escaleras, ascensores, ascensores y otros huecos;

▪ pasillos, pisos técnicos, áticos, sótanos en los que hay comunicaciones de ingeniería, otros equipos que sirven a más de una habitación en una casa determinada (sótanos técnicos);

▪ techos;

▪ encerrar las estructuras portantes y no portantes de esta casa;

▪ equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo ubicados en una casa determinada, fuera o dentro de las instalaciones y que sirvan a más de una habitación;

▪ el terreno en el que se ubica esta casa, con elementos de paisajismo y mejora;

▪ otros objetos destinados al mantenimiento, funcionamiento y mejora de esta casa, ubicados en el terreno especificado.

Los límites y el tamaño del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos se determinan de acuerdo con los requisitos de la legislación sobre suelo y la legislación sobre planificación urbana. El terreno en el que se encuentra un edificio de apartamentos puede ser gravado con el derecho de uso limitado por otras personas, excepto en los casos en que sea necesario asegurar el acceso de otras personas a objetos que existían antes de la fecha de entrada en vigor de la Vivienda. Código de la Federación Rusa (1 de marzo de 2005). Un nuevo gravamen de un terreno con derecho de uso limitado se establece por acuerdo entre la persona que requiere tal gravamen de un terreno y los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Las disputas sobre el establecimiento del gravamen de una parcela de tierra con derecho de uso limitado o sobre las condiciones de dicho gravamen se resuelven en los tribunales.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen, usan y disponen de bienes comunes en un edificio de apartamentos dentro de los límites establecidos por la ley (LC RF y Código Civil de la Federación Rusa).

Los propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos en una asamblea general pueden decidir cambiar el estado legal de la propiedad común de su casa, por ejemplo, para transferir objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos para uso de otras personas, si esto no vulnerar los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos y personas jurídicas. Reducir el tamaño de la propiedad común en un edificio de apartamentos solo es posible con el consentimiento de todos los propietarios de los locales en esta casa a través de su reconstrucción.

La participación en el derecho de propiedad común de propiedad común en un edificio de apartamentos del propietario de los locales en esta casa es proporcional al tamaño del área total de los locales especificados y sigue el destino del derecho de propiedad. Al adquirir la propiedad de un local en un edificio de apartamentos, una parte del derecho de propiedad común de los bienes comunes en un edificio de apartamentos pasa al adquirente, y los términos del contrato que contradicen esta regla son nulos.

El propietario de un local en un edificio de apartamentos no tiene derecho a:

▪ asignar en especie su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ enajenar su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos, así como realizar otras acciones que impliquen la transferencia de esta participación por separado del derecho de propiedad del local especificado.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos soportan la carga de los gastos de mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, cuya participación está determinada por la participación en la propiedad común de la propiedad común en dicha casa de cada propietario.

23. Junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos

La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano rector de un edificio de apartamentos (artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación Rusa). La competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos incluye:

▪ tomar decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluida su ampliación o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras, reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ tomar decisiones sobre los límites de uso del terreno en el que está ubicado el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones a su uso;

▪ tomar decisiones sobre la transferencia de propiedad común en un edificio de apartamentos para su uso;

▪ elegir un método para gestionar un edificio de apartamentos;

▪ otras cuestiones contempladas en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia dentro de la competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

Todas las reuniones de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se dividen en reuniones obligatorias anuales y extraordinarias. Los términos y el procedimiento para la celebración de la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, así como el procedimiento para la notificación de las decisiones tomadas por ella, son establecidos por la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La junta general extraordinaria de propietarios puede ser convocada por iniciativa de cualquiera de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

La asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es competente (tiene quórum) si a ella asistieron los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del 50 por ciento de los votos del número total de votos. En ausencia de quórum para celebrar una asamblea general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, se debe realizar una asamblea general repetida de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

El propietario, a cuya iniciativa se convoca la junta general, está obligado a informar a los propietarios de los locales de esta casa sobre la celebración de dicha junta a más tardar 10 días antes de la fecha de su celebración. Dentro del período especificado, se debe enviar un aviso de celebración de una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos a cada propietario de locales en este edificio de una de las siguientes maneras (a menos que una decisión de la junta general de propietarios de locales en este edificio):

▪ por correo certificado;

▪ entregado a cada propietario del local de esta casa contra firma;

▪ colocado en los locales de esta casa, accesible a todos los propietarios de locales de esta casa (si dicho lugar está determinado por decisión de la junta general de propietarios de locales de esta casa).

El aviso de celebración de una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos debe indicar:

▪ información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca esta reunión;

▪ forma de celebración de esta reunión (reunión o votación a distancia);

▪ fecha, lugar, hora de la reunión o, si se celebra en forma de voto a distancia, la fecha límite para aceptar las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación, y el lugar o dirección donde dichas decisiones deben transmitirse;

▪ orden del día de esta reunión;

▪ el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán verse.

El derecho de voto en la junta general de propietarios lo tienen los propietarios de locales en un edificio de apartamentos o sus representantes (cuyos poderes están confirmados por ley o por un poder notarial). El número de votos que tiene cada propietario de un local en un edificio de apartamentos en la asamblea general de propietarios es proporcional a su participación en la propiedad común de la propiedad común en este edificio.

24. Decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación se toman por mayoría de votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos que participan en esta reunión. Las excepciones son las preguntas cuando la decisión se toma por una mayoría de al menos dos tercios del número total de votos:

▪ sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos, la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, estructuras, reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ sobre los límites de uso del terreno en el que está ubicado el edificio de apartamentos;

▪ sobre la transferencia para uso de propiedad común en un edificio de apartamentos;

Es ilegal que una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos tome una decisión sobre asuntos no incluidos en la agenda de esta asamblea, así como cambiar la agenda de esta asamblea.

Una decisión debidamente adoptada de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sigue el siguiente procedimiento:

▪ redactada en acta en la forma establecida por la junta general de propietarios de locales de un edificio determinado;

▪ son comunicados a los propietarios de los locales de este edificio por el propietario, por cuya iniciativa se convocó dicha reunión, mediante la publicación del mensaje correspondiente en un lugar accesible a todos los propietarios de los locales de este edificio, a más tardar 10 días a partir de la fecha de adopción de esta decisión;

▪ es obligatoria para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluidos aquellos propietarios que no participaron en la votación.

Una decisión tomada por una asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos en violación de los requisitos del Código de Vivienda de la Federación Rusa puede ser apelada por el propietario de locales en este edificio, sujeto a una serie de condiciones:

▪ no participó en esta reunión o votó en contra de tal decisión;

▪ si tal decisión viola sus derechos e intereses legítimos.

Se puede presentar una solicitud de apelación ante el tribunal dentro de los 6 meses a partir de la fecha en que el propietario supo o debería haber tenido conocimiento de la decisión. El tribunal, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, tiene derecho a confirmar la decisión impugnada si:

▪ el voto del propietario especificado no podría influir en los resultados de la votación;

▪ las violaciones cometidas no son significativas;

▪ la decisión tomada no causó pérdidas al propietario especificado.

En un edificio de apartamentos, todos los locales que pertenecen a un propietario, las decisiones sobre cuestiones relacionadas con la competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos son tomadas por este propietario solo y se redactan por escrito.

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos puede tomarse sin la celebración de una reunión (presencia conjunta de propietarios de locales en este edificio para discutir puntos de la agenda y tomar decisiones sobre asuntos sometidos a votación) mediante voto en ausencia. El voto en ausencia es el traslado a un lugar o domicilio determinado por escrito de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación. Para que el titular participe en el voto a distancia, basta con que sus decisiones sean recibidas antes de la fecha límite de admisión.

La decisión del propietario debe incluir:

▪ información sobre la persona que participa en la votación;

▪ información sobre el documento que acredite la propiedad de la persona que participa en la votación del local en el edificio de apartamentos correspondiente;

▪ decisiones sobre cada punto del orden del día, expresadas en términos de “a favor”, “en contra” o “abstención”.

25. El derecho de un ciudadano a proporcionarle una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social

Los locales residenciales en virtud de acuerdos de arrendamiento social se proporcionan a los ciudadanos que están registrados como necesitados de locales residenciales. La decisión de proporcionar una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social es la base para la conclusión del contrato de arrendamiento social correspondiente dentro del plazo establecido por esta decisión (a diferencia de las órdenes judiciales aplicadas anteriormente para locales residenciales).

Los ciudadanos registrados que necesitan locales residenciales pueden recibir dichos locales de tres tipos de viviendas: la Federación Rusa; sujeto de la Federación Rusa; municipal.

En virtud de un contrato de arrendamiento social, los locales residenciales deben proporcionarse a los ciudadanos en su lugar de residencia (dentro de los límites del asentamiento correspondiente) con un área total por 1 persona no inferior a la tasa de provisión, teniendo en cuenta otros locales residenciales propiedad de estos los ciudadanos.

Al proporcionar un local residencial a un ciudadano en virtud de un contrato de arrendamiento social, se tienen en cuenta las acciones y transacciones de derecho civil con locales residenciales, cuya comisión condujo a una disminución en el tamaño de los locales residenciales ocupados o a su enajenación. Las transacciones y acciones especificadas se tienen en cuenta durante el período establecido por la ley de la entidad constitutiva de la Federación Rusa, anterior a la provisión de vivienda a un ciudadano bajo un contrato de arrendamiento social, pero no menos de 5 años.

Si un ciudadano y (o) miembros de su familia tienen varios locales residenciales ocupados bajo contratos de arrendamiento social y (o) propiedad de ellos, la determinación del nivel de provisión con el área total de los locales residenciales se realiza basado en el área total total de todos estos locales residenciales.

Los locales residenciales bajo acuerdos de arrendamiento social no pueden proporcionarse a ciudadanos extranjeros, personas apátridas, a menos que se disponga lo contrario por un tratado internacional de la Federación Rusa. La ley define un procedimiento especial para la provisión de locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social para ciudadanos de bajos ingresos. Los ciudadanos son reconocidos como pobres por el organismo de autogobierno local en la forma prescrita por la ley del sujeto pertinente de la Federación de Rusia, teniendo en cuenta los ingresos atribuibles a cada miembro de la familia y el valor de la propiedad de los miembros de la familia y sujetos a impuestos.

Orden del Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación Rusa del 25 de febrero de 2005 No. 17 "Sobre la aprobación de recomendaciones metodológicas para las autoridades estatales de los sujetos de la Federación Rusa y los órganos de autogobierno local sobre el establecimiento de un procedimiento para reconocer a los ciudadanos como Pobres para Registrar y Proveer a Ciudadanos Pobres Reconocidos como Necesitados de Vivienda , locales residenciales del parque municipal de vivienda en régimen de arrendamiento social "contiene una metodología aproximada para determinar el monto de los ingresos y el valor de la propiedad con el fin de reconocer a los ciudadanos como pobres y proveer con viviendas en régimen de alquiler social.

El reconocimiento de un ciudadano como persona pobre se produce en varias etapas:

▪ identificación de los ciudadanos cuyos ingresos y valor de la propiedad deben evaluarse al clasificar a los ciudadanos como de bajos ingresos;

▪ determinación de la confiabilidad y verificación de la información proporcionada por los ciudadanos para el reconocimiento como pobres a efectos del registro;

▪ determinación de los ingresos de los ciudadanos;

▪ valoración de los bienes propiedad del ciudadano solicitante y de sus familiares y sujetos a impuestos;

▪ establecer el monto de los ingresos por miembro de la familia;

▪ reevaluación de los ingresos y el valor de la propiedad de los ciudadanos para reconfirmar el derecho a proporcionarles locales residenciales.

26. Norma del espacio habitable. Derecho a espacio habitable adicional

La norma para la provisión de espacio residencial bajo un contrato de arrendamiento social (tarifa de provisión) es el tamaño mínimo del área de los locales residenciales, sobre la base del cual el tamaño del área total de los locales residenciales provistos bajo se determina el contrato de arrendamiento social. La tasa de provisión la establece el gobierno local, dependiendo del nivel de provisión de locales residenciales proporcionados bajo contratos de alquiler social en el municipio correspondiente, y otros factores.

La norma contable para el área de una vivienda (norma contable) es el tamaño mínimo del área de una vivienda, sobre la base de la cual se determina el nivel de provisión de los ciudadanos con un área total de una vivienda para registrarse como necesitados de vivienda. El tamaño de dicha norma no puede exceder el tamaño de la norma de disposición. Esta norma se utiliza únicamente con el fin de registrar a los ciudadanos como aquellos que necesitan locales residenciales.

Se han otorgado amplias facultades a los órganos municipales en el ámbito de la determinación del tamaño de la norma de sumisión y de la norma contable, lo que implica responsabilidad por las decisiones tomadas por los niveles inferiores de la "dirección vertical". Algunos analistas, por ejemplo, M.Yu. Tikhomirov, se inclinan a creer que no fijar el tamaño de la norma de representación por persona a nivel federal (como se planeó originalmente, en la cantidad de al menos 15 metros cuadrados de la superficie habitable total) no contribuye a mejorar las condiciones de vida de varias regiones de Rusia.

El Código de Vivienda de la Federación de Rusia no establece directamente el derecho a espacio adicional para vivir (mientras que el Artículo 39 del Código de Vivienda de 1983 estableció que ciertas categorías de ciudadanos reciben espacio adicional para vivir en forma de habitación o en la cantidad de 10 m2005). Más detalles en los "Comentarios al Código de Vivienda de la Federación Rusa" ed. M.Yu. Tikhomirova (Moscú: Tikhomirova M.Yu., XNUMX).

Para determinadas categorías de ciudadanos a los que se reconozca la necesidad de locales residenciales, podrán establecerse otras normas para la provisión (inciso 3, artículo 50 de la LC RF). Un ejemplo es la Ley Federal del 24 de noviembre de 1995 No. 181-FZ "Sobre la Protección Social de las Personas Discapacitadas en la Federación Rusa" (modificada y complementada), según la cual el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 21 de diciembre , 2004 No. 817 "Sobre la aprobación de la lista de enfermedades que dan a las personas discapacitadas que las padecen el derecho a un espacio vital adicional" se aprobó dicha lista.

El derecho a espacio habitable adicional (no menos de 15 metros cuadrados y no más de 25 metros cuadrados) también lo disfrutan las categorías de personal militar definidas por ley (Ley Federal del 27 de mayo de 1998 No. 76-FZ "Sobre el estado del Personal Militar" (modificada y adicionada):

▪ oficiales con rango militar de coronel, igual o superior;

▪ comandantes de unidades militares;

▪ personal militar: ciudadanos que poseen títulos honoríficos de la Federación de Rusia;

▪ personal militar: ciudadanos, profesores de instituciones educativas militares de educación profesional, departamentos militares de instituciones educativas estatales de educación profesional superior;

▪ personal militar: trabajadores científicos ciudadanos con títulos académicos o títulos académicos.

El Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 28 de abril de 1997 No. 425 "Sobre la reforma de la vivienda y los servicios comunales en la Federación Rusa" (con las últimas enmiendas y adiciones) implica la definición de otro estándar: el estándar federal para el norma social de área de vivienda: 18 metros cuadrados. metros de superficie total de vivienda por miembro de familia compuesta por tres o más personas; 42 metros cuadrados metros para una familia de dos; 33 metros cuadrados metros por ciudadano que vive solo.

27. La secuencia de entrega de viviendas bajo contratos de alquiler social

Según el art. 57 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, se proporcionan locales residenciales a los ciudadanos que están registrados como necesitados de locales residenciales, en orden de prioridad, en función del momento en que dichos ciudadanos estuvieron registrados, con algunas excepciones.

Fuera de turno, se proporcionan locales residenciales en régimen de arrendamiento social (inciso 2 del artículo 57 de la LC RF):

▪ ciudadanos cuyas viviendas sean reconocidas como no aptas para ser habitadas y no puedan repararse ni reconstruirse;

▪ huérfanos y niños sin cuidado de sus padres, personas de entre los huérfanos y niños sin cuidado de sus padres, al final de su estancia en instituciones educativas y de otro tipo, incluidas instituciones de servicios sociales, en familias de acogida, orfanatos de tipo familiar, al terminar su tutela (tutela), así como al finalizar el servicio en las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia o al regresar de instituciones que ejecutan una pena de prisión;

▪ ciudadanos que padecen formas graves de enfermedades crónicas, cuya lista está determinada por la ley (orden del Ministerio de Salud de la URSS de 28 de marzo de 1983 No. 330).

