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Valoración y gestión de inmuebles. Apuntes de clase: brevemente, los más importantes

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1. Bienes inmuebles (Los bienes inmuebles como objeto de inversión. Tipos de bienes inmuebles. Mercado inmobiliario. Participantes y fuentes del proceso de financiación inmobiliaria. Ventajas de invertir en bienes inmuebles. Préstamo hipotecario. La hipoteca como forma de garantizar obligaciones. Características de la hipoteca. préstamo)
2. Valoración inmobiliaria (Factores que influyen en el valor de los inmuebles. Principales tipos de valor inmobiliario. Principios básicos de la valoración inmobiliaria. Tipos de valoración inmobiliaria. Enfoques de la valoración inmobiliaria. Enfoque comparativo. Enfoque del coste. Enfoque de los ingresos. Valoración del suelo. Análisis del mejor y más eficiente uso del suelo Valoración de la eficiencia del uso del suelo Métodos de valoración del suelo Informe de valoración de inmuebles)
3. Determinación del costo del capital invertido en base a la capitalización de ingresos (Capitalización directa. Capitalización de ingresos a la tasa de retorno. Descuento de flujos de efectivo. Proyección de flujos de efectivo por reversión. Determinación de la tasa de descuento. Capitalización por modelos de cálculo. Capitalización de ingresos uniformemente variables. .Análisis de inversión hipotecaria)
4. Gestión del proceso de inversión y financiación inmobiliaria (Criterios para la eficacia de los proyectos de inversión. Métodos de análisis de los proyectos de inversión. Riesgos en la financiación inmobiliaria. Criterios para la toma de decisiones en la financiación inmobiliaria. Consultoría de crédito)

1.1. Los inmuebles como objeto de inversión

Bienes inmuebles: terrenos y todas las mejoras que se le atribuyen permanentemente (edificios, estructuras, construcciones en curso).

En Rusia, el término "bienes muebles e inmuebles" apareció por primera vez en la legislación durante el reinado de Pedro I en el Decreto del 23 de marzo de 1714 "Sobre el orden de herencia en bienes muebles e inmuebles". La tierra, la tierra, las casas, las fábricas, las fábricas, las tiendas fueron reconocidas como bienes inmuebles. Los bienes inmuebles también incluían minerales ubicados en el suelo y varias estructuras, tanto elevadas sobre el suelo como construidas debajo de él, por ejemplo: minas, puentes, presas.

Las reformas económicas en Rusia, la consolidación de la propiedad por derechos de propiedad para personas físicas y jurídicas, llevaron a la necesidad de dividir la propiedad en muebles e inmuebles (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de la banca - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

Desde 1994, según el art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, "los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) incluyen terrenos, parcelas de subsuelo, objetos de agua aislados y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos que no se pueden mover sin daños desproporcionados a su finalidad, incluidos los bosques, las plantas perennes, los edificios y las estructuras". Los bienes inmuebles también incluyen embarcaciones aéreas y marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

Otros bienes también pueden clasificarse como bienes inmuebles. Entonces, según el art. 132 del Código Civil de la Federación Rusa, "una empresa en su conjunto, como un complejo inmobiliario utilizado para actividades empresariales, se reconoce como bienes inmuebles". Las cosas que no son inmuebles, incluidos el dinero y los valores, se reconocen como bienes muebles.

Se pueden distinguir las siguientes características de los bienes inmuebles:

- los bienes inmuebles no se pueden mover sin causar daños al objeto;

- los bienes inmuebles están firmemente conectados con la tierra, no solo físicamente, sino también legalmente;

- durabilidad del objeto de inversión;

- cada propiedad específica es única en términos de características físicas y en términos de atractivo de inversión;

- los bienes inmuebles no pueden ser robados, rotos o perdidos en condiciones normales;

- el costo de los bienes inmuebles es alto, y su división en acciones de propiedad es difícil y, en otros casos, imposible;

- La información sobre transacciones inmobiliarias a menudo no está disponible;

- la pérdida de propiedades de consumo o la transferencia de valor en el proceso de producción ocurre gradualmente a medida que se desgasta;

- la utilidad de los bienes inmuebles está determinada por la capacidad de satisfacer una necesidad humana específica de espacio residencial e industrial;

- la posibilidad de un impacto positivo o negativo de la nueva construcción en el costo de los terrenos adyacentes, edificios;

- hay una tendencia a aumentar el valor de los bienes inmuebles con el tiempo;

- existen riesgos específicos inherentes a los bienes inmuebles como objeto de inversión: el riesgo de daño físico bajo la influencia de factores naturales y provocados por el hombre, el riesgo de acumulación de desgaste externo y funcional, riesgo financiero asociado con los términos del alquiler revisión;

- Regulación gubernamental estricta de las transacciones inmobiliarias.

1.2. Tipos de propiedad

Hay tres tipos principales de bienes inmuebles: terrenos, viviendas y locales no residenciales.

El objeto básico de los bienes inmuebles es la tierra.

Junto con la división en tipos, los bienes inmuebles se clasifican de acuerdo con una serie de criterios, lo que contribuye a una investigación más exitosa del mercado inmobiliario y facilita el desarrollo y la aplicación de métodos para evaluar diversas categorías de bienes inmuebles y administrarlos.

Existen las siguientes formas de ingresos por invertir en bienes raíces:

- aumento en el valor de los bienes inmuebles debido a cambios en los precios de mercado, la adquisición de nuevas instalaciones y el desarrollo de antiguas;

- flujos de caja periódicos futuros;

- ingresos por la reventa del objeto al final del período de tenencia.

El atractivo de invertir en bienes raíces se explica por los siguientes factores:

- en el momento de la adquisición de bienes inmuebles, el inversor recibe un paquete de derechos, mientras que muchos objetos de inversión no implican derechos de propiedad;

- la seguridad de los fondos invertidos en general (en condiciones normales, los bienes inmuebles no pueden perderse ni ser robados) y la inflación en particular (los procesos inflacionarios van acompañados de un aumento de los precios de los bienes inmuebles y de sus ingresos);

- la capacidad de recibir ingresos de bienes inmuebles en términos monetarios y otros efectos beneficiosos de la vida, el prestigio de poseer un determinado objeto, etc.

Invertir en bienes inmuebles tiene características tan positivas como la posibilidad de uso a largo plazo del objeto y la preservación del capital.

1.3. Mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un conjunto de relaciones en torno a operaciones con bienes inmuebles: compraventa de inmuebles, hipotecas, arrendamiento de inmuebles, etc.

Los principales segmentos del mercado inmobiliario: el mercado de suelo, el mercado de vivienda y el mercado de locales no residenciales.

Por separado, se distingue el mercado inmobiliario rentable, que se segmenta según el propósito funcional de los objetos:

- mercado de objetos de oficina;

- mercado de objetos comerciales;

- mercado de instalaciones de producción y almacenamiento;

- mercado de servicios hoteleros;

- el mercado de objetos de construcción sin terminar.

Dependiendo de los derechos legales sobre los bienes inmuebles, que son objeto de la transacción entre el vendedor y el comprador, el mercado inmobiliario se divide en mercados de venta y alquiler.

En el mercado de compraventa, a cambio del equivalente correspondiente, se transmite la propiedad plena, incluido el derecho de disposición, mientras que en el mercado de alquiler, el objeto de la transacción es un conjunto parcial de derechos, excluido el derecho de disposición.

Se pueden distinguir las siguientes características del mercado inmobiliario:

- localidad;

- baja intercambiabilidad de objetos;

- fluctuaciones estacionales;

- la necesidad de registro estatal de las transacciones.

Al financiar bienes raíces, se distinguen tres grupos de costos:

- el costo de mantener la propiedad en una condición funcionalmente utilizable;

- impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria;

- altos costes de transacción en las transacciones inmobiliarias.

Las fluctuaciones de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario son lentas, ya que ante la presencia de la demanda se produce un aumento del número de inmuebles a lo largo de un período de tiempo prolongado, determinado por el período de construcción del edificio. En el caso de un exceso de bienes inmuebles, los precios se mantienen bajos durante varios años (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Comprar una casa y un terreno: paso a paso. - M .: AST: Astrel, 2008).

Los principales factores que afectan la oferta y la demanda:

- económico: el nivel de ingresos de la población y las empresas, la disponibilidad de recursos financieros, el nivel de las tarifas de alquiler, el costo de los trabajos de construcción e instalación y los materiales de construcción, las tarifas de los servicios públicos;

- social: cambio en el número, densidad de población, nivel educativo;

- administrativo: tipos impositivos y restricciones zonales;

- ambiental: susceptibilidad del área donde se ubica la propiedad a sequías e inundaciones, deterioro o mejora de la situación ambiental.

Los bienes raíces son un activo financiero, ya que son creados por el trabajo humano y las inversiones de capital. La adquisición y el desarrollo de bienes inmuebles van acompañados de altos costos y, en consecuencia, a menudo surge la necesidad de atraer fondos prestados, etc.. Por lo tanto, el mercado inmobiliario es uno de los sectores del mercado financiero.

El mercado financiero es un sistema económico complejo que incluye un conjunto de instituciones y procedimientos destinados a la interacción de vendedores y compradores de todo tipo de documentos financieros.

El mercado inmobiliario es uno de los componentes más significativos del mercado financiero.

Existe una estrecha relación entre el mercado financiero y el mercado inmobiliario: el crecimiento de las inversiones en bienes raíces revive el mercado inmobiliario, la caída - se apaga. La inestabilidad económica frena tanto a los acreedores como a los inversores rusos y extranjeros. Se necesita apoyo estatal para intensificar el financiamiento de inversiones en bienes raíces.

1.4. Participantes y fuentes del proceso de financiación inmobiliaria

Tradicionalmente, los participantes en el proceso de financiamiento inmobiliario se dividen en las siguientes categorías:

- autoridades y administraciones federales y locales;

- instituciones financieras y de crédito;

- inversores, etc

Las autoridades y administraciones federales y locales proporcionan relaciones económicas y jurídicas entre los participantes en el proceso de financiación inmobiliaria. El Estado vela por el cumplimiento de las normas y reglas relativas al funcionamiento del mercado inmobiliario; regula los temas de zonificación, desarrollo urbano y registro de derechos de propiedad sobre inmuebles; establece beneficios o impone restricciones (restricciones legislativas, características tributarias) a las inversiones en bienes inmuebles. Además, el Estado actúa como propietario de muchos objetos inmobiliarios.

Las instituciones financieras proporcionan capital a los inversores que no tienen fondos suficientes.

Los inversores son personas físicas y jurídicas (residentes y no residentes) que adquieren bienes inmuebles y los mantienen en condiciones de funcionamiento.

Los inversores se pueden dividir en dos tipos:

1) activo: financiar y participar en la construcción, el desarrollo o la gestión de la instalación;

2) pasivo: solo financia el proyecto sin participar más en él.

Actualmente, el desarrollo se ha desarrollado en el mercado inmobiliario: un tipo especial de actividad profesional en la gestión de un proyecto de inversión en el campo de los bienes raíces, una de cuyas tareas es reducir los riesgos asociados con el desarrollo inmobiliario. El desarrollador es el organizador, cuyas actividades se pueden dividir en tres etapas:

1) análisis de la posibilidad de implementar el proyecto: se tienen en cuenta el estado y las tendencias de los cambios en la legislación, las preferencias de los consumidores, las condiciones financieras y económicas, las perspectivas de desarrollo de la región;

2) desarrollo de un plan de implementación del proyecto: se determina el área del terreno requerido para la implementación del proyecto, se selecciona una ubicación con el entorno adecuado, las comunicaciones y se evalúa la efectividad del proyecto. Luego se determinan las fuentes de recursos financieros, se obtiene un permiso de construcción, etc.;

3) implementación de un proyecto de inversión: atraer recursos financieros, organizaciones de diseño y construcción, monitorear el progreso de la construcción, alquilar o vender un objeto en su totalidad o en parte.

Fuentes de financiación de inversiones de capital: fondos estatales, fondos del presupuesto local (municipal), recursos financieros propios de empresas y personas, fondos prestados, fondos de inversores.

1.5. Beneficios de invertir en bienes raíces

Invertir en inmuebles que generen ingresos es lo más rentable. El atractivo de adquirir bienes inmuebles generadores de ingresos radica en el rendimiento de la inversión después del pago de los gastos operativos. Sin embargo, en este caso, el riesgo es mayor debido a la baja liquidez de los inmuebles y la duración del período de recuperación de los fondos invertidos.

Los métodos de inversión en el mercado inmobiliario pueden ser directos e indirectos.

Dirigir - Adquisición de bienes inmuebles en subasta de conformidad con un contrato privado, compra con arrendamiento posterior.

Indirecto - compra de valores de empresas especializadas en inversiones inmobiliarias, inversiones en hipotecas garantizadas por bienes inmuebles.

Las inversiones en bienes raíces, como las inversiones en valores corporativos, son a largo plazo.

Ventajas de invertir en bienes raíces sobre valores:

1. A diferencia de los valores corporativos, como las acciones, que pagan dividendos trimestrales, la propiedad de bienes raíces proporciona al inversionista efectivo mensual, ya que los pagos mensuales de alquiler generan pagos mensuales para el inversionista.

2. El flujo de efectivo de los ingresos de la propiedad de bienes inmuebles (la diferencia entre los ingresos de efectivo por el alquiler y los costos de mantenimiento de la propiedad más las inversiones de capital) es menos dinámico que el flujo de efectivo de los ingresos de las corporaciones altamente apalancadas:

- los ingresos de flujo de efectivo de las empresas dependen del volumen de ventas de productos, que dependen de las decisiones diarias de los consumidores, y los flujos de ingresos de bienes raíces son más estables porque se basan en contratos de arrendamiento;

- las fuentes de ingresos en efectivo de las empresas pueden cambiar con el tiempo, y las fuentes de ingresos de bienes raíces son más predecibles, ya que los edificios son inmuebles y los activos son fijos tanto física como legalmente.

3. Las tasas de rendimiento corporativas son generalmente más bajas que las de bienes raíces. Esto se debe a que la explotación intensiva de activos inmobiliarios es equiparable a la mayoría de las áreas de negocio. Para recuperar los costos del capital fijo invertido en bienes inmuebles, se requiere un mayor nivel de retorno, ya que los ingresos esperados a recibir por parte del inversionista deben exceder los costos de operación de la propiedad. La tasa de rendimiento debe ser más alta que cuando se invierte en activos financieros, lo que debe corresponder a los mayores riesgos de invertir en bienes raíces.

4. Las inversiones en bienes inmuebles se caracterizan por un mayor grado de seguridad, protección y capacidad de control del inversor que las inversiones en acciones.

Las fuentes y el monto de la inversión en bienes raíces están influenciados por:

- rendimiento esperado de la inversión;

- tipo de interés bancario;

- la política fiscal en general y en el ámbito de las inversiones en particular;

- tasas de inflación;

- el grado de riesgo de la inversión en bienes inmuebles.

Razones del atractivo de invertir en bienes raíces en términos de inflación:

- depreciación rápida del dinero con confiabilidad insuficiente de su seguridad en las instituciones de crédito;

- discrepancia frecuente entre la tasa bancaria y el nivel de inflación;

- limitadas áreas de inversión más rentables;

- asequibilidad residual y facilidad de inversión en vivienda;

- la inversión en bienes inmuebles que generan renta puede, en estas condiciones, aumentar la renta, preservando así los fondos invertidos.

Por otro lado, en condiciones de inflación, hay circunstancias que incentivan la inversión en otras áreas: los ingresos reales están cayendo, es difícil para un inversionista predecir la relación entre costos y beneficios esperados, es más difícil obtener una inversión a largo plazo. préstamo a plazo a una tasa de interés aceptable, lo que conduce a la falta de recursos financieros para los compradores potenciales.

En la etapa actual de desarrollo de la economía rusa con altas tasas de inflación, la actividad de inversión está sujeta a riesgos significativos, lo que conduce a una disminución de la actividad de inversión en el mercado inmobiliario. Los recursos de inversión limitados condujeron al proceso de reducción de la construcción en casi todos los sectores de la economía (para más detalles, véase Shevchuk D.A. Real estate appraisal and property management. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Y, sin embargo, el mercado inmobiliario es atractivo para los inversores potenciales por las siguientes razones:

- las inversiones en bienes inmuebles se caracterizan por un grado significativo de seguridad, protección y la capacidad de controlar al inversor;

- en el momento de la adquisición de bienes inmuebles, el inversor recibe un paquete de derechos, mientras que la mayoría de los demás objetos de inversión no implican el derecho de propiedad;

- invertir en bienes raíces le permite ahorrar dinero de la inflación;

- el mercado inmobiliario, que tiene un gran tamaño, está poco dominado;

- las inversiones en bienes inmuebles van acompañadas de una aceptable rentabilidad de las operaciones en este mercado.

Hoy en Rusia, se reduce la actividad de inversión en el mercado inmobiliario. Incluso el mercado de la vivienda, que es el segmento más activo del mercado inmobiliario, no contó con los mecanismos crediticios y financieros apropiados que soportaran la demanda efectiva de la población y permitieran mejorar las condiciones de vida de la población de manera masiva. escala. El equilibrio de intereses de todos los participantes en el proceso de financiación inmobiliaria es un componente necesario para el normal funcionamiento del mercado inmobiliario.

1.6. préstamo de crédito hipotecario

Bajo la "hipoteca" entendemos la prenda de bienes inmuebles como una forma de garantizar las obligaciones. La presencia de un sistema de préstamos hipotecarios es una parte integral de cualquier sistema desarrollado de derecho privado. El papel de las hipotecas aumenta especialmente cuando el estado de la economía es insatisfactorio, ya que un sistema hipotecario bien pensado y eficaz, por un lado, ayuda a reducir la inflación recurriendo a fondos temporalmente libres de ciudadanos y empresas, y por otro por otro lado, ayuda a resolver problemas sociales y económicos.

La aparición de las hipotecas. La primera mención de la hipoteca se refiere al siglo VI. antes de Cristo mi. En Grecia, una hipoteca significaba la responsabilidad del deudor frente al acreedor por ciertas propiedades de la tierra. En el límite del territorio terrestre propiedad del deudor, al inscribir la obligación, se colocaba un pilar, denominado “hipoteca”.

Los primeros actos de prenda que nos han llegado en Rusia se remontan al período de los siglos XIII-XIV, y las normas legislativas aparecieron por primera vez a finales del siglo XIV o principios del XV. en la Carta Judicial de Pskov, en la que, junto con el método más antiguo de recolección, personal, hay una colección de propiedad.

A finales del siglo XIX - principios del siglo XX. el proceso de préstamo garantizado por terrenos, que el prestatario iba a adquirir, continuaba activamente. Este proceso se desarrolló con la ayuda de los bancos de tierras campesinas, que se crearon en casi todas las provincias de Rusia y contribuyeron a la asignación de tierras a los campesinos empobrecidos.

De 1922 a 1961 En Rusia, el Código Civil de la RSFSR, art. 85 que define la prenda como un derecho de crédito, que permite al acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación por parte del deudor, recibir una satisfacción preferente sobre los demás acreedores a expensas del valor de los bienes pignorados (sin división en muebles e inmuebles).

Como tal, debido a varios obstáculos económicos y legales, la institución de la hipoteca aún no ha ganado una popularidad significativa en Rusia, por lo que está regulada por un número relativamente pequeño de regulaciones.

En 1992, se adoptó la Ley de la Federación Rusa "Sobre Prenda", que fijó la posibilidad de hipotecas como una forma de garantizar las obligaciones. El Código Civil de la Federación de Rusia (Parte I) aclaró ciertas disposiciones sobre la prenda (artículos 334-358). En arte. 340 se estipula que la hipoteca de un edificio o estructura sólo se permite con hipoteca simultánea bajo el mismo contrato del terreno en el que se encuentra este edificio o estructura, o de una parte de este terreno que proporciona funcionalmente el objeto prendado, o del derecho de arrendamiento de este solar o de la parte correspondiente perteneciente al pignorante. Y en el caso de una hipoteca de un terreno, el derecho de prenda no se extiende a los edificios y estructuras del pignorante ubicados o en construcción en este terreno, a menos que se estipule lo contrario en el contrato.

Registro de bienes inmuebles: la función más importante del estado, sin la implementación adecuada de la cual es imposible una rotación estable de bienes inmuebles, está regulada por la Ley Federal del 21.07.1997 de julio de XNUMX "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con Eso". La implementación real de los derechos del banco en virtud de la hipoteca es posible en el marco de la Ley "sobre procedimientos de ejecución". Las reglas especiales separadas, que, sin embargo, deben tenerse en cuenta al celebrar acuerdos hipotecarios, se encuentran dispersas en las leyes pertinentes.

En 1998, se adoptó la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", según la cual, en virtud de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes, el acreedor prendario, que es acreedor en virtud de una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos monetarios al deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre otros acreedores del pignorante, con las excepciones establecidas por la ley. El pignorante puede ser el deudor de una obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero). Los bienes sobre los que se ha constituido una hipoteca quedan en poder del pignorante en su posesión y uso (artículo 1).

También se puede establecer una hipoteca como garantía de una obligación en virtud de un contrato de préstamo, en virtud de un contrato de préstamo u otra obligación, incluida una obligación basada en la venta, compra, arrendamiento, contrato, otro acuerdo o daño, a menos que la ley federal disponga lo contrario. 2) El contrato de hipoteca se celebra de conformidad con las normas generales del Código Civil de la Federación Rusa sobre la celebración de contratos, así como con las disposiciones de dicha Ley Federal.

La hipoteca está sujeta a inscripción estatal por parte de las instituciones de justicia en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles en la ubicación de la propiedad que es objeto de la hipoteca y garantiza el pago del monto principal de la deuda al acreedor hipotecario o bajo un contrato de préstamo u otra obligación garantizada por una hipoteca (para más detalles, consulte el libro Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008).

Con la introducción de la Ley "Sobre Prenda de Bienes Raíces", apareció una "hipoteca" como un valor libremente negociable en el mercado. Un bono hipotecario es un valor registrado que certifica el derecho del propietario a recibir el cumplimiento de una obligación monetaria garantizada con una hipoteca sobre la propiedad especificada en el contrato de hipoteca, sin presentar otra prueba de la existencia de esta obligación, y el derecho mismo de prenda a la propiedad especificada en el contrato de hipoteca. Después de la inscripción estatal de la hipoteca por el organismo que lleva a cabo esta inscripción, el bono hipotecario se emite al acreedor hipotecario original y se transfiere mediante un endoso. La hipoteca simplifica la transferencia de los derechos de hipoteca por parte del banco: se transfiere haciendo otro endoso con el registro estatal posterior. Otra característica positiva de una hipoteca es que la propia hipoteca puede ser pignorada.

1.6.1. Hipoteca como forma de garantizar obligaciones

A menudo, el término "hipoteca" significa préstamo hipotecario, pero "hipoteca" tiene un significado independiente: una prenda de bienes raíces como una forma de garantizar las obligaciones.

Según el art. 5 de la Ley "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" en virtud de un contrato de hipoteca, bienes inmuebles especificados en el art. 130 del Código Civil de la Federación de Rusia, cuyos derechos se registran de la manera establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles, que incluyen:

- terrenos, con excepción de los terrenos especificados en el art. 63 de esta Ley Federal;

- empresas, edificios, estructuras y otros bienes inmuebles utilizados en actividades empresariales;

- edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas;

- casas de campo, casas de jardín, garajes y otros edificios de consumo;

- embarcaciones aéreas y marítimas, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales.

Si estamos hablando de hipotecas de vivienda, entonces el sujeto de la garantía debe cumplir con los siguientes requisitos: tener una cocina y un baño separados de otros apartamentos o casas (es decir, los apartamentos comunales no se aceptan como garantía); estar conectado a sistemas de calefacción eléctricos, de vapor o de gas que proporcionen calor a toda el área de la vivienda; contar con suministro de agua fría y caliente en el baño y la cocina; Contar con equipo de plomería, puertas, ventanas y techo en buen estado (para departamentos en los últimos pisos). El inmueble en que se encuentre el objeto de la prenda deberá cumplir con los siguientes requisitos: no estar en condición de emergencia; no estar registrado para una revisión mayor; tener cimientos de cemento, piedra o ladrillo; tener pisos de metal o de hormigón armado; el número de pisos del edificio no debe ser inferior a tres pisos (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Un apartamento a crédito sin problemas. - M .: AST: Astrel, 2008).

El contrato de hipoteca debe especificar el objeto de la hipoteca, los resultados de la tasación de su valor, la esencia y el plazo de ejecución del contrato garantizado por la hipoteca, así como el derecho en virtud del cual el inmueble es objeto de hipoteca. pertenece al deudor. El objeto de la hipoteca se determina en el contrato, indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para fines de identificación. La tasación del objeto de la hipoteca se determina de acuerdo con la Ley "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" por acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario.

El contrato de hipoteca debe ser notariado y sujeto a registro estatal, desde el momento en que entra en vigor. La hipoteca está sujeta a la inscripción estatal por parte de las instituciones de justicia en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles en el lugar del inmueble objeto de la hipoteca, en la forma prevista por la Ley Federal de Registro Estatal. derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. Un contrato de préstamo garantizado por una hipoteca puede celebrarse después del registro del contrato de hipoteca, y el derecho de prenda surge desde el momento en que se celebra el contrato de préstamo, y el prestatario no arriesga nada si el contrato de préstamo no se celebra. Debido al hecho de que la legislación permite múltiples prendas posteriores de bienes ya gravados con una hipoteca, se debe incluir una condición prohibitiva apropiada en cada contrato de hipoteca (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Préstamos a individuos. - M .: AST: Astrel, 2008).