El Código de Vivienda de la Federación Rusa canceló los principios previamente existentes de provisión prioritaria de vivienda bajo un contrato de alquiler social, empeorando así la posición de las categorías de la población que utilizaron este beneficio. La lista de las principales categorías de personas necesitadas de mejores condiciones de vivienda y con derecho a la provisión prioritaria de vivienda actualmente prácticamente no es válida, con la excepción de una nota en la Ley Federal del 12 de enero de 1995 No. modificada y añadida), indicando que las personas que, de conformidad con la ley, tenían derecho a la provisión prioritaria de vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social y se registraron antes del 5 de marzo de 1, el procedimiento para proporcionar dichos locales residenciales está establecido por la legislación de las entidades constitutivas de la Rusia Federación. A partir del 2005 de marzo de 1, se da por terminada la formación de dichas listas por falta de redacción adecuada en la legislación. Sin embargo, esta regla se aplica solo a los veteranos y no se aplica a otras categorías de la lista especificada.

De acuerdo con la legislación vigente, la provisión prioritaria de vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento tenía derecho a:

▪ personas discapacitadas de la Segunda Guerra Mundial y familias de soldados muertos o desaparecidos (partisanos);

▪ personas discapacitadas de la Segunda Guerra Mundial y personas discapacitadas de operaciones militares en el territorio de otros estados;

▪ trabajadores discapacitados de los grupos I y II y trabajadores discapacitados de los grupos I y II entre el personal militar;

▪ personas que formaron parte del ejército activo durante las Guerras Civil y Patria y durante otras operaciones militares para defender la URSS, partisanos de las Guerras Civil y Patria, así como otras personas que participaron en operaciones militares para defender la URSS. ;

▪ participantes de la Segunda Guerra Mundial;

▪ participantes en hostilidades en el territorio de otros estados;

▪ Héroes de la Unión Soviética, Héroes del Trabajo Socialista, así como personas condecoradas con la Orden de la Gloria, Gloria del Trabajo, “Por el Servicio a la Patria en las Fuerzas Armadas de la URSS” de los tres grados; Héroes de la URSS, Héroes de la Federación de Rusia, poseedores de pleno derecho de la Orden de la Gloria;

▪ familias con personas que padecen formas graves de determinadas enfermedades crónicas definidas por la ley;

▪ familiares de veteranos de guerra discapacitados muertos (fallecidos) o desaparecidos, participantes en la Gran Guerra Patria y veteranos de operaciones militares en los territorios de otros estados;

▪ familias en el momento del nacimiento de gemelos;

▪ otras categorías.

La lista dada de categorías de ciudadanos que tenían derecho a vivienda prioritaria en virtud de un contrato de arrendamiento social actualmente sólo tiene interés como referencia histórica.

28. Causas para el reconocimiento de ciudadanos necesitados de vivienda. Registro

Los ciudadanos a los que se reconoce que necesitan locales residenciales tienen derecho a ser registrados como necesitados de locales residenciales. Si un ciudadano tiene derecho a ser registrado en la cuenta especificada por varios motivos (como ciudadano pobre y como perteneciente a una determinada categoría), a su elección, dicho ciudadano puede ser registrado por uno de estos motivos o por todos los motivos.

De acuerdo con la Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ "Sobre la Promulgación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" (modificada y complementada), los ciudadanos registrados de conformidad con la ley, que viven en locales residenciales oficiales y residenciales los locales en dormitorios proporcionados antes del 1 de marzo de 2005, no pueden ser desalojados sin la provisión de otros locales residenciales, si su desalojo no fue permitido antes sobre la base de la ley.

Un requisito previo para registrar a los ciudadanos que necesitan mejores condiciones de vivienda y proporcionarles una vivienda es la residencia permanente en esta localidad.

El registro de ciudadanos como personas que necesitan locales residenciales lo lleva a cabo el organismo del gobierno local sobre la base de solicitudes y documentos que confirman el derecho de los ciudadanos pertinentes a ser registrados de esta manera, presentados al organismo indicado en el lugar de residencia. . El registro de ciudadanos incapaces se realiza sobre la base de las solicitudes de registro presentadas por sus representantes legales.

La decisión sobre el registro o la denegación debe tomarse a más tardar 30 días hábiles a partir de la fecha de presentación de los documentos a la autoridad correspondiente, a más tardar 3 días después de que se emita un documento que confirme esta decisión.

Los ciudadanos que, con la intención de adquirir el derecho a ser registrados como necesitados de un local residencial, han realizado acciones en virtud de las cuales pueden ser reconocidos como tales, se registran como necesitados de un local residencial no antes de 5 años a partir de la fecha de la comisión de estas acciones intencionales.

Los motivos para reconocer a los ciudadanos que necesitan locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social están definidos por el art. 51 LCD RF. Se reconoce a los ciudadanos necesitados de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de alquiler social:

▪ no ser inquilinos de locales residenciales en régimen de arrendamiento social o familiares de un inquilino de locales residenciales en régimen de arrendamiento social, o propietarios de locales residenciales o familiares del propietario de locales residenciales;

▪ que sean inquilinos de locales residenciales en régimen de arrendamiento social o familiares de un inquilino de locales residenciales en régimen de arrendamiento social, o propietarios de locales residenciales o familiares del propietario de locales residenciales y que dispongan de una superficie total de vivienda locales para 1 miembro de la familia menos de la norma contable;

▪ vivir en locales que no cumplan los requisitos establecidos para locales residenciales;

▪ que sean inquilinos de locales residenciales en régimen de arrendamiento social, familiares de un inquilino de locales residenciales en régimen de arrendamiento social o propietarios de locales residenciales, familiares del propietario de locales residenciales que vivan en un apartamento ocupado por varias familias, si el La familia incluye a un paciente que padece una forma grave de enfermedad crónica, en el que es imposible vivir con él en el mismo apartamento y que no tiene otras viviendas ocupadas en virtud de un contrato de arrendamiento social o de propiedad por derecho de propiedad. La lista de enfermedades relevantes la establece el Gobierno de la Federación de Rusia.

29. Denegación de alta y baja como necesitados de vivienda

Los ciudadanos conservan el derecho a ser empadronados como necesitados de vivienda hasta que reciban vivienda en virtud de contratos de alquiler social o hasta que se identifiquen las causales de baja previstas por la ley.

Se permite la denegación de registro de ciudadanos como necesitados de vivienda si (artículo 54 de la LC RF):

▪ no se han presentado los documentos requeridos en este caso;

▪ se han presentado documentos que no confirman el derecho de los ciudadanos en cuestión a ser registrados como necesitados de vivienda;

▪ no ha expirado el plazo establecido por la ley para el deterioro deliberado de sus viviendas por parte de los ciudadanos con el fin de reconocerlos como necesitados de viviendas (artículo 53 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia). Este período es de 5 años.

La decisión de denegar el registro debe contener los motivos de tal denegación con una referencia obligatoria a las violaciones que dieron lugar a la denegación. La decisión se emite o envía al ciudadano que presentó la correspondiente solicitud de registro en un plazo máximo de 3 días hábiles contados a partir de la fecha de su adopción y puede ser apelada ante los tribunales.

Los ciudadanos son dados de baja como necesitados de vivienda en los siguientes casos:

▪ presentar una solicitud de baja en el lugar de registro;

▪ han perdido los motivos que les dan derecho a recibir un local residencial en virtud de un contrato de arrendamiento social;

▪ su salida hacia su lugar de residencia en otra entidad municipal, con excepción de los casos de cambio de residencia dentro de las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo;

▪ reciben, de acuerdo con el procedimiento establecido, fondos presupuestarios de una autoridad estatal o de una autoridad gubernamental local para la compra o construcción de locales residenciales;

▪ la provisión de un terreno para la construcción de un edificio residencial por parte de una autoridad estatal o un organismo de gobierno local;

▪ identificación en los documentos presentados por ellos al organismo que realiza el registro, información que no se corresponde con la realidad y sirvió de base para el registro, así como actuaciones ilícitas de los funcionarios del organismo que realiza el registro al decidir sobre el tema. de registro.

El procedimiento para tomar una decisión sobre la baja del registro de ciudadanos como necesitados de un local residencial es similar al procedimiento para tomar una decisión sobre el registro de un ciudadano como necesitado de un local residencial.

Las decisiones sobre la baja de los ciudadanos como necesitados de locales residenciales deben ser adoptadas por el organismo en virtud de cuyas decisiones dichos ciudadanos fueron admitidos en este registro, a más tardar dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha del descubrimiento de las circunstancias que son la base para tomar tales decisiones. Las decisiones de dar de baja a los ciudadanos como necesitados de vivienda deben contener los motivos de baja con referencia obligatoria a las circunstancias que motivaron la adopción de tal decisión. Las decisiones para cancelar el registro de ciudadanos como aquellos que necesitan locales residenciales se emiten o envían a los ciudadanos con respecto a los cuales se han tomado tales decisiones a más tardar 3 días hábiles a partir de la fecha en que se toman dichas decisiones y pueden ser apeladas por estos ciudadanos en los tribunales.

Los ciudadanos empadronados antes del 1 de marzo de 2005 con el fin de proporcionarles posteriormente una vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento conservan el derecho a estar en esta cuenta hasta que reciban la vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento. A estos ciudadanos se les proporciona vivienda en régimen de régimen de tenencia social de forma general, es decir, sin tener en cuenta la prelación prevista por la legislación anterior.

30. Vivienda de alquiler social

La contratación social de viviendas está prevista en el cap. 8 de la LC RF y se lleva a cabo sobre la base del acuerdo correspondiente. El arrendatario de una vivienda en un edificio de apartamentos, en virtud de un contrato de arrendamiento social de esta vivienda, también adquiere el derecho de uso de la propiedad común en esta casa. La ausencia temporal de un arrendatario de una vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento, de alguno de los miembros de su familia que conviva con él o de todos estos ciudadanos, no supone una modificación de sus derechos y obligaciones en régimen de régimen social de arrendamiento.

El arrendatario, con el consentimiento por escrito de los miembros de su familia, incluidos los temporalmente ausentes, y el arrendador tienen derecho a emprender una serie de acciones jurídicamente significativas:

▪ Trasladar a la vivienda que ocupa en régimen de arrendamiento social a su cónyuge, a sus hijos y a sus padres (en este caso no se requiere el consentimiento del arrendador) u otros ciudadanos como miembros de su familia que conviven con él. El arrendador puede prohibir la entrada de ciudadanos como miembros de la familia que viven con el inquilino si, después de su entrada, el área total del local residencial correspondiente por miembro de la familia es menor que la norma contable. No se requiere el consentimiento de los demás miembros de la familia del inquilino ni el consentimiento del arrendador para mudarse con los padres de sus hijos menores.

▪ Permitir que otros ciudadanos vivan gratuitamente en las viviendas que ocupan en virtud de un contrato de arrendamiento social como residentes temporales - residentes temporales. El arrendador tiene derecho a prohibir la residencia de residentes temporales si, después de su ocupación, el área total del local residencial correspondiente para cada residente es menor que la norma contable para un apartamento individual y menor que la norma de provisión para un apartamento comunitario. El período de residencia de los residentes temporales no puede exceder de 6 meses seguidos. Los residentes temporales no tienen derecho independiente a utilizar las instalaciones residenciales correspondientes. El inquilino es responsable de sus acciones ante el propietario.

▪ Solicitar al arrendador que le proporcione un local residencial más pequeño para reemplazar el local residencial ocupado, si el área total del local ocupado por miembro de la familia excede la norma de provisión. El arrendador, sobre la base de la solicitud correspondiente del inquilino del local residencial, está obligado a proporcionarle (por acuerdo con él) otro local residencial dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de presentación de la solicitud.

▪ Permutar el local que ocupan por un local cedido en contrato de arrendamiento social a otro inquilino. Los familiares del inquilino de un local residencial en virtud de un contrato de arrendamiento social tienen derecho a exigirle dicho intercambio (incluso para locales residenciales ubicados en diferentes casas o apartamentos). Si no se llega a un acuerdo entre el empleador y sus familiares sobre este tema, está sujeto a una decisión judicial. El intercambio de locales residenciales en los que vivan menores, ciudadanos incapacitados o parcialmente capaces que sean familiares de los inquilinos de estos locales residenciales se permite con el consentimiento previo de las autoridades de tutela y administración fiduciaria. Las autoridades de tutela y tutela se niegan a dar dicho consentimiento si el intercambio de locales residenciales viola los derechos o intereses legítimos de estas personas. La decisión de las autoridades de tutela y administración fiduciaria de dar su consentimiento para el intercambio de vivienda o de negarse a dar dicho consentimiento se toma por escrito y se comunica a los solicitantes dentro de los 14 días hábiles a partir de la fecha de presentación de las solicitudes pertinentes.

31. El concepto de contrato de arrendamiento

En virtud de un contrato de arrendamiento social de una vivienda, una de las partes, el propietario de la vivienda del parque de viviendas estatal o municipal (propietario), se compromete a transferir a la otra parte, un ciudadano (inquilino), la vivienda para su posesión y uso para vivir. en él en las condiciones establecidas por la legislación de vivienda (artículo 60 ZhK RF). Un organismo estatal autorizado o un organismo autorizado de autogobierno local o una persona autorizada por este puede actuar como propietario en virtud del acuerdo.

El contrato de alquiler social de locales residenciales se celebra por escrito sin establecer su período de validez sobre la base de una decisión sobre la provisión de locales residenciales del fondo de vivienda para uso social.

Derechos y obligaciones de las partes.

El arrendador tiene derecho a exigir el pago oportuno del pago de la vivienda y los servicios públicos.

El arrendador está obligado:

▪ transferencia al inquilino de una vivienda libre de los derechos de otras personas;

▪ participar en el mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común en el edificio de apartamentos en el que se encuentra la vivienda alquilada;

▪ realizar reparaciones importantes de locales residenciales;

▪ garantizar que el inquilino reciba los servicios públicos necesarios de calidad adecuada.

El arrendatario tiene derecho en la forma prescrita:

▪ trasladar a otras personas a las viviendas ocupadas;

▪ subarrendar locales residenciales;

▪ permitir que los residentes temporales vivan en locales residenciales;

▪ intercambiar o reemplazar locales residenciales ocupados;

• exigir al propietario reparaciones importantes oportunas de las instalaciones residenciales, participación adecuada en el mantenimiento de la propiedad común en el edificio de apartamentos, así como la provisión de servicios públicos.

El arrendatario está obligado:

▪ utilizar el local residencial para el fin previsto y dentro de los límites establecidos por la legislación sobre vivienda;

▪ garantizar la seguridad de las viviendas;

▪ mantener las condiciones adecuadas del espacio habitable;

▪ realizar reparaciones rutinarias de locales residenciales;

▪ pagar el alquiler y los servicios públicos a tiempo;

▪ informar al arrendador, dentro del plazo establecido en el contrato, sobre los cambios en los motivos y condiciones que dan derecho a utilizar la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social.

Adicionalmente, cada una de las partes del contrato puede tener otros derechos y obligaciones, de conformidad con la ley y el contrato de trabajo respectivo.

El arrendador es responsable por el incumplimiento o el cumplimiento inadecuado de sus obligaciones para la revisión oportuna de los locales residenciales arrendados, la propiedad común en un edificio de apartamentos y los dispositivos ubicados en los locales residenciales y destinados a la prestación de servicios públicos. En este caso, el empleador, a su elección, tiene derecho a exigir:

▪ reducir las tarifas por el uso de locales residenciales ocupados y propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ reembolso de sus gastos para eliminar deficiencias en locales residenciales y (o) propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ compensación por pérdidas causadas por desempeño inadecuado o incumplimiento de las obligaciones especificadas del arrendador.

La extinción del contrato de tenencia social de una vivienda a instancia del arrendador en un procedimiento judicial es idéntica a la evicción de esta vivienda, y también puede efectuarse por acuerdo de las partes en cualquier momento. La resolución del contrato se produce en caso de:

▪ salida del empleador y de sus familiares a otro lugar de residencia;

▪ pérdida (destrucción) de locales residenciales;

▪ muerte de un inquilino que vive solo.

32. Subarrendamiento de locales residenciales

El subarrendamiento de locales residenciales previstos en un contrato de arrendamiento social es uno de los tipos de derechos del arrendatario en virtud de dicho contrato (artículo 76 de la LC RF). Restringe este derecho (artículo 76 de la LC RF):

▪ falta de consentimiento por escrito del propietario y de los miembros de su familia que viven con el inquilino; así como a todos los inquilinos y miembros de sus familias que vivan con ellos, a todos los propietarios y miembros de sus familias que vivan con ellos cuando subarrendan locales residenciales ubicados en un apartamento comunal;

▪ reducción de la superficie total de la vivienda correspondiente por residente como resultado del subarrendamiento a un valor inferior a la norma contable, y en un apartamento comunal, inferior a la norma de provisión;

▪ una de las formas graves de enfermedades crónicas de una de las partes en el subarrendamiento de este local residencial.

El contrato de subarriendo de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social se celebra por escrito por un período especificado en el contrato. En ausencia de una indicación en el contrato del plazo de su validez, el contrato se considera celebrado por 1 año. Se transfiere una copia del contrato al propietario de este local residencial. El contrato debe especificar los ciudadanos que habitan junto con el subarrendatario en la vivienda.