La hipoteca garantiza el pago al acreedor hipotecario del monto principal de la deuda en virtud del contrato de préstamo u otra obligación garantizada por la hipoteca en su totalidad o en la parte prevista por el contrato de hipoteca. La hipoteca constituida para garantizar la ejecución de un contrato de préstamo sujeto al pago de intereses asegura también el pago al acreedor de los intereses que le corresponden por el uso del préstamo y el pago al acreedor prendario de las cantidades que le corresponden:

- en compensación de pérdidas y/o como sanción (multa, tasa de penalización) por incumplimiento, retraso en el cumplimiento u otro cumplimiento indebido de una obligación garantizada con hipoteca;

- en forma de interés por el uso ilegal de fondos ajenos, previsto por una obligación con garantía hipotecaria o por la Ley Federal, art. 393 del Código Civil de la Federación Rusa (es difícil cobrar intereses de un individuo por usar los fondos de otras personas, ya que en una demanda es necesario demostrar que el ciudadano tuvo la oportunidad de pagar la deuda, pero no regresó los fondos que tenía y los usó de manera diferente, pero todavía no hay tales desarrollos prácticos);

- en el reembolso de las costas judiciales y otros gastos causados ​​por la ejecución hipotecaria de la propiedad dada en prenda;

- en reembolso de gastos por la venta de bienes hipotecados.

A menos que el contrato disponga lo contrario, la hipoteca garantiza los derechos del acreedor prendario en la medida en que existan en el momento en que se satisfagan a expensas de la propiedad prendada. La enajenación de la propiedad pignorada por el propietario solo es posible con el consentimiento del banco. El Banco podrá ejecutar la ejecución de los bienes dados en prenda para satisfacer sus créditos a expensas de estos bienes, causados ​​por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de la obligación garantizada con hipoteca, en particular, por la falta o mora en el pago del importe de la deuda total o parcial. Por ejemplo, en caso de violación de los términos para realizar pagos periódicos más de tres veces en 12 meses. La recuperación generalmente se hace por orden judicial.

Las normas de la Ley "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" se aplican a la prenda de construcción inacabada de bienes inmuebles, si se está construyendo en un terreno asignado para la construcción de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

La asignación de la prenda de bienes raíces en una categoría separada, llamada "hipoteca", se debe a las peculiaridades de los bienes inmuebles. Las ventajas de los bienes inmuebles como objeto de garantía en relación con otros objetos de garantía son las siguientes:

- el valor de la propiedad hipotecada puede aumentar en proporción a la tasa de inflación;

- el peligro real de perder la propiedad (especialmente la vivienda en caso de préstamos hipotecarios para vivienda) es un buen incentivo para que el deudor cumpla con sus obligaciones;

- la posibilidad de usarlo como garantía si el préstamo es a largo plazo y de monto significativo, ya que la propiedad es duradera y su valor es alto;

- se puede predecir con suficiente certeza un aumento en el valor de los bienes inmuebles, lo que es imposible cuando se utilizan, por ejemplo, bienes de consumo como garantía.

Se puede conceder un préstamo a largo plazo sobre garantía con la transferencia al acreedor prendario de los bienes pignorados: metales preciosos y productos elaborados a partir de ellos, garantizados por títulos altamente confiables, cuyo precio es particularmente estable. Sin embargo, en la práctica mundial, la gran mayoría de los préstamos a largo plazo están garantizados por bienes inmuebles. La hipoteca puede convertirse también en la forma más prioritaria de garantizar el cumplimiento de las obligaciones en Rusia.

1.6.2. Características de los préstamos hipotecarios

Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado por ciertos bienes inmuebles. El préstamo hipotecario es la concesión de un préstamo garantizado por bienes inmuebles. La creación de un sistema eficaz de préstamos hipotecarios es posible sobre la base del desarrollo de los mercados de capital hipotecario primario y secundario.

El mercado primario de capital hipotecario está formado por prestamistas que proporcionan capital de préstamo y prestatarios-inversionistas que compran bienes inmuebles para inversión o uso comercial.

El mercado secundario comprende el proceso de compra y venta de bonos hipotecarios emitidos en el mercado primario. La tarea principal del mercado de capital hipotecario secundario es brindar a los prestamistas primarios la oportunidad de vender la hipoteca primaria y utilizar los ingresos para otorgar otro préstamo en el mercado local.

La ventaja de los préstamos hipotecarios es que si el prestatario no paga el préstamo, el prestamista tiene derecho a disponer de la propiedad a su discreción. Debido al hecho de que los bienes inmuebles son duraderos y su precio es bastante estable, el prestamista tiene pocos temores de incumplimiento del préstamo y existen motivos para el desvío de recursos financieros a largo plazo.

La obtención de un préstamo hipotecario está asociada a la necesidad de cumplir con las obligaciones derivadas de un contrato de préstamo. Por lo tanto, antes de obtener dicho préstamo, un prestatario potencial debe analizar:

- ¿Hay suficiente dinero para hacer un pago inicial por un apartamento y para cubrir los costos asociados con la transacción para la venta de un apartamento (certificación notarial del contrato, tarifa para registrar el contrato en el Registro Estatal), conclusión de contratos de seguro?

- si habrá fondos para mantener el nivel de vida necesario después de realizar pagos periódicos en virtud del contrato de préstamo;

- si se espera una caída en los ingresos durante el período del préstamo, existe la posibilidad de encontrar rápidamente otro trabajo en caso de terminación del existente, con un pago no inferior al anterior;

- si existe una experiencia laboral continua durante los últimos 2 años y cuáles son las causas de despido y pausas en el trabajo, y si las obligaciones actuales relacionadas con la vivienda se cumplen en tiempo y forma: pago de servicios públicos, teléfono, electricidad (comprobado por el banco);

- si existen activos en forma de bienes muebles o inmuebles (automóviles, garaje, casa de campo, otro apartamento) que puedan utilizarse como garantía adicional.

El principal problema del crédito hipotecario es la falta de recursos financieros a largo plazo. Una de las fuentes de fondos a largo plazo son los depósitos de inversores privados. Pero en la actualidad, la confianza de la población en los bancos en general y en los comerciales, en especial, se ha visto minada. La crisis económica y financiera de 1998 supuso una importante disminución de las rentas reales de la población, la depreciación del ahorro y una salida de depósitos privados a las Cajas de Ahorros. Otro problema es la evaluación de la solvencia de un prestatario potencial, en función de sus ingresos reales. Debido a la carga fiscal excesiva, la participación del sector informal en la economía es grande, por lo que los ingresos oficiales de los prestatarios potenciales no son altos, lo que dificulta que los bancos comerciales tomen decisiones sobre préstamos. Una política fiscal estatal bien pensada en el crédito hipotecario a la población permitirá sacar de la "sombra" rentas reales. Pero las leyes fiscales no pueden cambiar rápidamente.

La tasación del objeto de la hipoteca se lleva a cabo de conformidad con la Ley "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" por acuerdo entre el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario. Este capítulo describe brevemente los conceptos básicos para evaluar el valor de mercado de los bienes raíces.

2. Tasación de bienes inmuebles

2.1. Factores que afectan el valor de los bienes inmuebles

Hay cuatro factores que afectan el valor de los bienes raíces.

1. Demanda: la cantidad de un determinado producto o servicio que encuentra compradores solventes en el mercado. La mayor demanda potencial se encuentra en el mercado inmobiliario.

2. Utilidad: la capacidad de la propiedad para satisfacer algunas necesidades humanas. La utilidad estimula el deseo de adquirir cierta cosa. La utilidad de la vivienda es la comodidad de vivir. Para un inversionista que opera en el mercado inmobiliario, un terreno sin restricciones de uso y desarrollo tendrá la mayor utilidad.

3. Escasez: oferta limitada. Como regla general, con un aumento en la oferta de un determinado producto, los precios de este producto comienzan a caer, con una disminución en la oferta, aumentan.

4. La posibilidad de enajenación de las cosas es la posibilidad de transferir derechos de propiedad, lo que permite que los bienes inmuebles pasen de mano en mano (de vendedor a comprador), es decir, a ser una mercancía. Anteriormente, la tierra en Rusia era propiedad de un solo estado, por lo que la tierra no se consideraba una mercancía.

Así, el valor no es una característica inherente a los bienes inmuebles en sí mismo: la presencia de valor depende del deseo de las personas, es necesario tener poder adquisitivo, utilidad y escasez relativa.

2.2. Principales tipos de valor inmobiliario

Varios tipos de valor corresponden a diferentes propósitos de valoración de bienes inmuebles.

El valor de mercado del objeto de valuación es el precio más probable al que puede enajenarse el objeto de valuación en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando las partes en la transacción actúan razonablemente, contando con toda la información necesaria, y no se dan circunstancias extraordinarias. reflejado en el valor del precio de transacción.

Para determinar el valor de mercado, es imposible aceptar los precios de venta de objetos similares sin un análisis adicional, ya que el precio de transacción no caracteriza los motivos del vendedor y el comprador, la ausencia o presencia de influencias externas. El valor de mercado de los bienes inmuebles solo puede determinarse si se dan las siguientes condiciones de una transacción de equilibrio:

- el mercado es competitivo y ofrece suficientes opciones de propiedad para la interacción de un gran número de compradores y vendedores;

- el comprador y el vendedor son libres, independientes entre sí, bien informados sobre el objeto de la transacción y actúan solo para maximizar sus propios intereses: aumentar los ingresos o satisfacer plenamente las necesidades;

- período de exposición del objeto de evaluación.

El valor de inversión es el precio más alto que un inversionista puede pagar por una propiedad, dado el rendimiento esperado (utilidad, conveniencia) de este proyecto de inversión. La inversión y los valores de mercado coinciden solo cuando las expectativas de un inversor particular son típicas para este mercado (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de la banca operaciones bancarias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

El valor de liquidación del objeto de tasación es el valor del objeto de tasación si el objeto de tasación debe enajenarse en un plazo inferior al plazo de exposición habitual para objetos similares. Suele calcularse cuando el objeto se ve obligado a venderse. Debido a la limitación del plazo de venta, que no es suficiente para familiarizar a todos los compradores potenciales con el objeto puesto en el mercado, el valor de liquidación puede ser significativamente inferior al valor de mercado. Se determina, por regla general, durante la liquidación de la empresa por decisión del propietario o de una autoridad judicial. Representa la cantidad de efectivo que realmente podría recibirse por la venta de los activos de una entidad, independientemente de su valor en libros.

Valor de utilización del objeto valuado - el valor del objeto valuado, igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta los costos de disposición del objeto valuado.

El valor del objeto de tasación a efectos fiscales es el valor del objeto de tasación, determinado para el cálculo de la base imponible y calculado de conformidad con lo dispuesto en los actos jurídicos reglamentarios (incluido el valor de inventario). Puede basarse en el valor de mercado, en el costo de reproducir el objeto o calcularse de acuerdo con la metodología normativa sin la participación de expertos especialistas.

Valor especial del objeto de tasación - el valor para cuya determinación el contrato de tasación o acto jurídico reglamentario estipula condiciones no comprendidas en el concepto de mercado u otro valor especificado en las normas de tasación que son de obligado cumplimiento para los sujetos de la actividad tasadora. Se pueden distinguir los siguientes tipos de valor:

el costo de una empresa operativa: el costo de un solo complejo de propiedad, determinado de acuerdo con los resultados del funcionamiento de la producción establecida. Al mismo tiempo, la evaluación del valor de los objetos individuales de la empresa consiste en determinar la contribución que hacen estos objetos como componentes integrales de la empresa operativa;

costo del seguro: el costo de la compensación total por daños a la propiedad en caso de un evento asegurado. Se calcula de acuerdo con los métodos utilizados por las compañías de seguros y las agencias gubernamentales para calcular el monto por el cual se pueden asegurar los elementos destructibles de un objeto. Se tienen en cuenta los costos de restauración de los elementos del objeto que están en riesgo de destrucción y destrucción.

2.3. Principios básicos de la valoración inmobiliaria

Los principios básicos de la valoración de bienes inmuebles se pueden dividir en 4 categorías.

El principio de uso óptimo y más eficiente (NNEI, por sus siglas en inglés) se basa en determinar el valor de los bienes inmuebles si la propiedad se usa de la mejor manera y de la manera más eficiente, incluso si el uso actual de la propiedad es diferente.

El uso más probable y rentable de la propiedad al momento de la valuación proporciona el valor actual más alto de la propiedad.

El estado del edificio (el comprador tiene en cuenta la necesidad de reparaciones mayores al discutir el monto de la transacción; las reparaciones cosméticas no afectan significativamente el valor de la propiedad).

Así, una variedad de diferentes transacciones inmobiliarias corresponden a varios tipos de valor. Dependiendo de las necesidades de los participantes del mercado inmobiliario, el valor de los diferentes tipos de valor del mismo objeto puede diferir significativamente. La tasación más común del valor de mercado de los bienes inmuebles.

El valor de los objetos inmobiliarios está influenciado por un número importante de factores económicos. Los principios de la tasación inmobiliaria permiten tener en cuenta los más significativos.

Hay varias limitaciones para la versión NNEI de la propiedad que se está evaluando:

- Máxima eficiencia;

- justificación financiera;

- factibilidad física;

- cumplimiento de la ley.

La eficiencia máxima se determina descontando los rendimientos futuros de los casos de uso alternativos, teniendo en cuenta el riesgo de la inversión.

La viabilidad financiera se entiende como la justificación de la conveniencia de financiar un proyecto de inversión, que refleja la capacidad de este proyecto para proporcionar ingresos suficientes para reembolsar los gastos de los inversores y recibir el rendimiento esperado del capital invertido.

La justificación de la viabilidad tecnológica y física de la opción NNEI se basa en un análisis de la relación entre la calidad, los costos y el tiempo de implementación del proyecto, la probabilidad de desastres naturales, la disponibilidad de transporte y la capacidad de conectarse a los servicios públicos. Para establecer el cumplimiento del caso de uso con la legislación, es necesario analizar las normas de construcción y ambientales: limitación del número de pisos, prohibición de construcción en un lugar determinado, zonificación, perspectivas de desarrollo de la ciudad y la región, estados de ánimo negativos de la población local, seguridad contra incendios, etc.

El principio NNEI es importante en el análisis de un terreno. Si el uso actual del terreno difiere del mejor y más eficiente, el valor del terreno baldío puede exceder el valor de las mejoras existentes en él, y se puede tomar la decisión de demolerlos para utilizar el sitio de manera óptima. camino. Por ejemplo, es deseable dar una parcela con una casa individual en un área de desarrollo comercial para dicho desarrollo.

Si el uso actual del terreno es diferente del mejor caso de uso, pero el valor de los edificios y estructuras excede su valor, entonces el uso actual continuará hasta el valor del terreno, bajo la condición de su mejor uso. , no exceda el valor de la propiedad en el uso actual.

Los resultados del análisis del uso mejor y más eficiente se tienen en cuenta al determinar el valor de los bienes inmuebles, al elegir una opción de construcción y reconstrucción, y al analizar los proyectos de inversión.

El principio de contribución se basa en medir el valor de cada elemento que contribuye al valor total del objeto. Se tiene en cuenta la influencia tanto de la presencia de una aportación (elemento) como de su ausencia en la variación del valor del inmueble.

Al analizar proyectos de inversión y evaluar el valor de los bienes inmuebles, es necesario tener en cuenta la posibilidad de realizar mejoras que aumentarán el valor del objeto. Al mismo tiempo, los ingresos recibidos como resultado de mejoras adicionales deben exceder la cantidad de fondos invertidos destinados a crear estas mejoras.

El principio de la productividad marginal es que las mejoras sucesivas irán acompañadas de un aumento en el valor del objeto, superando el costo de su creación, hasta que se alcance el punto de máxima productividad, después de lo cual los costos de crear mejoras adicionales no se compensarán por completo. compensado por el aumento en el costo del objeto.

Por ejemplo, actualizar el interior de una cafetería atraerá visitantes adicionales, lo que aumentará los ingresos de la instalación. La costosa reparación posterior de este local, que está en buenas condiciones, incluso de mayor calidad, puede no afectar el crecimiento de los ingresos. Por tanto, no se reembolsará el coste de la segunda reparación.

Por lo tanto, el principio de productividad marginal se basa en la relación de los costos de mejoras adicionales al crecimiento del valor del objeto y el aumento de los ingresos como resultado de las medidas tomadas. Un aumento en el volumen de inversiones en el desarrollo de la producción irá acompañado de un aumento en el crecimiento de las ganancias solo hasta cierto punto, después del cual la tasa de crecimiento de las ganancias comenzará a disminuir.

El principio del equilibrio se basa en el hecho de que cuanto más armoniosos y equilibrados sean los elementos del objeto, mayor será su valor en el mercado. Por ejemplo: un edificio residencial con una buena distribución, con un sistema de comunicación bien pensado, tiene un costo más alto que un objeto cuyos elementos están menos equilibrados; el costo de un restaurante con un salón espacioso será más alto que el costo de un restaurante similar, en el que se equipa una sala estrecha y alargada para recibir visitantes.

De acuerdo con el principio de equilibrio, también se debe tener en cuenta el número de hoteles, restaurantes, empresas comerciales en la misma área.

El equilibrio de los elementos del objeto se determina sobre la base de los requisitos del mercado. Un desequilibrio en el momento y el volumen de la inversión con el momento de la construcción puede conducir a una "congelación" de fondos o, si hay escasez, a una "congelación" de la construcción. La falta de mejoras o la congestión de la tierra puede conducir a una disminución de su valor.

El principio de utilidad se basa en que un objeto inmobiliario, junto con una mayor utilidad para el usuario, también tiene un mayor valor en el mercado. Por lo tanto, los precios de venta de los apartamentos en casas de ladrillo son más altos que en los de paneles, ya que tienen un mayor aislamiento acústico y térmico, y las paredes "respiran".

La utilidad de los bienes inmuebles para la generación de ingresos se expresa como un flujo de ingresos. Se pueden recibir ingresos como resultado del uso del objeto como tienda, almacén, estacionamiento, etc.

El principio de sustitución establecía que un comprador informado en un mercado abierto no pagaría más por una propiedad que por un objeto de similar utilidad, rentabilidad o el costo de construir un objeto similar en un plazo aceptable. Si hay varias propiedades en el mercado de la misma utilidad para el consumidor, entonces los objetos con el precio más bajo tendrán mayor demanda.

El comprador tiene opciones para elegir y, por lo tanto, el costo de un objeto en particular se verá afectado por la disponibilidad de análogos o el valor del costo de su creación dentro de un plazo aceptable. La elección del inversionista estará influenciada por el valor de los objetos de rendimiento similar ofrecidos en el mercado, que son una oportunidad de inversión alternativa. Por ejemplo, en lugar de tres aparcamientos baratos en una zona escasamente poblada, un empresario puede comprar un aparcamiento caro en una zona céntrica por un retorno de la inversión similar.

El principio de expectativa se basa en el hecho de que el valor de los bienes inmuebles está influenciado por los beneficios futuros esperados de poseer un objeto. Las expectativas asociadas con las propiedades generadoras de ingresos se expresan en el rendimiento esperado de la inversión de los flujos de ingresos por el uso y la reventa futura de la propiedad.

La expectativa de beneficios futuros se expresa en términos monetarios, mientras que el ajuste al valor actual del objeto puede ser positivo o negativo. La recesión económica, la falta de vigilancia y la opinión pública negativa prevaleciente pueden llevar a los compradores potenciales a negarse a comprar bienes raíces en el área. La construcción prevista de una estación de metro aumenta el valor de los edificios residenciales adyacentes sin cambiarlos físicamente.

Entonces, este principio se basa en el atractivo de los beneficios futuros de poseer una propiedad: cuanto más expectativas positivas, mayor es el valor de los bienes inmuebles.

El principio de influencia externa se basa en tener en cuenta los cambios en el valor de los bienes inmuebles causados ​​por la influencia de factores ambientales cambiantes.

Los principales factores externos que afectan el valor de los bienes inmuebles:

- económico: el nivel de ingresos de la población y los negocios, la proximidad a los centros de actividad industrial y comercial, la disponibilidad de recursos financieros, el nivel de las tarifas de alquiler, el costo de los trabajos de construcción e instalación y los materiales de construcción, las tarifas de los servicios públicos;

- político: estado y tendencias de los cambios en la legislación;

- social: cambios en el número, densidad de población, nivel educativo;

- administrativo: tasas impositivas y restricciones zonales;

- ambiental: exposición del área inmobiliaria a sequías e inundaciones, deterioro o mejora de la situación ambiental.

El principio de cambio se basa en tener en cuenta los cambios correspondientes a los ciclos de la vida, que son inherentes tanto a los objetos específicos como a los mercados inmobiliarios, a las ciudades ya la sociedad en su conjunto. Hay cuatro ciclos de vida:

1) crecimiento - un período de aumento de los ingresos de la población y los ingresos de bienes raíces, el rápido desarrollo de la industria, la ciudad;

2) estabilidad: un período de equilibrio, que se caracteriza por la ausencia de un cambio visible en el nivel de ingresos o pérdidas;

3) declive: un período de inestabilidad social y una disminución de la demanda de bienes raíces, una disminución de la producción;

4) renovación: un período de renovación y reactivación de la demanda del mercado, la formación de una región, etc.

El ciclo en el que se encuentra una propiedad individual, un área o una sociedad en su conjunto debe ser tomado en cuenta por el tasador en el proceso de evaluación.

El principio de competencia se basa en el hecho de que los precios de mercado se fijan en un determinado nivel, teniendo en cuenta la competencia.

El principio de oferta y demanda se basa en determinar el valor de un objeto por la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario.

La demanda y la oferta están influenciadas por factores como los niveles de ingresos, los cambios en el tamaño y gustos de la población, el monto de los impuestos, la disponibilidad de recursos financieros, el tamaño de la tasa de préstamo, etc.

El principio de conformidad se basa en el hecho de que la propiedad alcanza su valor máximo en el entorno de objetos compatibles armonizados con un uso de suelo compatible. El uso de la tierra debe cumplir con los estándares existentes en el área en la que se ubica la propiedad. La nueva construcción debe estar en el estilo predominante.

La homogeneidad de los objetos de la zona mantiene su valor en un cierto nivel. Por ejemplo, la presencia de casas individuales antiguas junto a edificios residenciales costosos conducirá a una disminución en el precio de los inmuebles de lujo.

En general, la aplicación de los principios de valoración de bienes inmuebles permite tener en cuenta los factores más significativos que afectan a su valor, y ayuda a acercar los resultados lo más posible a la realidad económica real.

2.4. Tipos de tasación de bienes inmuebles

La tasación de bienes inmuebles puede ser masiva e individual.

La valoración masiva de bienes inmuebles es la valoración de una gran cantidad de objetos inmobiliarios en una fecha específica utilizando métodos estándar y análisis estadístico. Esto unifica el procedimiento para evaluar una gran cantidad de objetos.

Durante la evaluación en masa, en la etapa final, se verifica el modelo utilizado para los cálculos y se controla la calidad de los resultados obtenidos.

Al mismo tiempo, los resultados obtenidos mediante el modelo de valoración masiva se comparan con los precios reales de venta y se evalúan las desviaciones del nivel de valoración para cada grupo de objetos similares.

Una tasación individual de bienes inmuebles es una tasación de una propiedad específica en una fecha específica. Es necesario proteger los resultados de la evaluación en los tribunales, para determinar el valor de los objetos de propósito especial, etc.

Una tasación individual se lleva a cabo en varias etapas, unidas en el concepto de "proceso de tasación", en cuya etapa final se armonizan los resultados obtenidos con los distintos enfoques de tasación de bienes inmuebles.

La evaluación masiva es aproximada y la evaluación individual es exacta, obtenida como resultado de un análisis exhaustivo de datos reales sobre análogos del objeto de evaluación. Más adelante en el manual de capacitación, se considerarán los mecanismos de valoración individual de bienes inmuebles.

El proceso de tasación de un inmueble consta de etapas realizadas secuencialmente por un tasador especialista para determinar su valor.

En la etapa "Identificación del problema" se realiza el planteamiento del problema que se necesita resolver:

- el objeto de la evaluación se describe sobre la base de los documentos legales pertinentes que confirman los derechos sobre bienes inmuebles;

- Establecimiento de derechos de propiedad asociados con el objeto;

- se fija la fecha de la tasación - la fecha natural a partir de la cual se determina el valor del objeto de tasación;

- se indican los objetivos de la evaluación del objeto;

- se establece el tipo de valor, que debe determinarse de acuerdo con el objetivo;

- se formulan condiciones limitantes - declaraciones en el informe que describen obstáculos o circunstancias que afectan la valoración de la propiedad.

En la etapa "Plan preliminar de inspección y evaluación" se determina qué datos son necesarios y suficientes para el análisis del objeto, se establecen las fuentes de su recepción; se selecciona personal especializado en la evaluación de una determinada clase de objetos; se elabora un plan de trabajo de tasación y se concluye un acuerdo por escrito entre el tasador y el cliente.

El contrato no requiere notarización y debe contener los motivos para celebrar el contrato, el tipo de objeto de tasación, el tipo de valor (valores) del objeto de tasación a determinar, la recompensa monetaria por la tasación del objeto de tasación, información sobre el seguro de responsabilidad civil del tasador, una indicación exacta del objeto de tasación (objetos), información sobre si el tasador tiene licencia para realizar actividades de tasación y el período por el cual se ha expedido esta licencia.

Un tasador puede realizar una tasación de un objeto solo si se observa el requisito de independencia de un tasador, previsto por la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de tasación. Si no se cumple con este requisito, el tasador está obligado a informar al cliente sobre esto y negarse a celebrar un contrato de tasación. Al concluir un acuerdo, el tasador está obligado a proporcionar al cliente información sobre los requisitos de la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de tasación: sobre el procedimiento para autorizar actividades de tasación, las obligaciones del tasador, las normas de tasación, los requisitos para un acuerdo de tasación. El hecho de facilitar dicha información deberá constar en el contrato de valoración.

En la etapa "Recopilación y verificación de datos", el evaluador recopila y procesa la siguiente información y documentación:

- documentos de título, información sobre el gravamen del objeto de evaluación con los derechos de otras personas;

- datos contables y de informes relacionados con el objeto de evaluación;

- información sobre las características técnicas y operativas del objeto de evaluación;

- la información necesaria para establecer las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación a fin de determinar su valor, así como otra información relacionada con el objeto de tasación.

El tasador determina y analiza el mercado al que pertenece el objeto de tasación, su historia, las condiciones y tendencias actuales del mercado, así como los análogos del objeto de tasación y justifica su elección.

Los datos recopilados y analizados por el evaluador se pueden dividir en generales y especiales. Los datos generales incluyen información sobre factores económicos, sociales, estatales, legales y ambientales que afectan significativamente el valor del objeto de tasación. Los datos especiales incluyen información sobre la propiedad que se está valorando y sus análogos: información sobre los derechos sobre el objeto, determinando el cumplimiento del método de uso con la legislación vigente, las características del edificio en sí y el terreno en el que se encuentra.

El próximo paso en el proceso de tasación es un análisis del mejor y más eficiente uso tanto del terreno ya desarrollado como del terreno baldío propuesto. En base al análisis realizado, se determina su valor.

La etapa "Aplicación de enfoques de valoración" incluye la determinación del valor del objeto utilizando enfoques de valoración tradicionales. Al realizar una tasación, el tasador está obligado a utilizar los enfoques de costo, comparativo e ingresos para la tasación, determinando de forma independiente los métodos de tasación específicos dentro de cada uno de los enfoques de tasación.

El método de tasación se entiende como un método de cálculo del valor del objeto tasado en el marco de uno de los enfoques de tasación.

Luego se coordinan los resultados obtenidos. "Acuerdo sobre el resultado de la tasación" es la recepción de la valoración final de la propiedad basada en los resultados de aplicar varios enfoques de valoración. Por regla general, uno de los enfoques se considera básico, los otros dos son necesarios para corregir los resultados obtenidos. Esto tiene en cuenta la importancia y la aplicabilidad de cada enfoque en una situación particular. Debido al subdesarrollo del mercado, la especificidad del objeto o la falta de información disponible, algunos de los enfoques en una situación particular no pueden aplicarse.

Luego, teniendo en cuenta todos los parámetros significativos, con base en la opinión experta del tasador, se establece el valor final del valor del objeto. Este valor debe expresarse en rublos como un valor único, a menos que se disponga lo contrario en el acuerdo de valoración. El valor final del valor del objeto de tasación indicado en el informe de tasación redactado de la manera y sobre la base de los requisitos establecidos por la Ley Federal "Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia", las normas y reglamentos de tasación sobre las actividades de tasación de el organismo autorizado para monitorear las actividades de tasación en la Federación Rusa, puede ser reconocido como recomendado para realizar una transacción con el objeto de la tasación, si no han pasado más de 6 meses desde la fecha de preparación del informe de tasación hasta el fecha de la transacción con el objeto de tasación o la fecha de presentación de la oferta pública.

En la etapa final, se elabora un informe de tasación, un documento que contiene la justificación de la opinión del tasador sobre el valor de la propiedad. Al elaborar el informe de tasación, el tasador está obligado a utilizar información que asegure la fiabilidad del informe de tasación como documento que contiene información con valor probatorio.

Por lo tanto, la evaluación incluye varias etapas:

- establecimiento de características cuantitativas y cualitativas del objeto de evaluación;

- análisis del mercado al que pertenece el objeto de evaluación;

- la elección del método o métodos de evaluación dentro de cada uno de los enfoques de evaluación y la realización de los cálculos necesarios;

- generalización de los resultados obtenidos en el marco de cada uno de los enfoques de evaluación, y determinación del valor final del valor del objeto de evaluación;

- elaboración y traslado al cliente del informe de evaluación.

A la hora de decidir si se financian inversiones en bienes inmuebles, se considera que los resultados obtenidos mediante el enfoque de ingresos son los más significativos.

2.5. Aproximaciones a la valoración de bienes inmuebles

2.5.1. Enfoque comparativo

El enfoque comparativo de la valoración es un conjunto de métodos de valoración basados ​​en la comparación del objeto de valoración con sus análogos, respecto de los cuales existe información sobre los precios de las transacciones con ellos.

Condiciones para aplicar el enfoque comparativo:

1. El objeto no debe ser único.

2. La información debe ser completa, incluyendo las condiciones para realizar transacciones.

3. Los factores que influyan en el valor de análogos comparables de la propiedad objeto de valoración deben ser comparables.

Requisitos básicos para analógico:

- el análogo es similar al objeto de evaluación en términos de las principales características económicas, materiales, técnicas y otras;

- términos similares de la transacción.

El enfoque comparativo se basa en los principios:

- sustituciones;

- balance;

- oferta y demanda.

Etapas del enfoque comparativo:

- investigación de mercado;

- recopilación y verificación de la confiabilidad de la información sobre los análogos ofrecidos para la venta o vendidos recientemente del objeto de evaluación;

- comparación de datos sobre análogos seleccionados y el objeto de evaluación;

- ajuste de los precios de venta de análogos seleccionados de acuerdo con las diferencias del objeto de evaluación;

- Fijación del valor del objeto de tasación.

Es necesario un ajuste a las ventas comparables para determinar el valor final de la propiedad que se está valuando. Los cálculos y ajustes se realizan sobre la base de un análisis lógico de cálculos anteriores, teniendo en cuenta la importancia de cada indicador. El más importante es la determinación precisa de los factores de corrección.

Ventajas del enfoque comparativo:

1. El costo final refleja la opinión de vendedores y compradores típicos.

2. Los precios de venta reflejan cambios en las condiciones financieras y la inflación.

3. Justificado estadísticamente.

4. Se realizan ajustes para las diferencias en los objetos comparados.

5. Relativamente fácil de usar y brinda resultados confiables.

Desventajas del enfoque comparativo:

1. Diferencias de ventas.

2. Dificultad para recopilar información sobre precios prácticos de venta.

3. Dificultad para recopilar información sobre los términos específicos de la transacción.

4. Dependencia de la actividad del mercado.

5. Dependencia de la estabilidad del mercado.

6. Dificultad para conciliar datos sobre ventas significativamente diferentes.

2.5.2. Enfoque de costo

El enfoque de costes es un conjunto de métodos de valoración basados ​​en la determinación de los costes necesarios para restaurar o sustituir el objeto de valoración, teniendo en cuenta la depreciación acumulada. Se basa en el supuesto de que el comprador no pagará más por el objeto terminado que por la creación de un objeto de utilidad similar.

Al aplicar este enfoque, se tienen en cuenta los costes del inversor, no del contratista.

Este enfoque se basa en el principio de sustitución.

Información necesaria para aplicar el enfoque de costos:

- nivel salarial;

- el importe de los gastos generales;

- costos de equipo;

- márgenes de beneficio para los constructores en una región dada;

- precios de mercado de los materiales de construcción.

Etapas del enfoque de costos:

- cálculo del costo de la parcela de tierra, teniendo en cuenta el uso más eficiente (Cz);

- cálculo de los costes de nueva construcción de los edificios en evaluación (SNS);

- cálculo del desgaste acumulado (In):

- desgaste físico - desgaste asociado con una disminución en el rendimiento de un objeto como resultado del envejecimiento físico natural y la influencia de factores externos adversos;

- desgaste funcional - desgaste debido al incumplimiento de los requisitos modernos para tales objetos;

- depreciación externa - depreciación como resultado de cambios en factores económicos externos;

- cálculo del costo de las mejoras, teniendo en cuenta el desgaste acumulado: Su=Sns-Ci;

- determinación del costo final de los bienes inmuebles: Szp = Sz + Su.

Ventajas del enfoque de costos:

1. Al evaluar nuevos objetos, el enfoque de costos es el más confiable.

2. Este enfoque es adecuado y/o el único posible en los siguientes casos:

- análisis de la mejor y más eficiente parcela de tierra;

- estudio de viabilidad de nuevas construcciones y mejoras;

- evaluación de instalaciones público-estatales y especiales;

- valoración de objetos en mercados inactivos;

- valoración a efectos de seguros e impuestos.

Desventajas del enfoque de costos:

1. Los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado.

2. Los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento en los costos de mano de obra.

3. Inconsistencia entre los costos de adquisición del inmueble objeto de tasación y los costos de nueva construcción de exactamente el mismo objeto, ya que la depreciación acumulada se deduce del costo de construcción durante el proceso de tasación.

4. Cálculo problemático del costo de reproducción de edificios antiguos.

5. Dificultad para determinar la cantidad de desgaste acumulado de edificios y estructuras antiguas.

6. Valoración separada del solar de la edificación.

7. Evaluación problemática de terrenos en Rusia.

2.5.3. enfoque de ingresos

El enfoque de la renta se basa en el hecho de que el valor de los bienes inmuebles en los que se invierte el capital debe corresponder a la evaluación actual de la calidad y cantidad de la renta que esa propiedad es capaz de generar.

El enfoque de ingresos es un conjunto de métodos para evaluar el valor de los bienes inmuebles basados ​​​​en la determinación del valor actual de los ingresos esperados de los mismos.

El principal requisito previo para calcular el valor de este enfoque es el arrendamiento de la propiedad. La capitalización de ingresos se lleva a cabo para convertir los ingresos futuros de bienes inmuebles en valor actual.

La capitalización de la renta es un proceso que determina la relación entre la renta futura y el valor actual de un objeto.

Fórmula de enfoque de ingreso básico (IRV - fórmula):

V=I/R,

donde V es el valor de la propiedad,

I - la renta esperada del inmueble objeto de valoración. Los ingresos generalmente se refieren a los ingresos operativos netos que los bienes raíces pueden generar durante un período.

R - la tasa de rendimiento o beneficio - es la relación o tasa de capitalización.

Relación de capitalización - la tasa de rendimiento, que refleja la relación entre los ingresos y el valor del objeto de evaluación.

Hay dos tipos de capitalización:

- capitalización directa;

- capitalización de la renta a la tasa de rendimiento del capital.

Con la capitalización directa se consideran dos cantidades: la renta anual y la tasa de capitalización.

La tasa de capitalización es la relación entre el valor de mercado de la propiedad y el ingreso neto que genera.

El ingreso esperado se determina como resultado del análisis de los ingresos durante el período de tenencia de la propiedad.

Tasa de descuento - la tasa de interés compuesto, que se aplica al recalcular en un momento determinado el valor de los flujos de efectivo que surgen del uso de la propiedad.

Etapas del enfoque de ingresos:

1. Cálculo de la suma de todos los ingresos posibles del objeto de gravamen.

2. Cálculo de la renta bruta real.

3. Cálculo de los costes asociados al objeto de valoración:

- condicionalmente constante;

- variables condicionales (operativas);

- reservas.

4. Determinación del monto de la utilidad neta de operación.

5. Convierta los rendimientos esperados a valor presente.

2.6. Valoración de terrenos

Se cree que el terreno tiene un valor, y lo demás son mejoras, le agregan un aporte al valor. Una propiedad típica consta de terrenos y edificios. Es necesario distinguir entre los términos "tierra" y "tierra".

Se entiende por terreno una parte del territorio de la tierra, que se encuentra acondicionada y lista para ser utilizada para diversos fines.

Mejoras realizadas para crear el sitio:

- externo: arreglo de calles, aceras, drenaje y redes de ingeniería;

- internos: urbanismo, paisajismo, asfaltado, instalación de tomas para conexión de redes de ingeniería, comunicación comunicaciones, etc.

A la hora de evaluar un terreno, es necesario tener en cuenta el conjunto de derechos asociados al mismo. Derechos comunes que requieren evaluación:

1) propiedad total: la posibilidad de usar una parcela libre de inquilinos de cualquier manera legal;

2) el derecho a arrendar: la posibilidad de poseer un terreno en virtud de un contrato de arrendamiento.

El valor de los derechos de arrendamiento es la cantidad que un comprador potencial está dispuesto a pagar por el derecho a poseer un sitio determinado bajo un contrato de arrendamiento para beneficiarse de esta propiedad. La valoración de los derechos de arrendamiento se utiliza para determinar el precio de venta del derecho de arrendamiento de un terreno, para determinar el valor del objeto del que forma parte el terreno arrendado y para evaluar el daño por la terminación de un contrato de arrendamiento. .

2.6.1. Análisis del mejor y más eficiente uso del suelo

Al momento de evaluar un terreno, es necesario determinar la opción para su mejor y más eficiente uso (NNEI), el cual está determinado por la interacción de una serie de factores.

El análisis NNEI incluye el estudio de opciones alternativas para el uso (desarrollo, desarrollo) de una parcela de suelo y la elección de la óptima. Esto tiene en cuenta las perspectivas de la ubicación, el estado de la demanda del mercado, el costo de desarrollo, la estabilidad de los ingresos esperados, etc.

A la hora de evaluar el valor de un objeto formado por un solar y edificaciones, se concede gran importancia al análisis del NNEI, en primer lugar, el supuesto solar baldío y, en segundo lugar, el solar con mejoras existentes.

El análisis de un terreno supuestamente baldío es un paso necesario para determinar su valor, y se basa en establecer la opción más rentable de aprovechamiento del terreno.

Un análisis de un terreno con mejoras existentes implica la decisión de demoler, modernizar o conservar las mejoras existentes en el terreno para garantizar la máxima rentabilidad del objeto.

El uso probable y más rentable del sitio proporciona su mayor valor. Los casos de uso deben ser legales, físicamente factibles y rentables.

El uso óptimo de la tierra está determinado por los siguientes factores:

1) ubicación: un factor que tiene un gran impacto en el costo de un terreno (teniendo en cuenta las perspectivas de la ubicación, la accesibilidad del transporte, la naturaleza del medio ambiente);

2) la demanda del mercado - un factor que refleja la relación entre la oferta y la demanda en el mercado. Se estudia para justificar la opción elegida para el uso del terreno (el estado y las perspectivas de demanda del mercado para el uso propuesto, competencia de otros sitios, tipos de impuestos y otras condiciones). Es necesario señalar un segmento del mercado en el que es necesario desarrollar actividades;

3) factibilidad financiera - la capacidad del proyecto para proporcionar ingresos por el uso de la tierra, que serían suficientes para reembolsar los gastos de los inversores y asegurar la ganancia esperada;

4) la idoneidad física del sitio - la perspectiva de realizar mejoras - tamaño, topografía, calidad del suelo, clima, características ingenieriles-geológicas e hidrogeológicas del sitio, zonificación existente, parámetros ambientales, etc.;

5) viabilidad tecnológica y viabilidad física: análisis de la relación entre calidad, costos y tiempos del proyecto, probabilidad de desastres naturales, disponibilidad de transporte, capacidad de conexión a servicios públicos, teniendo en cuenta el tamaño y la forma del sitio, por ejemplo, el tamaño puede ser pequeño para la construcción de una instalación industrial;

6) admisibilidad legislativa (legal) - cumplimiento de la opción de usar el terreno con la legislación vigente. Se revela como resultado del análisis de la construcción, las normas ambientales, las restricciones de piso, la presencia de prohibiciones temporales de construcción en un lugar determinado, las dificultades en el área de desarrollo urbano histórico, un posible cambio en las regulaciones, el cumplimiento de la zonificación. reglas, estados de ánimo negativos de la población local;

7) retorno máximo (renta máxima de la propiedad y valor del sitio), que se determina descontando los ingresos futuros de los casos de uso alternativos, teniendo en cuenta el riesgo de la inversión.

2.6.2. Evaluación de la eficiencia del uso del suelo urbano

Los terrenos urbanos son una categoría especial. Su valor está influenciado por el tamaño de la ciudad y su producción y potencial económico, el nivel de desarrollo de la ingeniería y la infraestructura social, natural regional, ambiental y otros factores. Además, existen peculiaridades de la legislación para esta categoría de suelo.

Los mismos factores pueden tener el efecto opuesto en el valor de un sitio en particular:

- el tráfico pesado no es deseable para un área residencial, pero aumenta el valor del sitio para fines comerciales;

- la ubicación relativa a las instituciones educativas y los centros comerciales, los méritos estéticos y las comodidades que se toman en cuenta al evaluar los terrenos para la construcción de viviendas, prácticamente no afectan el valor de los territorios orientados al desarrollo industrial; la infraestructura de transporte y la zonificación económica son importantes para ellos.

Las principales unidades utilizadas para la comparación de parcelas:

- precio por 1 ha - para grandes áreas de construcción agrícola, industrial o de vivienda;

- precio por 1 m2 - en centros de negocios de ciudades, para oficinas, tiendas;

- precio por 1 metro frontal - para uso comercial de suelo en ciudades. En este caso, el costo del lote es proporcional a la longitud de su lindero a lo largo de la calle o carretera, con la profundidad estándar del lote, que representa una pequeña parte del costo;

- precio por lote - se utiliza para comparar parcelas estándar en términos de forma y tamaño en áreas de desarrollo residencial de casas de verano;

- precio por unidad de densidad - proporción de área de construcción a área de terreno, etc.

La mayoría de los recursos de tierras se encuentran actualmente en propiedad estatal y municipal. La práctica demuestra que, en condiciones de mercado, el suelo urbano es un recurso valioso y puede servir como fuente estable de ingresos para el presupuesto local. Las autoridades de la ciudad determinan el monto del impuesto sobre la tierra, la tasa de alquiler de la tierra y el precio estándar de un terreno en el momento de la redención, por lo que el tema de aumentar la eficiencia del uso de la tierra es relevante para ellos. Para que la propiedad de la tierra se use de manera más eficiente, es decir, para obtener el máximo ingreso del uso y contribuir a la mejora del clima general de inversión, es necesario desarrollar aún más las relaciones de mercado en el mercado de la tierra, centrarse en la situación actual del mercado. y requisitos del mercado.

Para que la propiedad del suelo se use de manera más eficiente, es decir, para obtener el máximo ingreso del uso y contribuir a la mejora del clima general de inversión, es necesario, en primer lugar, implementar los procesos de tributación, arrendamiento y redención de suelo urbano. en función de su valor de mercado. Al mismo tiempo, se logra una justa distribución de la carga tributaria, estímulo del uso efectivo y activación de inversiones en reconstrucción y desarrollo en el proceso de reestructuración del territorio.

En el curso de la implementación de la política de cobrar los recursos de la tierra en función de su valor de mercado, se logran los siguientes resultados:

- creación y desarrollo de un sistema adecuado de relaciones de mercado en el sistema de pago de los recursos de la tierra;

- distribución justa de la carga fiscal;

- estimular la redistribución de la tierra entre tipos competitivos de uso de la tierra;

- estimular el uso efectivo y la activación de las inversiones en reconstrucción y desarrollo en el proceso de reestructuración del territorio.

La redención de un terreno por parte de una empresa permite utilizar el terreno como garantía para un préstamo bancario, ampliar las oportunidades de inversión, vender el excedente de terreno, recibir ingresos por arrendamiento de terrenos, aumentar el valor de los activos fijos y aumentar el valor de mercado de las acciones. .

Hay dos visiones sobre el valor del suelo urbano:

- urbanista en el proceso de zonificación funcional del territorio como parte del plan general de la ciudad;

- un tasador en proceso de elaboración de una valoración catastral de terrenos.

La base para la formación de una valoración catastral de la tierra y la zonificación funcional del territorio debe ser una evaluación urbanística integral del valor de mercado.

2.7. Métodos de valoración de la tierra

El método normativo consiste en determinar el precio normativo de la tierra. Se utiliza al transferir, redimir tierras para la propiedad, establecer una propiedad común conjunta (compartida) en exceso de la norma gratuita, transferir por herencia o donación, obtener un préstamo garantizado por garantía, retirar para necesidades estatales o públicas.

Los terrenos de la ciudad se evalúan teniendo en cuenta la densidad de edificación, el prestigio de la zona, la naturaleza del uso del suelo circundante, el estado ecológico, las instalaciones de ingeniería y transporte, etc. Los terrenos se dividen en zonas diferenciadas según las tasas básicas del impuesto sobre la tierra. y el precio estándar de la tierra (Ley de la Federación de Rusia "Sobre el pago de la tierra"). El precio normativo de la tierra se fija en el Catastro de Tierras.

La base para determinar el precio estándar de la tierra: las tasas de impuestos sobre la tierra y los factores multiplicadores, los beneficios del impuesto sobre la tierra no se tienen en cuenta.

A menudo es necesario tasar un objeto que consta de un edificio y un terreno, cuando este último solo tiene derechos de arrendamiento. En este caso, el costo de la asignación de terrenos para la construcción puede tenerse en cuenta como el costo del terreno.

En condiciones de mercado, si se dispone de la información necesaria, es recomendable aplicar métodos basados ​​en el análisis de datos de mercado. Orden del Ministerio de Propiedad de Rusia No. 07.03.2002-r de fecha 568/XNUMX/XNUMX aprobó recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado de las parcelas de tierra. Como regla general, al evaluar el valor de mercado de las parcelas de tierra, se utilizan el método de comparación de ventas, el método de asignación, el método de capitalización de la renta de la tierra, el método de distribución, el método del remanente y el método de división en parcelas.

El método de comparación de ventas es el método de valoración más simple y efectivo, y se puede utilizar para valorar tanto terrenos realmente libres como supuestamente baldíos; le permite determinar el precio específico de un terreno haciendo ajustes porcentuales a los precios de venta de los análogos. En ausencia de información sobre los precios de las transacciones con terrenos, se permite el uso de precios de oferta (demanda).

Elementos comunes de comparación para terrenos: propiedad, condiciones de financiamiento, condiciones especiales de venta, condiciones de mercado (cambio en el tiempo), ubicación (distancia de la ciudad y las carreteras, características ambientales), condiciones de zonificación, características físicas (tamaño, forma y profundidad de la parcela, ubicación angular, tipo de suelo, topografía), utilidades disponibles, características económicas, mejor y más eficiente aprovechamiento. A la hora de tasar un terreno se pueden utilizar varias unidades de comparación, ajustando el precio de cada una de ellas y obteniendo al final varios valores que determinan el rango de valores. Los terrenos urbanos son una categoría especial, su valor está influenciado por el tamaño de la ciudad y su producción y potencial económico, el nivel de desarrollo de la ingeniería y la infraestructura social, natural regional, ambiental y otros factores.

El método proporciona resultados suficientemente precisos solo en un mercado competitivo abierto a la información desarrollado. El mercado de tierras ruso no cumple con estos requisitos, el costo de una parcela de tierra no puede determinarse sobre la base de información sobre transacciones de venta de parcelas análogas. Por lo tanto, se debe recopilar toda la información disponible para que la evaluación aplique todos los métodos de evaluación del sitio.

El método de capitalización de la renta del suelo se basa en que, si se dispone de información suficiente sobre las tasas de alquiler de los terrenos, es posible determinar el valor de estos como el valor actual de los ingresos futuros en forma de renta del suelo. parcela que se está evaluando. En el marco de este método, el monto de la renta de la tierra puede calcularse como ingreso por el arrendamiento de una parcela de tierra en las condiciones prevalecientes en el mercado de la tierra. Como flujo regular de ingresos, las rentas de la tierra pueden capitalizarse en valor dividiéndolas por un índice de capitalización de la tierra determinado a partir del análisis de mercado. Los datos iniciales para la capitalización se obtienen de la comparación de las ventas de terrenos arrendados y los valores de alquiler.

Con base en la tasa de alquiler recibida, el valor de mercado de la tierra se determina utilizando el enfoque de ingresos, generalmente utilizando el método de capitalización directa. La fórmula para calcular el costo de un terreno es

donde VL es el costo del terreno,

IL - renta de la propiedad de la tierra,

RL: - tasa de capitalización de la tierra.

La tasa de capitalización se determina dividiendo el monto de la renta de la tierra para terrenos similares por su precio de venta o aumentando la tasa de rendimiento del capital libre de riesgo por el monto de la prima de riesgo asociada con la inversión de capital en el terreno evaluado.

Los principales factores que influyen en el valor de la tasa de alquiler de un terreno son: características de la ubicación, tamaño, forma, tipo de uso del suelo circundante, accesibilidad del transporte, equipo de ingeniería.

Sin embargo, en Rusia, las tierras del fondo estatal y municipal se arriendan principalmente, y el monto de la renta se calcula de acuerdo con el precio estándar de la tierra, que no es equivalente a su valor de mercado. En la actualidad se está intentando arrendar la tierra a su valor de mercado, pero aún es pronto para hablar de la objetividad de los resultados de la aplicación práctica del método de capitalización de la renta de la tierra.

Método de distribución (método de correlación, correlación, asignación): determinación del componente de costo de una parcela de tierra en función de la relación conocida del costo de la tierra y las mejoras en el complejo de propiedades. El método se basa en el principio de contribución y en la afirmación de que para cada tipo de propiedad existe una relación normal entre el valor de la tierra y el de las construcciones. Esta relación es más confiable para los edificios nuevos, están cerca de la opción del uso mejor y más eficiente. Cuanto más antiguos sean los edificios, mayor será la relación entre el valor del suelo y el valor total de la propiedad.

Para aplicar el método, se requieren datos estadísticos confiables sobre la relación de los valores de la tierra y todas las propiedades de un tipo particular de bienes inmuebles en un mercado determinado. Sin embargo, el método rara vez se usa incluso en los mercados desarrollados, ya que tiene poca confiabilidad. La aplicación del método se justifica en las condiciones de información insuficiente sobre las ventas de terrenos. Los valores obtenidos se consideran orientativos.

El método de asignación (extracción) se utiliza para evaluar terrenos construidos si hay información sobre precios de transacción para objetos inmobiliarios similares. Las mejoras de suelo corresponden a su uso más eficiente. El método implica la siguiente secuencia de acciones:

- definición de elementos de comparación de objetos;

- determinación de las diferencias de cada análogo del objeto de evaluación;

- cálculo y realización de ajustes para cada uno de los elementos de comparación;

- cálculo del valor de mercado de un único objeto inmobiliario, incluido el terreno tasado, mediante la generalización razonable de los precios ajustados de los análogos;

- cálculo del costo de reposición o del costo de reproducción de las mejoras al terreno tasado;

- cálculo del valor de mercado del terreno tasado restando del valor de mercado de un único objeto inmobiliario, incluido el terreno tasado, el costo de reposición o el costo de reproducción de mejoras al terreno.

El método de selección se utiliza cuando la contribución de las mejoras al precio total de la parcela es pequeña, se recomienda para evaluar parcelas suburbanas (en las que la contribución de las mejoras es pequeña y se determina con bastante facilidad), se utiliza cuando no hay datos en las ventas de la parcela de tierra en las inmediaciones.