Se paga el contrato de subarrendamiento de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato social. El procedimiento, las condiciones, los términos de pago y el monto del pago por el subarrendamiento de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social se establecen por acuerdo de las partes en el contrato de subarriendo.

Posibles motivos para la resolución del contrato de subarrendamiento de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social:

▪ vencimiento del plazo por el cual fue celebrado;

▪ extinción del contrato de arrendamiento social.

El contrato de subarrendamiento de local de vivienda previsto en un contrato social de trabajo puede rescindirse:

▪ por acuerdo de las partes;

▪ si el subarrendatario no cumple con los términos del contrato de subarrendamiento residencial.

Si el subarrendatario de una propiedad residencial provista en virtud de un contrato de arrendamiento social, o un ciudadano de cuyas acciones es responsable este subarrendatario, usa esta propiedad residencial para otros fines, viola sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos, o hace mal uso de la propiedad residencial, permitiendo de ser destruida, el arrendatario de la vivienda tiene derecho a advertir al subarrendatario de la necesidad de subsanar las infracciones. Si estas infracciones implican la destrucción de la vivienda, el arrendatario de la vivienda también tendrá derecho a fijar un tiempo razonable para que este subarrendatario repare la vivienda. Si el subarrendatario o un ciudadano de cuyas acciones es responsable este subarrendatario, después de advertir al arrendatario, continúa violando los derechos e intereses legítimos de los vecinos o utiliza el local residencial para otros fines o no realiza las reparaciones necesarias sin una buena razón, el el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato de subarrendamiento residencial en un procedimiento judicial. locales y desalojar al subarrendatario y los universos junto con el subarrendatario de los ciudadanos.

Si, a la terminación o rescisión del contrato de subarrendamiento de local residencial, el subarrendatario se niega a desalojar el local residencial, el subarrendatario está sujeto a desalojo en un procedimiento judicial sin proporcionar otro local residencial junto con los ciudadanos que viven con él.

Si el contrato de subarrendamiento de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social se celebra sin especificar un período, la parte del contrato, el iniciador de la rescisión del contrato, está obligada a notificar a la otra parte la rescisión del subarriendo. Acuerdo con 3 meses de anticipación.

33. Desalojo de una vivienda dada en virtud de un contrato de arrendamiento social

El desalojo de los ciudadanos de los locales de vivienda previstos en los contratos de alquiler social se lleva a cabo en un procedimiento judicial:

▪ provisión de otros locales residenciales cómodos (en relación con las condiciones de la localidad correspondiente) en virtud de acuerdos de arrendamiento social, que cumplan con los requisitos establecidos y ubicados dentro de los límites de la localidad determinada, equivalentes en superficie total a los locales residenciales previamente ocupados;

▪ con la provisión de otros locales residenciales en virtud de contratos de alquiler social;

▪ sin la provisión de otros locales residenciales.

Los ciudadanos son desalojados de locales residenciales con provisión de otros locales residenciales confortables bajo contratos de alquiler social en los casos en que (artículo 85 de la LC RF):

▪ la casa en la que se encuentra la vivienda está sujeta a demolición;

▪ los locales residenciales están sujetos a transferencia a locales no residenciales;

▪ el local residencial sea declarado no apto para ser habitado;

▪ como resultado de reparaciones importantes o reconstrucción de una casa, si:

▪ no se pueden salvar las viviendas;

▪ la superficie total de este local disminuirá, por lo que se podrá reconocer que el inquilino y los miembros de su familia que viven en él necesitan un local residencial, pero tienen derecho a mudarse a dicho local residencial;

▪ el área total de locales residenciales aumentará, como resultado de lo cual el área total de locales residenciales ocupados por miembro de la familia excederá significativamente la norma de provisión.

Para proporcionar otras viviendas cómodas se requieren:

▪ organismo gubernamental u organismo gubernamental local que tomó la decisión de demoler - al demoler una casa;

▪ propietario - en todos los demás casos.

El desahucio en proceso judicial con provisión de otra vivienda en régimen de arrendamiento social se aplica si el arrendatario y los miembros de su familia que conviven con él más de 6 meses, sin causa justificada, no pagan la vivienda y los servicios públicos. El tamaño de los locales residenciales proporcionados a cambio de los ocupados se determina de acuerdo con las normas establecidas para mudarse a un albergue.

Los locales residenciales proporcionados a un ciudadano que es desalojado por orden judicial deben indicarse en la decisión judicial sobre el desalojo.

El desalojo sin proporcionar otra vivienda está definido por el art. 91 del Código de Vivienda de la Federación Rusa en los casos en que el empleador y (o) los miembros de su familia que viven juntos con él:

▪ utilizar locales residenciales para otros fines;

▪ violar sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos;

▪ gestionan mal las viviendas, permitiendo que sean destruidas;

al mismo tiempo, estas violaciones no se eliminan a pedido del propietario.

Si estas infracciones entrañan la destrucción de la vivienda, el arrendador tiene derecho a eliminarlas por obra del arrendatario o de los miembros de su familia. Si el arrendatario de la vivienda y (o) los miembros de su familia que convivan con él, después de advertir al arrendador, no eliminan estas violaciones, los ciudadanos culpables, a petición del arrendador u otras personas interesadas, son desalojados judicialmente sin proporcionar otra vivienda. Los ciudadanos que han sido privados de la patria potestad pueden ser desalojados de los locales residenciales sin provisión de otra vivienda, si el tribunal reconoce como imposible la residencia conjunta de estos ciudadanos con los niños con respecto a los cuales están privados de la patria potestad.

Los arrendatarios temporales están sujetos a desalojo de la vivienda en juicio sin aportar otra vivienda en caso de:

▪ rescisión de un contrato de alquiler social;

▪ su negativa a abandonar la vivienda una vez transcurrido el período de residencia acordado con ellos.

34. Intercambio de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social

El intercambio de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de alquiler social puede realizarse entre ciudadanos que viven en locales residenciales ubicados tanto en uno como en diferentes asentamientos en el territorio de la Federación Rusa. El intercambio de viviendas se realiza sin limitación del número de sus participantes, sujeto al requisito del consentimiento por escrito de todos los familiares de los inquilinos y del arrendador correspondiente.

No se permite el intercambio de locales residenciales entre inquilinos de estos locales en virtud de acuerdos de arrendamiento social si:

▪ se ha presentado una demanda contra el inquilino del local residencial intercambiado para la rescisión o modificación del contrato de arrendamiento social del local residencial;

▪ el derecho a utilizar la vivienda intercambiada se disputa ante los tribunales;

▪ los locales residenciales objeto del intercambio sean reconocidos de acuerdo con el procedimiento establecido como no aptos para ser habitados;

▪ se ha decidido demoler la casa en cuestión o renovarla para utilizarla con otros fines;

▪ se tomó la decisión de reformar la casa correspondiente con reconstrucción y (o) reurbanización de las instalaciones residenciales en esta casa;

▪ como resultado de un intercambio, un ciudadano que padece una de las formas graves de enfermedades crónicas (la lista la determina el Gobierno de la Federación de Rusia) se muda a un apartamento comunal.

Un acuerdo sobre el intercambio de locales residenciales se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por los respectivos inquilinos. Los inquilinos que han celebrado este acuerdo presentan un acuerdo sobre el intercambio de locales residenciales (original) a cada uno de los propietarios con los que han celebrado contratos de alquiler social para los locales residenciales intercambiados con el fin de obtener el consentimiento para la implementación de los correspondientes intercambio. Tal consentimiento o negativa a darlo lo redacta el arrendador por escrito y debe ser emitido por él al arrendatario (representante del arrendatario) que solicitó el consentimiento a más tardar 10 días hábiles a partir de la fecha de la solicitud. La negativa del propietario a dar su consentimiento para el intercambio de locales residenciales solo se permite en los casos enumerados anteriormente y puede apelarse ante los tribunales.

Como resultado de la conclusión de un acuerdo sobre el intercambio de viviendas y la obtención del consentimiento de los propietarios pertinentes, se rescinden los contratos de arrendamiento social previamente celebrados, y los contratos de arrendamiento social se concluyen simultáneamente entre cada uno de los propietarios que dieron su consentimiento con los reasentados. los ciudadanos. El propietario lleva a cabo la rescisión y conclusión de estos contratos de arrendamiento social a más tardar 10 días hábiles a partir de la fecha de la solicitud de los ciudadanos pertinentes y la presentación de los documentos necesarios por parte de ellos.

La permuta de los locales de vivienda proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social puede ser declarada nula por el tribunal por las causales establecidas por el derecho civil para reconocer la nulidad de la transacción, incluso si dicha permuta se realizó en violación de los requisitos previstos por la LC RF. Según el art. 167 del Código Civil de la Federación Rusa, si una transacción se declara inválida, no conlleva ninguna consecuencia legal (excepto las relacionadas con su invalidez), y cada una de las partes está obligada a devolver a la otra parte todo lo recibido por bajo esta transacción. Con respecto a la invalidación del intercambio de locales residenciales, las partes están sujetas a la reubicación en los locales residenciales previamente ocupados por ellos. Si el intercambio de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de alquiler social se declara nulo debido a acciones ilegales de una de las partes de dicho acuerdo, la parte culpable está obligada a indemnizar a la otra parte por las pérdidas sufridas como resultado del intercambio.

35. Parque de viviendas especializado

Los locales residenciales de viviendas especializadas (locales residenciales especializados) incluyen:

▪ locales residenciales de servicios (artículo 93 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia);

▪ otros locales en dormitorios (artículo 94 del Código de Vivienda de RF);

▪ locales residenciales del fondo maniobrable (artículo 95 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia);

▪ locales residenciales en casas del sistema de servicios sociales (artículo 96 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia);

▪ locales residenciales del fondo para el asentamiento temporal de inmigrantes forzosos y personas reconocidas como refugiados (artículo 97 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia);

▪ locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos (artículo 98 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).

Como locales residenciales especializados, los locales residenciales de los fondos de vivienda estatales y municipales se utilizan después de atribuir dichos locales a un fondo de vivienda especializado de conformidad con los requisitos y en la forma establecida por el Gobierno de la Federación Rusa. La inclusión de una vivienda en un parque de viviendas especializado con la asignación de dicho local a un determinado tipo y la exclusión de una vivienda del fondo especificado se llevan a cabo sobre la base de decisiones del organismo que administra el estado o municipio. despensa de casa.

Los locales residenciales especializados no están sujetos a enajenación, arrendamiento, arrendamiento, con excepción de la enajenación de dichos locales en virtud de los contratos de arrendamiento previstos por la LC RF (inciso 3, artículo 92 de la LC RF).

Las viviendas de servicio están destinadas a la residencia de ciudadanos en relación con:

▪ la naturaleza de sus relaciones laborales con un organismo gubernamental, organismo de gobierno local, empresa unitaria estatal, institución estatal o municipal;

▪ servicio;

▪ nombramiento para un cargo gubernamental en la Federación de Rusia o un cargo gubernamental en una entidad constitutiva de la Federación de Rusia;

▪ elección para cargos electivos en autoridades estatales o órganos de gobierno local.

Los locales residenciales en dormitorios están destinados a la residencia temporal de los ciudadanos durante su trabajo, servicio o formación. Bajo albergues, se proporcionan casas o partes de casas especialmente construidas o convertidas para este propósito. Los locales residenciales en dormitorios están equipados con muebles y otros elementos necesarios para la vida de los ciudadanos.

Los locales residenciales del fondo maniobrable están destinados a la residencia temporal:

▪ ciudadanos en relación con reparaciones importantes o reconstrucción de una casa en la que hay viviendas ocupadas por ellos en virtud de contratos de arrendamiento social;

▪ ciudadanos que han perdido sus locales residenciales como resultado de la ejecución hipotecaria de estos locales residenciales, que fueron adquiridos mediante un préstamo bancario para la compra de locales residenciales y se comprometieron a garantizar el reembolso del préstamo, si en el momento de la ejecución hipotecaria dichos locales residenciales son los únicos para ellos;

▪ ciudadanos cuya única vivienda se haya vuelto inhabitable como resultado de circunstancias de emergencia;

▪ otros ciudadanos en los casos previstos por la ley.

Los locales residenciales en las casas del sistema de servicios sociales para la población están destinados a la residencia de los ciudadanos que, de conformidad con la ley, están clasificados como ciudadanos que necesitan protección social especial con la provisión de servicios médicos y sociales para ellos.

Los locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos están destinados a la residencia de ciudadanos que, de conformidad con la ley, estén clasificados como ciudadanos necesitados de una protección social especial. Las categorías de tales ciudadanos están establecidas por la legislación federal, la legislación de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

36. Provisión de viviendas especializadas

Las viviendas de servicio proporcionadas a un ciudadano dentro de la norma social del área de vivienda deben estar bien mantenidas y cumplir con los estándares sanitarios y técnicos. La obtención de un espacio de oficina no es motivo para la exclusión de un empleado (militar) de las listas de espera para mejorar las condiciones de vivienda.

El procedimiento para proporcionar locales residenciales oficiales está determinado por el cap. 10 ZHK RF. Los locales residenciales de servicios se proporcionan sobre la base de las decisiones de los propietarios de dichos locales (autoridades estatales autorizadas u organismos autorizados del gobierno autónomo local que actúan en su nombre) o personas autorizadas por ellos en virtud de contratos de alquiler de locales de oficina. La excepción son los locales residenciales para la protección social de ciertas categorías de ciudadanos, provistos bajo contratos de uso gratuito. Los ciudadanos de las categorías definidas por la ley que no dispongan de locales residenciales en el asentamiento correspondiente tienen derecho a locales residenciales especializados.

De conformidad con el art. 104 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, las viviendas de servicio se proporcionan a los ciudadanos en forma de un apartamento separado. La legislación de vivienda define la correspondencia entre los niveles de autoridad que determinan las categorías de tales ciudadanos y los tipos de viviendas:

▪ por un organismo gubernamental de la Federación de Rusia - en el parque de viviendas de la Federación de Rusia;

▪ por un organismo gubernamental de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia - en el parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia;

▪ gobierno local - en el parque de viviendas municipales.

El contrato de empleo de locales de oficina se concluye por el período de las relaciones laborales, el servicio o el cargo público de la Federación Rusa, un cargo público de una entidad constitutiva de la Federación Rusa o un cargo electivo. La terminación de las relaciones laborales o la permanencia en un cargo público de la Federación Rusa, un cargo público de una entidad constitutiva de la Federación Rusa o en un cargo electivo, así como el despido del servicio, es la base para rescindir el contrato de alquiler de vivienda oficial. .

Los locales residenciales del fondo móvil se proporcionan a razón de al menos 6 metros cuadrados. metros de superficie útil por persona. El contrato de alquiler de un local residencial del fondo móvil se celebra por el período:

▪ hasta la finalización de reparaciones importantes o reconstrucción de la casa;

▪ antes de la finalización de los acuerdos con ciudadanos que perdieron sus viviendas como resultado de una ejecución hipotecaria, después de la venta de las viviendas sobre las cuales se aplicó la ejecución hipotecaria;

▪ hasta la conclusión de los acuerdos con los ciudadanos cuyas únicas viviendas quedaron inadecuadas para vivir como resultado de circunstancias de emergencia, o hasta que se les proporcionen viviendas del parque de viviendas estatal o municipal;

▪ establecido por la ley.

Un caso especial cuando los ciudadanos cuentan con locales oficiales es el paso del servicio militar por parte de personal militar en virtud de un contrato. En este caso, los miembros de sus familias que cohabitan con ellos también reciben espacio de oficina de acuerdo con las normas establecidas por los actos legales reglamentarios de la Federación Rusa.

Las viviendas para oficinas, con excepción del parque de viviendas de las granjas estatales y otras empresas agrícolas equiparadas a ellas, no están sujetas a privatización de conformidad con el art. 4 Ley de la Federación Rusa del 4 de julio de 1991 No. 1541-I "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación Rusa" (modificada y completada). Los propietarios del parque de viviendas o las entidades autorizadas por ellos, así como las empresas a las que se les asigne el parque de viviendas en virtud del derecho de gestión económica, y las instituciones bajo cuya gestión operativa se haya cedido el parque de viviendas, con el consentimiento de los propietarios, tienen el derecho a tomar decisiones sobre la privatización de locales residenciales oficiales.

37. Contrato de alquiler de local residencial especializado

En virtud de un contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados, una de las partes: el propietario de los locales residenciales especializados (un organismo autorizado del poder estatal o un organismo autorizado del gobierno autónomo local que actúa en su nombre) o una persona autorizada por él (propietario) se compromete a transferir este local residencial a la otra parte, un ciudadano (inquilino) por una tarifa de posesión y uso para la residencia temporal en él (artículo 100 de la LC RF).