El método es el más efectivo en un mercado pasivo (no hay datos sobre la venta de terrenos baldíos), teniendo en cuenta las características de la información inicial y el modelo para obtener el valor deseado. El costo de un terreno en términos generales está determinado por la fórmula

donde Cz, - el costo de la tierra,

C - el costo del objeto,

Su - el costo de las mejoras.

El método residual se basa en la técnica del grupo de inversión para componentes físicos. El método se aplica a la valoración de solares edificados y no edificados, si existe la posibilidad de edificar el solar objeto de valoración con mejoras generadoras de ingresos. El valor de la tierra se determina como resultado de la capitalización de la parte de la renta relacionada con la tierra.

Para determinar el valor de un terreno es necesario conocer el valor de la edificación, la utilidad neta de explotación de todo el inmueble, los índices de capitalización de terrenos y de edificaciones.

Los pasos principales del método residual para la tierra son:

1) el ingreso operativo neto de toda la propiedad se determina con base en la renta de mercado y los costos operativos estimados;

2) se determina el ingreso operativo neto relacionado con la estructura (edificio);

3) el resultado operativo neto atribuible al terreno se capitaliza en el indicador de valor a través de la tasa de capitalización del terreno.

Es difícil predecir los ingresos en condiciones de estabilidad económica insuficiente.

El método de parcelación (enfoque de desarrollo) se utiliza para evaluar la tierra adecuada para la división en parcelas individuales. Consta de los siguientes pasos:

- determinación del tamaño y número de parcelas individuales;

- Cálculo del costo de las áreas desarrolladas utilizando el método de comparación de ventas comparables;

- cálculo de costos y cronograma de desarrollo, período estimado de venta y utilidad comercial razonable;

- deducción de todos los costos de desarrollo y ganancias comerciales del precio de venta total estimado de las parcelas para determinar los ingresos netos de la venta de bienes inmuebles después de la finalización del desarrollo y la venta de parcelas individuales;

- selección de una tasa de descuento que refleje el riesgo asociado con el período de desarrollo y venta esperados.

Los costos de desarrollo de la tierra generalmente incluyen:

- gastos de desmantelamiento, limpieza y planificación de sitios;

- gastos de construcción de caminos, aceras, redes de ingeniería, drenaje;

- impuestos, seguros, honorarios de ingenieros;

- gastos de comercialización;

- beneficios y gastos generales del contratista, etc.

En general, la modelización del valor de mercado de los terrenos se lleva a cabo bajo el supuesto de lograr un equilibrio dinámico en la competencia de varios usuarios "racionales" del suelo por el derecho a ocupar un determinado terreno. Cuando el equilibrio de la oferta y la demanda efectiva en el mercado de suelo simulado con oferta limitada, se decide el tema del uso más eficiente del sitio como gratuito y teniendo en cuenta el desarrollo existente. La modelización de los ingresos por alquileres potenciales para varios tipos de uso de la tierra se basa en los patrones de formación de los efectos del alquiler de la ubicación y los precios prevalecientes (ventas y arrendamientos). Dada la diferencia significativa en los indicadores de costos para los sitios ubicados a lo largo del frente de la red de calles y caminos de la ciudad y los ubicados en territorios intratrimestre, estos sitios están sujetos a división obligatoria durante la evaluación. La aplicación del principio del uso más eficiente se produce en condiciones de competencia por el uso de los inmuebles entre varios segmentos funcionales del mercado, teniendo en cuenta las restricciones reales sobre el volumen de la demanda y la posible multifuncionalidad del territorio, como resultado de lo cual se forma un conjunto de usuarios de la tierra en cada sitio.

2.8. Informe de Tasación de Bienes Raíces

Un informe de tasación es un documento escrito que cumple con todos los requisitos de la ética profesional, refleja de forma clara y accesible el desarrollo del proceso de tasación y contiene los datos iniciales utilizados por el tasador, su análisis, conclusiones y el valor final. El apéndice del informe de tasación contiene todas las fotografías, bocetos y mapas que no se incluyen en las secciones principales del informe. A veces, el apéndice incluye un glosario de términos.

En el informe, además de las condiciones limitantes, se pueden indicar suposiciones: declaraciones hechas por el tasador durante el proceso de evaluación basadas en su opinión profesional, pero no respaldadas por datos reales.

Considere los requisitos básicos para el contenido del informe de tasación y un caso de estudio sobre la tasación de una propiedad.

El informe de tasación del objeto de tasación debe ser elaborado por escrito y presentado al cliente en tiempo y forma. El informe no debe ser ambiguo o engañoso. Si no se determina el valor de mercado, sino otros tipos de valor, se indicarán los criterios para establecer el resultado de la valoración y las razones de la desviación de la posibilidad de determinar el valor de mercado del objeto de valoración.

Según el art. 11 de la Ley "Sobre actividades de valoración en la Federación Rusa", el informe de valoración indica:

- fecha de compilación y número de serie del informe;

- la base para que el tasador evalúe el objeto de tasación;

- la dirección legal del tasador e información sobre la licencia que se le otorgó para realizar actividades de tasación para este tipo de propiedad;

- una descripción precisa del objeto de tasación y, en relación con el objeto de tasación propiedad de una persona jurídica, los detalles de la persona jurídica y el valor contable de este objeto de tasación;

- normas de valoración para determinar el tipo apropiado de valor del objeto de valoración, la justificación de su uso en la valoración de este objeto de valoración, la lista de datos utilizados en la valoración del objeto de valoración, indicando las fuentes de su recepción, así como como las suposiciones realizadas durante la valoración del objeto de valoración;

- la secuencia de determinación del valor del objeto de evaluación y su valor final, así como las limitaciones y límites de la aplicación del resultado obtenido;

- fecha de determinación del valor del objeto de tasación;

- una relación de los documentos utilizados por el tasador y que establezca las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación.

El informe también puede contener otra información que, a juicio del tasador, es muy importante para la integridad del reflejo del método utilizado por él para calcular el valor de un determinado objeto de tasación.

El informe es firmado personalmente por el tasador y certificado con un sello.

Si hay una disputa sobre la confiabilidad del valor de mercado u otro valor del objeto de tasación establecido en el informe, esta disputa está sujeta a la consideración del tribunal.

Estructura del informe de evaluación

Carta de envio.

1. Información General.

1.1. Hechos básicos y conclusiones.

1.2. El propósito de la evaluación.

1.3. Derechos evaluados.

1.4. Certificado de Evaluación de la Calidad.

1.5. Calificaciones del tasador.

1.6. Supuestos realizados y condiciones limitantes.

2. Terminología utilizada y proceso de evaluación.

3. Análisis del objeto de evaluación y su entorno.

3.1. Descripción del terreno.

3.2. Descripción de las mejoras.

3.3. Características generales de la región.

3.4. Análisis del mercado inmobiliario de la ciudad.

4. Análisis del mejor y más eficiente uso del objeto de evaluación (NNEI).

4.1. Análisis NNEI del terreno como libre.

4.2. Análisis NNEI del terreno con mejoras existentes.

5. Determinación del valor del objeto de tasación.

5.1. Determinación del valor de la tierra.

5.2. Determinación del costo de las mejoras:

- un enfoque costoso

- enfoque comparativo,

- enfoque de ingresos.

6. Conciliar los resultados en una estimación de costos final.

3. Determinación del valor del capital invertido con base en la capitalización de ingresos

Para analizar la factibilidad de financiar inversiones en bienes raíces, es necesario conocer algunos elementos de matemática financiera y el modelo para convertir los ingresos de bienes raíces en valor presente, los cuales se discuten en este capítulo.

Se presta más atención al análisis de la capitalización de ingresos por la tasa de rendimiento, ya que el uso de este método implica el análisis más detallado de los flujos de ingresos de inversión: se tiene en cuenta la naturaleza del cambio en los flujos de efectivo, las decisiones de Los inversores se analizan secuencialmente.

3.1. Capitalización directa

Los principales métodos de capitalización son el método de capitalización directa y el método de capitalización de ingresos basado en la tasa de rendimiento del capital.

La elección del método de capitalización en cada caso está influenciada por los siguientes factores:

- tipo de propiedad;

- edad efectiva y vida económica del objeto;

- fiabilidad y amplitud de la información;

- características de los ingresos del objeto de evaluación (cantidad, duración del recibo, tasa de cambio).

Los métodos de capitalización más utilizados son:

- capitalización directa, cuando el valor del objeto se determina dividiendo la renta neta anual por la tasa de capitalización;

- el método de la renta bruta basado en la valoración de la propiedad, teniendo en cuenta los valores de los ingresos potenciales o reales y el multiplicador de la renta bruta;

- método de descuento de flujos de efectivo - evaluación del objeto, cuando los flujos de efectivo se reciben de manera desigual, cambian arbitrariamente, teniendo en cuenta el grado de riesgo asociado con el uso de la propiedad;

- método residual: valoración de la propiedad teniendo en cuenta la influencia de factores individuales de generación de ingresos (en combinación con el método residual, se pueden utilizar métodos de capitalización directa y capitalización de ingresos a la tasa de rendimiento);

- método de análisis de inversión hipotecaria - valoración de la propiedad basada en la contabilidad del costo del capital propio y prestado.

La elección de un método específico de capitalización está determinada por la naturaleza y calidad de los ingresos esperados.

En las condiciones actuales de inestabilidad económica y política en Rusia, debido a la dificultad de hacer pronósticos confiables, se usa ampliamente el método de capitalización directa, que no requiere un análisis tan completo de los flujos de efectivo como con la capitalización por tasa de retorno.

La capitalización directa es la valoración de la propiedad manteniendo condiciones estables para su uso, una cantidad constante de ingresos, la ausencia de inversiones iniciales y, al mismo tiempo, teniendo en cuenta el rendimiento del capital y la renta del capital.

La tasa de capitalización generalmente se calcula sobre la base de un análisis de información de mercado sobre los análogos del objeto de evaluación dividiendo el ingreso anual neto por el precio de venta del análogo.

Considerada en el capítulo anterior, la fórmula básica del enfoque del ingreso

con capitalización directa, se suele aplicar de la siguiente forma:

donde PV es el valor actual de la propiedad,

NOI - ingreso operativo neto esperado para el primer año después de la fecha de evaluación,

R₀ - tasa de capitalización total.

El ingreso operativo neto normalizado por 1 año, obtenido al promediar el ingreso durante varios años, puede usarse como NOI.

La tasa de capitalización Dd refleja los riesgos a los que están expuestos los fondos invertidos en el activo. Los métodos para el cálculo de la tasa de capitalización se seleccionan en función de las condiciones específicas en las que opera el objeto de evaluación: información sobre los ingresos y los precios de las transacciones a partir de una muestra de objetos, fuentes y condiciones comparables para las transacciones de financiamiento, la posibilidad de una correcta previsión sobre el valor del objeto al final del período de pronóstico.

La capitalización directa es posible utilizando el multiplicador de alquiler bruto: la relación estadística promedio entre el precio de mercado y el ingreso bruto potencial o real de un determinado tipo de propiedad.

Multiplicador de renta bruta (RM)

Las principales condiciones para aplicar el método de capitalización directa:

- el período de recepción de ingresos tiende a infinito;

- el monto de los ingresos es constante;

- las condiciones de uso del objeto son estables;

- no se tienen en cuenta las inversiones iniciales;

- el rendimiento del capital y el rendimiento del capital se tienen en cuenta simultáneamente.

Para la capitalización directa, se utilizan modelos basados ​​en la determinación del valor de los inmuebles mediante la división de los ingresos operativos netos típicos por la tasa de capitalización total obtenida sobre la base de un análisis de la relación entre los ingresos y los precios de venta de los análogos del objeto de tasación. Estos son algunos ejemplos de modelos de capitalización directa.

Ventajas del método de capitalización directa:

- simplicidad de los cálculos;

- un pequeño número de supuestos;

- reflejo del estado del mercado;

- obtener buenos resultados para una propiedad de funcionamiento estable y con bajos riesgos (edificio con un inquilino y arrendamiento a largo plazo).

Junto a la suficiente facilidad de aplicación del método, se debe tener en cuenta la complejidad del análisis de mercado y la necesidad de realizar ajustes por diferencias entre los objetos comparados. El método no debe aplicarse si no hay información sobre transacciones de mercado, el objeto está en construcción o reconstrucción, o si el objeto ha sufrido daños graves.

La tasa de capitalización se aplica al convertir los ingresos futuros de bienes inmuebles a su valor actual.

El método de comparación de ventas, el método de índice de cobertura de deuda, el método de grupo de inversión, el método de índice de ingresos brutos reales y el método de saldo se utilizan para calcular la tasa de capitalización.

El método de comparación de ventas es el método principal para determinar la tasa de capitalización general. Al determinar la tasa de capitalización para el objeto tasado, la tasa de capitalización se calcula primero para cada uno de los análogos vendidos utilizando la fórmula

donde SPi es el precio de venta del análogo i.

Luego, teniendo en cuenta los métodos de la estadística matemática, se selecciona el coeficiente de peso xi, que refleja el grado de similitud de cada una de las ventas con el objeto de gravamen, la tasa de capitalización total.

Como Ri, se puede utilizar la tasa de capitalización para inversiones alternativas con un grado de riesgo similar, entonces x es el coeficiente de ponderación de la 1ª inversión.

Los análogos analizados del objeto de evaluación deben tener las siguientes características similares: la vida económica remanente, el nivel de los costos operativos, los valores de reversión y los factores de pérdida, los riesgos, la proporción de terrenos y edificios, la fecha de venta, el método del mejor y más eficiente uso, las condiciones de financiación, el nivel de calidad de la gestión. Además, la ubicación y la decoración de los objetos no deben diferir fundamentalmente.

El método del índice de cobertura de la deuda se aplica cuando el capital de la deuda se utiliza para financiar inversiones inmobiliarias.

El índice de cobertura de deuda DCR se calcula de la siguiente manera:

donde DS es el servicio de la deuda anual.

La tasa de capitalización total está determinada por la fórmula

donde Rm - tasa de capitalización total; m - parte de los fondos prestados:

donde Vm es el costo de los fondos prestados, o el monto del préstamo;

V - el costo del objeto;

Rm - tasa de capitalización para fondos prestados:

Los datos para el cálculo del índice de cobertura de la deuda están fácilmente disponibles, pero este método brinda un valor indicativo para la tasa de capitalización en los casos en que los datos del mercado no son lo suficientemente confiables. Por lo tanto, el método de la tasa de cobertura se usa solo como correctivo.

El método de grupo de inversión se utiliza si el capital prestado está involucrado en la compra de bienes inmuebles. Al mismo tiempo, la tasa de capitalización se puede calcular tanto en relación con los componentes financieros como con los físicos.

Método de grupo de inversión para componentes financieros. La tasa de capitalización es un promedio ponderado que tiene en cuenta los intereses tanto del capital social como de la deuda:

donde Rm es la tasa de capitalización de acciones, que se determina a partir de datos sobre objetos comparables dividiendo el valor de los ingresos antes de impuestos por el valor del capital propio invertido; Re, - tasa de capitalización de los fondos prestados.

Método del grupo de inversión para componentes físicos. La tasa de capitalización está determinada por la fórmula

donde L es la participación del valor de la tierra en el valor total de la propiedad; Rl - tasa de capitalización de la tierra;

Rh - tasa de capitalización por mejoras.

La tasa de capitalización de la tierra se calcula como la relación entre el ingreso atribuible a la tierra y el valor de la tierra. La tasa de capitalización por mejoras está determinada por la relación entre los ingresos atribuibles a las mejoras y el costo de las mejoras.

El método del coeficiente de ingresos brutos reales se aplica si hay datos sobre los gastos operativos y el monto de los ingresos brutos reales:

donde OER es el índice de gastos operativos; EGIM es el índice de ingresos brutos reales.

Con la capitalización directa, las razones de ingresos brutos y la técnica residual se pueden utilizar para calcular el valor de un objeto.

Aplicación de ratios de renta bruta. Si los gastos operativos no están disponibles, se utilizan las cifras de ingresos brutos y se multiplican por los siguientes factores apropiados:

- GRM - coeficiente de alquiler bruto, si el período es igual a un mes;

- GIM - relación de ingresos brutos, si el período es igual a un año.

Estos coeficientes están determinados por la relación entre el ingreso y el precio de venta de los objetos y son los recíprocos de las tasas de capitalización.

El valor de la propiedad en este caso se determina de la siguiente manera:

o

donde PGI - ingreso bruto potencial;

PGIM es el coeficiente de ingreso bruto potencial, calculado de acuerdo con los datos sobre los análogos del objeto de evaluación:

EGI - ingreso bruto real; EGIM - coeficiente del ingreso bruto real:

SP es el precio de venta de un análogo del objeto tasado.

El método residual se utiliza en los casos en que se conoce el costo de un componente del objeto tasado. Existen métodos residuales para terrenos y edificios, acciones y capital de deuda.

La secuencia de aplicación del método residual:

- cálculo de la parte de la renta anual que recae sobre el componente de valor conocido;

- cálculo de la parte de la renta anual que recae sobre el componente de valor desconocido;

- cálculo del costo de un componente desconocido;

- determinación del valor de la propiedad mediante la suma de los valores de sus componentes.

Considere el método residual para edificios cuando se conoce el valor del terreno. Los cálculos se realizarán de acuerdo con la secuencia anterior utilizando las siguientes fórmulas:

donde IL es la renta anual atribuible a la tierra; VL - valor de la tierra; RL - tasa de capitalización de la tierra.

donde Jh, - ingreso anual atribuible al edificio; J0 es el ingreso anual total generado por la propiedad.

donde Vn, es el costo del edificio; Rn - tasa de capitalización para edificios.

donde V es el valor de la propiedad.

Aplicar de manera similar:

- método residual para la tierra - cuando el costo del edificio se puede determinar con suficiente precisión;

- método de equilibrio por equidad - si es posible determinar el plazo del préstamo hipotecario y el monto del pago anual del servicio de la deuda;

- el método residual para el capital prestado - cuando se conoce el costo del capital social.

En general, los cálculos de capitalización directa requieren la disponibilidad de datos de ventas comparables. La capitalización de los ingresos por la tasa de rendimiento depende menos de los datos del mercado, pero este método debe reflejar las expectativas y preferencias reales de los compradores potenciales de dichas propiedades.

3.2. Capitalización de ingresos a la tasa de rendimiento

3.2.1. Descuento de flujo de efectivo

Al capitalizar los ingresos a la tasa de rendimiento, el flujo de ingresos se considera con más detalle que con la capitalización directa, se tiene en cuenta la naturaleza del cambio en los flujos de efectivo, las decisiones de los inversores se analizan de manera consistente y se aplican modelos de cálculo más complejos.

Los principales métodos de capitalización de ingresos según la tasa de rendimiento:

- método de flujo de efectivo descontado, incluido un análisis detallado de los flujos de ingresos para cada año de planificación;

- el método de capitalización según modelos de cálculo, que consiste en capitalizar los ingresos del primer año, teniendo en cuenta la evolución de su evolución.

El método de descuento de flujos de efectivo es la valoración de la propiedad con flujos de efectivo entrantes arbitrariamente cambiantes y desiguales, teniendo en cuenta el grado de riesgo asociado con el uso del objeto. En este caso, el valor de la propiedad se determina como la suma de los valores presentes de los ingresos futuros al descontar por separado cada uno de los flujos de ingresos periódicos y el valor futuro proyectado de la propiedad por la cual se puede vender al final del año. el período de tenencia. En estos cálculos, se utiliza una tasa de descuento: la tasa de rendimiento del capital correspondiente, denominada tasa de rendimiento o tasa de rendimiento.

El flujo de efectivo es el flujo de efectivo que resulta del uso de la propiedad.

El método permite tener en cuenta el valor actual de los flujos de efectivo, que pueden cambiar arbitrariamente y tener un nivel de riesgo diferente. Modelo General del Método de Flujos de Caja Descontados

donde PV es el valor actual, n es el número de periodos; Jn - ingreso del n-ésimo período; Y - tasa de descuento.

Brevemente, este modelo se puede representar de la siguiente manera

o

donde PV es el precio de reventa del objeto al final del período de tenencia (reversión); n - período de propiedad; i - año del período de pronóstico; FV (n,Y) - costo actual por unidad (cuarta función de interés compuesto) por n período a la tasa de descuento Y.

Es decir, el valor presente de los inmuebles de acuerdo con el método de descuento de flujos de efectivo se determina como la suma de los valores presentes de los ingresos por cada período de tenencia y reversión.

Reversión: ingresos por la venta del objeto al final del período de tenencia.

La tasa de descuento también se conoce como la tasa de rendimiento de la inversión. Caracteriza la eficiencia de las inversiones, tiene en cuenta la totalidad de los ingresos totales (ingresos de inversiones e ingresos por cambios en el valor del activo), alinea la inversión inicial y el efecto económico realizado con el tiempo y los factores de riesgo. Si se analiza el ingreso operativo neto de las operaciones, entonces se aplica una tasa de descuento que tiene en cuenta la tasa de retorno y la tasa de interés o tasas para terrenos y estructuras. Si se analiza la rentabilidad que recibe el inversor sobre el patrimonio, se aplica la tasa de rentabilidad sobre el patrimonio.

Los flujos de ingresos se pronostican en base a un análisis exhaustivo del estado actual del mercado inmobiliario y sus tendencias. En este caso, los costos estimados de reconstrucción o modernización deben deducirse de los flujos de ingresos del período pertinente.

La selección de la tasa de descuento se basa en un análisis de las opciones de inversión alternativas disponibles con un nivel de riesgo comparable, es decir, se analiza el costo de oportunidad del capital. Este método requiere contabilidad y análisis de indicadores de ingresos y capital para todo el período de inversión.

Existe una práctica común entre los tasadores rusos de estimar el período de propiedad de un objeto en el rango de 3 a 5 años.

Ventajas del método de flujo de caja descontado:

- tiene en cuenta la dinámica del mercado;

- aplicable en un mercado inestable;

- tiene en cuenta la estructura desigual de ingresos y gastos;

- Aplicable para instalaciones en construcción o reconstrucción.

Sin embargo, el método es bastante difícil de aplicar, además, existe una alta probabilidad de error en la previsión, la inexactitud aumenta en el proceso de conversión de los ingresos previstos en valor actual.

3.2.2. Previsión de flujos de efectivo de la reversión

Los ingresos que se espera recibir fuera del horizonte de planificación se tienen en cuenta como producto de la reventa del objeto (reversión) en el último año del período de planificación.

Las principales formas de predecir el flujo de efectivo de la reversión:

- fijar el precio de venta futuro sobre la base de suposiciones sobre el cambio en el valor del objeto durante el período de propiedad, el cambio durante este período en el estado del mercado inmobiliario en general y el mercado de objetos similares en particular, la reventa - capitalización de utilidades del año siguiente al año en que se completó el proyecto de inversión:

donde Vn - procede de la reventa del objeto en el año n; DATSFn - flujo de efectivo descontado después de impuestos en el año n; Ro - tasa de capitalización total.

En caso de disminución del valor del inmueble, se debe tener en cuenta la devolución del capital. Si los flujos de ingresos del activo fluctúan regularmente, se debe aplicar un factor de ajuste para la tasa de capitalización.

3.2.3. Determinación de la tasa de descuento

El método de flujo de efectivo descontado se basa en el valor presente de los ingresos futuros que varían aleatoriamente de la propiedad de bienes inmuebles utilizando tasas de descuento que reflejan el estado y las expectativas del mercado.

La tasa de descuento es la tasa de interés compuesto utilizada al recalcular el valor de los flujos de efectivo en un momento determinado. La selección de la tasa de descuento se basa en un análisis de las opciones de inversión alternativas disponibles con un nivel de riesgo comparable (costo de oportunidad del capital).

Considere algunos métodos para determinar la tasa de descuento.

método de suma. El método se basa en comparar los rendimientos y riesgos de inversiones alternativas disponibles. La tasa de descuento se calcula como resultado de sumar componentes porcentuales (primas), que reflejan los riesgos adicionales inherentes al proyecto de inversión, a la tasa de rendimiento de las inversiones, que, en comparación con otros instrumentos de inversión, se consideran libres de riesgo.

El método implica tener en cuenta los principales riesgos que son más relevantes para las inversiones inmobiliarias:

- riesgo de liquidez del objeto de inversión;

- riesgo de gestión de inversiones: la probabilidad de que el nivel de gestión de inversiones pueda disminuir, y esto conducirá a una disminución en el valor de la propiedad;

- el riesgo del mercado inmobiliario - la probabilidad de que un cambio en la proporción de oferta y demanda pueda afectar el nivel de ingresos del objeto;

- riesgo de mercado de capitales: la probabilidad de que un cambio en la tasa de rendimiento y la tasa de interés provoque un cambio en el valor de los bienes inmuebles;

- riesgo de inflación: el riesgo de un cambio inesperado en los ingresos reales, el grado de este riesgo para inversiones en bienes raíces es pequeño, ya que con la inflación el valor de los bienes inmuebles y el nivel de las tasas de alquiler tienden a aumentar;

- riesgo financiero - tomado en cuenta en el caso de utilizar financiamiento de deuda, refleja la posibilidad de un cambio negativo en el apalancamiento financiero;

- riesgo legislativo - la probabilidad de una disminución en el valor de los bienes inmuebles debido a un posible cambio en la legislación;

- riesgo ambiental - refleja la probabilidad de una disminución en los ingresos de bienes raíces debido a la aparición de factores ambientales adversos.

Método de análisis de mercado. El método se basa en el análisis de datos de mercado; si se dispone de suficiente información, se considera el método más preciso para determinar la tasa de descuento, ya que permite tener en cuenta con mayor precisión las opiniones de vendedores y compradores típicos, riesgos, características de ubicación y características de ingresos.

La opinión y preferencias de los inversores se tienen en cuenta a través de una encuesta o análisis de transacciones reales. La tasa de descuento se define como la tasa de rendimiento final de propiedades comparables. Para identificar la tasa de retorno final, se utiliza el concepto de tasa interna de retorno TIR, la tasa de descuento a la que el valor actual de todos los ingresos en efectivo durante el desarrollo de un proyecto de inversión es igual al valor actual de las inversiones.