El contrato de arrendamiento de local de vivienda especializada puede ser rescindido en cualquier momento por acuerdo de las partes o unilateralmente por iniciativa del arrendatario (artículo 101 de la LC RF). En caso de incumplimiento por parte del arrendatario o miembros de su familia de las obligaciones relacionadas con el alquiler de locales residenciales especializados, el contrato de arrendamiento podrá rescindirse judicialmente a petición del arrendador.

El contrato de arrendamiento de local residencial especializado se rescinde por:

▪ pérdida (destrucción) de dichos locales residenciales o por otros motivos previstos por la ley;

▪ transferencia de propiedad de locales residenciales de oficinas o locales residenciales en un dormitorio, así como la transferencia de dichos locales residenciales a la gestión económica o operativa de otra entidad jurídica. Una excepción es el caso si el nuevo propietario de dicha vivienda o la entidad jurídica a la que se ha transferido dicha vivienda es parte en un contrato de trabajo con el empleado que es el inquilino de dicha vivienda.

En los casos de rescisión o extinción de los contratos de arrendamiento de locales residenciales especializados, los ciudadanos deberán desalojar los locales residenciales que ocupaban en virtud de estos contratos. En caso de negativa a desalojar los locales residenciales, los ciudadanos están sujetos a desalojo en los tribunales sin la provisión de otros locales residenciales, con la excepción de ciertos casos:

▪ cuando la propiedad de locales residenciales de oficinas o locales residenciales en un dormitorio, así como el propio local residencial, se transfiere a la gestión económica o operativa de otra persona jurídica;

▪ si este espacio de oficina está ocupado por ciudadanos que no son inquilinos de locales residenciales en virtud de contratos de arrendamiento social o miembros de la familia del inquilino, o propietarios de locales residenciales o familiares del propietario de locales residenciales y que están registrados como necesitados de locales residenciales de las siguientes categorías:

▪ familiares de personal militar, funcionarios, empleados de órganos de asuntos internos, órganos del servicio federal de seguridad, órganos de aduanas de la Federación de Rusia, órganos estatales de bomberos, órganos de control de la circulación de estupefacientes y sustancias psicotrópicas, instituciones y órganos del sistema penal, muerto (fallecido) o desaparecido en acción mientras realizaba el servicio militar o deberes oficiales;

▪ pensionistas de vejez;

▪ familiares de un empleado a quien se le proporcionó una oficina o una vivienda en un dormitorio y que falleció;

▪ personas discapacitadas de los grupos I o II, cuya discapacidad se produjo como resultado de un accidente laboral por culpa del empleador, personas discapacitadas de los grupos I o II, cuya discapacidad se produjo como resultado de una enfermedad profesional relacionada con el desempeño de deberes laborales, personal militar discapacitado que quedó discapacitado de los grupos I o II debido a una lesión, conmoción cerebral o lesión recibida durante el desempeño de deberes del servicio militar o como resultado de una enfermedad asociada con el desempeño de deberes del servicio militar.

En caso de desalojo, se dota a las categorías de ciudadanos enumeradas de otros locales residenciales, que deberán estar ubicados dentro de los límites del asentamiento correspondiente.

38. El concepto de albergue

Los locales residenciales en dormitorios están destinados a la residencia temporal de los ciudadanos durante su trabajo, servicio o formación (artículo 94 de la LC RF). Bajo albergues, se proporcionan casas o partes de casas especialmente construidas o convertidas para este propósito. Los locales residenciales en dormitorios están equipados con muebles y otros elementos necesarios para la vida de los ciudadanos.

Los locales residenciales en dormitorios se proporcionan a razón de al menos 6 metros cuadrados de espacio habitable por persona (artículo 105 de la LC RF). El contrato de alquiler de vivienda en albergue se celebra por el tiempo de las relaciones laborales, de servicio o de formación. La terminación de las relaciones laborales, estudio, así como la separación del servicio es la base para la terminación del contrato de alquiler de vivienda en un albergue.

El desalojo de ciudadanos de locales residenciales en dormitorios con la provisión de otros locales residenciales lo lleva a cabo el propietario anterior o la persona jurídica que transfiere los locales residenciales correspondientes en el caso previsto en el párrafo 2 del art. 102 ZHK RF.

De conformidad con el apartado 3 del art. 20 de la Ley Federal del 25 de julio de 2002 No. 113-FZ "Sobre el servicio civil alternativo" (modificada y añadida por última vez), las organizaciones que prevén el paso del servicio civil alternativo proporcionan un albergue gratuito para los ciudadanos que se someten a dicho servicio fuera el territorio donde son residentes permanentes.

Según el apartado 1, 3 del art. 15 Ley Federal del 27 de mayo de 1998 No. 76-FZ "Sobre el Estatuto del Personal Militar" (modificada y completada), personal militar: los ciudadanos extranjeros se alojan durante todo el período del servicio militar en dormitorios en unidades militares (campamentos militares ). Personal militar: los ciudadanos que realizan el servicio militar bajo contrato y los miembros de sus familias que llegaron a un nuevo lugar de servicio militar, antes de recibir alojamiento de acuerdo con las normas establecidas por los actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia, tienen derecho a proporcionar ellos con vivienda oficial apta para residencia temporal, o albergues.

La Ley Federal No. 22-FZ del 1996 de agosto de 125 "Sobre la Educación Profesional Superior y de Posgrado" (modificada y complementada) define las disposiciones relativas a la provisión de dormitorios a los estudiantes que necesitan espacio para vivir (cláusula 3, artículo 16). A cada estudiante que necesite espacio para vivir se le debe proporcionar un lugar en un albergue que cumpla con las normas y reglas sanitarias si hay un stock de viviendas apropiado de una institución de educación superior. Si hay estudiantes que necesitan espacio para vivir, no está permitido usar el espacio para vivir de los dormitorios incluidos en el parque de viviendas de una institución de educación superior para otros fines (alquiler y otras transacciones), así como el uso que conduce a su reducción. . Se concluye un acuerdo con cada estudiante que vive en un albergue, cuya forma estándar es aprobada por la autoridad educativa del estado federal.

El monto del pago por el uso de locales residenciales en habitaciones separadas en albergues (tarifas de alquiler) se determina en función del área de estas habitaciones multiplicando el precio correspondiente por la superficie habitable de los locales residenciales ocupados. Cuando varios ciudadanos convivan en la misma habitación de un albergue, el propietario del albergue establecerá el procedimiento para determinar el monto del pago por el uso de esta habitación.

El monto del pago por vivir en un albergue, servicios públicos y personales para estudiantes no puede exceder el 5 por ciento de la beca, y el costo máximo de vida en un albergue se establece en no más del 3 por ciento de la beca para estudiantes exitosos (Decreto de el Gobierno de la Federación Rusa del 18 de enero de 1992 No. 33 "Sobre medidas adicionales para la protección social de los jóvenes estudiantes" (modificado y agregado)).

39. El concepto de vivienda y cooperativas de vivienda

La organización y las actividades de la vivienda y las cooperativas de vivienda (en lo sucesivo denominadas cooperativas de vivienda) están reguladas por el cap. 11 LCD RF. Una cooperativa de vivienda es una asociación voluntaria de ciudadanos y (o) personas jurídicas sobre la base de la afiliación para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos, así como para administrar locales residenciales y no residenciales en una casa cooperativa (artículo 110 de el Código de Vivienda de la Federación Rusa). Los miembros de una cooperativa de vivienda y construcción de vivienda, con sus propios fondos, participan en la adquisición, reconstrucción y posterior mantenimiento de un edificio de apartamentos.

Las cooperativas de vivienda son cooperativas de consumo. Los ciudadanos que hayan cumplido los 16 años y (o) las personas jurídicas tienen derecho a afiliarse a cooperativas de vivienda. El artículo 49 del Código de Vivienda de la Federación Rusa define las categorías de ciudadanos que tienen derecho de preferencia para unirse a cooperativas de vivienda organizadas con la asistencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa, las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa o los gobiernos locales. :

1) ciudadanos de bajos ingresos reconocidos como necesitados de vivienda. Los pobres a los efectos de la regulación de la vivienda son ciudadanos si son reconocidos como tales por el gobierno local en la forma prescrita por la ley, teniendo en cuenta los ingresos atribuibles a cada miembro de la familia y el valor de los bienes de propiedad de los miembros de la familia y sujetos a impuestos. ;

2) otros ciudadanos reconocidos como necesitados de locales residenciales de acuerdo con la ley federal o la ley de una entidad constitutiva de la Federación Rusa.

El número de socios de una cooperativa de vivienda no puede ser inferior a 5, pero no debe exceder el número de locales residenciales en un edificio de apartamentos en construcción o adquirido por la cooperativa. La decisión de organizar una cooperativa de vivienda se toma en una reunión de fundadores, en la que tienen derecho a participar las personas que deseen organizar una cooperativa de vivienda. La decisión de la junta de fundadores sobre la organización de una cooperativa de vivienda y sobre la aprobación de sus estatutos se considera adoptada, siempre que las personas que deseen afiliarse a la cooperativa de vivienda (fundadores) votaron a favor de esta decisión. La decisión de la reunión de fundadores de una cooperativa de vivienda se documenta en un protocolo.

El estatuto de una cooperativa de vivienda debe contener la siguiente información:

▪ sobre el nombre de la cooperativa, su ubicación, el tema y propósito de sus actividades;

▪ sobre el procedimiento para convertirse en miembro de la cooperativa, el procedimiento para dejar la cooperativa y emitir una contribución en acciones y otros pagos;

▪ sobre el importe de las aportaciones de entrada y acciones, la composición y el procedimiento para su pago, sobre la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de realizarlas;

▪ sobre la composición y competencia de los órganos de dirección de la cooperativa y de los órganos de seguimiento de las actividades de la cooperativa, el procedimiento para su toma de decisiones, incluso sobre cuestiones en las que las decisiones se toman por unanimidad o por mayoría cualificada de votos;

▪ sobre el procedimiento para cubrir las pérdidas sufridas por los miembros de la cooperativa;

▪ sobre el procedimiento de reorganización y liquidación de la cooperativa.

El estatuto de una cooperativa de vivienda puede contener otras disposiciones que no contradigan la LCD, otras leyes federales.

El registro estatal de una cooperativa de vivienda se lleva a cabo de conformidad con la legislación sobre el registro estatal de personas jurídicas.

Los órganos de gobierno de una cooperativa de vivienda son:

▪ asamblea general de miembros de la cooperativa de vivienda;

▪ conferencia, si el número de participantes en la junta general de miembros de la cooperativa de vivienda es superior a 50 y así lo establece el estatuto de la cooperativa de vivienda;

▪ la junta directiva de la cooperativa de vivienda y el presidente de la junta directiva de la cooperativa de vivienda.

40. Gestión y control en cooperativas de vivienda

El órgano supremo de gobierno de una cooperativa de vivienda (artículo 117 del Código de Vivienda de la Federación Rusa) es la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia), que se convoca de la manera y tiene la competencia establecida por el estatuto de la cooperativa .

La asamblea general de socios de una cooperativa de vivienda es competente si en ella están presentes más del 50 por ciento de los socios de la cooperativa. La decisión de la asamblea general de socios de la cooperativa de vivienda se considera adoptada siempre que más de la mitad de los socios de la cooperativa de vivienda que estuvieron presentes en tal asamblea general votaron a favor de ella, y en cuestiones especificadas en los estatutos de la cooperativa de vivienda , más de las tres cuartas partes de los socios de la cooperativa de vivienda que estuvieron presentes en dicha asamblea general. La decisión de la asamblea general de miembros de una cooperativa de vivienda se redacta en un protocolo y, si se toma en la forma prescrita, es vinculante para todos los miembros de una cooperativa de vivienda.

La junta directiva de una cooperativa de vivienda (artículo 118 del Código de Vivienda de la Federación Rusa) es elegida entre los miembros de la cooperativa de vivienda por la asamblea general de miembros de la cooperativa de vivienda (conferencia) y administra las actividades corrientes de la cooperativa, elige al presidente de la cooperativa de entre sus socios y ejerce otras facultades no asignadas por los estatutos de la cooperativa a la competencia de la asamblea general de cooperativistas. El número de miembros de la junta, el plazo y procedimiento para sus actividades, el procedimiento para la toma de decisiones por parte de la misma son establecidos por los estatutos y documentos internos de la cooperativa (reglamentos, reglamentos u otro documento de la cooperativa). La junta de una cooperativa de vivienda es responsable ante la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia).

El presidente de la junta de la cooperativa de vivienda es elegido por la junta de la cooperativa de vivienda entre sus miembros por un período determinado por los estatutos de la cooperativa de vivienda. El presidente de una cooperativa de vivienda, al ejercer sus derechos y cumplir sus deberes, debe actuar en interés de la cooperativa de buena fe y razonablemente.

Las funciones del presidente del directorio de una cooperativa de vivienda están determinadas por el art. 119 ZHK RF:

▪ garantizar la implementación de las decisiones de la junta cooperativa;

▪ actuar en nombre de la cooperativa sin poder notarial, incluida la representación de sus intereses y la realización de transacciones;

▪ ejercicio de otras facultades no asignadas por la ley o los estatutos de la cooperativa a la competencia de la junta general de miembros de la cooperativa (conferencia) o de la junta directiva de la cooperativa.

Para ejercer control sobre las actividades financieras y económicas de la cooperativa de vivienda, la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia) elige una comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa de vivienda por un período de no más de 3 años. El número de miembros de la comisión de auditoría de una cooperativa de vivienda, el procedimiento para su trabajo está determinado por el estatuto de la cooperativa y otros documentos internos de la cooperativa. Los miembros de la comisión de auditoría no pueden ser simultáneamente miembros del directorio de una cooperativa de vivienda, así como ocupar otros cargos en los órganos de administración de una cooperativa de vivienda. El Presidente de la Comisión de Auditoría es elegido de entre sus miembros. La comisión de auditoría (auditor) tiene derecho a realizar una auditoría de las actividades financieras y económicas de la cooperativa en cualquier momento. Además, deberá tener acceso a toda la documentación relativa a las actividades de la cooperativa.

La comisión de auditoría (auditor) de una cooperativa de vivienda:

▪ realiza obligatoriamente auditorías programadas de las actividades financieras y económicas de la cooperativa de vivienda al menos una vez al año;

▪ presenta a la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia) una conclusión sobre el presupuesto de la cooperativa de vivienda, el informe anual y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;

▪ informa a la asamblea general de socios cooperativos (conferencia) sobre sus actividades.

41. Derechos y obligaciones de los miembros de cooperativas de vivienda

Un ciudadano o una persona jurídica que desee convertirse en miembro de una cooperativa de vivienda presenta una solicitud adecuada a la junta de la cooperativa de vivienda, que debe ser considerada dentro de un mes por la junta de la cooperativa de vivienda y aprobada por decisión de la asamblea general. de miembros de la cooperativa de vivienda (conferencia). Para ser reconocido como miembro de una cooperativa de vivienda, un ciudadano o una persona jurídica después de la aprobación de la decisión de admisión como miembro de una cooperativa de vivienda por parte de la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia) debe pagar una cuota de ingreso. A tal ciudadano o persona jurídica se le proporciona vivienda en las casas de una cooperativa de vivienda de acuerdo con el monto de la aportación social realizada. La base para la posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, de disposición de locales residenciales es la pertenencia a una cooperativa de vivienda. Un miembro de una cooperativa de vivienda adquiere el derecho de propiedad de una vivienda en un edificio de apartamentos si la cuota de participación se paga en su totalidad.

El aporte social está determinado por el derecho a compartir que tiene un socio de una cooperativa de vivienda. Una acción puede pertenecer a uno o más ciudadanos o personas jurídicas. Se permite la división de una vivienda en una casa de una cooperativa de vivienda entre personas con derecho a una parte si a cada una de esas personas se le puede asignar una vivienda aislada o si existe la posibilidad técnica de reorganización y (o) reurbanización de viviendas no aisladas. locales en viviendas aisladas.

El miembro de una cooperativa de vivienda y los miembros de su familia que convivan con él, de mutuo acuerdo y con notificación previa a la junta directiva de la cooperativa de vivienda, tienen derecho a permitir que los residentes temporales vivan en un edificio residencial que esté en su uso en la forma y en las condiciones previstas por la ley (Artículo 80 del Código de Vivienda de la Federación Rusa).

Un miembro de una cooperativa de vivienda que no haya pagado la cuota de aporte en su totalidad, con el consentimiento de los miembros de su familia que conviven con él y la junta directiva de la cooperativa de vivienda, tiene derecho a alquilar parte o la totalidad del espacio habitable. ocupa en la casa de la cooperativa de vivienda en alquiler. Una cooperativa de vivienda tiene derecho a alquilar las viviendas desocupadas por una tarifa.

La afiliación a una cooperativa de vivienda se da por terminada en caso de:

▪ salida de un miembro de la cooperativa;

▪ expulsión de un miembro de la cooperativa;

▪ liquidación de una persona jurídica que sea miembro de la cooperativa;

▪ liquidación de una cooperativa de vivienda;

▪ fallecimiento de un ciudadano miembro de una cooperativa de vivienda.

En caso de fallecimiento de un miembro de una cooperativa de vivienda, sus herederos tienen derecho a convertirse en miembros de esta cooperativa de vivienda por decisión de la asamblea general de miembros de la cooperativa de vivienda (conferencia). La ley define el derecho preferente de afiliación a la cooperativa de vivienda de los herederos del socio fallecido de la cooperativa de vivienda.

Un miembro de una cooperativa de vivienda puede ser expulsado de una cooperativa de vivienda sobre la base de una decisión de la asamblea general de miembros de una cooperativa de vivienda (conferencia) en caso de incumplimiento grave por parte de este miembro sin una buena razón para cumplir con sus obligaciones establecidas por ley o por los estatutos de la cooperativa de vivienda. El socio de una cooperativa de vivienda que no haya pagado la totalidad del aporte social y sea expulsado de la cooperativa de vivienda, deberá pagar el monto de su participación en un plazo no mayor a 2 meses contados a partir de la fecha de su exclusión. Después de eso, él y sus familiares pierden el derecho a usar la vivienda en la casa de la cooperativa de vivienda y están obligados a desalojarla dentro de 2 meses. En caso de negativa a desalojar una vivienda, los ciudadanos están sujetos a desalojo en un proceso judicial sin proporcionar otra vivienda.

42. Prestaciones de vivienda (concepto, tipos)

El artículo 160 del Código de Vivienda de la Federación Rusa prevé la posibilidad de compensar los costos de pago de locales residenciales y servicios públicos para ciertas categorías de ciudadanos. El procedimiento para su prestación está determinado por:

▪ leyes federales (por ejemplo, Ley Federal No. 30-FZ del 2002 de junio de 78 “Sobre asignaciones monetarias para empleados de ciertas autoridades ejecutivas federales, otros pagos a estos empleados y condiciones para la transferencia de ciertas categorías de empleados del impuesto federal autoridades policiales y aduaneras de la Federación de Rusia a otras condiciones de servicio (trabajo)" (con las últimas modificaciones y complementos); Ley Federal de 7 de noviembre de 2000 No. 136-FZ "Sobre la protección social de los ciudadanos que trabajan con armas químicas " (con las últimas modificaciones y complementos); Ley Federal de 27 de mayo de 1998 No. 76-FZ “Sobre el estatuto del personal militar” (con sus modificaciones y adicionales);

▪ leyes de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia;

actos jurídicos normativos de los gobiernos locales.

La compensación por el costo de la vivienda y los servicios comunales se incluye en el ingreso familiar total al calcular los subsidios y se proporciona con cargo a los presupuestos correspondientes.

Los subsidios para el pago de la vivienda y los servicios públicos (artículo 159 de la LC RF) se otorgan a los ciudadanos si sus gastos para el pago de la vivienda y los servicios públicos, calculados sobre la base del tamaño del estándar regional para el área normativa de uXNUMXblos locales residenciales y el tamaño de la norma regional para el costo de la vivienda y los servicios comunales, excedan el valor correspondiente a la participación máxima permitida de tales gastos en el ingreso familiar total. El tamaño de los estándares regionales para el área normativa de una vivienda utilizada para calcular los subsidios, el costo de la vivienda y los servicios comunales, y la participación máxima permitida de los gastos de los ciudadanos para pagar viviendas y servicios públicos en el ingreso familiar total se establecen por el tema de la Federación Rusa. La base para establecer este tamaño es el nivel de precios, tarifas y estándares utilizados para calcular las tarifas de mantenimiento y reparación de locales residenciales y servicios públicos para inquilinos bajo contratos de alquiler social que viven en locales residenciales ubicados en casas, el nivel de mejora, el diseño y cuyos parámetros técnicos corresponden a las condiciones medias del municipio.

Para las familias con un ingreso per cápita promedio por debajo del mínimo de subsistencia establecido, la participación máxima permitida en los gastos se reduce de acuerdo con un factor de corrección igual a la relación entre el ingreso per cápita promedio de la familia y el mínimo de subsistencia.

Los ciudadanos pueden optar a las subvenciones:

▪ o usuarios de locales residenciales de fondos de vivienda estatales y municipales;

▪ o inquilinos en virtud de contratos de arrendamiento de locales residenciales de un parque de viviendas privado;

▪ o miembros de cooperativas de vivienda;

▪ o propietarios de locales residenciales.

No se otorgan subsidios a ciudadanos extranjeros, a menos que los tratados internacionales de la Federación Rusa dispongan lo contrario. Los subsidios son proporcionados por un organismo de autogobierno local o una institución autorizada por este sobre la base de las solicitudes de estos ciudadanos, teniendo en cuenta a los miembros de sus familias que residen permanentemente con ellos. La condición para otorgar subsidios a los ciudadanos es que no tengan deudas para pagar la vivienda y los servicios comunales o la celebración y (o) implementación por parte de los ciudadanos de acuerdos sobre su reembolso.

La financiación de los gastos para la provisión de subsidios se realiza con cargo a los presupuestos locales a expensas de las subvenciones otorgadas a los presupuestos locales con cargo a los presupuestos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

43. El concepto de certificado de vivienda

El Reglamento sobre la Emisión y Circulación de Certificados de Vivienda (aprobado por Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 10 de junio de 1994 No. 1182 con la última enmienda y adición) define un certificado de vivienda: este es un tipo especial de bonos con un valor nominal indexado, acreditando el derecho de su titular a:

▪ adquisición por parte del propietario de un apartamento (apartamentos) sujeta a la adquisición de un paquete de certificados de vivienda;

▪ recibo del emisor, a la primera solicitud, del valor nominal indexado del certificado de vivienda.

La institución de los certificados de vivienda se utiliza para ampliar el uso de fondos públicos y otras fuentes de financiamiento no presupuestarias en el sector de la vivienda y protegerlos de la inflación.

El esquema de indexación del valor nominal de un certificado de vivienda se establece a partir de su emisión y se mantiene invariable durante el período establecido de vigencia del certificado de vivienda.

El certificado de vivienda acredita la aportación del primer propietario (persona física o jurídica adquirente del certificado) de fondos para la construcción de una determinada superficie total de vivienda, cuyo tamaño no varía durante el período de validez establecido el certificado de vivienda.

Emisores de certificados de vivienda: personas jurídicas registradas en la Federación de Rusia, que tienen los derechos de un cliente para la construcción de viviendas, un terreno asignado de acuerdo con el procedimiento establecido para la construcción de viviendas y la documentación del proyecto de vivienda, que es objeto de la recaudación de fondos, así como a las personas jurídicas a las que correspondan todos estos derechos. Estos pueden ser bancos, instituciones de crédito, bolsas de valores y de productos básicos. El emisor de los certificados de vivienda asume en su propio nombre las obligaciones derivadas de ellos frente a los propietarios de los certificados de vivienda.

Los certificados de vivienda pueden emitirse en una de las formas estipuladas por la Ley Federal N° 22-FZ del 1996 de abril de 39 "Sobre el Mercado de Valores" (modificada y complementada). Las formas de los certificados de vivienda (no documental no documental, documental al portador) deben determinarse en la decisión sobre su emisión.

Las transacciones con certificados de vivienda, incluidos los contratos de compraventa, deben realizarse en forma escrita simple. La transmisión de certificados de vivienda se realiza de conformidad con la legislación sobre valores. Está prohibido hacer y aceptar certificados de vivienda como aporte al capital autorizado de sociedades mercantiles y sociedades.

El certificado estatal de vivienda es un documento personal que confirma el derecho de un ciudadano a recibir un subsidio de vivienda, que sólo puede utilizarse para la compra (construcción) de una vivienda.

La condición para expedir un certificado de vivienda estatal a un ciudadano que vive en un edificio residencial en virtud de un contrato de arrendamiento social es que debe tener la obligación de rescindir dicho contrato. Los locales residenciales propiedad de un ciudadano se transfieren en virtud de un acuerdo de intercambio a un organismo gubernamental de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia o a un organismo de gobierno local a cambio de un certificado de vivienda estatal. La obligación de rescindir un contrato de arrendamiento social o enajenación en virtud de un contrato de permuta de local residencial la firman todos los miembros adultos de la familia. El cumplimiento de la obligación de rescindir un contrato de arrendamiento social o enajenación en virtud de un contrato de permuta de local residencial se realiza dentro de los dos meses posteriores a la compra de la vivienda por parte del ciudadano a expensas del subsidio de vivienda que se le otorga. Para los ciudadanos que hayan vendido viviendas que les pertenecían por derecho de propiedad, el monto del subsidio de vivienda se reduce en el monto recibido en virtud del contrato de compraventa.

44. Datos necesarios del certificado de vivienda

El certificado de vivienda debe contener los siguientes datos obligatorios:

▪ nombre completo del emisor, su ubicación y dirección postal;

▪ tipo, categoría (tipo) de certificado de vivienda;

▪ número de registro estatal de la emisión y fecha de registro estatal;

▪ derechos del propietario, garantizados;

▪ condiciones para el cumplimiento de las obligaciones por parte de la persona que proporcionó la garantía, e información sobre esta persona en caso de emisión de bonos garantizados;

▪ indicación del número total de certificados de vivienda en esta emisión;

▪ una indicación de si los certificados de vivienda están sujetos a almacenamiento centralizado obligatorio y, en caso afirmativo, el nombre del depositario que lleva a cabo su almacenamiento centralizado;

▪ una indicación de que los certificados de vivienda son valores al portador;

▪ firma de la persona que desempeña las funciones del órgano ejecutivo del emisor y sello del emisor.

En el caso de emisión de certificados de vivienda en forma documental, el certificado de dicha garantía, además de los datos obligatorios previstos por la citada Ley Federal, deberá contener los siguientes datos obligatorios:

▪ nombre “certificado de vivienda”;

▪ período de validez del certificado de vivienda;

▪ el importe de la superficie total de vivienda pagado al comprar un certificado de vivienda;

▪ el volumen total de emisión de certificados de vivienda de esta serie;

▪ un sistema para indexar el valor nominal de un certificado de vivienda cuando sea recomprado por el emisor;

▪ condiciones preliminares del contrato de compra y venta de apartamentos, que el emisor se compromete a celebrar con el propietario de un determinado número de certificados de vivienda, dando derecho a comprar un apartamento con las características establecidas;

▪ el procedimiento para acordar los términos adicionales y finales del futuro acuerdo de compra y venta de apartamentos, que no están determinados de antemano en el certificado de vivienda, incluida una indicación del período dentro del cual el emisor debe responder a los desacuerdos sobre los términos del acuerdo. , en caso de estos desacuerdos;

▪ nombre completo del banco (bancos) que controla el uso previsto de los fondos recaudados;

▪ condiciones que otorgan al titular del certificado el derecho a celebrar un acuerdo para comprar un apartamento, que incluyen:

▪ la fecha antes de la cual el propietario no puede presentar el certificado de vivienda al emisor con el requisito de celebrar un acuerdo;

▪ el número mínimo de certificados que dan derecho a exigir la celebración de un contrato de compraventa de apartamentos y el procedimiento de pago;

▪ el plazo para que el emisor del certificado de vivienda cumpla con la obligación de transferir el apartamento al propietario de los certificados de vivienda.

La ausencia de cualquier atrezo invalida el certificado de vivienda.

El volumen de emisión de certificados de vivienda (expresado en unidades de superficie habitable total) no puede exceder el tamaño de la superficie total de viviendas en construcción por parte del emisor, que es objeto de la captación de fondos. El certificado de vivienda debe tener un cierto período de validez.

El valor nominal de un certificado de vivienda se establece en unidades del área total de la vivienda, así como en su equivalente monetario. Asimismo, el valor nominal mínimo de un certificado de vivienda, expresado en unidades de superficie total de vivienda, no podrá ser inferior a 0,1 mXNUMX. metros

En caso de discrepancias entre el texto de la resolución de expedición de certificados de vivienda y los datos consignados en el certificado, el propietario tiene derecho a exigir el ejercicio de los derechos consagrados en esta garantía en la medida establecida por el certificado. El emisor es responsable de la discrepancia entre los datos contenidos en el certificado de vivienda y los datos contenidos en la decisión de emitir certificados de vivienda.

45. El procedimiento y mecanismo para otorgar subsidios para el pago de vivienda y servicios públicos

El reglamento sobre la provisión de subsidios para vivienda y servicios públicos (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 30 de agosto de 2004 No. 444) define:

▪ condiciones y procedimiento para otorgar subsidios;

▪ establecer el importe de la subvención;

▪ características de la concesión de subsidios a determinadas categorías de ciudadanos;

▪ mecanismo para otorgar subsidios;

▪ costos de financiación asociados con la provisión de subsidios;

▪ procedimiento para suspender (o terminar) la transferencia de subvenciones.

Para recibir subsidios, los ciudadanos (solicitantes) o personas autorizadas por ellos mediante poder, deberán presentar los siguientes documentos al organismo autorizado en su lugar de residencia permanente:

▪ solicitud de subvención;

▪ documentos sobre la composición de la familia del solicitante;

▪ copias de documentos que confirmen la base legal de propiedad y uso de locales residenciales;

▪ documentos que confirmen los ingresos del solicitante y de todos los miembros de la familia, que se tienen en cuenta al decidir si se concede un subsidio;

▪ documentos que contengan información sobre los montos de los pagos de vivienda y servicios públicos devengados durante el último mes antes de presentar la solicitud, y sobre la presencia (ausencia) de deudas vencidas por el pago de vivienda y servicios públicos;

▪ copias de los documentos que confirmen el derecho a beneficios o compensación por vivienda y servicios públicos del solicitante y de los miembros de su familia registrados con él en el lugar de residencia permanente;

▪ copias de los documentos que acrediten la ciudadanía de la Federación de Rusia del solicitante y de sus familiares.

El solicitante es responsable de la veracidad de la información proporcionada, así como de los documentos que la contienen. La presentación por parte del solicitante de información incompleta y (o) inexacta es la base para la denegación de una subvención. La solicitud de concesión de una subvención deberá contener el consentimiento del solicitante y de sus familiares a la verificación por parte del organismo autorizado en las autoridades fiscales y aduaneras de la información sobre ingresos presentada. El organismo autorizado, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de los documentos, toma la decisión de otorgar o negar un subsidio, calcula el monto del subsidio y comunica la decisión pertinente a las partes interesadas. La expedición de los documentos (copias de los documentos) necesarios para la obtención de una subvención la realizan los órganos (organizaciones) pertinentes de forma gratuita, independientemente de su forma jurídica y adscripción departamental.

El perceptor del subsidio está obligado a informar al organismo autorizado sobre la ocurrencia de hechos que supongan un cambio en las condiciones para la concesión del subsidio y su cuantía (cambio en la composición de la familia y lugar de residencia permanente, salida temporal de miembros de la familia y cambios en los ingresos de los miembros de la familia), dentro de los 15 días siguientes a su ocurrencia.

La duración de la beca es de 6 meses. Las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa pueden establecer otros términos. Los subsidios se transfieren a los ciudadanos antes de la fecha límite para realizar pagos de vivienda y servicios comunales a cuentas bancarias o depósitos a la vista (cuentas sociales personalizadas) existentes o abiertas por los beneficiarios de los subsidios. Los beneficiarios de los subsidios tienen derecho a utilizar los subsidios para pagar la vivienda y cualquier tipo de servicio público que se les proporcione, mientras que el pago especificado se realiza en su totalidad (sin reducción por el monto de los subsidios). El control sobre la puntualidad y la integridad del pago de la vivienda y los servicios comunales por parte de los beneficiarios de los subsidios lo realizan los organismos autorizados sobre la base de los datos recibidos de los propietarios y las organizaciones que brindan vivienda y servicios comunales.

46. Negativa testamentaria (legado)

El testador tiene derecho a hacer un testamento que contenga una orden para cualquier propiedad (incluidos los locales residenciales), incluida la que pueda adquirir en el futuro (artículo 1120 del Código Civil de la Federación Rusa).

Se entiende por denegación testamentaria (artículo 1137 del Código Civil de la Federación de Rusia) la cesión por parte del testador a uno o más herederos por testamento o por ley de la ejecución de cualquier obligación de carácter patrimonial a expensas de la herencia en favor de una o varias personas (legatarios) que adquieren el derecho de exigir el cumplimiento de esta obligación. La renuncia testamentaria debe constar en testamento. Puede ser objeto de la denegación testamentaria la transmisión al legatario del dominio, la posesión sobre otro derecho real o el uso de una cosa que forme parte de la herencia, la transmisión al legatario de un derecho real comprendido en la herencia, la adquisición para el legatario y la transmisión de otros bienes a él, la realización de un determinado trabajo para él o la prestación de un determinado servicio o la ejecución de pagos periódicos a favor del legatario, etc. En realidad, estamos hablando de gravamen del derecho de una vivienda con el derecho de uso de otra persona.