Método de comparación de inversiones alternativas. En este caso, se supone que los proyectos de inversión con un nivel de riesgo similar deberían tener tasas de descuento similares. La tasa de descuento para un proyecto con un grado de riesgo similar se denomina costo de oportunidad del capital. Un inversor pierde esa ganancia al no invertir en un proyecto con un riesgo similar.

Como objeto de comparación para las inversiones en bienes inmuebles, se elige la tasa de interés de los préstamos comerciales con garantía, la tasa de rendimiento de algunos valores. El grado de riesgo para el prestamista es menor que para el inversor de capital, por lo que el rendimiento de la inversión en bienes raíces debe ser mayor que la tasa de interés del préstamo.

Método de grupo de inversión (combinación de inversiones). El método se basa en determinar la participación de la deuda y la participación del capital en la inversión total y las tasas de rendimiento requeridas para cada uno de estos componentes.

La tasa de interés y la tasa de ingresos están correlacionadas con la participación de los fondos propios y prestados invertidos en el proceso de financiación del proyecto de inversión, la tasa de descuento total se determina teniendo en cuenta los componentes financieros como un promedio ponderado:

donde Y0 es la tasa de descuento total; Ym - tasa de descuento para fondos prestados; Ye - para fondos propios.

El método es aplicable cuando la atracción de capital prestado para inversiones en bienes raíces es típica, se conocen las condiciones promedio de mercado de los índices de crédito y los valores promedio de mercado del rendimiento del capital de los inversores.

3.2.4. Capitalización por modelos de cálculo

El método de capitalización del modelo de cálculo se basa en el análisis de flujos de ingresos cambiantes utilizando una tasa de capitalización general.

La tasa de capitalización total se calcula teniendo en cuenta el valor de mercado de la tasa de rendimiento, el modelo de recapitalización elegido, las condiciones de financiación, las tasas de cambio de ingresos y el valor del objeto. Los principales componentes de la tasa de capitalización son la tasa de descuento y la tasa de ingresos. De acuerdo con los métodos occidentales, en el caso de la tasación de bienes inmuebles a efectos fiscales, se debe tener en cuenta la tasa impositiva efectiva.

La tasa de descuento es la tasa de rendimiento requerida sobre el capital invertido, que es la relación entre el valor presente de los ingresos obtenidos en cada período y el costo del capital. El costo de los bienes inmuebles es alto y para su adquisición, la implementación de proyectos de inversión, es necesario atraer capital prestado. De acuerdo con esta circunstancia, la tasa de descuento incluye los siguientes componentes:

a) tasa de interés: la tasa de rendimiento requerida sobre el capital prestado;

b) tasa de rendimiento: la tasa de rendimiento requerida sobre el capital.

La tasa de recuperación refleja el rendimiento del capital invertido durante la vida útil de la propiedad. La tasa de recuperación a menudo se denomina tasa de rendimiento de la inversión. Solo se aplica a la parte de la inversión que se gastará durante el período de inversión. Debido a que la tierra no se consume, no se tiene en cuenta la tasa de reposición de la propiedad inmueble.

La tasa impositiva efectiva es la tasa impositiva sobre la propiedad expresada como un porcentaje del valor de mercado de la propiedad. Debe incluirse en la tasa de capitalización sólo en los casos de avalúo de bienes inmuebles para efectos fiscales. En este caso, el impuesto predial no está incluido en los gastos de funcionamiento, por lo que aún no se conoce su monto.

En la mayoría de los casos, el mayor de todos los componentes de la tasa de capitalización es la tasa de descuento. Por lo tanto, la tasa de capitalización comienza a determinarse identificando la tasa de rendimiento de las inversiones de capital líquido libres de riesgo que no requieren grandes costos de administración de inversiones (por ejemplo, un depósito en una cuenta bancaria). Esta es la tasa mínima que compensa la depreciación del dinero a lo largo del tiempo. Luego agregue ajustes por riesgo, liquidez, gestión de inversiones. Estos componentes conforman la tasa de descuento (tasa de retorno y tasa de interés).

Todo inversor, además de la rentabilidad del capital, tiene en cuenta la rentabilidad del capital invertido. Por lo tanto, se agrega una tasa de reemplazo a la tasa de descuento.

Retorno de capital: retorno de la inversión inicial a través de ingresos o reventa. Se aplica una tasa de recuperación para dar cuenta del retorno del capital.

Reembolso: la cantidad de ingresos periódicos que es necesaria para devolver la inversión durante el período de inversión. La tasa de recuperación anual depende de la tasa de cambio en los ingresos del objeto, la duración de su recepción y los ingresos de la futura reventa del objeto, si la posesión no es perpetua.

Si se espera un flujo constante de ingresos de la tenencia perpetua y se espera que el valor del capital fijo de la propiedad que produce ingresos permanezca sin cambios, entonces no se requiere considerar el factor de recuperación de la inversión y la tasa de capitalización será igual a la tasa de descuento.

Además de la depreciación del dinero, la disminución del valor de la propiedad puede ocurrir por dos razones principales:

1) debido a un cambio en la relación de oferta y demanda en el mercado, lo que, por un lado, aumenta la tasa de riesgo, por otro lado, la tasa de riesgo debe reducirse si un aumento en el valor de los bienes inmuebles es esperado;

2) por depreciación acumulada por el inmueble, a consecuencia de lo cual es necesario tener en cuenta la compensación en la tasa de capitalización.

Si durante el período bajo revisión hay un cambio en el valor del objeto, la tasa de capitalización se determina como la suma de dos coeficientes: la tasa de rendimiento y la tasa de rendimiento del monto principal. Si es posible una disminución en el valor del capital invertido en bienes raíces, parte o la totalidad del capital debe recuperarse del flujo de ingresos actual.

La tasa de recuperación, o tasa de rendimiento de la inversión, se aplica solo a la parte de la inversión que se gastará durante el período de inversión (para los terrenos no se tiene en cuenta, ya que el terreno no se consume). La tasa de recuperación es necesaria para determinar la cantidad que se requiere recibir anualmente para obtener un retorno de la inversión durante el período de tenencia. El efecto de la inflación se refleja en la tasa de riesgo (un componente de la tasa de descuento), la tasa de recuperación refleja el efecto de la depreciación del inmueble sobre el precio de venta.

La elección del método de reembolso depende de la naturaleza de los ingresos recibidos. Las principales formas de recepción de flujos de ingresos:

1) recibos periódicos uniformes de ingresos sin limitación de los términos de propiedad del objeto;

2) recibos periódicos uniformes de ingresos por un período de tiempo limitado, después del cual se planea la reventa del objeto;

3) ingresos periódicos decrecientes durante el período de tiempo, que está limitado por el final del plazo del arrendamiento o la depreciación total del objeto debido al vencimiento de la vida útil;

4) aumentar los flujos de ingresos durante el período de pronóstico;

5) un recibo único de un flujo de ingresos de la reventa futura del objeto.

Junto con las formas anteriores de recepción de flujos de ingresos, puede haber combinaciones de ellas. Por ejemplo, una combinación de flujos de ingresos crecientes o decrecientes con la reventa futura de la propiedad.

Las principales opciones para recuperar el costo del capital: la devolución del capital en partes iguales, el modelo de un flujo interminable de ingresos, el método Inwood, el método Hoskold.

El método de compensación en partes iguales se basa en que el reembolso de las inversiones de capital se produce anualmente en partes iguales durante la vida de la propiedad. La tasa de reembolso se calcula como el recíproco de la vida útil restante. El uso de este método está justificado para bienes inmuebles multifuncionales con un desgaste significativo, bienes inmuebles residenciales, oficinas.

ejemplo. La vida restante del edificio es de 25 años. Entonces la tasa de reembolso será del 4%:

Es decir, durante los restantes 25 años de vida del inmueble, el monto anual de recuperación de capital debe ser del 4% del valor del inmueble.

El método es aplicable, en particular, si se espera una disminución constante de los ingresos operativos netos debido a la creciente depreciación de la propiedad, con arrendamientos a corto plazo, la precaria situación financiera del arrendatario.

El modelo de flujo infinito de ingresos se aplica en dos casos:

1) hay un flujo interminable de ingresos;

2) el flujo de ingresos es finito, pero el precio de venta del objeto es igual a la inversión inicial. Es decir, el valor del activo no cambia y los ingresos pueden capitalizarse a una tasa de capitalización igual a la tasa de descuento:

Si al final del proyecto de inversión el valor de la propiedad se deprecia total o parcialmente, el capital inicial puede devolverse del flujo de ingresos.

El método Inwood asume el retorno del capital del fondo de recuperación a la tasa de retorno de la inversión, es decir, la tasa de retorno del principal es igual a la tasa de retorno de la inversión. El factor del fondo de recuperación genera un flujo de efectivo que corresponde a un rendimiento total de la inversión inicial.

El índice de capitalización general debe incluir una tasa de rendimiento del capital (R0) y un factor de fondo de recuperación (SFF) que genera un fondo de recuperación correspondiente a un rendimiento total de la inversión inicial. La fórmula básica para calcular la tasa de capitalización total si el activo está completamente depreciado es:

Una característica del método Inwood es que la formación del fondo de compensación se lleva a cabo a la tasa de rendimiento de la inversión.

El método Hoskold se aplica con flujos de ingresos uniformes, en cuyo caso el monto del reembolso se recibe cada año y se deposita en una cuenta corriente a un interés igual a la tasa libre de riesgo. El método asume que el inversionista no tiene opciones disponibles para reinvertir a una tasa igual a la de la inversión original. En este caso, para asegurar la devolución de sus fondos, el inversor forma un fondo de compensación, reinvirtiendo a la tasa más baja posible, es decir, a la tasa libre de riesgo.

A diferencia del método de Inwood, que utiliza una tasa de rendimiento de la inversión, el método de Hoskold, basado en el uso de la tasa libre de riesgo como base para la recuperación del capital, se usa con mucha menos frecuencia.

3.2.5. Capitalización de rentas uniformemente variables

Si los ingresos del objeto cambian regularmente, la tasa de capitalización debe ajustarse:

donde R es la tasa de capitalización, excluyendo cambios en los flujos de ingresos; R* - tasa de capitalización ajustada por cambios en los flujos de ingresos; Kk - factor de corrección.

Si aumenta la renta, disminuye la tasa de capitalización; si disminuye la renta, aumenta la tasa de capitalización.

3.3. Análisis de inversión hipotecaria

El análisis de inversión hipotecaria consiste en determinar el valor de la propiedad como la suma del costo del capital propio y prestado. Esto tiene en cuenta la opinión del inversor de que no paga el costo de los bienes inmuebles, sino el costo del capital. El préstamo es visto como un medio para aumentar la inversión requerida para completar la transacción. El costo del capital se calcula descontando los flujos de efectivo al inversionista de capital de los ingresos regulares y de la reversión, el costo de los préstamos se calcula descontando los pagos del servicio de la deuda.

El valor actual de la propiedad se determina en función de las tasas de descuento y las características del flujo de caja. Es decir, el valor presente depende de la vida del proyecto, la relación de capital propio y de deuda, las características económicas de la propiedad y las tasas de descuento correspondientes.

Considere el algoritmo general de análisis de inversión hipotecaria para calcular el valor de la propiedad, cuya compra se financia con capital prestado y, en consecuencia, los flujos de efectivo de ingresos periódicos y de reversión se distribuirán entre los intereses de capital y capital prestado .

Paso 1. Determinación del valor presente de los flujos de ingresos regulares:

- se elabora un informe de ingresos y gastos para el período de previsión, mientras que los importes para el servicio de la deuda se calculan en función de las características del préstamo - el tipo de interés, el plazo total de amortización y las condiciones de reembolso, el tamaño del préstamo y la frecuencia de los pagos para pagar el préstamo;

- se determinan los flujos de efectivo de los fondos propios;

- se calcula la tasa de rendimiento del capital invertido;

- sobre la base de la tasa de rendimiento del capital calculada, se determina el valor actual de los flujos de efectivo regulares antes de impuestos.

Paso 2. Determinación del valor presente de los ingresos de la reversión menos el saldo insoluto del préstamo:

- se determina el ingreso por reversión;

- el saldo de la deuda al final del período de propiedad del objeto se deduce de los ingresos de la reversión;

- de acuerdo con la tasa de rendimiento del capital calculada en la etapa 1, se determina el valor actual de este flujo de caja.

Paso 3. Determinación del valor de la propiedad sumando los valores actuales de los flujos de caja analizados.

Matemáticamente, la definición del valor de un activo se puede representar como una fórmula

donde NOI - ingreso operativo neto del año n del proyecto; DS - el monto del servicio de la deuda en el año n del proyecto;

TG - monto de reversión excluyendo gastos de venta;

UM - saldo impago del préstamo al final del plazo del proyecto n; i - rendimiento sobre el patrimonio; M - el monto inicial del préstamo o el saldo actual del monto principal de la deuda.

Esta fórmula se puede aplicar como una ecuación en los siguientes casos:

- si es difícil predecir el monto de la reversión de la propiedad, pero es posible determinar las tendencias de su cambio en relación con el costo inicial, entonces en los cálculos es posible utilizar el valor de reversión expresado como parte del costo inicial ;

- si la condición del problema no especifica el monto del préstamo, sino solo la parte del préstamo.

Considere los principales criterios para la efectividad de los proyectos de inversión.

Valor presente neto: una medida que mide el exceso de beneficios de un proyecto sobre los costos, teniendo en cuenta el valor presente del dinero.

donde VPN es el valor actual neto del proyecto de inversión; Co - inversión inicial; Сi - flujo de caja del período t; i, - tasa de descuento para el período t.

Un VAN positivo significa que los ingresos en efectivo del proyecto superan los costos de su implementación.

Pasos para aplicar la regla del valor presente neto:

- previsión de los flujos de caja del proyecto durante todo el período esperado de propiedad, incluidos los ingresos por reventa al final de este período;

- determinación del costo alternativo del capital en el mercado financiero;

- determinación del valor actual de los flujos de efectivo del proyecto mediante el descuento a una tasa correspondiente al costo de oportunidad del capital y restando el monto de la inversión inicial;

- selección de un proyecto con el valor VPN máximo entre varias opciones.

Cuanto mayor es el VAN, mayor es el ingreso que recibe el inversionista al invertir capital.

Considere las reglas básicas para tomar decisiones de inversión.

1) El proyecto debe invertirse si el valor VPN es positivo. El criterio de eficiencia considerado (VAN) permite tener en cuenta el cambio en el valor del dinero a lo largo del tiempo, depende únicamente del flujo de caja previsto y el costo alternativo del capital. Los valores actuales netos de varios proyectos de inversión se expresan en dinero de hoy, lo que permite compararlos y sumarlos correctamente.

2) La tasa de descuento que se utiliza para calcular el VAN está determinada por el costo de oportunidad del capital, es decir, se tiene en cuenta la rentabilidad del proyecto al invertir dinero con igual riesgo. En la práctica, la rentabilidad de un proyecto puede ser mayor que la de un proyecto con riesgo alternativo. Por lo tanto, el proyecto debe invertirse si la tasa de rendimiento es mayor que el costo de oportunidad del capital.

Las reglas consideradas para tomar decisiones de inversión pueden entrar en conflicto si hay flujos de efectivo en más de dos períodos.

El período de recuperación es el tiempo requerido para que la cantidad de flujos de efectivo del proyecto sea igual a la cantidad de la inversión inicial. Este medidor de rendimiento de inversión es utilizado por inversores que desean saber cuándo se producirá un retorno total del capital invertido.

Desventaja: los pagos posteriores al período de recuperación no se tienen en cuenta.

4. Gestión del proceso de inversión y financiación de inmuebles

La singularidad de los bienes raíces requiere un estudio cuidadoso del aspecto financiero, legal y técnico de cada objeto de inversión. Además, es importante que la rentabilidad de la inversión dependa de la calidad de la gestión inmobiliaria.

4.1. Criterios de eficacia de los proyectos de inversión

Al analizar los proyectos de inversión, se analiza el valor de inversión del inmueble teniendo en cuenta su valor de mercado.

La evaluación de la efectividad de las inversiones se realiza teniendo en cuenta la siguiente información:

- el costo de construcción, determinado por análogos, por indicadores específicos con ajustes, por estimaciones predictivas y de expertos;

- aclaración de fuentes y condiciones de financiación;

- análisis de ingresos del objeto, cambios en la rentabilidad;

- selección del período de inversión para realizar un estudio de factibilidad (incluye construcción, desarrollo, operación);

- pronosticar cambios en los precios de los componentes de ingresos y costos;

- cálculos para identificar reservas para aumentar la eficiencia económica y la confiabilidad del proyecto de inversión.

La duración del período de previsión, dentro del cual se realizan los cálculos para determinar la efectividad del proyecto de inversión, se determina teniendo en cuenta la duración de la creación, operación y, si es necesario, liquidación del objeto, el período para lograr la rentabilidad especificada características, los requisitos y preferencias del inversor.

La comparación de proyectos de inversión se lleva a cabo aplicando ciertos criterios de desempeño, los principales de los cuales son el valor presente neto del proyecto, el período de recuperación del proyecto, el índice de rentabilidad del proyecto, la tasa interna de retorno del proyecto y su modificaciones, la rentabilidad media del capital neto.

El modelo general considerado de análisis de inversión hipotecaria nos permite concluir que el período de propiedad de un activo afecta el valor de la propiedad, ya que la cantidad y el monto de los flujos de efectivo cambian. Hay una tendencia a reducir el valor actual con un aumento en el período del proyecto de inversión. Por lo tanto, el período de propiedad de la inversión debe predecirse en función de la situación económica general, la condición financiera del inversor, la rentabilidad de las inversiones alternativas.

El índice de rentabilidad es la relación entre el valor presente de los beneficios futuros y la inversión inicial:

Otra definición del índice de rentabilidad es la relación entre el valor presente de todos los flujos de efectivo positivos de un proyecto y el valor presente de todos los flujos de efectivo negativos.

Se debe aceptar un proyecto de inversión si este valor es superior a 1. En esencia, el índice de rentabilidad corresponde al VAN. El índice de rentabilidad no debe utilizarse al seleccionar proyectos mutuamente excluyentes.

La tasa interna de retorno (TIR) ​​es la tasa de descuento a la que el valor presente del retorno del capital es igual a la inversión inicial, es decir, VPN=0.

Las desventajas de este criterio son menos obvias que con el período de recuperación. La determinación de la TIR consiste en seleccionar una tasa de descuento apropiada para los flujos de caja. Para ello, se analizan todos los flujos de caja positivos y negativos del proyecto para determinar la tasa de descuento a la que su suma algebraica es igual a cero.

Al comparar la TIR con el costo de oportunidad del capital, se puede determinar si el proyecto tendrá un VAN positivo: si el costo de oportunidad del capital es menor que la TIR, entonces el VAN es mayor que cero.

El proyecto se puede invertir si el costo de oportunidad del capital es menor que la TIR. Al comparar proyectos de inversión, los proyectos con un valor de TIR alto son más preferibles.

En la práctica, la tasa interna de retorno se utiliza con bastante frecuencia como principal criterio de inversión, pero este criterio de eficiencia es incorrecto si se deben considerar diferentes tasas de descuento o si el flujo de caja inicial es mayor que cero.

Existen técnicas que ajustan la TIR para aplicar en una situación dada.

Por ejemplo, la tasa interna de retorno modificada (MIRR) permite aplicar la TIR cuando hay más de un cambio en el signo de los flujos de efectivo del proyecto. Este enfoque es conveniente para usar con el financiamiento gradual de la construcción. El cálculo de MIRR se realiza de la siguiente manera:

- el descuento determina el valor de todos los flujos de efectivo negativos al comienzo del proyecto, la tasa de descuento se calcula de acuerdo con el rendimiento de la inversión en valores líquidos a corto plazo;

- se calcula la tasa interna de retorno del proyecto, que es una tasa de retorno modificada.

Rentabilidad media del patrimonio neto. Utilizado por algunos inversores para tomar decisiones de inversión basadas en una tasa de rendimiento contable. Tasa de rendimiento contable: la relación entre el beneficio promedio proyectado del proyecto después de deducir la depreciación y los impuestos al valor contable promedio de las inversiones. El ratio resultante se compara con el promedio de la empresa o industria.

Este criterio de efectividad de los proyectos de inversión tiene serios inconvenientes:

- no tiene en cuenta el cambio en el valor del dinero a lo largo del tiempo;

- dependencia del sistema de contabilidad utilizado por un inversionista en particular.

Para tomar una decisión, se recomienda a un inversor analizar varios criterios de rendimiento, ya que ninguno de ellos permite tener en cuenta todas las características de cada situación específica.

4.2. Métodos de análisis de proyectos de inversión

En el análisis de inversiones, se evalúan los parámetros más probables y no los únicos posibles. Términos utilizados:

Riesgo: la posibilidad de desviación de los datos finales reales de los resultados planificados esperados. El riesgo es cero si existe certeza absoluta sobre eventos futuros.

La probabilidad es la probabilidad relativa de que ocurra algún evento. Al evaluar inversiones en bienes raíces, la probabilidad de que ocurra un evento está directamente relacionada con el riesgo de un proyecto de inversión.

La determinación del grado de probabilidad se lleva a cabo de varias maneras:

- basado en el análisis y la investigación de eventos pasados;

- como resultado de investigaciones y experimentos científicos;

- como resultado del análisis de la relación de factores:

se puede esperar que con una caída en la tasa de ganancia en el mercado de capitales, la tasa de ganancia de cierto tipo de bienes raíces caerá;

- desarrollo de juicios subjetivos por parte de un experto sobre la base de la verificación de todas las premisas.

Consideremos brevemente la esencia de algunos métodos que nos permiten medir el riesgo de un proyecto de inversión y determinar la estrategia de comportamiento adecuada si ya se ha determinado el grado de probabilidad.

Métodos que permiten medir el riesgo de un proyecto de inversión y determinar una estrategia de comportamiento: método del índice de cobertura de deuda; análisis del período de recuperación; descuento por tasas de rendimiento ajustadas al riesgo; análisis de sensibilidad; método de Montecarlo; punto de equilibrio de analisis.

El método del índice de cobertura de deuda se utiliza para analizar la viabilidad de un proyecto que tiene financiamiento de deuda. Índice de cobertura de la deuda: la relación entre los ingresos operativos netos y el monto anual del servicio de la deuda:

Como medida de riesgo, el índice de cobertura de la deuda se usa comúnmente cuando se utilizan préstamos hipotecarios para determinar el grado de seguridad relativa, según los términos de la hipoteca. Sobre la base de DCR, se analiza la factibilidad de un proyecto de inversión con financiamiento de deuda. El valor específico de DCR es diferente para diferentes prestamistas y le permite medir el riesgo, pero no tiene en cuenta el riesgo relacionado con un prestatario en particular (Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ; Shevchuk D.A. Fundamentos de los asuntos bancarios. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

El análisis del período de recuperación refleja el intervalo de tiempo durante el cual el dinero está en una inversión riesgosa. El período de recuperación aceptable para un inversor depende de la situación económica actual.

Al administrar una cartera de inversiones, el período de recuperación puede ayudar a determinar cuándo ingresar a un proyecto y cuándo salir de un proyecto.

Descuento por tasas de rendimiento ajustadas al riesgo. Las tasas de descuento que tienen en cuenta todos los grados de riesgo pueden ajustarse para compensar al inversor por asumir un riesgo adicional.

El análisis de sensibilidad se basa en el análisis de la sensibilidad del modelo de inversión analítico a un cambio en un parámetro. Se cree que el mayor riesgo lo presentan los factores, cuyo cambio afecta de manera más significativa el resultado.

El análisis de sensibilidad es aplicable a cualquier elemento que tienda a cambiar.

Método de Montecarlo. El análisis de sensibilidad le permite tener en cuenta el cambio en una sola variable, este método de Monte Carlo es una combinación de todos los posibles cambios en las variables. Este método requiere modelos informáticos complejos.

El análisis del punto de equilibrio consiste en determinar la cantidad a la que puede caer el ingreso bruto real antes de que el proyecto comience a generar pérdidas. Es decir, teniendo en cuenta el costo de oportunidad del capital, se determina el nivel de funcionamiento inmobiliario, en el que VAN = 0.

4.3. Riesgos de financiación inmobiliaria

El riesgo refleja la posibilidad de que los productos reales se desvíen de los resultados planificados esperados. Los riesgos dependen de las características específicas del proyecto de inversión, la rentabilidad, la estabilidad en este mercado.

Considere los principales riesgos asociados con el financiamiento inmobiliario:

- riesgo de crédito - pérdidas si el prestatario no realiza los pagos;

- riesgo de tasa de interés: la probabilidad de que la tasa de un préstamo se ajuste con menos frecuencia que la de los fondos tomados en préstamo ante el aumento de las tasas de interés;

- riesgo de reembolso anticipado - pérdidas en caso de reembolso anticipado de un préstamo con una tasa de interés fija;

- riesgo de obligaciones preliminares - el riesgo de financiar préstamos para los cuales se determina una tasa de interés fija antes del inicio de la financiación;

- riesgo de liquidez - la probabilidad de que el acreedor no tenga fondos suficientes para pagar sus obligaciones, recibidas como pago de la deuda de los préstamos emitidos;

- el riesgo de cambios en las condiciones para la movilización de fondos - pérdidas en caso de disminución del valor de los fondos (tasa base) al prestar con una prima fija (en relación con la tasa base).

El riesgo crediticio está asociado con pérdidas en los casos en que el prestatario no puede hacer los pagos del préstamo o si el valor de la propiedad pignorada es insuficiente para pagar las obligaciones del prestatario con el prestamista. La solvencia del prestatario está determinada por la relación entre los ingresos del prestatario y la tasa de interés del préstamo. En caso de impago, existen varios tipos de pérdidas para el acreedor. El prestamista incurre en pérdidas si el monto recibido de la venta de los bienes inmuebles que se le transfieren en posesión es menor que la parte reembolsada del préstamo. Junto con los costos de operación, reparación y venta de propiedades, también hay costos administrativos para administrar los préstamos pendientes y los bienes incautados.