En particular, al heredero a quien se le pasa una casa residencial, apartamento u otro local residencial, el testador puede imponer la obligación de otorgar a otra persona por el período de vida de esta persona o por otro período el derecho a usar tal local o un cierta parte de ella. Así, dependiendo de las condiciones de la renuncia testamentaria, un ciudadano puede utilizar la vivienda bajo la renuncia testamentaria tanto por un período determinado como indefinidamente (durante la vida).

En el caso de una transferencia posterior de la propiedad de la propiedad que formaba parte de la herencia a otra persona, el derecho a usar esta propiedad otorgado por denegación testamentaria permanece en vigor (cláusula 2 del artículo 1137 del Código Civil de la Federación Rusa) .

El derecho a recibir una negativa testamentaria es válido por 3 años a partir de la fecha de apertura de la herencia y no pasa a otras personas, si otro legatario no está asignado al legatario en el testamento (cláusula 4 del artículo 1137 del Código Civil). de la Federación Rusa).

El derecho a usar la vivienda de un ciudadano a quien se le haya concedido tal derecho por denegación testamentaria por un cierto período puede terminar después de la expiración del período establecido por la denegación testamentaria, a menos que dicho ciudadano tenga derecho a usarlo en otra base legal (por ejemplo, al contraer matrimonio con el propietario de la vivienda, celebrar un contrato con él para alquilar una vivienda, etc.).

Según el art. 33 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, un ciudadano a quien, por denegación testamentaria, se le ha otorgado el derecho a usar locales residenciales por el período especificado en el testamento correspondiente, usa estos locales residenciales en igualdad de condiciones con el propietario de este residencial instalaciones. Vencido el período de uso de la vivienda establecido por la negativa testamentaria, se extinguirá el derecho al uso de la vivienda del ciudadano correspondiente, salvo en los casos en que el derecho al uso de la vivienda del ciudadano correspondiente haya nacido el otra base legal (al contraer matrimonio con el propietario de la vivienda, celebrar un contrato de arrendamiento con él, etc.).

El ciudadano capaz que resida en una vivienda otorgada en virtud de denegación testamentaria responderá solidariamente con el propietario de dicha vivienda por las obligaciones derivadas del uso de dicha vivienda, a menos que se disponga otra cosa por acuerdo entre dicho propietario y el ciudadano. Un ciudadano que resida en una vivienda proporcionada en virtud de una denegación testamentaria tiene derecho a exigir el registro estatal del derecho de uso de la vivienda derivado de una denegación testamentaria.

47. Acuerdo de prenda de dominio de un apartamento en una casa en construcción

La conclusión de un contrato de hipoteca está regulada por el Capítulo 2 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" (modificada y complementada). El contrato de hipoteca se celebra de conformidad con las normas generales del Código Civil de la Federación Rusa sobre la celebración de contratos, así como con las disposiciones de la Ley. El contrato de hipoteca debe especificar el objeto de la hipoteca, su valoración, la naturaleza, el monto y el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca. El objeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar este sujeto.

El contrato de hipoteca debe especificar el derecho en virtud del cual la propiedad que es objeto de la hipoteca pertenece al pignorante, y el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que registró este derecho. del deudor.

La valoración del objeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa por acuerdo entre el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario. En el caso de una prenda de un bien inmueble no terminado por construcción, que sea de propiedad estatal o municipal, se realiza una tasación del valor de mercado de este inmueble.

Una obligación garantizada por una hipoteca debe ser nombrada en el contrato de hipoteca con indicación de su monto, las causas del hecho y el plazo para su cumplimiento. En los casos en que esta obligación se base en algún contrato, deberán indicarse las partes de este contrato, la fecha y el lugar de su celebración. Si en el futuro se ha de determinar el monto de la obligación garantizada por la hipoteca, el contrato de hipoteca deberá indicar el procedimiento y demás condiciones necesarias para su determinación.

Un contrato de hipoteca se concluye por escrito y está sujeto a registro estatal. Un contrato que no contenga ninguno de los datos especificados en el art. 9 de la Ley, o se infrinjan las reglas del numeral 4 del artículo 13 de la Ley, no está sujeto a registro estatal como contrato de hipoteca. El incumplimiento de las normas sobre el registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo y sin efecto.

El contrato de hipoteca se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal. Cuando un contrato de hipoteca se incluya en un préstamo u otro contrato que contenga una obligación garantizada con hipoteca, se deberán observar los requisitos establecidos para un contrato de hipoteca con respecto a la forma y registro estatal de este contrato.

El registro estatal de un contrato de hipoteca es la base para hacer una entrada de hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos. El registro estatal de un acuerdo que implica la aparición de una hipoteca en virtud de la ley es la base para hacer una inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y transacciones con él sobre la ocurrencia de una hipoteca en virtud de la ley.

La hipoteca como gravamen de los bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca surge desde el momento de la celebración de este contrato. En el caso de una hipoteca en virtud de ley, la hipoteca en gravamen sobre un inmueble nace desde el momento de la inscripción estatal del derecho de dominio sobre este inmueble, salvo que el contrato establezca otra cosa.

Se considerará que los derechos del titular de la prenda (el derecho de prenda) a la propiedad han surgido desde el momento en que se realiza la inscripción de la hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos, a menos que la ley federal disponga lo contrario. Los derechos del acreedor prendario (el derecho de prenda) a la propiedad prendada no están sujetos a registro estatal.

48. Preservación del espacio vital para los ausentes temporales

La ausencia temporal de un arrendatario de una vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento, de cualquiera de los miembros de su familia que convivan con él o de todos estos ciudadanos, no implica una alteración de sus derechos y obligaciones en régimen de régimen social de arrendamiento (artículo 71 del la RFLC). El artículo garantiza la invariabilidad de la situación jurídica del arrendatario del local de vivienda en régimen de arrendamiento social y de los miembros de su familia que convivan con él en caso de salida temporal de estas personas del local ocupado. Las razones de la ausencia temporal de los ciudadanos tampoco afectan el alcance y contenido de sus derechos y obligaciones en virtud de un contrato social de trabajo. En caso de ausencia temporal, no sólo todos los derechos, sino también todas las obligaciones de las personas respectivas siguen siendo válidas, en particular, la obligación de pagar puntualmente la vivienda y los servicios comunales. Según el apartado 11 del art. 155 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, la falta de uso por parte de los propietarios, inquilinos y otras personas de los locales no es una base para la falta de pago de los locales residenciales y los servicios públicos. En caso de ausencia temporal de los ciudadanos, el pago de ciertos tipos de servicios públicos, calculados en base a los estándares de consumo, se realiza teniendo en cuenta el recálculo de los pagos por el período de ausencia temporal de los ciudadanos en la forma aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa. En ausencia de inquilinos individuales por más de 1 mes, no se cobra el pago de los servicios públicos durante su ausencia. Las personas ausentes no están exentas de pagar el teléfono y la calefacción.

Para un ciudadano en servicio civil alternativo, se conserva el espacio habitable que ocupaba antes de ser enviado al servicio civil alternativo. Al mismo tiempo, no puede ser excluido de las listas de personas que necesitan mejores condiciones de vivienda (Ley Federal de 25 de julio de 2002 No. 113-FZ "Sobre el Servicio Civil Alternativo" (modificada y completada)).

Los empleados y militares contratados de unidades y cuerpos militares estacionados en el territorio de la República de Chechenia, durante todo el período de servicio (servicio militar) en este territorio, conservan su lugar de residencia. Para aquellos ciudadanos que no cuenten con vivienda de acuerdo a las normas establecidas, existe prioridad para obtener vivienda en su antiguo lugar de servicio (servicio militar). Además, a esas personas se les paga una compensación monetaria por alquilar (subarrendar) locales residenciales en los lugares de residencia de los miembros de su familia en la forma y en la cantidad establecidas por los actos jurídicos reglamentarios de la Federación Rusa. Las declaraciones anteriores están consagradas en el Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 9 de febrero de 2004 No. 65 "Sobre garantías e indemnizaciones adicionales para el personal militar y los empleados de los órganos ejecutivos federales que participan en operaciones antiterroristas y garantizan la ley y el orden público". seguridad en el territorio de la región del Cáucaso del Norte de la Federación Rusa".

El consentimiento por escrito de un ciudadano que esté temporalmente ausente de su lugar de residencia permanente y que sea miembro de la familia del arrendatario que ocupa esta vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social es necesario para:

▪ llevar a cabo la reconstrucción y (o) remodelación de la vivienda en la que vivía este ciudadano antes de su ausencia;

▪ trasladar a otros ciudadanos a esta vivienda como miembros de la familia del inquilino;

▪ intercambiar locales residenciales ocupados por el inquilino y miembros de su familia por locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de alquiler social a otro inquilino;

▪ la solicitud del inquilino al propietario para que le proporcione una vivienda más pequeña en sustitución de la vivienda ocupada.

49. Reserva de alojamiento

La reserva de alojamiento es uno de los tipos de conservación de la vivienda para los ciudadanos temporalmente ausentes por motivo de su servicio militar, viaje de negocios, etc.

Los locales residenciales ocupados por empleadores y miembros de sus familias pueden reservarse cuando se envían a trabajar al extranjero, durante toda la duración de su estadía en el extranjero, cuando se van a trabajar en las regiones del Extremo Norte y áreas equivalentes, durante toda la duración del empleo. contrato, así como en otros casos. La reserva de alojamiento la realiza el arrendatario o un miembro de su familia a más tardar 6 meses a partir de la fecha de salida. La negativa a emitir un certificado de seguridad puede ser apelada ante los tribunales. Si el inquilino o los miembros de su familia dentro de los 6 meses posteriores a la expiración del certificado de protección (reserva) no exigen la devolución de las instalaciones, el contrato de arrendamiento se rescinde en los tribunales.

El arrendatario tiene derecho a poblar la vivienda reservada en virtud del contrato de subarrendamiento o a instalarse en ella como residentes temporales dentro del plazo de validez del certificado de protección. Cuando el arrendatario o los miembros de su familia regresan, tienen derecho a exigir la liberación inmediata del alojamiento reservado, independientemente del vencimiento del plazo estipulado en el contrato de subarriendo. Si los subarrendatarios o residentes temporales se niegan a desalojar este local, están sujetos a desalojo judicial a petición del inquilino sin proporcionar otro local residencial.

No se puede reservar alojamiento:

a) si se presenta una demanda por resolución o modificación del contrato de arrendamiento de local residencial;

b) para los que viven en la sala de servicio y en los dormitorios;

c) para los residentes temporales y subarrendatarios en las casas del parque estatal, municipal y de vivienda pública;

d) para inquilinos en casas de cooperativas de vivienda y en casas de propiedad de ciudadanos.

La institución legal para reservar una vivienda no está definida por la nueva legislación de vivienda, sin embargo, se aplica ampliamente en relación con ciertas categorías de ciudadanos.

El Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 25 de mayo de 1994 No. 533 "Sobre los Beneficios para los Ciudadanos que se Reubican para Trabajar en el Campo" (modificado y complementado) define el derecho de una familia que ha firmado un acuerdo sobre el reasentamiento en el campo para trabajo permanente a la reserva por un período de tres años de espacio habitable (excepto privatizado) en el lugar de residencia antes del reasentamiento.

La Ley Federal No. 27-FZ del 1998 de mayo de 76 "Sobre el Estatuto del Personal Militar" (modificada y completada) otorga el derecho a reservar espacio habitable:

▪ personal militar: ciudadanos que realizan el servicio militar bajo contrato, que poseen edificios residenciales individuales (apartamentos) o son miembros de cooperativas de construcción de viviendas (viviendas), así como personal militar al ser trasladado a un nuevo lugar de servicio militar en otra localidad;

▪ personal militar: ciudadanos que realizan el servicio militar bajo contrato, enviados a realizar el servicio militar fuera del territorio de la Federación de Rusia, a las regiones del Extremo Norte, áreas equivalentes y otras áreas con condiciones climáticas o ambientales desfavorables;

▪ personal militar: ciudadanos que realizan el servicio militar al ser reclutados, cadetes de instituciones educativas militares de educación vocacional, que ocupan estas instalaciones residenciales antes del reclutamiento (ingreso) al servicio militar.

La Ley Federal No. 21-FZ del 1997 de julio de 114 "Sobre el Servicio en las Autoridades Aduaneras de la Federación Rusa" (modificada y complementada) determina el derecho a reservar el espacio habitable ocupado por un oficial de aduanas cuando es transferido para servir en otro localidad.

50. Protección del derecho a la vivienda de los menores

De acuerdo con la Carta del Ministerio de Educación de la Federación Rusa del 9 de junio de 1999 No. 244/26-5 "Sobre medidas adicionales para proteger los derechos de vivienda de los menores", para proteger de la manera más efectiva los derechos de vivienda de los menores en la práctica del trabajo, las autoridades educativas, los gobiernos locales (autoridades de tutela y tutela) deben guiarse por los siguientes actos legislativos:

▪ Código de Familia de la Federación de Rusia de 29 de diciembre de 1995 No. 223-FZ (modificado y complementado);

▪ Ley de la Federación de Rusia de 21 de diciembre de 1996 Nº 159-FZ sobre garantías adicionales para la protección social de los huérfanos y los niños privados del cuidado de sus padres;

▪ Ley federal Nº 28-FZ, de 1998 de marzo de 50, sobre modificaciones del artículo 2 de la Ley de la Federación de Rusia sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación de Rusia;

▪ otros actos jurídicos reglamentarios.

Consideración de todas las cuestiones relacionadas con la enajenación del espacio vital, la celebración, así como la modificación de todo tipo de contratos, que directa o indirectamente afecten los derechos e intereses jurídicos de los menores que viven en una familia o privados del cuidado de los padres y colocados en el estado instituciones de cualquier forma de titularidad para el pleno apoyo estatal, y también egresados de estas instituciones, se lleva a cabo de manera colegiada, teniendo en cuenta la opinión de los representantes legales, los propios menores en las reuniones de las comisiones (consejos) para la protección de los derechos de la niñez, así como así como otros órganos que tengan encomendadas las funciones de tutela y tutela de menores por los gobiernos locales.

Con el fin de proteger más eficazmente el derecho a la vivienda de los menores privados de su patria potestad, independientemente de la forma de su arreglo, sus representantes legales (tutores, síndicos, administración de la institución correspondiente) en caso de que los menores sean dejados a vivir en locales residenciales solos, están obligados dentro de los tres meses desde el momento en que se coloca al niño, redactar un acuerdo sobre la transferencia de locales residenciales a la propiedad del niño (privatizar) y, en caso de una ausencia prolongada de un menor allí, tomar medidas para utilizarlo en interés del niño.

No se recomienda la venta de locales residenciales propiedad de menores en instituciones para huérfanos y niños sin cuidado de los padres, graduados menores de 18 años o que viven en familias de tutores (fideicomisarios).

En caso de que la autoridad de tutela y tutela emita un permiso preliminar para una transacción de venta de local residencial con la adquisición de vivienda después de su venta (con adquisición posterior), es necesario indicar en la parte resolutiva de la resolución (orden ) que la venta se realice con la adquisición obligatoria de un espacio residencial a nombre de un menor en caso de que pierda una parte de la propiedad o indique dónde vivirá en caso de que sea solo un miembro de la familia del propietario.

Sobre esta base, se redacta un contrato para la venta de locales residenciales con una condición. Se entrega copia del acuerdo al órgano de tutela y tutela. El registro de un permiso preliminar para una transacción con locales residenciales en los que los menores son propietarios, copropietarios, miembros de la familia del propietario de locales residenciales, casas se lleva a cabo en forma de resolución (instrucción) del gobierno local en el lugar de residencia de los menores.

En caso de ausencia temporal de los graduados de los internados en los locales residenciales que se les proporcionan, en relación con la continuación de sus estudios en otras instituciones educativas, las autoridades de tutela y tutela están obligadas a tomar medidas para preservar estos locales residenciales hasta que finalmente sean establecido.

51. Concepto de condominio

Según el art. 1 de la Ley Federal del 15 de junio de 1996 No. 72-FZ "Sobre las Asociaciones de Propietarios de Vivienda" (modificada y completada; declarada nula el 1 de marzo de 2005 por la Ley Federal del 29 de diciembre de 2004 No. 189-FZ) un condominio es un complejo único de bienes inmuebles, que incluye una parcela de tierra dentro de los límites establecidos y un edificio residencial, otros objetos inmobiliarios ubicados en la parcela especificada, y en el que las partes separadas (locales) destinadas a fines residenciales o de otro tipo están ubicadas en una privado, estatal, municipal ( propiedad de ciudadanos, personas jurídicas, la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa, municipios - propietarios) y otras formas de propiedad, y otras partes (propiedad común) son de propiedad compartida común. El concepto de "condominio" se utiliza de acuerdo con la nueva legislación de vivienda de manera similar al concepto de "propiedad de un edificio de apartamentos".