La gestión del riesgo de crédito se lleva a cabo mediante un análisis exhaustivo del objeto de la garantía, la solvencia del acreditado y la elaboración de recomendaciones sobre el importe aceptable del préstamo. Al determinar la probabilidad de reembolso de un préstamo, se presta atención principal a determinar el monto de los ingresos del prestatario y evaluar el valor de la propiedad transferida como garantía. Cuando se presta a la promoción inmobiliaria (construcción, reconstrucción, modernización), el riesgo de crédito se reduce significativamente si se sabe que el prestatario ha realizado previamente varios proyectos similares a aquel para el que se solicita el préstamo.

El riesgo de tipo de interés es una disminución del beneficio de una entidad de crédito debido a un cambio negativo imprevisto en el nivel de los tipos de interés. Es decir, se trata de pérdidas potenciales provocadas por financiaciones con desajuste en la revisión periódica de los tipos de interés de los préstamos y recursos ajenos.

Formas de administrar este riesgo: financiamiento con la ayuda de valores con el mismo vencimiento y el uso por parte de los acreedores al calcular los pagos de préstamos de varios métodos de indexación, teniendo en cuenta la inflación y los ingresos del prestatario.

El riesgo de pago anticipado es la pérdida potencial en la reinversión causada por el pago anticipado de una hipoteca de tasa fija. El riesgo también surge en relación con pérdidas en la financiación de préstamos, cuyas tasas de interés se determinan antes del inicio de la financiación. Este riesgo se denomina riesgo previo al compromiso.

Al prestar, se proporcionan condiciones alternativas para el prestamista y el prestatario. El prestatario recibe el derecho a reembolsar el préstamo antes de que finalice el contrato de préstamo y, a su vez, el prestamista tiene la oportunidad de cambiar periódicamente la tasa de interés del préstamo con una tasa de interés cambiante. Los prestamistas también brindan a los prestatarios la capacidad de determinar la tasa de interés de un préstamo antes de que comience el proceso de financiamiento del préstamo.

El riesgo de liquidez está asociado con la insuficiencia de recepción de pagos de préstamos para cumplir con las obligaciones actuales del acreedor, surge en relación con las dificultades para obtener efectivo mediante la venta de activos a precios de mercado o cerca de ellos. La gestión del riesgo de liquidez requiere una serie de transacciones financieras. En particular, se calcula el flujo de efectivo para determinar las necesidades de efectivo del banco y se desarrolla una estrategia de movilización de efectivo con la identificación de fuentes y costos. La reducción del riesgo de liquidez está directamente relacionada con el desarrollo del mercado secundario de créditos hipotecarios, creando condiciones para la captación de recursos de largo plazo en este ámbito, asegurando el refinanciamiento de los créditos hipotecarios emitidos,

El riesgo de cambiar los términos de la recaudación de fondos surge de los préstamos a largo plazo a una tasa de interés variable. En este caso, la prima porcentual sobre el préstamo es fija y la prima porcentual sobre los fondos prestados es variable.

El riesgo de cambios en los términos de la recaudación de fondos puede gestionarse financiando préstamos con deuda a tasa variable a largo plazo.

Junto a lo anterior, existen riesgos específicos que surgen al otorgar créditos para la construcción de viviendas. Por ejemplo, existe el riesgo de que los apartamentos terminados se vendan más lentamente de lo previsto. Las formas de mitigar este riesgo incluyen exigir la venta anticipada de una cierta cantidad de unidades y dividir el proceso de préstamo en varios pasos independientes cuando se trata de proyectos grandes.

También existe el riesgo de incendio o robo de materiales instalados o almacenados u otros daños a la propiedad. La reducción de este riesgo se logra mediante seguros, garantías y otras formas de garantizar la seguridad que no contradigan la ley.

Existe el riesgo de concesión de un préstamo debido a la falsificación de los documentos proporcionados por el prestatario y el desvío de los fondos del préstamo para los fines previstos. Puede reducirse, en primer lugar, invirtiendo los fondos recibidos del prestatario y, en segundo lugar, realizando una inversión adicional de los propios fondos del prestatario si se determina que los montos remanentes del préstamo otorgado no son suficientes para completar la construcción.

A la hora de financiar inversiones, se deben tener en cuenta los riesgos inherentes a las inversiones en bienes raíces, que requieren una cantidad importante de inversión de capital, mientras que son a largo plazo y están sujetas a una mayor influencia de los factores de riesgo que las inversiones en otras áreas de la economía. .

La rentabilidad de un proyecto de inversión debe analizarse sobre la base de estimaciones de la tasa libre de riesgo vigente, el riesgo general de mercado y el riesgo por las características de los bienes inmuebles como activo de inversión.

Las inversiones libres de riesgo son inversiones para las que existe absoluta certeza sobre su rendimiento. No existen inversiones absolutamente libres de riesgo, pero aquellas con el máximo grado de confiabilidad de retorno incluyen inversiones cuyo retorno está garantizado por el estado.

En consecuencia, la tasa actual de las obligaciones gubernamentales a largo plazo (por ejemplo, bonos) o valores similares se toma como la tasa libre de riesgo cuando se analizan las inversiones en bienes raíces.

El riesgo de mercado es la volatilidad de la TIR anual debido a cambios en los ingresos regulares y el costo de capital. En el mercado inmobiliario, a diferencia del mercado de valores, la rentabilidad no se determina sobre la base de un simple procesamiento estadístico de los precios de venta y los valores de alquiler, sino sobre la base de estimaciones realizadas por tasadores profesionales. Tales estimaciones dependen de las calificaciones y la experiencia del tasador y pueden ser erróneas.

El riesgo asociado con la inversión en bienes raíces es un riesgo específico debido a las características únicas de los bienes raíces: baja liquidez, altos costos de dinero y tiempo para las transacciones, la necesidad de una gestión de calidad. A la hora de invertir en inmuebles hay que tener en cuenta la posible disminución de la rentabilidad del proyecto de inversión respecto al proyectado, el exceso de costes reales sobre los previstos previamente, la imposibilidad de culminar el proyecto de inversión por un imprevisto aumento excesivo de los precios de los materiales, la incapacidad de vender el objeto construido al precio más alto previamente planificado, la exposición de elementos inmobiliarios al riesgo de destrucción.

Se distinguen las siguientes fuentes de riesgo de inversión en bienes inmuebles:

- tipo de propiedad;

- oferta y demanda en el mercado;

- ubicación;

- cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento;

- depreciación de objetos;

- regulación legislativa y cambios en la tributación;

- inflación;

- reinversión.

El riesgo de tipo inmobiliario depende de la oferta y la demanda.

El riesgo de ubicación es más amplio, ya que también incluye el riesgo de tipo de propiedad.

El riesgo de arrendamiento está asociado con el hecho de que el inquilino no puede pagar el monto total de la renta estipulada en el contrato. Este riesgo es más significativo para inmuebles con un solo inquilino.

El riesgo de depreciación de la propiedad radica en que la rentabilidad de los inmuebles puede disminuir debido al desgaste físico y al envejecimiento. Para aumentar la rentabilidad de un edificio, los propietarios suelen optar por incurrir en importantes costes de material.

El riesgo de regulación legislativa y cambios en la tributación está asociado con el hecho de que se requerirán costos significativos al aumentar las tasas impositivas.

Los riesgos de inflación y reinversión tienen un impacto menor en la inversión inmobiliaria que los otros mencionados anteriormente.

Al invertir en acciones, no hay forma de diversificar el riesgo a través de cambios en la estructura de capital, la diversificación se logra a través de diferentes tipos de bienes raíces y diferentes regiones.

Usar deuda para financiar inversiones inmobiliarias significa usar deuda hipotecaria.

El capital prestado invertido en bienes raíces tiene los mismos tipos de riesgos que el capital propio. Sin embargo, su valor total es mayor debido a los riesgos adicionales asociados con el servicio oportuno de las obligaciones de deuda y los riesgos de impago del monto principal del préstamo. Hay dos riesgos adicionales del capital de deuda invertido en bienes raíces:

1) el riesgo de un déficit del servicio de la deuda;

2) el riesgo de una gran refinanciación única.

El primer riesgo es que el dueño de la propiedad no pueda hacer los pagos del servicio de la deuda requeridos a tiempo. En este caso, es probable que la propiedad sea confiscada a favor del acreedor. Por lo tanto, un cambio en la situación del mercado o en la ubicación puede conducir a la pérdida de bienes inmuebles financiados con capital de deuda.

El segundo riesgo es el riesgo de no poder refinanciar un pago hipotecario único importante. También puede conducir a la pérdida de propiedad.

El control de los inversores en bienes inmuebles hipotecados es mucho menor que en las inversiones de capital, ya que parte de los derechos de dicho control se transfieren al acreedor. Los prestamistas determinan la estructura del capital recaudado del dueño de la propiedad y limitan los derechos del dueño para pagar las obligaciones de la deuda.

En el lado positivo de la inversión en bienes raíces, si un aumento en los rendimientos de los bonos es el resultado de un aumento en la inflación, entonces este aumento en la inflación se reflejará en las expectativas de los inversionistas de aumentos en las rentas, y el retorno de la inversión en bienes raíces tenderá a permanecer más estable que los rendimientos de los bonos a largo plazo.

En última instancia, los riesgos aumentan o disminuyen los ingresos planificados. En el proceso de gestión de riesgos, algunos de ellos pueden reducirse. Para ello, es necesario identificar los posibles riesgos, determinar las posibles formas de reducirlos y los costos asociados, desarrollar y monitorear la implementación de medidas para reducir los riesgos.

4.4. Criterios de decisión para la financiación inmobiliaria

Debido al alto costo de adquirir bienes inmuebles, la implementación de proyectos de inversión en el campo de los bienes raíces se lleva a cabo con la participación de la financiación de la deuda (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Préstamos a particulares. - M .: AST: Astrel, 2008).

Razones para financiar inversiones en bienes raíces:

- insuficiencia del capital propio del inversionista para un pago único de bienes inmuebles, ya que, a diferencia de, por ejemplo, las acciones, los bienes inmuebles son difíciles de dividir y se requieren cantidades significativas de dinero para completar una transacción a la vez;

- la necesidad de una mayor tasa de gestión, que puede mejorar su calidad, la gestión de la calidad de los bienes inmuebles, la cartera de inversiones inmobiliarias afecta directamente el aumento de los rendimientos de la inversión;

- diversificación: el deseo de administrar varios objetos inmobiliarios para distribuir el riesgo debido a la variedad de objetos de inversión, reducir la competencia, pero muchos objetos de inversión con capital social limitado requieren un préstamo mayor, lo que crea un riesgo adicional;

- la depreciación es deducible de las bases imponibles;

- apalancamiento financiero positivo - cuando la propiedad adquirida con fondos prestados genera ingresos financieros a una tasa superior a la tasa de interés del préstamo.

El precio de la propiedad y las decisiones de los inversores están influenciados por las condiciones de financiación: el tipo de interés, el nivel de financiación de la deuda, el plazo de amortización, etc.

La tasa de interés es la tarifa por usar un préstamo. Cuanto más bajo sea el tipo de interés, más atractivo será para el inversor.

El nivel de financiación de la deuda se caracteriza por el tamaño del préstamo. Cuanto mayor sea el préstamo, la financiación de la deuda más eficaz.

Criterios para elegir el monto máximo del préstamo:

- a tasas de interés bajas, el criterio es la participación de los fondos prestados en el volumen total de inversiones de capital en bienes raíces, esta participación para inversores cautelosos suele ser del 70%;

- a tasas de interés altas, el criterio es el índice de cobertura de la deuda.

El período de amortización es el vencimiento del préstamo. Cuanto más largo sea este período, menores serán los pagos periódicos. Sin embargo, los pagos totales por pagos a largo plazo serán más altos.

Otras condiciones de financiación:

- beneficios por amortización anticipada de préstamos:

- el derecho al reembolso anticipado sin sanciones o con la aplicación de una multa, que disminuye con la reducción del plazo del contrato de préstamo;

- responsabilidad limitada: la responsabilidad del prestatario es solo por los bienes inmuebles hipotecados; los derechos del acreedor no se aplican a los bienes muebles en caso de incumplimiento del préstamo (con responsabilidad ilimitada, el prestamista tiene derecho a los bienes muebles del prestatario insolvente) .

Considere los criterios para tomar decisiones sobre préstamos.

La situación en el mercado de bienes raíces comerciales cambia muy a menudo, por lo tanto, al decidir sobre el préstamo en cada caso particular, es necesario volver a examinar la situación del mercado. Se debe prestar atención al equilibrio actual y esperado de oferta y demanda, a los objetos que requieren financiamiento de deuda, riesgos, detalles de la ubicación de bienes inmuebles y la rentabilidad del proyecto de préstamo e inversión.

Oferta y demanda. Si el nivel actual y proyectado de suministro de objetos es claramente más alto que el nivel de demanda, este es un factor desfavorable, se debe esperar alguna mejora. Es necesario tomar una decisión sobre las siguientes cuestiones:

- ¿Habrá una demanda constante del objeto de la garantía?

- ¿Habrá una saturación del mercado con tales objetos antes del final del período de reembolso del préstamo?

- ¿Existe la necesidad de acortar el plazo del préstamo?

Los riesgos se analizan en términos del hecho de que la aceptación de mayores riesgos por parte del prestamista debe ser pagada por el prestatario.

Ubicación. Se analiza si la ubicación de la línea de crédito será beneficiosa durante todo el período del préstamo.

Rentabilidad. Los préstamos y proyectos de inversión aceptados para financiación también deben ser rentables. Las condiciones para conceder préstamos deberían ser algo mejores que en otros bancos. Los préstamos deben ser reembolsables, las relaciones con el prestatario son buenas. En general, el factor fundamental en la toma de decisiones sobre financiación inmobiliaria es el análisis del proyecto de inversión. Eficiencia aceptable del proyecto: una garantía de reembolso del préstamo de acuerdo con las condiciones establecidas.

Conclusión: la financiación de un proyecto de inversión para la adquisición de un edificio de oficinas es recomendable, ya que el valor del VAN no es negativo, la rentabilidad del proyecto de inversión, teniendo en cuenta la financiación de la deuda, es aceptable para el prestamista.

4.5. Consultoría de crédito

La gama de problemas que resuelve la consultoría es bastante amplia. Y la especialización de las empresas que brindan servicios de consultoría puede ser diferente: desde una estrecha, limitada a cualquier dirección de servicios de consultoría (por ejemplo, auditoría), hasta la más amplia, que cubre una gama completa de servicios en esta área. En consecuencia, cada especialista (o cada empresa) que trabaja en este campo, pone el concepto de consultoría en su propio significado y le da su propio matiz, determinado por la dirección de una empresa en particular.

Consultoría de crédito: prestación de servicios de consultoría en el campo de la obtención de crédito y financiación de inversiones para personas jurídicas y personas físicas.

La consultoría de crédito, según los especialistas de INTERFINANCE, es un nuevo tipo de negocio que se está extendiendo activamente en la actualidad. Considerando el interés cada vez mayor de nuestros clientes en fondos captados del exterior para el desarrollo de negocios, surgió una necesidad objetiva para el desarrollo de un tipo de servicio como la asesoría crediticia.

Junto a esto, también crece la oferta de diversos programas de crédito por parte de los bancos. Cada uno de ellos no sólo ofrece al cliente unas condiciones especiales, sino que también le obliga a aportar una serie de documentos y garantías completamente específicos. Cada vez es más difícil para un posible beneficiario de un préstamo navegar de forma independiente en esta área y cada vez es más fácil perderse en esta corriente (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones. - Rostov-on- Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de los asuntos bancarios. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

La consultoría es un tipo de actividad intelectual, cuya tarea principal es analizar, fundamentar las perspectivas para el desarrollo y uso de innovaciones científicas, técnicas, organizativas y económicas, teniendo en cuenta el área temática y los problemas del cliente.

La consultoría resuelve cuestiones de gestión, económicas, financieras, actividades de inversión de las organizaciones, planificación estratégica, optimización del funcionamiento general de la empresa, hacer negocios, investigar y pronosticar los mercados de ventas, movimientos de precios, etc. En otras palabras, la consultoría es cualquier asistencia que se brinde. por consultores externos, en la solución de un problema particular.

El objetivo principal de la consultoría es mejorar la calidad de la gestión, aumentar la eficiencia de la empresa en su conjunto y aumentar la productividad laboral individual de cada empleado.

¿Cuándo recurren los clientes a una empresa de consultoría en busca de ayuda?

Según la creencia popular, los servicios de consultores externos son mayoritariamente utilizados por aquellas organizaciones que se encuentran en una situación crítica. Sin embargo, la asistencia en situaciones críticas no es en modo alguno la función principal de la consultoría. ¿En qué casos y quién acude a una empresa de consultoría en busca de ayuda?

En primer lugar, en los casos en que una empresa con un estatus confiable planea reestructurar todo el sistema, asociado ya sea con una expansión, o con un cambio en la forma de propiedad, o con un cambio radical en la gama de actividades de la empresa y reorientándola hacia áreas de negocio más prometedoras y/o rentables.

En segundo lugar, en los casos en que una empresa con un estatus confiable, para afirmar su posición en el mercado y crear la imagen necesaria a los ojos de socios potenciales, recurre a los servicios de un consultor (por ejemplo, un auditor), lleva a cabo una auditoría de sus actividades (por ejemplo, una auditoría) y luego hace públicos sus resultados.

En tercer lugar, en los casos en que la empresa se encuentre en una situación crítica (o incluso al borde del colapso) y no pueda salir por sí sola de esta situación por falta de experiencia y recursos internos para una adecuada y oportuna respuesta a la situación. Los servicios de un consultor (empresa consultora) en este caso tienen la naturaleza de una consultoría de crisis.

Los servicios de consultoría profesional se han proporcionado en Rusia durante más de diez años. A pesar de un período tan largo, aún no se ha desarrollado una comprensión clara de por qué invitar a consultores y si deberían ser invitados entre los consumidores potenciales de servicios de consultoría. La razón de esto es en gran parte una comprensión inadecuada de lo que los consultores pueden y no pueden hacer, cuándo tiene sentido invitarlos y cuáles son las condiciones necesarias para una cooperación exitosa con los consultores.

Según los especialistas de INTERFINANCE, la principal tarea de los consultores es ayudar a los clientes a resolver sus problemas de gestión.

Pueden resolver este problema de varias maneras:

- Encontrar el problema y proponer soluciones. En una situación en la que el cliente es consciente de que tiene un problema, pero no puede determinar qué es exactamente, cuáles son sus verdaderas causas, los consultores pueden analizar la situación e identificar el problema y sus causas, así como desarrollar y ofrecer al cliente formas para resolverlo Es la llamada consultoría experta, cuando los propios consultores hacen todo el trabajo para detectar y solucionar el problema.

- Ayudar al cliente a encontrar el problema por sí mismo y determinar formas de resolverlo. Hay situaciones en las que el cliente está listo para definir el problema y resolverlo, pero carece de algún apoyo metodológico para la implementación exitosa de sus intenciones. Entonces los consultores pueden brindarle al cliente este apoyo metodológico y acompañarlo desde el descubrimiento del problema hasta su solución.

Este enfoque se denomina consultoría de procesos, es decir, consultoría en el curso de las actividades de gestión del cliente.

- Enseñar al cliente a encontrar y resolver problemas. Crear en el cliente un sistema de conocimientos prácticos, un mecanismo que le permita en adelante encontrar y solucionar sus problemas es la esencia del tercer enfoque, denominado consejería educativa.

Con este enfoque, el consultor no participa directamente en el proceso de encontrar y resolver problemas, sino que solo educa al cliente y verifica la corrección de la "tarea".

En la práctica, los tres enfoques a menudo se cruzan y se complementan entre sí. El énfasis cambia dependiendo de lo que más necesite el cliente: encontrarle una solución al problema, o ayudarlo a resolverlo, o que le enseñen cómo resolverlo.

Determinar el alcance de esta necesidad, así como la necesidad de involucrar a los consultores en general, depende de una serie de factores:

- Tiempo. Por regla general, cualquier problema presenta sus límites de tiempo. Dependiendo de cuán grande sea el margen de tiempo para resolver un problema en particular, se opta por uno u otro enfoque. Por lo general, el asesoramiento de expertos es la forma más rápida de resolver un problema si el consultor invitado tiene métodos comprobados para resolver dichos problemas.

- Recursos laborales. Cada problema requiere recursos laborales gastados en su solución. Cuando la escala del problema es lo suficientemente grande, puede ser bastante difícil seleccionar a las personas que se ocuparán exclusivamente de resolverlo, dado que todos los miembros del personal del cliente tienen sus propias responsabilidades diarias dentro de las actividades actuales. Sin embargo, no es económicamente factible contratar y mantener un personal dedicado de especialistas para cada problema, como a veces eligen hacer algunas empresas.

Los consultores en este caso son una fuerza laboral adicional que está disponible cuando se necesita y se retira cuando la necesidad ha pasado.

- Dinero. Contratar consultores es costoso. Dependiendo de los recursos financieros que el cliente pueda asignar para resolver el problema, se elige uno u otro enfoque de asesoramiento. Como regla general, la consultoría de capacitación es la forma más económica de resolver problemas si el cliente tiene la mano de obra necesaria y el tiempo para capacitarlos.

- Conocimiento. El nivel de experiencia no es menos crítico que el tiempo o el dinero. Por supuesto, el conocimiento se puede obtener a través de la autoeducación.

Sin embargo, el grado de consolidación de los conocimientos y las habilidades de su aplicación práctica serán diferentes en este caso. No es coincidencia que la efectividad de la educación a tiempo completo sea mayor que la del aprendizaje a distancia. Además, la autoeducación es aprender de los propios errores, mientras que al atraer consultores puedes aprender de los demás.

- Objetividad. El consultor presenta una visión independiente de los problemas del cliente desde el exterior. En virtud de su independencia, está libre de clichés y prejuicios que se han desarrollado con el cliente a lo largo de los años de su actividad y que a menudo son fuentes de problemas. El consultor puede hacer preguntas que el propio cliente no piensa, porque, por hábitos establecidos, no las considera preguntas. Finalmente, el consultor es una persona desinteresada en el sentido de que su único interés es la resolución más efectiva de los problemas reales del cliente y no tiene interés propio en estos problemas.

También se debe tener en cuenta lo que el consultor no puede o no debe hacer por el cliente y por qué no debe ser invitado:

- Tomando decisiones. El consultor, por regla general, no puede tomar decisiones por el cliente. El cliente mismo es responsable de su negocio, responsable ante los propietarios, contratistas, personal y él mismo, y debe tomar las decisiones finales. El consultor solo ofrece opciones de solución, da recomendaciones sobre la solución óptima, pero no toma decisiones por sí mismo.

- Juego con la ley. El consultor no puede y en ningún caso debe dar al cliente recomendaciones contrarias a la legislación aplicable. Cualquier recomendación cuya implementación ponga al cliente en conflicto con la ley es una amenaza para el negocio del cliente y en sí mismo crea un problema grave.

Por lo tanto, el consultor no puede ni debe, al resolver algunos problemas del cliente, crear otros problemas, a veces más serios, para él: problemas con la ley.

- Participación en conflictos. El consultor no puede ni debe participar en los conflictos internos del cliente. Es extremadamente poco ético cuando algunas personas en la gerencia del cliente invitan a consultores para "derribar" a otros. El consultor siempre debe estar por encima de los conflictos personales o grupales, actuar como árbitro independiente, buscar soluciones que sean útiles para el negocio en su conjunto, y no para individuos o grupos de individuos.

- Resultados formales. El propósito de la asistencia de consultoría es resolver los problemas del cliente, no escribir un informe de consulta. La tarea de la actividad del consultor no debe ser la creación de informes hermosos en la forma y vacíos en el contenido, "envoltorios de caramelos" que se utilizan para crear la apariencia de actividades de gestión útiles. Por lo tanto, no debe invitar a un consultor a escribir un informe de este tipo, que luego se guardará en un cajón y se sacará de vez en cuando para una demostración; esta es una forma demasiado costosa e injustificada de impresionar.

Con base en lo anterior, es posible formular casos en los que sea necesario invitar a consultores. En términos generales, se debe llamar a los consultores cuando hay un problema de gestión que el cliente quiere resolver. Sin embargo, la participación de un consultor es especialmente eficaz en las situaciones típicas que se enumeran a continuación:

- Cuando el problema es complejo, sistémico. Si la escala del problema es tal que para resolverlo, es necesario llevar a cabo cambios radicales y complejos en el sistema de gestión, los principios de construcción de un negocio, es mejor invitar a expertos externos que aporten ideas frescas y proporcionen los recursos laborales necesarios. Resolver problemas complejos generalmente requiere costos laborales significativos y conocimientos especializados.

- Cuando el problema es puntual, situacional. Si el cliente tiene un problema que es causado por una combinación de circunstancias específicas y no es repetitivo, rutinario y además requiere una pronta solución, es más eficiente no crear capacidad organizativa interna para resolverlo, sino invitar a consultores una vez. Al mismo tiempo, no es efectivo invitar a consultores para resolver tareas rutinarias, cotidianas, es decir, para llevar a cabo actividades de gestión corrientes.

- Cuando existan diferencias de opinión sobre el problema y cómo solucionarlo dentro de la gestión del cliente o entre la dirección y los propietarios. En esta situación, los consultores son el mejor árbitro independiente, capaz de evaluar objetivamente el problema y ofrecer formas objetivamente justificadas para resolverlo.

- Cuando la solución del problema pueda tener graves consecuencias, incluso estratégicas, financieras o sociales. Esta es una situación similar a la anterior, con la única diferencia de que en este caso el costo de solucionar el problema y la responsabilidad asociada es bastante alto. Por lo tanto, la dirección del cliente puede requerir la justificación de un experto independiente para identificar y resolver el problema. A veces, esta es una forma de que el cliente comparta la responsabilidad con el consultor, no en términos de tomar una decisión, sino en términos de desarrollarla.