El condominio puede incluir los siguientes objetos:

▪ un edificio, o parte del mismo, o varios edificios en los que las instalaciones pertenecen a diferentes (al menos dos) propietarios, con un terreno adyacente dentro de los límites establecidos, vías peatonales y de transporte, piscinas, estanques, espacios verdes perennes y otros similares objetos;

▪ varios edificios o estructuras ubicadas de forma compacta: casas unifamiliares, de jardín o de campo con o sin parcelas personales, garajes y otras instalaciones, unidas por un terreno común y elementos de infraestructura.

Una parte separada del edificio puede separarse en un condominio separado, siempre que la adición, reconstrucción, reconstrucción o demolición de esta sección de bloque no viole la integridad de otras partes del edificio que no forman parte de este condominio.

Una unidad en un condominio puede ser propiedad de varios propietarios sobre la base de la propiedad común, actuando como un propietario, un propietario puede poseer varias unidades en un condominio. Los propietarios poseen, usan y disponen de los locales del condominio, que sean de propiedad privada, estatal, municipal o de otra índole, de conformidad con las reglas generales del derecho civil.

El condominio y los derechos sobre bienes inmuebles en él y las transacciones con él están sujetos a registro estatal con la provisión de un pasaporte de propiedad de la vivienda.

El pasaporte de propiedad de la vivienda lo compilan las oficinas territoriales o locales de inventario técnico sobre la base de mediciones de campo e información de las autoridades de arquitectura y planificación urbana, las autoridades de uso y recursos de la tierra, las autoridades estatales de administración de propiedades y lo conservan los propietarios de viviendas, los servicios al cliente o las asociaciones. El Pasaporte de la Propiedad de la Vivienda contiene la información necesaria sobre los bienes inmuebles del condominio, incluyendo:

▪ un registro de que esta propiedad es un condominio inscrito en el registro estatal unificado;

▪ detalles del banco de datos del organismo que lleva a cabo el registro estatal y la contabilidad de la propiedad y los derechos de propiedad sobre la misma, en el que se almacena una copia del pasaporte de propiedad de la vivienda;

▪ número catastral estatal del hogar;

▪ dirección postal del hogar;

▪ descripción topográfica y plano situacional del sitio de la propiedad;

▪ planos de planta de edificios y estructuras, registrando el nombre, número de cada parte individual del hogar y su área, alturas de piso;

▪ información sobre materiales y otras características de las estructuras portantes y de cerramiento no portantes;

▪ información histórica: año de construcción y reconstrucción, organizaciones de diseño y construcción, propietarios pasados y presentes del condominio;

▪ información sobre el valor de inventario del condominio.

52. El concepto de comunidad de propietarios

Una asociación de propietarios (HOA) es una organización sin fines de lucro, una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la administración conjunta de un complejo de bienes raíces en un edificio de apartamentos, asegurando la operación de este complejo, posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, enajenación de bienes comunes en un edificio de apartamentos (artículo 135 de la LCD RF).

El estatuto de la HOA se adopta en la asamblea general por mayoría de votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. El número de miembros de la HOA que hayan creado una sociedad debe exceder el 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La HOA se crea sin limitar el plazo de actividad, a menos que su estatuto disponga lo contrario. La HOA es una entidad legal desde el momento de su registro estatal, tiene un sello con su nombre, cuenta corriente y otras cuentas bancarias, y otros detalles. La HOA es responsable de sus obligaciones con todos sus bienes. La HOA no responde por las obligaciones de los miembros de la sociedad, y éstos, a su vez, no responden por las obligaciones de la sociedad (inciso 6, artículo 135 de la LC RF).

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos solo pueden crear una HOA. Se puede crear una HOA combinando:

▪ varios edificios de apartamentos, cuyos locales pertenecen al menos a dos propietarios, con terrenos ubicados en un terreno común o en varios terrenos vecinos (limítrofes), redes de servicios públicos y otros elementos de infraestructura;

▪ varios edificios, estructuras o estructuras cercanas: edificios residenciales destinados a residencia unifamiliar, casas de campo con o sin parcelas personales, garajes y otros objetos ubicados en un terreno común o en varios terrenos vecinos (limítrofes), provisión de redes técnicas y de ingeniería y otros elementos de infraestructura.

Las HOA en edificios de apartamentos en construcción pueden ser creadas por personas que serán propietarias de los locales en dichas casas, sujeto a las reglas definidas para las HOA en general.

En caso de que los propietarios de locales en un edificio de apartamentos incumplan sus obligaciones de participar en los gastos generales de la HOA, en un proceso judicial, tienen derecho a exigir una compensación obligatoria por los pagos y contribuciones obligatorios, así como pérdidas. causados a ella como consecuencia del incumplimiento de estas obligaciones.

Dado que la HOA está dotada del estatus de una entidad legal, es posible reorganizarla de conformidad con las normas del derecho civil, por ejemplo, en una cooperativa de vivienda o construcción de viviendas. Dos o más HOA pueden crear una asociación de HOA para la gestión conjunta de bienes comunes en edificios de apartamentos.

La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos está obligada a decidir sobre la liquidación de la HOA si los miembros de la sociedad no tienen más del 50 por ciento de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en este edificio (artículo 141 de la RF LC). La liquidación de la HOA está prevista por el art. 61 del Código Civil de la Federación Rusa e implica su terminación sin la transferencia de derechos y obligaciones por vía de sucesión a otras personas. Razones para la liquidación de la HOA:

▪ por decisión de sus fundadores (participantes) o de su organismo autorizado por los documentos constitutivos, por ejemplo, en relación con la expiración del período para el cual se creó la Asociación de Propietarios;

▪ por decisión judicial en caso de violaciones graves de la ley cometidas durante su creación, si estas violaciones son irreparables, o la implementación de actividades con violaciones repetidas o graves de la ley u otros actos jurídicos.

53. Derechos y obligaciones de la HOA

La HOA tiene derecho a:

▪ celebrar, de conformidad con la ley, un acuerdo para la administración de un edificio de apartamentos, así como acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de la propiedad común en un edificio de apartamentos, acuerdos sobre la prestación de servicios públicos y otros acuerdos en interés de miembros de la sociedad;

▪ determinar una estimación de ingresos y gastos para el año, incluidos los costos necesarios para el mantenimiento y reparación de la propiedad común en un edificio de apartamentos, los costos de reparaciones importantes y reconstrucción de un edificio de apartamentos, contribuciones especiales y deducciones al fondo de reserva, como así como gastos para otros fines;

▪ establecer, sobre la base de una estimación aceptada de ingresos y gastos para el año, los montos de los pagos y contribuciones para cada propietario de un local en un edificio de apartamentos de acuerdo con su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un apartamento. edificio;

▪ realizar trabajos para los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y prestarles servicios;

▪ utilizar los préstamos concedidos por los bancos en la forma y en las condiciones previstas por la ley;

▪ transferir recursos materiales y monetarios bajo un acuerdo a personas que realizan trabajos para la sociedad y brindan servicios a la sociedad;

▪ vender y transferir para uso temporal, permutar bienes pertenecientes a la sociedad.

En los casos en que esto no viole los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, la HOA tiene el derecho (artículo 137 de la LC RF):

▪ prever el uso o uso limitado de parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ de acuerdo con el procedimiento establecido, construir o reconstruir parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ recibir para su uso o recibir o adquirir terrenos en propiedad común compartida de los propietarios de locales en una casa determinada para la construcción de viviendas, la construcción de servicios públicos y otros edificios y su posterior operación;

▪ llevar a cabo, en nombre y por cuenta de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos, el desarrollo de los terrenos asignados adyacentes a dicho edificio;

▪ celebrar transacciones y realizar otras acciones consistentes con las metas y objetivos de la asociación.

La HOA está obligada a:

▪ garantizar el cumplimiento de los requisitos de la legislación y los estatutos de la asociación;

▪ celebrar acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos con los propietarios de locales en el edificio de apartamentos que no sean miembros de la sociedad;

▪ cumplir las obligaciones derivadas del contrato;

▪ garantizar las condiciones sanitarias y técnicas adecuadas de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ garantizar que todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos cumplan con sus responsabilidades de mantenimiento y reparación de la propiedad común en un edificio de apartamentos de acuerdo con sus participaciones en la propiedad común de esta propiedad;

▪ garantizar el cumplimiento de los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos al establecer las condiciones y el procedimiento para la propiedad, uso y disposición de la propiedad común;

▪ tomar las medidas necesarias para prevenir o poner fin a acciones de terceros que impidan o interfieran con el ejercicio de los derechos de propiedad, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, de los propietarios de locales con propiedad común en un edificio de departamentos;

▪ representar los intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluso en las relaciones con terceros.

Los derechos y obligaciones de la HOA solo pueden considerarse en relación con sus creadores, es decir, los miembros de la HOA. Sin embargo, si se concluye un acuerdo entre la HOA y el propietario, que no es miembro de la sociedad, entonces los derechos y obligaciones de la HOA que surgen del acuerdo son, por regla general, idénticos a los enumerados.

54. Asamblea general de miembros de la HOA

La reunión general de miembros de la HOA es el órgano supremo de gobierno de la sociedad y se convoca de la manera prescrita por el estatuto de la sociedad. Su competencia incluye (artículo 145 de la LC RF):

▪ introducir modificaciones en los estatutos de la asociación;

▪ tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad;

▪ elección de la junta directiva y de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;

▪ establecer el monto de los pagos y contribuciones obligatorios de los miembros de la sociedad;

▪ formación de fondos especiales de la sociedad (fondo de reserva, fondo para la restauración y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos y su equipamiento);

▪ tomar una decisión sobre la obtención de fondos prestados (préstamos bancarios);

▪ determinación de direcciones para utilizar los ingresos de las actividades económicas de la asociación;

▪ aprobación del plan anual de actividades financieras de la asociación y un informe sobre la implementación de dicho plan;

▪ consideración de quejas contra las acciones de la junta directiva de la sociedad, del presidente de la junta directiva de la sociedad y de la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;

▪ adopción y modificación, a propuesta del presidente de la junta directiva de la sociedad, del reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos, disposiciones sobre la remuneración de su trabajo;

▪ determinación del importe de la remuneración de los miembros del consejo de administración de la sociedad;

▪ tomar decisiones sobre el arrendamiento o la transferencia de otros derechos sobre la propiedad común en un edificio de apartamentos.

La asamblea general de miembros de la HOA tiene derecho a resolver los asuntos que sean de la competencia de la junta directiva de la asociación.

La convocatoria de la junta general será enviada por escrito por la persona a cuya iniciativa se convoque la junta general, y se entregará a cada miembro de la sociedad contra recibo o por correo (carta certificada). El aviso deberá enviarse a más tardar 10 días antes de la fecha de la reunión general. La notificación contiene información sobre la persona que inició la convocatoria de la asamblea general, el lugar y la hora de la asamblea, la agenda de la asamblea general (los asuntos que no estaban incluidos en la agenda no están sujetos a consideración).

La asamblea general de miembros de la HOA es competente si en ella están presentes más del 50 por ciento de los miembros de la sociedad o sus representantes. Las decisiones se toman por mayoría de votos del número total de votos presentes en la asamblea general, algunos asuntos se adoptan por al menos dos tercios de los votos del número total de votos de los miembros de la sociedad. Estos problemas incluyen la toma de decisiones sobre:

▪ reorganización y liquidación de la sociedad;

▪ obtener fondos prestados, incluidos préstamos bancarios;

▪ instrucciones para utilizar los ingresos de las actividades económicas de la asociación;

▪ arrendar o transferir otros derechos sobre la propiedad común en un edificio de apartamentos.

La junta general está presidida por el presidente de la junta de la sociedad o su suplente, en su ausencia, por uno de los miembros de la junta de la sociedad. Se podrá prever una forma escrita de votación mediante encuesta o votación por grupos de miembros de la sociedad, según el tipo (residencial o no residencial) de los locales que les pertenecen en un edificio de apartamentos y las cuestiones a resolver. .

Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la HOA, se pueden formar fondos especiales en la sociedad, gastados en los propósitos previstos por el estatuto. Los fondos en estos fondos también pueden ser dirigidos de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad, por ejemplo:

▪ mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;

▪ construcción de locales adicionales y propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ alquilar, alquilar parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.

55. Junta de HOA. auditor de la asociación de propietarios de viviendas

La Junta de la HOA - gestiona las actividades de la asociación, tiene derecho a tomar decisiones sobre todos los asuntos, con excepción de los que se refieren a la competencia exclusiva de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la junta general de socios de la sociedad de propietarios. La junta de HOA es elegida entre los miembros de la sociedad por la asamblea general de miembros de la sociedad por un período establecido por el estatuto de la sociedad, pero no más de 2 años. La Junta elige un Presidente de la Asociación de entre sus miembros. La Junta HOA es un órgano ejecutivo responsable ante la asamblea general de miembros de la sociedad.

Una reunión de la junta de la HOA es convocada por el presidente dentro de los plazos establecidos por el estatuto de la sociedad y se reconoce como competente si la mayoría de los miembros de la junta de la sociedad participa en ella. La decisión de la Junta se documenta en actas.

Son deberes del directorio de la HOA (artículo 148 de la LC RF):

▪ cumplimiento por parte de la sociedad de la ley y los requisitos de los estatutos de la sociedad;

▪ control sobre el pago puntual por parte de los miembros de la sociedad de los pagos y contribuciones obligatorios establecidos;

▪ elaborar estimaciones de ingresos y gastos para el año correspondiente de la asociación e informes sobre las actividades financieras, presentándolos a la asamblea general de miembros de la asociación para su aprobación;

▪ gestión de un edificio de apartamentos o celebración de contratos para su gestión;

▪ contratar trabajadores para dar servicio a un edificio de apartamentos y despedirlos;

▪ celebrar acuerdos para el mantenimiento, operación y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ mantener una lista de miembros de la asociación, trabajo de oficina, contabilidad y presentación de informes financieros;

▪ convocar y celebrar una asamblea general de los miembros de la asociación.

La junta de la HOA tiene el derecho de disponer de los fondos de la sociedad mantenidos en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la sociedad. Los fondos de HOA consisten en:

▪ pagos obligatorios, entradas y otras contribuciones de los miembros de la sociedad;

▪ ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinadas a lograr las metas, objetivos y cumplimiento de las obligaciones de la asociación;

▪ subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, realizar reparaciones importantes y actuales, proporcionar ciertos tipos de servicios públicos y otros subsidios;

▪ otros ingresos.

El presidente de la junta de la HOA es elegido por un período establecido por el estatuto de la asociación y asegura la implementación de las decisiones de la junta, tiene derecho a dar instrucciones y órdenes a todos los funcionarios de la asociación, cuya ejecución es obligatorio para estas personas. El presidente de la junta actúa sin poder notarial en nombre de la sociedad:

▪ firma documentos de pago y realiza transacciones que no requieren la aprobación obligatoria de la junta directiva de la sociedad o de la junta general de miembros de la sociedad;

▪ desarrolla y presenta para su aprobación a la junta general de miembros de la sociedad el reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas responsabilidades incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos y las normas sobre la remuneración de su trabajo.

La comisión de auditoría (auditor) es elegida por la asamblea general de los miembros de la sociedad por no más de 2 años. Los miembros del consejo de administración de la sociedad no pueden ser miembros de la comisión de auditoría. El Presidente de la Comisión de Auditoría es elegido de entre sus miembros. Comité de Auditoría:

▪ realiza auditorías de las actividades financieras de la asociación al menos una vez al año;

▪ presenta a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión sobre la estimación de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad y un informe sobre las actividades financieras y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;

▪ informa a la asamblea general de miembros de la asociación sobre sus actividades.

56. Procedimiento para realizar el pago de vivienda y servicios públicos

Los ciudadanos y organizaciones están obligados a pagar en tiempo y forma la vivienda y los servicios públicos (artículo 153 de la LC RF). La ley identifica 5 categorías de personas obligadas a pagar la tarifa especificada:

1) un inquilino de locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento social desde el momento en que se celebre dicho contrato;

2) el inquilino de los locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal desde el momento de la celebración del contrato de arrendamiento correspondiente;

3) un arrendatario de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento de locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal desde el momento en que se celebre dicho acuerdo;

4) miembro de una cooperativa de vivienda desde el momento en que la cooperativa de vivienda proporciona vivienda;

5) el propietario de la vivienda desde el momento en que nace el derecho de propiedad sobre la vivienda.