Puede haber otras situaciones en las que sea mejor invitar a un consultor. Los criterios comunes para todos ellos son:

- Presencia de un problema;

- Falta de tiempo o recursos humanos para resolver el problema;

- Falta de conocimientos especiales para resolver el problema;

- El elevado precio de la emisión.

No es necesario decir que el consultor invitado debe ser un profesional concienzudo; este es un requisito previo. Sin embargo, hay una serie de factores fundamentales que determinan el éxito de la interacción del cliente con los consultores:

- Elección del consultor adecuado. Ningún consultor puede saberlo todo. Algunos consultores son buenos para resolver algunos tipos de problemas, otros son buenos para otros.

Por lo tanto, la selección adecuada de un consultor para un problema específico es extremadamente importante. Hay que tener en cuenta que un nombre conocido no siempre garantiza la correcta selección. Hay muchos consultores altamente especializados y simplemente oscuros que el cliente puede no conocer hasta que se encuentra con un problema que requiere su participación. Lo principal aquí es evaluar la metodología y la experiencia práctica que ofrece el consultor para resolver los problemas del cliente.

- Comunicación. El consultor y el cliente deben utilizar un aparato conceptual similar o, en otras palabras, hablar el mismo lenguaje. De lo contrario, puede surgir una situación en la que el consultor, utilizando sus herramientas analíticas, podrá identificar el problema y encontrar formas de resolverlo, pero es posible que el cliente no comprenda las recomendaciones del consultor. Por lo tanto, es necesario acordar previamente el significado de aquellos conceptos y términos que utilizan tanto el cliente como el consultor.

- El nivel de formación. Las recomendaciones son efectivas solo cuando se implementan. Pero para poder utilizar las recomendaciones del consultor, en ocasiones el cliente necesita tener un nivel mínimo de formación adecuado. Así como la implementación de incluso el proceso tecnológico más detallado requiere un cierto nivel de capacitación técnica, la implementación de las recomendaciones de gestión más detalladas requiere un cierto nivel de capacitación gerencial. Si ocurre tal problema, se deben tomar medidas adicionales para garantizar dicha capacitación.

- Comprensión de metas y objetivos. Hay situaciones en las que el cliente no tiene claro qué quiere exactamente, pero está decidido a conseguirlo. Esto suele conducir a los problemas más serios en la interacción entre el cliente y el consultor. Por lo tanto, es necesario determinar conjuntamente las metas y objetivos, y solo entonces comenzar a trabajar.

Por lo tanto, la segunda parte de la pregunta formulada en el título de este artículo se puede responder de la siguiente manera: en cualquier caso, debe estudiar: el conocimiento nunca hará daño, incluso si (se podría decir, especialmente si) se invita a consultores.

Sin embargo, la formación en sí misma, sin la aplicación práctica de los conocimientos adquiridos, vale poco. ¿Cuándo fue la última vez que alguno de los altos directivos de las empresas tuvo la oportunidad de asistir a un curso educativo serio? ¿Y qué parte del conocimiento que han adquirido se aplica hoy en día en la práctica administrativa diaria? Cuando se trabaja con consultores, independientemente del tipo de consulta, el conocimiento se materializa directamente en actividades prácticas o, por el contrario, se adquiere en el proceso de resolución de problemas específicos.

En cualquier caso, la decisión sobre la primera parte de la pregunta - invitar o no invitar a consultores - queda en manos del cliente. Los consultores, como siempre, solo pueden dar las recomendaciones necesarias, lo que se hizo en este artículo.

El servicio de obtener financiamiento de instituciones de crédito tiene demanda entre las empresas que implementan proyectos de inversión, cuyo costo supera significativamente el costo de los proyectos implementados anteriormente, así como en ausencia de su propia experiencia en préstamos bancarios (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones. - Rostov del Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de la banca. - Rostov del Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias. - Rostov del Don: Phoenix, 2006 ).

La implementación de dichos proyectos puede incluir un plan de trabajo para aumentar el atractivo de inversión de la empresa como Prestatario.

Un equipo de consultores, que incluye especialistas diversificados altamente calificados (financieros, abogados, economistas, especialistas en marketing, etc.), puede proporcionar al cliente una gama completa de servicios, desde la preparación de un plan de negocios hasta la búsqueda e identificación de una fuente financiera (banco, sociedad de inversión, fondo de inversión, inversores privados, etc.) con el fin de ayudar a las empresas y organizaciones (prestatarios potenciales) a preparar documentos para obtener un préstamo, elegir formas y métodos de préstamo, buscar inversores y concertar financiación.

Los servicios de consultoría y los productos ofrecidos por la Agencia de Crédito (broker de crédito) se acercan lo más posible a los requisitos de los inversores: bancos y otras instituciones de crédito y sociedades de inversión.

En cooperación activa con varios bancos, la Agencia de Crédito ofrece a los clientes la organización de la financiación: la búsqueda y selección de bancos para préstamos a proyectos de inversión, la financiación del desarrollo de la producción, su reorganización y reequipamiento técnico, así como la obtención de préstamos para reponer el trabajo. capital.

Como parte del servicio de Consultoría de Crédito, según especialistas de INTERFINANCE, se ofrece como apoyo en el trámite para la obtención de un crédito, a saber:

- familiarización general con el mercado de préstamos

- proporcionar información y elegir el programa de préstamo y el banco más óptimos

- asistencia en la recopilación y ejecución de un paquete de documentos para obtener un préstamo

- coordinación de un paquete de documentos con el banco

Al solicitar una consulta de préstamo, no solo ahorrará un tiempo valioso en la búsqueda de un programa adecuado, sino que también recibirá la información más confiable sobre el banco y las condiciones para obtener un préstamo, que a menudo difiere significativamente de la proporcionada por el banco para fines publicitarios.

Instrucciones:

- Préstamos a empresas (la capacidad de tomar una decisión en poco tiempo, antes de abrir una cuenta, contabilidad para informes de gestión (no oficiales), grupos de empresas) y empresarios

- Prestamos a la población

Para individuos:

- crédito sin garantía y garantes;

- un préstamo para necesidades urgentes;

- un préstamo garantizado por apartamentos, automóviles extranjeros;

- un préstamo garantizado por terrenos y cabañas;

- Préstamo de automóvil;

- hipoteca.

Para empresarios individuales:

- crédito;

- línea de crédito;

- atracción de inversiones.

Entidades legales:

- crédito para la reposición del capital de trabajo;

- crédito para el desarrollo empresarial;

- un préstamo para la compra de bienes inmuebles;

- un préstamo para la compra de equipos;

- un préstamo para cubrir las brechas de efectivo;

- línea de crédito;

- préstamos en descubierto;

- factoraje;

- arrendamiento;

- garantías bancarias;

- Financiamiento de proyectos;

- atracción de inversiones;

- co-inversión.

- Análisis express de estados financieros y solvencia

- Optimización fiscal

- Planes de negocios

- Creación de sitios de Internet.

- Aumentar el atractivo crediticio

Como muestra la práctica, a menudo no se otorga un préstamo porque los clientes no son solventes u ocultan algo, sino porque el cliente no puede entender correctamente lo que el banco le exige.

La esencia del servicio de consultoría de crédito es una evaluación objetiva independiente de las ofertas de préstamo existentes en el mercado para ofrecer el plan de préstamo más ventajoso desde el punto de vista del prestatario (para más detalles, consulte Shevchuk D.A. Organización y financiación de inversiones . - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentos de la banca - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Operaciones bancarias - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

De hecho, ahora docenas de bancos ofrecen préstamos. Sus programas difieren en las condiciones, tasas de interés, plazos y otros parámetros (ver http://www.denisshevchuk.narod.ru para más detalles).

Puede hacer su propia investigación de mercado, dedicando mucho tiempo, o puede llamar a asesores de préstamos (o corredores de préstamos) y ellos resolverán sus problemas.

La consultoría de inversiones, bancaria, financiera y crediticia puede incluir:

- Análisis expreso de la empresa y de la naturaleza del proyecto.

- Búsqueda de un inversor o prestamista potencial.

- Elaboración de un paquete de documentos necesarios para un inversor o prestamista específico (o una lista de documentos requeridos).

- Acompañando la consideración de una solicitud de crédito (inversión).

Los especialistas lo ayudarán a decidir la forma más conveniente de financiar su negocio, para elegir un socio confiable.

Existe una demanda de mercado para la prestación de servicios profesionales de corretaje para respaldar las transacciones de crédito. Los agentes inmobiliarios no cumplen con este deber, no todos los bancos pueden trabajar con clientes, y el nicho que ha surgido está ocupado por aquellos que tienen el tiempo y el deseo de hacerlo.

Según los expertos, de unas 10 personas que deciden redactar documentos para obtener un préstamo hipotecario por su cuenta, solo 2 acuden a realizar un trato. Ahora, los corredores hipotecarios, organizaciones que brindan servicios profesionales para seleccionar el mejor programa de préstamos bancarios para un cliente, ofrecen ayuda a los prestatarios potenciales.

Según los especialistas de INTERFINANCE, la intermediación hipotecaria es una actividad nueva y muy prometedora para nuestro país, que combina las especialidades de un agente inmobiliario y un financiero.

Según los participantes del mercado, los primeros en ingresar al corretaje de hipotecas fueron los agentes inmobiliarios que fundaron subdivisiones en sus empresas que se ocupan de los servicios de consultoría en el campo de los préstamos hipotecarios, y solo entonces los especialistas en el campo de las finanzas y el derecho prestaron atención al prometedor servicio.

Hasta ahora, los corredores no han realizado una campaña publicitaria activa. La información sobre sus servicios se distribuye a través de clientes o pequeños anuncios en periódicos e Internet.

Cada año aumenta el número de bancos que están dispuestos a conceder préstamos a particulares. El volumen de préstamos al consumo solo aumenta de año en año. Actualmente, los más populares son los préstamos emitidos para la compra de electrodomésticos, automóviles. Además, muchos bancos ofrecen préstamos exprés que no implican el uso previsto de los fondos.

Todos los principales productos de préstamos bancarios ya son conocidos e inventados. La pregunta está en la gama de productos que puede ofrecer un banco. Los bancos se dieron a la tarea de ofrecer a los clientes la gama más completa posible de productos crediticios. La competencia en el mercado de préstamos es muy alta, y solo pueden ganar los bancos que han logrado la mayor efectividad tecnológica de las transacciones a los costos más bajos (para más detalles, consulte http://www.denisshevchuk.narod.ru).

Los préstamos comerciales, según los empleados del corredor de crédito INTERFINANCE (INTERFINANCE MV LLC), a pesar del estado inestable de la economía, implican la posibilidad de que algunos bancos tomen decisiones en poco tiempo (de 1 a 10-15 días), antes de abrir una cuenta, contabilidad para informes de gestión (informales), grupo de empresas. Las crisis no son un estorbo si utilizas los consejos de profesionales.

A pesar de la crisis de la economía rusa, la mayoría de los expertos en préstamos comerciales están de acuerdo en que este sector bancario en Rusia se desarrollará.

Consideremos en detalle las oportunidades de financiación empresarial actualmente existentes.

Entidades legales:

Todo tipo de préstamos, incluyendo:

- sobregiro (un préstamo sin garantía para el volumen de negocios de hasta el 50% de los recibos mensuales promedio en la cuenta de contrapartes de terceros, excluyendo los pagos a sí mismos dentro del grupo de empresas);

- crédito para la reposición del capital de trabajo;

- crédito para el desarrollo empresarial;

- un préstamo para la compra de un negocio;

- un préstamo para la compra de bienes inmuebles (incluida la hipoteca comercial);

- un préstamo para la compra de equipos;

- un préstamo para cubrir las brechas de efectivo;

- línea de crédito;

- factoraje;

- arrendamiento;

- préstamos comerciales lombardos;

- garantías bancarias.

- inversiones en empresas de la Federación de Rusia (incluidas inversiones en nuevas empresas (hasta un año) en Moscú).

Aplicar a corredores de crédito que tengan experiencia en el trabajo a tiempo completo en bancos (preferiblemente en puestos senior en divisiones especializadas), le permite realizar un análisis rápido de los estados financieros y la capacidad crediticia potencial, aumentar los límites máximos de préstamo (montos), optimizar la tributación, aumentar atractivo crediticio y acelerar las solicitudes de consideración, obtener la oportunidad de consideración preferencial prioritaria de las solicitudes en los bancos.

Para empresarios individuales:

- crédito;

- línea de crédito.

Coeficientes de ajuste (descuento) utilizados en el marco de los programas de préstamos comerciales (Según el Director General Adjunto de INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk):

Objetos inmobiliarios (edificios, estructuras, locales individuales en un edificio, estructura de capital inacabada): no más de 0,8.

Equipo: no más de 0,7.

El objeto de la prenda puede ser el equipo de oficina y de cómputo, así como los bienes muebles de las personas. El avalúo prendario de equipos de oficina y de cómputo, bienes muebles es realizado por un oficial de crédito sobre la base de una inspección visual, estudio de documentación e información sobre el valor de mercado de objetos similares y aplicación de un factor de corrección no mayor a 0,6 al valor de mercado.

En el caso de prenda de equipamiento, se podrán considerar pabellones comerciales (registrados como estructuras temporales) junto con equipamiento tecnológico, de producción, etc. Su valor de garantía se determina aplicando un factor de corrección no superior a 0,6 al valor de mercado.

Vehículos: no más de 0,7.

Mercancías en circulación (mercancías, productos terminados, etc.): no más de 0,6.

Para los bienes en circulación, por regla general, el precio de compra de estos bienes por el pignorante sin IVA (para bienes comprados) / costo de producción de bienes (para bienes de producción propia) se toma como el valor de mercado. Al mismo tiempo, el tema de la competitividad de este precio en el mercado debe ser estudiado por un oficial de crédito.

Previo a la aceptación de bienes en prenda, un oficial de crédito, al visitar el lugar de negocios, inspecciona y verifica la disponibilidad real de los bienes, el cumplimiento de los datos sobre cantidad y surtido (por tipo y características genéricas), verifica la disponibilidad de documentos que confirman propiedad. Al dar en prenda bienes en circulación, se deben verificar los certificados de conformidad (de forma selectiva, pero no menos de 10 posiciones).

Monto del préstamo = monto de la garantía * descuento

El monto de la garantía es el valor de mercado líquido (que se puede vender rápidamente, generalmente ligeramente por debajo del valor de mercado normal).

PLAZOS MÍNIMOS DE CONSIDERACIÓN DE SOLICITUDES: de 1 a 5 días a un mes.

ENFOQUE FLEXIBLE AL COLOR: hasta 1000000 de rublos sin garantía, préstamos con garantía parcial. Cualquier propiedad líquida (incluido el equipo comprado y los bienes raíces) se acepta como garantía para otros préstamos. AMPLIA GAMA DE SUMA.

REQUISITOS BÁSICOS PARA EL PRESTATARIO:

Es obligatoria la presencia de un negocio estable y rentable con un período de existencia real de al menos 6 meses.

El plazo de registro oficial de la empresa es de al menos 6 meses.

Sin historial crediticio negativo. Ausencia de hechos de incumplimiento de obligaciones.

REQUISITOS BÁSICOS PARA EL PROPIETARIO DE UN NEGOCIO:

La ciudadanía de la Federación de Rusia.

Edad: de 25 a 60 años inclusive (para hombres menores de 28 años, el problema se resuelve con las autoridades de reclutamiento).

No hay antecedentes penales.

Sin historial crediticio negativo.

Los representantes de negocios hoy en día tienen suficientes opciones entre los bancos que están listos para dar "dinero en crecimiento" y apoyar varios proyectos comerciales. Los empresarios solo necesitan tener una buena comprensión de las condiciones y las tasas de interés para elegir el programa de préstamo más beneficioso para ellos.

Los empresarios a menudo están interesados ​​​​en la pregunta: ¿depende la posibilidad de obtener un préstamo de la forma legal bajo la cual está registrada una pequeña empresa? Por ejemplo, muchos están seguros de que existe un prejuicio en los bancos con respecto a los "empresarios individuales", es mucho más difícil obtener un préstamo con esta forma de propiedad que, digamos, para una sociedad de responsabilidad limitada (LLC).

Sin embargo, este escenario está lejos de la realidad: para los bancos que están seriamente involucrados en otorgar préstamos a las pequeñas y medianas empresas, el estatus legal de la organización no afecta ni la cantidad de documentos para obtener un préstamo, ni las tasas de interés, ni los préstamos. condiciones, es decir, a todos los representantes de este sector de la economía, las actividades están sujetas a los mismos requisitos.

Algunos bancos tienen restricciones sobre otros parámetros, como la participación de capital extranjero, pero no importa la forma de propiedad de la empresa. Sin embargo, existe una limitación para las personas jurídicas: la participación del Estado o de no residentes en el capital autorizado no debe exceder el 49 %.

Los documentos que se requieren para obtener un préstamo para pequeñas y medianas empresas se relacionan principalmente con el estado legal y los estados financieros. En un banco, por ejemplo, se le pedirá: un certificado de registro estatal, un certificado de registro ante la autoridad fiscal, copias de los pasaportes de un empresario individual y garantes, una copia de la declaración de ingresos de las dos últimas fechas de declaración , copias de las páginas del libro de ingresos y gastos de 6 meses , certificados de la presencia o ausencia de préstamos en los bancos de servicio.

También es necesario proporcionar un extracto de los bancos de servicio sobre el volumen de negocios de la cuenta (volumen de negocios de débito o volumen de negocios de crédito) de los 12 meses anteriores, así como información sobre el volumen de negocios mensual. Los documentos adicionales que a menudo se solicitan a los bancos están directamente relacionados con las actividades de la empresa: copias de contratos de arrendamiento de locales, copias de contratos con compradores y proveedores, copias de documentos que confirman la propiedad de los bienes ofrecidos como garantía (contratos, facturas, actas, documentos de pago, certificados de propiedad) y así sucesivamente.

Un enfoque individual para cada entidad legal puede explicarse por una gran cantidad de variaciones en los parámetros de las pequeñas y medianas empresas en la Rusia moderna. Todo está expuesto a la atención de los analistas de crédito: desde documentos organizacionales y legales de la propia empresa hasta contratos de arrendamiento de locales y facturas de servicios públicos. Si los documentos se dividen en grupos, se pueden distinguir los documentos constitutivos, los documentos financieros, los documentos que confirman la propiedad de los bienes proporcionados como garantía, así como los documentos adicionales que confirman la realización de negocios. Los términos de las empresas de crédito en cada banco son diferentes.

La consideración de una solicitud en los bancos lleva de tres días hábiles a varias semanas, sujeto a la provisión de un paquete completo de documentos, por lo que las empresas que deseen recibir un préstamo deben tener en cuenta este hecho por adelantado. A menudo, los clientes se quejan de que los bancos tardan mucho en considerar sus solicitudes, pero por la práctica puedo decir que, por lo general, estos clientes no siguen las instrucciones del banco y no cumplen con todo lo que se les pide a tiempo, lo que retrasa la decisión. -Realización de proceso sobre la posibilidad de préstamo.

Debido al enfoque de la mayoría de los bancos en el "enfoque individual" de cada prestatario-representante de pequeñas o medianas empresas, los empresarios tienen la oportunidad de variar la tasa de interés. Debe pensar en obtener un préstamo para su empresa con anticipación y cooperar lo más posible con los analistas de crédito en cuestiones relacionadas con los documentos: en este caso, puede elegir las condiciones de préstamo más favorables para la empresa.

Los ahorros significativos de tiempo y, a menudo, muchos otros costos, le permitirán obtener una apelación oportuna a los corredores de crédito, pero solo si en el personal de dicha empresa todos los empleados trabajaron anteriormente en bancos en puestos de alto nivel. La abundancia de los llamados "corredores certificados" que escucharon conferencias publicitarias en empresas ordinarias desacredita gravemente la profesión de corredor de crédito. Idealmente, cuantos más bancos trabajara un corredor de crédito, mejor.

Lista de documentos para el Prestatario

1. Cuestionario - aplicación en forma de Banco.

2. Pasaporte(1) para individuos que son:

- dueños de negocios;

- participantes en la transacción (prestatario, garantes);

- jefes (con derecho a la primera firma) de personas jurídicas incluidas en el grupo de empresas del Cliente.

Para hombres menores de 28 años, una copia adicional de la identificación militar.

3. Certificado de registro estatal(3) (efectuando una inscripción en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas / EGRIP).

4. Certificado de registro ante la autoridad fiscal.(3).

5. Licencias(3) y/u otros documentos que dan derecho a realizar actividades.

6. Documentos constitutivos(3)(Artículos y Memorándum). Adicionalmente, en su caso: Resoluciones sobre cambios y/o adiciones a los documentos constitutivos, así como certificados de registro estatal de dichos cambios y/o adiciones.

7. Documentos que confirman la propiedad(3) sobre la propiedad personal de los dueños de negocios.

Documentos financieros

1. Informes financieros (fiscales)(3) con un sello, o un recibo postal y una descripción del archivo adjunto, que confirme la entrega al IMTS, a partir de la última fecha de informe (para el último período de informe).

1.1. Hoja de balance (Formulario No. 1) y Informe de pérdidas y ganancias (Formulario No. 2), o

1.2. declaración única de impuestos, pagado en relación con la aplicación del sistema tributario simplificado, así como un recibo (orden de pago) que confirme el pago de un impuesto único para el último período, o

1.3. Declaración de un impuesto único sobre la renta imputada para determinados tipos de actividades, así como un recibo (orden de pago) que acredite el pago de un impuesto único del último período.

2. Libro mayor de ingresos y gastos(3) organizaciones y/o empresarios individuales que apliquen el régimen tributario simplificado o sean contribuyentes de UTII durante los últimos 3 meses.

3. Documentos contables (estados de cuenta) que contienen información sobre los recibos en la caja y en las cuentas de liquidación. desglosado por los bancos durante 6 meses mensuales.

4. Desglose de cuentas por cobrar y por pagar(1) a más tardar el primer día del mes en que se presentó la solicitud.

6. Certificado de compromiso(1) en la forma del Banco a más tardar el 1er día del mes en que se presentó la solicitud.

7. Lista de bienes utilizados en negocios y artículos de inventario(1) a más tardar el primer día del mes en que se presentó la solicitud.

Documentos que acrediten la actividad económica

1. Contratos (acuerdos) con los principales proveedores y consumidores(3). Al menos 6 (al menos 3 con proveedores y al menos 3 con consumidores) con las mayores contrapartes en términos de liquidaciones.

2. Documentos que confirman el derecho a usar las instalaciones.(3)(almacén, oficina, puntos de venta).

Formas de presentación de documentos:

(1) originales

(3) Una copia certificada por la organización / empresario individual

El funcionario responsable del Banco podrá solicitar adicionalmente otros documentos adicionales necesarios para tomar una decisión sobre el otorgamiento de un préstamo.

Una opción de financiamiento comercial es un préstamo garantizado por vivienda para cualquier propósito, esencialmente una opción hipotecaria. Muy a menudo, los dueños de negocios usan este producto. Hay dos opciones: hipoteca de un apartamento e hipoteca de una casa (cabaña).

El inmueble de vivienda objeto de la prenda deberá cumplir los siguientes requisitos:

1.1. estar ubicado en un asentamiento en cuyo territorio se encuentren otros edificios residenciales aptos para habitación;

1.2. tener una vía de acceso que permita el acceso durante todo el año al terreno en el que se encuentra el edificio residencial, mediante transporte motorizado;

1.3. ser apto para habitación permanente;

1.4. tener un suministro de energía constante de una fuente externa a través de la red conectada de la organización de suministro de energía;

1.5. contar con sistema de calefacción a gas, vapor o estufa, así como suministro de agua fría;

1.6. estar en condiciones técnicas adecuadas y no tener defectos significativos en los elementos estructurales y equipos de ingeniería, que posteriormente pueden dar lugar a un accidente en el hogar;

1.7. pasar el registro catastral, cumplir con el plano de planta emitido por el organismo que realiza el inventario técnico del inmueble, el cual se determina sobre la base de los datos del informe de tasación realizado por un tasador profesional;

El terreno objeto de la prenda deberá cumplir con los siguientes requisitos:

- tener un uso permitido (finalidad prevista): para la construcción de jardines, viviendas o casas de veraneo;

- los requisitos especificados en los apartados 1.1., 1.2. y 1.9.

Requerimientos generales. El objeto de la garantía puede ser tanto el Local Residencial, para cuya compra se concedió un préstamo hipotecario, como el Local Residencial existente.

1. El Local Residencial no debe estar bajo embargo o prohibición, no debe estar gravado con derecho de terceros, con excepción del derecho de residencia, no debe haber controversias respecto del Local Residencial. Si una persona que no es uno de los propietarios (prendadores) del Local Residencial hipotecado planea ser el único prestatario bajo el contrato de préstamo, entonces es necesario exigir que uno de los propietarios (prendadores) del Local Residencial se involucre como el segundo prestatario (coprestatario).

2. La vivienda es un apartamento separado o un edificio residencial separado para residencia permanente (casa de campo o casa adosada (casa adosada)). Las habitaciones de un departamento comunal solo pueden ser pignoradas si, para garantizar un préstamo, todas las habitaciones (locales) del apartamento comunal están pignoradas, es decir, en conjunto, las habitaciones pignoradas (locales) constituirán un solo Local residencial.

3. El Local Residencial está conectado a sistemas de calefacción eléctrica, de vapor o de gas que proporcionan calor a toda el área del Local Residencial, o cuenta con un sistema de soporte vital autónomo.

4. La vivienda tiene puertas de entrada, ventanas y techo (para departamentos en los pisos superiores).

5. Cuando se conceda un préstamo con garantía de vivienda existente, no se aceptará como garantía un Local de Vivienda en los siguientes casos:

- Cuando los propietarios (uno de los propietarios) del Local sean hijos menores de edad;

- Cuando personas que no sean miembros de la familia del pignorante estén empadronadas en el Local Residencial por un período prolongado (1 año o más).

6. Cuando uno de los propietarios (prendarios) del Local Residencial sea una persona mayor de 65 años, el contrato de hipoteca está sujeto a protocolización obligatoria.