Dependiendo de la pertenencia a una categoría en particular, la composición del pago por vivienda y servicios públicos se determina:

▪ para el inquilino de locales residenciales ocupados en virtud de un contrato de arrendamiento social o un contrato de alquiler de locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal, se paga una tarifa por el uso de los locales residenciales (cuota de alquiler);

▪ para el propietario de un local en un edificio de apartamentos, el pago por un local residencial incluye el pago por reparaciones importantes de la propiedad común en un edificio de apartamentos (las reparaciones importantes de la propiedad común en un edificio de apartamentos para inquilinos bajo un contrato de arrendamiento social se llevan a cabo en a expensas del propietario del parque de viviendas (el estado o el municipio).

Los elementos restantes de la estructura de pago de vivienda y servicios públicos son los mismos para todas las categorías:

▪ pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, incluidos los honorarios por servicios y trabajos de gestión de un edificio de apartamentos, mantenimiento y reparaciones rutinarias de propiedad común en un edificio de apartamentos;

▪ pago de servicios públicos: pago del suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de electricidad, suministro de gas (incluido el suministro de gas doméstico en cilindros), calefacción (suministro de calor, incluido el suministro de combustible sólido en presencia de calefacción por estufa).

El procedimiento para realizar los pagos de los locales residenciales y los servicios públicos se determina sobre la base de un acuerdo entre el arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento social y el arrendador o propietario de los locales residenciales y la organización administradora. Las disposiciones definidas por la LC RF podrán ser modificadas por acuerdo entre las partes. El pago de la vivienda y los servicios públicos se paga mensualmente el día 10 del mes siguiente al mes vencido sobre la base de los documentos de pago presentados a más tardar el día 1 de este mes.

La falta de uso por parte de los propietarios, inquilinos y otras personas de los locales no es una razón para la falta de pago de los locales residenciales y los servicios públicos. En este caso, solo se puede realizar un recálculo de tarifas para los tipos de servicios públicos que se pagan en función de los estándares de consumo.

En caso de un cambio en el monto del pago de los locales residenciales y los servicios públicos, el propietario o la organización administradora está obligado a informar por escrito, respectivamente, a los inquilinos y propietarios de locales residenciales en un edificio de apartamentos a más tardar 30 días antes de la fecha de presentación de los documentos de pago, en base a los cuales se pagará una tasa de diferente cuantía.

Las personas que se han atrasado y (o) no han pagado en su totalidad el pago de la vivienda y los servicios públicos (deudores) están obligadas a pagar al acreedor una multa por un monto de una trescientas partes de la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación de Rusia vigente. en el momento del pago, de las cantidades no pagadas a tiempo por cada día de retraso. No se permite el aumento del monto establecido de las sanciones (inciso 14, artículo 155 de la LC RF).

57. El monto del pago por vivienda y servicios públicos.

El monto del pago de la vivienda está determinado por el art. 156 ZHK RF. La obligación de pagar los costos de las reparaciones de capital de un edificio de apartamentos se aplica a todos los propietarios de locales en este edificio. Tras la transferencia de la propiedad de los locales en una casa de este tipo, la obligación del propietario anterior de pagar los costos de las reparaciones mayores pasa al nuevo propietario.

El pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales se establece en la cantidad que asegure el mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de apartamentos de acuerdo con los requisitos de la ley. Para los arrendatarios en régimen de alquiler social y alquiler de locales residenciales del parque habitacional estatal o municipal, el monto de esta tarifa y el monto del alquiler se determina en función del área total ocupada de la vivienda (en cuartos separados en albergues basado en el área de estas habitaciones). El monto del pago por el uso de locales residenciales (tarifas de alquiler) del parque de viviendas estatal o municipal se establece según la calidad y las comodidades de los locales residenciales, la ubicación de la casa.

El importe de la renta no debe dar lugar al derecho del arrendatario de la vivienda a una subvención para el pago de la vivienda y de los servicios públicos. Para algunas categorías de ciudadanos, se pueden proporcionar otras condiciones para determinar el monto del alquiler.

El monto del pago por vivienda para ciudadanos que viven en locales residenciales de casas del sistema de servicio social, en locales residenciales de fondos para alojamiento temporal de migrantes forzados y personas reconocidas como refugiados, así como en dormitorios, si varios ciudadanos viven en una habitación en un dormitorio, lo establecen los propietarios de estos locales residenciales.

El monto del pago por el mantenimiento y la reparación de una vivienda en un edificio de apartamentos en el que no está establecida una HOA o una cooperativa de consumo especializada se determina en una asamblea general de propietarios de los locales y se establece por un período de al menos 1 año.

El monto de los pagos obligatorios y (o) las contribuciones de los miembros de la HOA o de una cooperativa de consumo especializada, relacionados con el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, lo determinan los órganos de administración de estas organizaciones en acuerdo con sus estatutos.

Los ciudadanos de bajos ingresos, reconocidos como tales de la manera prescrita, están exentos por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia de realizar pagos por el alquiler de viviendas en virtud de un contrato de arrendamiento social.

Si la prestación de servicios y la realización de trabajos de administración, mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de departamentos no corresponde a una calidad inadecuada y (o) se realiza con interrupciones que exceden la duración establecida, el monto del pago por el trabajos o servicios relevantes están sujetos a cambios.

El monto del pago de los servicios públicos (artículo 157 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia) se calcula en función del volumen de los servicios públicos consumidos, determinado por las lecturas de los dispositivos de medición y, en su ausencia, según los estándares para el consumo de servicios públicos. aprobado por los gobiernos locales, con la excepción de las normas para el consumo de servicios públicos para el suministro de electricidad y suministro de gas, aprobado por las autoridades estatales de las entidades constituyentes de la Federación Rusa.

Cambiar la forma de propiedad de una vivienda, los motivos para usar una vivienda, la formación o liquidación de una HOA o una cooperativa de consumidores especializada no es una base para cambiar el monto del pago de los servicios públicos.

En caso de prestación de servicios públicos de calidad inadecuada y (o) con interrupciones que excedan la duración establecida, el monto del pago de los servicios correspondientes está sujeto a cambios.

58. El concepto de registro

El registro de registro se establece para garantizar las condiciones necesarias para que los ciudadanos ejerzan sus derechos y libertades, así como para cumplir con sus obligaciones hacia otros ciudadanos, el estado y la sociedad (Reglas para el registro y eliminación de ciudadanos de la Federación Rusa del registro en el lugar de estancia y en el lugar de residencia dentro de la Federación Rusa (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 17 de julio de 1995 No. 713 con la última modificación y adicion.)).

Los órganos de registro en ciudades, pueblos, asentamientos rurales, campamentos militares cerrados, en asentamientos ubicados en la zona fronteriza o formaciones administrativo-territoriales cerradas en las que hay órganos de asuntos internos son órganos de asuntos internos, en otros asentamientos - autoridades locales autogobierno . De conformidad con el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 19 de julio de 2004 No. 928 (modificado y complementado por última vez), el registro de ciudadanos de la Federación Rusa en el lugar de estadía y en el lugar de residencia dentro de la Federación Rusa La federación también la ejerce el Servicio Federal de Migración, al que también le corresponde la función de control sobre la observancia por parte de los ciudadanos y funcionarios de las normas de registro y baja.

Lugar de estadía: un lugar donde reside temporalmente un ciudadano: un hotel, sanatorio, casa de reposo, pensión, campamento, hospital, base turística, otra institución similar, así como locales residenciales que no son el lugar de residencia de un ciudadano.

Lugar de residencia: un lugar donde un ciudadano reside de forma permanente o predominante como propietario, en virtud de un contrato de trabajo (subarrendamiento), empleo social o por otros motivos previstos por la ley: un edificio residencial, apartamento, oficina, casas especializadas ( dormitorio, hotel - albergue, casa del fondo de maniobra, hogar especial para solitarios y ancianos, pensión para discapacitados, veteranos, etc.), así como otros locales residenciales.

Los responsables del registro de ciudadanos son los funcionarios que ocupan cargos permanentes o temporales relacionados con el desempeño de funciones organizativas y administrativas o administrativas y económicas para controlar el cumplimiento de las normas para el uso de locales residenciales y locales sociales. Pueden ser funcionarios:

▪ organizaciones de mantenimiento de viviendas de fondos de vivienda estatales y municipales;

▪ construcción de viviendas y cooperativas de vivienda;

▪ hoteles, campings, centros turísticos, sanatorios, casas de vacaciones, pensiones, hospitales, casas especializadas y otras instituciones sociales;

▪ sociedades anónimas y otras organizaciones comerciales;

▪ otras organizaciones e instituciones estatales y municipales que tengan un parque de viviendas bajo el derecho de gestión económica o el derecho de gestión operativa.

En una serie de casos, determinados por la ley, el registro de ciudadanos en el lugar de estancia y en el lugar de residencia se lleva a cabo sujeto a restricciones:

▪ en la zona fronteriza, campamentos militares cerrados, entidades administrativo-territoriales cerradas;

▪ en áreas de desastre ambiental;

▪ en ciertos territorios y asentamientos, donde, en caso de peligro de propagación masiva de enfermedades infecciosas y no infecciosas y de envenenamiento de personas, se han introducido condiciones y regímenes especiales para la residencia y la actividad económica de la población;

▪ en territorios donde se ha introducido un estado de emergencia o ley marcial.

Los ciudadanos deben registrarse en el lugar de estancia y en el lugar de residencia con las autoridades de registro y cumplir con las Reglas para el registro y cancelación del registro de ciudadanos en el lugar de estancia y en el lugar de residencia.

59. Registro de ciudadanos

Los ciudadanos que hayan llegado para residencia temporal en locales residenciales que no sean su lugar de residencia por un período de más de 90 días están obligados, después del período especificado, a ponerse en contacto con los funcionarios responsables del registro y presentar:

▪ documento de identidad;

▪ solicitud en el formulario establecido para el registro en el lugar de residencia;

▪ un documento que sirve de base para la residencia temporal de un ciudadano en los locales residenciales especificados (contratos de arrendamiento (subarrendamiento), arrendamiento social de locales residenciales o una solicitud de la persona que proporciona al ciudadano los locales residenciales).

Un documento de identidad de los ciudadanos de la Federación Rusa puede ser:

▪ pasaporte de un ciudadano de la Federación Rusa;

▪ certificado de nacimiento - para personas menores de 14 años;

▪ pasaporte que identifique a un ciudadano de la Federación de Rusia fuera de la Federación de Rusia - para personas que residen permanentemente fuera de la Federación de Rusia.

Los documentos especificados dentro de los 3 días a partir de la fecha de la solicitud de los ciudadanos se transfieren a las autoridades de registro, que, dentro de los 3 días a partir de la fecha de recepción de los documentos, registran a los ciudadanos en el lugar de estancia en locales residenciales que no son su lugar. de residencia, y expedirles un certificado de registro en el lugar de estancia.

El registro de ciudadanos en el lugar de estancia en locales residenciales que no son su lugar de residencia se lleva a cabo por un período determinado de mutuo acuerdo:

▪ con los inquilinos y todos los ciudadanos adultos que vivan con ellos, siempre que vivan en viviendas estatales o municipales;

▪ con propietarios de locales residenciales;

▪ con las juntas de construcción de viviendas o cooperativas de vivienda, si los miembros de las cooperativas no son propietarios de estos locales residenciales.

El registro de los hijos menores en el lugar de estancia de los padres (padres adoptivos, tutores) se lleva a cabo independientemente del consentimiento de estas personas.

El registro de ciudadanos en el lugar de estancia en un hotel, hospital, base turística u otra institución similar se lleva a cabo a su llegada por la administración de estas instituciones sobre la base de documentos de identidad.

El registro de ciudadanos en el lugar de estancia se lleva a cabo sin su baja en el lugar de residencia.

Un ciudadano que ha cambiado su lugar de residencia está obligado, a más tardar 7 días a partir del día de llegada a un nuevo lugar de residencia, a contactar a los funcionarios responsables del registro y presentar:

▪ documento de identidad;

▪ solicitud en el formulario establecido para el registro en el lugar de residencia;

▪ un documento que sirve de base para mudarse a una vivienda (orden, acuerdo, certificado de derecho a heredar una vivienda, una decisión judicial que reconoce el derecho a utilizar una vivienda, una declaración de la persona que proporcionó la vivienda al ciudadano, o otro documento o copia del mismo debidamente certificada).

Los documentos indicados con hojas de dirección de llegada y formularios de registro estadístico se transfieren dentro de los 3 días a partir de la fecha de la solicitud del ciudadano correspondiente a las autoridades de registro, que, dentro de los 3 días a partir de la fecha de recepción de los documentos, registran al ciudadano en el lugar de residencia y hacer una nota en su pasaporte sobre el registro en el lugar de residencia. A los ciudadanos cuyo registro se realiza sobre la base de otros documentos de identidad se les expide un certificado de registro en el lugar de residencia.

De acuerdo con la Ley de la Federación Rusa del 25 de junio de 1993 No. 5242-I "Sobre el derecho de los ciudadanos de la Federación Rusa a la libertad de circulación, elección del lugar de estancia y residencia dentro de la Federación Rusa" (modificado y complementado ), el registro de ciudadanos es gratuito.

60. Bajas de ciudadanos

Los ciudadanos se consideran dados de baja en el lugar de estancia en locales residenciales que no sean su lugar de residencia, después de la expiración de los plazos especificados en sus solicitudes de registro en el lugar de estancia, y en hoteles, sanatorios, casas de descanso, pensiones, campings, hospitales, bases turísticas y en otras instituciones similares - al momento de su retiro. No se requieren solicitudes de ciudadanos para eliminarlos del registro en el lugar de estadía y redactar hojas de dirección de salida para ellos.

Cancelación del registro en el lugar de residencia de ciudadanos a quienes se les niega el reconocimiento por parte del Servicio Federal de Migración del Ministerio del Interior de la Federación de Rusia o divisiones de migración del Ministerio del Interior, departamentos y departamentos principales de asuntos internos de las entidades constituyentes de la Federación de Rusia como migrantes forzados se lleva a cabo sobre la base de la notificación de estos órganos de las autoridades de registro.

Las autoridades de registro llevan a cabo la remoción de un ciudadano del registro en el lugar de residencia en caso de:

▪ cambio de lugar de residencia: sobre la base de una solicitud de registro de un ciudadano en un nuevo lugar de residencia o una solicitud de baja en su lugar de residencia. Al registrarse en un nuevo lugar de residencia, si el ciudadano no se ha dado de baja en su lugar de residencia anterior, la autoridad de registro está obligada a enviar la notificación correspondiente a la autoridad de registro en el lugar de residencia anterior del ciudadano dentro de los 3 días para darse de baja. a él;

▪ reclutamiento para el servicio militar - basado en un mensaje de la comisaría militar;

▪ condena a prisión - sobre la base de un veredicto judicial que haya entrado en vigor legalmente;

▪ reconocimiento como desaparecido - sobre la base de una decisión judicial que haya entrado en vigor legalmente;

▪ muerte o declaración de fallecimiento por decisión judicial, sobre la base de un certificado de defunción expedido en la forma prescrita por la ley;

▪ desalojo de una vivienda ocupada o reconocimiento de la pérdida del derecho a utilizar una vivienda - sobre la base de una decisión judicial que haya entrado en vigor legalmente;

▪ detección de información o documentos falsos que sirvieron de base para el registro, así como acciones ilegales de los funcionarios al decidir la cuestión del registro, sobre la base de una decisión judicial que ha entrado en vigor legal.

En algunos casos, al dar de baja a los ciudadanos en el lugar de residencia, los documentos pertinentes pueden ser presentados por las personas físicas y jurídicas interesadas.

Las autoridades de registro, sobre la base de los documentos recibidos, eliminan a los ciudadanos del registro en el lugar de residencia dentro de los 3 días. En los pasaportes de los ciudadanos dados de baja en el lugar de residencia (excepto los fallecidos, así como los ciudadanos reconocidos como desaparecidos, declarados muertos o trasladados a un nuevo lugar de residencia sin haber sido dados de baja), se marca la baja en el lugar de residencia . Las marcas de cancelación del registro en el lugar de residencia de los ciudadanos registrados con otros documentos de identidad se realizan en el certificado de registro de ciudadanos en el lugar de residencia.

En los casos en que, como resultado de la verificación de los ciudadanos fallecidos, se establezca que tienen antecedentes penales pendientes o inexpugnables, tarjetas de registro de personas con antecedentes penales.

1 Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 28 de enero de 2006 No. 47 "Sobre la aprobación de las Regulaciones sobre el reconocimiento de locales como locales residenciales, locales residenciales inadecuados para vivienda y un edificio de apartamentos como emergencia y sujeto a demolición"

2 Ley Federal del 25 de octubre de 2002 No. 125-FZ "Sobre Subsidios de Vivienda para Ciudadanos que Salen del Extremo Norte y Localidades Equivalentes"

Autor: Ryabchenko E.A.

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