7. El inmueble en el que se encuentre el objeto de la prenda deberá reunir las siguientes condiciones y requisitos:

a) se encuentra en Moscú o en la región de Moscú;

b) no se encuentra en estado de emergencia;

c) no estar registrado para reparaciones mayores (si hay información disponible);

d) no está en los planes de reconstrucción o demolición (si hay información disponible);

e) tener cimientos de hormigón armado, piedra o ladrillo;

f) la depreciación de un edificio construido antes de 1970 no debe ser superior al 70%.

8. La titularidad del Local de Vivienda deberá acreditarse mediante los correspondientes títulos de propiedad (certificado de propiedad, contrato inscrito de compraventa del Local de Vivienda, contrato de permuta, etc.), redactados de acuerdo con los requisitos de la legislación vigente.

9. La documentación técnica (explicación, plano de planta) debe cumplir con los datos especificados en la USRR. Si el Local residencial se reequipa sin el permiso apropiado, dicho Local puede aceptarse como prenda solo con la condición de que el Prendario legalice la remodelación dentro de los 6 meses a partir de la fecha de celebración del contrato de hipoteca (el surgimiento de una hipoteca en virtud de la ley), y si es imposible legalizar la remodelación, el Pignorante está obligado, dentro de los 9 meses a partir de la fecha de celebración del contrato de hipoteca (el surgimiento de una hipoteca en virtud de la ley), a traer el Local Residencial en un estado correspondiente a los datos especificados en la documentación técnica.

10. Al adquirir (hipotecar) una Casa Residencial separada, el terreno ubicado debajo de dicha casa se adquiere simultáneamente, registrado en una hipoteca. La propiedad de un terreno debe acreditarse mediante los documentos de título correspondientes (certificado de propiedad, contrato de compraventa de terrenos registrados, otro contrato), redactados de acuerdo con los requisitos de la legislación vigente. El plano catastral original del solar se debe adjuntar al documento del suelo, que se debe dar en prenda junto con el Edificio de Vivienda.

10.1. Si el terreno se proporciona en régimen de arrendamiento, entonces, al mismo tiempo que la casa, también se deben dar en prenda los derechos de arrendamiento del terreno. El contrato de arrendamiento de un terreno debe celebrarse por un período no inferior al plazo del contrato de préstamo, o contener una indicación de la prórroga del contrato por un nuevo plazo. Si el contrato de arrendamiento contiene una condición para obtener el consentimiento del arrendador para dar en prenda los derechos de arrendamiento de la parcela de tierra, entonces dicho consentimiento debe obtenerse antes de la celebración del contrato de prenda, si tal requisito para obtener el consentimiento del arrendador no no contradecir la legislación vigente.

10.2. Si el deudor hipotecario no tiene el derecho de propiedad o el derecho a arrendar el terreno ubicado debajo del Edificio Residencial, entonces al prestar con la garantía de la vivienda existente, dicha propiedad no se acepta como garantía.

Cuando se presta con garantía de vivienda comprada, la Casa Residencial puede aceptarse como garantía, siempre que el vendedor de la Casa Residencial tenga derecho a arrendar el terreno ubicado debajo de la Casa Residencial.

La crisis del mercado hipotecario estadounidense provocó una crisis global en el mercado monetario. Muchos bancos rusos se encontraron en una posición difícil. La falta de recursos financieros y su subida generalizada de precios han provocado una financiación insuficiente. Como resultado, se agotaron los recursos financieros de una serie de bancos destinados a la emisión de préstamos hipotecarios.

Debido a la incapacidad de reponer rápidamente su potencial, muchos bancos endurecieron apresuradamente las condiciones de préstamo para las transacciones hipotecarias, y algunos incluso abandonaron temporalmente las hipotecas. Un hecho frecuente en la práctica actual de los bancos es la demora en la consideración de una solicitud de préstamo sin explicar los motivos. Al mismo tiempo, muchos prestatarios que ya habían recibido la aprobación del banco para otorgar un préstamo se enfrentaron al hecho de aumentar la tasa de un préstamo hipotecario.

No solo los propios bancos enfrentaron problemas, sino también los prestatarios potenciales que se vieron obligados a abandonar las transacciones de compra de bienes inmuebles debido a las quiebras repentinas de los bancos y los retrasos en la emisión de préstamos.

No es raro que los prestatarios aprobados esperen su dinero durante dos, tres o más meses. En el contexto de aumento de los precios inmobiliarios, un retraso de varios meses conduce a un aumento significativo en el costo del apartamento.

Los bancos, que estaban menos centrados en el endeudamiento externo y dependían de sus propios recursos al emitir préstamos hipotecarios, continúan el proceso de concesión de préstamos a los prestatarios hipotecarios. En general, un número suficiente de bancos aún ofrece condiciones muy competitivas, pero han elevado las tasas hipotecarias, aumentado significativamente el pago inicial y endurecido las condiciones de los préstamos.

Un corredor de préstamos es esencialmente un abogado financiero. Puede ir a la corte usted mismo, o puede contratar a un abogado, puede cortarse el cabello en casa en el espejo usted mismo, o puede ir a la peluquería de un especialista, alguien repara su cosaco él mismo, y alguien le da su Mercedes a un servicio de automóviles . Es un error pensar que un corredor de préstamos es un mago y distribuye préstamos a todos. Si es un especialista, tiene una educación superior especializada (y no solo cursos) y experiencia de trabajo real a tiempo completo en bancos (preferiblemente en departamentos diferentes y relevantes en puestos de alto nivel, y no solo pasantías), entonces aumentará significativamente la probabilidad de una decisión de préstamo positiva (entonces, cómo un abogado competente aumentará sus posibilidades en los tribunales y en la preparación de documentos legales) y la velocidad de la toma de decisiones.

Puedo agregar que durante una crisis es útil dedicar su tiempo libre a la autoeducación, al estudio de literatura económica y legal. Los empleados del banco tienen la costumbre de enfadarse si los solicitantes de préstamos son analfabetos en materia económica y legal. Una perspectiva amplia le permite encontrar un lenguaje común con los banqueros más rápido, porque la banca se ha considerado durante mucho tiempo una de las profesiones más inteligentes, algunos empleados tienen 2-3 estudios superiores y mejoran constantemente sus conocimientos.

Hay muchos estafadores que, por regla general, no tienen ni siquiera un mínimo de experiencia en bancos antes, ofreciendo una garantía del 100 % para obtener un préstamo: esto es un fraude al 100 % o un delito descarado que se revelará al XNUMX % tarde o temprano. más tarde (con las correspondientes consecuencias tanto para el cliente como para el falso asistente). Esto es claro para cualquier banquero experimentado. En cualquier banco, los préstamos comerciales y las hipotecas (y muchas veces otro tipo de préstamos) se emiten después de la decisión del comité de crédito, este es un órgano colegiado, mientras que el cliente es revisado previamente por varios servicios bancarios. Una persona, incluso un gran jefe (a menos, por supuesto, que sea el dueño del banco) no puede, por definición, tomar tales decisiones solo, especialmente un intermediario. Un intermediario competente con experiencia de tiempo completo en bancos puede aumentar significativamente la probabilidad de aprobación; esto ya es una realidad, pero nunca garantizará un préstamo al XNUMX%. Su papel es educativo y de cabildeo. El corretaje de crédito es útil para todos. Por un lado, el corredor simplifica el procedimiento para obtener un préstamo para los clientes, por otro lado, atrae nuevos clientes de "calidad" a los bancos (www.deniskredit.ru).

Glosario de definiciones y términos

Actualmente, al realizar transacciones inmobiliarias, en la literatura comercial y económica se utilizan principalmente conceptos y terminología, ya sea teniendo una interpretación específica en los actos legislativos y reglamentarios vigentes, o conceptos generalmente aceptados y entendidos sin ambigüedades en la sociedad. A continuación se encuentran los términos inmobiliarios más utilizados en orden alfabético, con la excepción de los que se tratan en detalle en este tutorial.

Escritura de transferencia - un documento que a veces se utiliza en lugar de una hipoteca, según la naturaleza de la legislación en relación con los bienes inmuebles. El acto de transferencia certifica la transferencia del título de la tierra a una subsidiaria (sociedad hipotecaria o banco) como garantía, que proporciona una garantía de pago de la deuda en condiciones y que se devuelve después del pago de la deuda. En caso de incumplimiento por parte del prestatario, el síndico tiene derecho a vender la tierra para pagar la deuda.

acto de compraventa de inmuebles - un documento legal que certifica la transacción de compra y venta de una propiedad. El acto de compra de una propiedad contiene, por regla general, los detalles del vendedor y el comprador de la propiedad, la designación de la propiedad, adoptada en los documentos del sistema de registro, los detalles de los testigos de la transacción. En muchos países que mantienen un catastro legal, el registro del acto de compraventa de una propiedad se lleva a cabo por un servicio especial en un tribunal inferior o una institución especial con derechos judiciales, que, simultáneamente con el registro del acto, redacta el título (documento de propiedad) del nuevo dueño de la propiedad.

Amortización de crédito - el proceso de pago de un préstamo mediante pagos regulares de capital e intereses.

aseguramiento - análisis de los riesgos crediticios y de interés de un préstamo hipotecario; elaboración de una opinión sobre la tasa de interés y condiciones crediticias correspondientes al nivel de riesgo.

Arrendamiento de tierras - una forma de uso de la tierra, en la que el propietario de la tierra transfiere su terreno por un período determinado a otra persona (inquilino) para que administre una economía a cambio de una determinada remuneración.

Inquilino - una persona física o jurídica que recibe legalmente un objeto inmobiliario para uso temporal.

Alquiler - la tarifa pagada por el arrendatario al arrendador por el uso de la propiedad de alquiler. Incluye las deducciones por depreciación del costo del objeto arrendado, así como una parte de la ganancia (ingreso) que se puede recibir del uso socialmente necesario de la propiedad arrendada (intereses de renta).

Propietario - una persona física o jurídica que es propietaria o tenedora de un balance de un objeto (bienes inmuebles) y lo alquila para uso temporal al arrendatario sobre una base contractual.

Subasta pública - una modalidad de venta en la que el inmueble es previamente puesto a disposición de los posibles compradores para su inspección. Las condiciones generales de venta las determina el vendedor, y el comprador es la persona que ofrece el precio más alto por la propiedad que se ofrece en la subasta.

Base de tasación inmobiliaria - el tipo de valor del objeto inmobiliario, en cuyo contenido se realizan el propósito y el método de evaluación.

Valor contable - el costo de los activos fijos de una entidad económica (empresa), es decir, activos a largo plazo en su balance. Calculado como el costo original de adquirir o crear el inmueble para el cual fue incluido en el balance general, menos la depreciación acumulada.

Saldo de activos fijos - un balance elaborado por una entidad económica que caracteriza la recepción, el gasto y la disposición de activos fijos (edificios, estructuras, equipos) durante un cierto período de tiempo.

Embellecimiento - un conjunto de obras sobre:

- preparación de ingeniería del territorio, disposición de caminos, desarrollo de redes de comunicación y construcción de suministro de agua, alcantarillado, suministro de energía, etc.;

- mejora del microclima, protección contra la contaminación de la cuenca de aire, cuerpos de agua abiertos y suelo, limpieza sanitaria, reducción de ruido, etc.

El paisajismo se lleva a cabo con el fin de poner un territorio en particular en condiciones aptas para la construcción y el uso normal para el fin al que está destinado, para crear condiciones de vida saludables, confortables y culturales para la población.

mercado hipotecario secundario - un mercado donde se lleva a cabo la compra y venta de las primeras hipotecas, que brinda al prestamista la oportunidad de vender el préstamo antes de su período completo de reembolso.

Muestreo - parte de la totalidad de los objetos económicos o indicadores seleccionados para el estudio con el fin de sacar una conclusión sobre toda la población. La muestra debe estar conformada de tal manera, en tal cantidad, que sea estadísticamente representativa (representativa), es decir, que refleje la población objeto de estudio. Por ejemplo, para estudiar la demanda, la oferta de precios en el mercado, basta con examinar sólo ciertos segmentos del mercado.

Enajenación de propiedades, planta y equipo - liquidación, venta, transferencia a otras entidades económicas, muerte por desastres naturales de objetos incluidos en la composición de activos fijos.

Гарантия -

- garantía, asegurando el cumplimiento de las obligaciones. El vendedor suele presentar una garantía de calidad, el comprador - pago del precio del contrato; por acuerdo de las partes, un tercero, más a menudo una empresa conocida, un banco, puede ser garante del cumplimiento de las obligaciones contractuales;

- la obligación legal del vendedor de responder por los defectos materiales del objeto y por el hecho de que la propiedad está libre de obligaciones de deuda y no es propiedad de terceros.

Gerente general de proyectos - una sociedad de inversión y construcción, que está aprobada como ejecutora responsable del programa de préstamos hipotecarios en curso y está dotada de los derechos pertinentes para organizar y realizar actividades de inversión con la participación de bancos, compañías de seguros y terceros. El Fondo puede actuar como gerente general del proyecto.

Plan maestro - parte del proyecto, que contiene una solución integral a los problemas de planificación y mejora del sitio de construcción, ubicación de edificios, estructuras, comunicaciones de transporte, redes de ingeniería, organización de sistemas económicos y de servicios al consumidor.

Contratista general - con el consentimiento del cliente, puede involucrar a empresas nacionales y extranjeras en el cumplimiento de sus obligaciones, pero al mismo tiempo siempre es responsable de la ejecución del trabajo por parte de los subcontratistas.

El contratista general suele participar junto con el proveedor general en la entrega del equipo completo o de la instalación en su conjunto al cliente.

Deber del gobierno - honorarios recaudados de acuerdo con el procedimiento estatal establecido y en cantidades por instituciones especialmente autorizadas (tribunales, arbitraje estatal, oficinas notariales, etc.) para realizar acciones en interés de personas jurídicas y personas físicas y emitir documentos de importancia legal y relacionados con bienes inmuebles. bienes.

Fecha de valoración de la propiedad - la fecha a partir de la cual se evaluó.

Descubrir - la diferencia entre la valoración del inmueble y la suma asegurada, dejada en el mercado de seguros.

Descuento - un método ampliamente utilizado en la evaluación de bienes raíces y la selección de programas de inversión, cuya esencia es traer inversiones multitemporales y recibos de efectivo a un cierto período de tiempo y determinar la tasa de retorno de la inversión; conversión a valor presente de un flujo de inversión futuro.

propietario de buena fe - el que no sabía y, por las circunstancias, no podía saber de la ilicitud de su posesión legal.

Poder - un documento emitido a una persona física o jurídica, que define su autoridad para realizar transacciones u otros actos lícitos en nombre de otra persona (principal).

El poder es urgente, el período de validez se indica en el propio documento. La validez del poder también se extingue por su cancelación por el poderdante, liquidación de la persona jurídica y demás casos previstos en la ley. Hay tres tipos de poderes:

- una sola vez - para realizar una acción específica;

- especial - para realizar cualquier acción homogénea;

- general o general - para la gestión general de los bienes del mandante, la celebración de contratos, etc.

Contrato - un acuerdo entre las partes en virtud del cual se transfiere la propiedad, se realiza un trabajo o se presta un servicio. El contrato incluye tres etapas obligatorias que se desarrollan secuencialmente: conclusión, ejecución y terminación (responsabilidad), es decir, el establecimiento, cambio y terminación de ciertos derechos y obligaciones relacionados con la propiedad que no son de propiedad.

Se aplican al contrato las normas sobre transacciones bilaterales y multilaterales, ya las obligaciones derivadas del contrato se aplican las disposiciones generales sobre obligaciones, salvo disposición en contrario de las normas sobre determinadas clases de contratos contenidas en el Código Civil.

Las partes pueden celebrar un contrato denominado mixto, que contiene elementos de otros contratos.

El contrato se considera válido si las partes han llegado a un acuerdo sobre todos sus términos esenciales.

Los ciudadanos y las personas jurídicas son libres de celebrar contratos y no se permite la coerción, excepto en los casos en que la obligación de celebrar un contrato esté prevista en el Código Civil de la Federación Rusa, por ley o por una obligación voluntariamente aceptada.

La relación contractual consiste no solo en los términos esenciales del contrato, sino también en todas las circunstancias relevantes, incluidos los contratos anteriores, las negociaciones y la correspondencia, la práctica establecida en la relación de las partes, las prácticas comerciales y el comportamiento posterior de las partes. Antes de la conclusión del contrato principal, se puede celebrar un contrato preliminar, que permite establecer el objeto del contrato y contiene todas las condiciones preliminares para este acuerdo.

Desde un punto de vista legal, existen diferentes tipos de contratos. Por ejemplo, en un sistema de préstamos hipotecarios, los siguientes tipos de acuerdos pueden celebrarse a través de un banco: un contrato de préstamo, un contrato de préstamo, un contrato de compraventa de bienes inmuebles y un contrato de construcción.

Dependiendo del tipo de contrato, la relación de las partes estará en cierta medida regulada por la legislación vigente de la Federación Rusa u otros documentos reglamentarios vigentes en el territorio del país.

Convenio de prestamo - un acuerdo en virtud del cual una parte (el prestamista) transfiere dinero u objetos inmobiliarios a la propiedad de la otra parte (el prestatario), y el prestatario se compromete a devolver al prestamista la misma cantidad de dinero (cantidad del préstamo) o una cantidad igual cantidad de otras cosas recibidas por él de la misma clase y calidad.

Acuerdo de crédito - un acuerdo en virtud del cual un banco u otra institución de crédito (acreedor) se compromete a proporcionar fondos (crédito) al prestatario en la cantidad y en los términos estipulados en el acuerdo, y el prestatario se compromete a devolver la cantidad de dinero recibida y pagar intereses en eso.

Contrato de arrendamiento residencial - un contrato en virtud del cual una de las partes, el propietario de la vivienda o una persona autorizada (propietario), se compromete a proporcionar a la otra parte (inquilino) una vivienda a cambio de una tasa de posesión y uso para vivir en ella.

Deudor - una parte de una obligación, de la cual la otra parte - el acreedor tiene derecho a exigir una determinada acción (transferencia de una propiedad, ejecución de una obra o servicio, pago de una deuda) o abstenerse de una determinada acción.

Propiedad compartida - una parte de los ingresos, bienes, otros valores, que uno de los participantes en la causa común, propietarios colectivos, herederos tiene derecho a reclamar. La medida en que un participante en un negocio común aporta sus propios recursos, fondos, se denomina participación patrimonial.

Volumen de mercado - las posibles ventas anuales de un determinado tipo de bienes inmuebles al nivel de precios actual, según el grado de desarrollo de este mercado por parte de los competidores, la elasticidad de la demanda, los cambios en las condiciones económicas, los niveles de precios, la calidad de los objetos y los costos de publicidad.

Alojamiento - el área de la economía nacional, incluida la construcción y reconstrucción de viviendas, estructuras y elementos de ingeniería e infraestructura social, gestión del parque de viviendas, su mantenimiento y reparación.

Ley de vivienda - una parte del derecho civil que regula el procedimiento para proporcionar locales residenciales, las condiciones de uso y disposición, así como los cambios y la terminación de su uso.

Asociacion de vivienda - una asociación de propietarios de locales residenciales y no residenciales en edificios de apartamentos con el establecimiento de condiciones para el uso conjunto de escaleras, ascensores, pasillos, techos, sótanos técnicos, equipos de ingeniería que no son de apartamentos, territorio adyacente y otros comunes áreas, registrado como una entidad legal.

Fondo de Vivienda - la totalidad de todos los locales residenciales, independientemente de la forma de propiedad, incluidos los edificios residenciales, las casas especializadas (hostales, hoteles - albergues, casas de fondo móvil, residencias especiales para ancianos, internados para discapacitados, veteranos, etc.) ), apartamentos, locales de oficinas, otras viviendas en otros edificios aptos para habitación.

Testamento - una orden de un ciudadano sobre los bienes que le pertenecen en caso de muerte, hecha en la forma establecida por la ley (notarial o equivalente).

Cliente - una persona física o jurídica para la que se está construyendo un objeto inmobiliario. El cliente está obligado a presentar el sitio de construcción al contratista, a realizar oportunamente el financiamiento de la construcción, a ejercer control y supervisión técnica sobre el cumplimiento del volumen, costo y calidad de la obra.

posesión legal - la posesión efectiva de un bien inmueble, que se funda siempre en algún fundamento jurídico que surge a raíz de una ley, contrato, acto administrativo o sentencia judicial.

Costos de liquidación de la propiedad - gastos asociados al desmantelamiento, desmantelamiento y otras operaciones de liquidación de bienes inmuebles.

Terrateniente - una persona física o jurídica que tiene derecho a poseer un determinado terreno. La propiedad de la tierra y la propiedad de la tierra pueden no ser lo mismo.

parcela de tierra - una parte del territorio limitada en el suelo y/o en el plano: a lo largo de la superficie de la corteza terrestre por los límites del terreno, una altura y volumen fijos del espacio aéreo y una profundidad y volumen fijos del subsuelo.

Uso del suelo - uso de una parcela de tierra establecida por la ley (granjas estatales, granjas colectivas).

Gestion de tierras - Leyes, reglas, normas de compra y venta, herencia, uso de la tierra.

Износ - disminución en el costo inicial de los bienes inmuebles en el proceso de su uso.

Ley de Propiedad - derecho real: el derecho a usar cualquier propiedad de una manera determinada, el derecho a recibir ingresos por el uso de bienes inmuebles.

Inversión - inversiones a largo plazo de capital, propiedad y valores intelectuales en objetos de actividad empresarial y de otro tipo para obtener ganancias y (o) lograr un efecto social positivo; bienes inmuebles adquiridos para obtener ingresos o beneficios.

propiedad de inversión - propiedad (bienes inmuebles) que se utiliza para generar ingresos en forma de alquiler, ingresos por reventa, etc.

Valor de inversión de la propiedad - el costo total de pago de los trabajos y servicios de anteproyecto, diseño y construcción e instalación del gerente general del proyecto.

Inversor -

- una persona que invierte en bienes raíces para generar ingresos;

- el titular de la hipoteca para quien el banco presta el servicio del préstamo hipotecario.

Infraestructura - un complejo de fincas y servicios al servicio de los sectores de la economía nacional. Por ejemplo, la infraestructura del sistema de construcción incluye comunicaciones e instalaciones de soporte vital para los empleados de las empresas de construcción.

Estatuto de limitaciones - el plazo establecido por la ley para la protección del derecho sobre la pretensión de la persona cuyo derecho ha sido violado.

catastro de tierras - un conjunto sistematizado de información sobre el estado natural, económico y jurídico de las tierras. Incluye descripción de terrenos, parcelas, su superficie y ubicación, configuración, calidad del suelo, avalúo del terreno. El catastro también indica quién es el propietario del terreno.

Levantamiento catastral - trabajos geodésicos en la parcela, que determinan la descripción de los límites de los usuarios de la tierra y los mojones, el área de áreas edificadas y ajardinadas, la presencia de superficies duras y césped, las características de los edificios, la presencia o ausencia de disputas sobre los límites de la parcela de tierra.

Gestión catastral del suelo - un conjunto de características técnicas, jurídicas y económicas documentadas de un terreno (objeto inmobiliario), que son la base para el registro de títulos de propiedad.

Inversiones de capital - invertir en la creación y reproducción de activos fijos de la empresa; costos, como resultado de lo cual hay un aumento en los activos fijos (trabajos de construcción, trabajos de instalación, compra de equipos, colocación y cultivo de plantaciones perennes).

Las fuentes de financiamiento de inversiones de capital pueden ser: presupuestos federales y locales; préstamos de bancos y otras instituciones de crédito; fondos propios de personas jurídicas y personas físicas; fondos de estados extranjeros, así como personas físicas y jurídicas extranjeras.

Codex - un acto legislativo único sintetizado que regula cualquier área de las relaciones públicas.

Condominio - una asociación de propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos con el establecimiento de condiciones para la propiedad conjunta y el uso de escaleras, ascensores, pasillos, techos, sótanos técnicos, equipos de ingeniería que no son de apartamentos, territorio adyacente y otras áreas comunes entre apartamentos; la forma jurídica de propiedad, según la cual el objeto se divide en elementos de propiedad individual y elementos de propiedad conjunta.

Coyuntura - un conjunto de características que caracterizan el estado actual de la economía en un período determinado, así como la situación económica actual en el mercado, que se caracteriza por la relación entre la oferta y la demanda, los niveles de precios, los precios de las materias primas, la cartera de pedidos de la industria y otros indicadores económicos.

relación de préstamo - expresión porcentual de la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor del inmueble (el valor se define como el límite inferior del precio de venta o valor de tasación).

Factor de construcción de la trama - coeficiente que muestra la relación entre el área del edificio y la tierra.

Acreedor - un prestamista, una persona física o jurídica que presta dinero u otros valores, así como una persona a quien las entidades económicas deben dinero.

Liquidez - facilidad de implementación (convertir bienes raíces en efectivo); la capacidad del mercado y su capacidad para absorber cambios repentinos en la oferta y la demanda sin una gran fluctuación de precios correspondiente.

Listado - un acuerdo entre el propietario de una propiedad y un corredor de bienes raíces con licencia, en virtud del cual el corredor actúa como agente para la venta de bienes raíces, y el propietario acepta pagar una comisión al corredor.

Agrimensura - Establecimiento de límites de uso del suelo.

Propiedad municipal - los bienes inmuebles propiedad de los municipios.

ley Municipal - educación jurídica en el sistema de derecho, un conjunto de normas jurídicas que rigen las relaciones que surgen en el proceso de organización y funcionamiento del gobierno local en ciudades, asentamientos rurales y otros territorios.

Parque municipal de viviendas - un fondo propiedad de un distrito, una ciudad, sus entidades administrativo-territoriales, así como un fondo departamental bajo la gestión económica integral de las instituciones municipales.

Herencia - recibir por parentesco o por testamento la propiedad de bienes inmuebles, dinero en efectivo, valores, joyas, etc., que quedan después de la muerte del propietario. Legalmente, la herencia se formaliza mediante un certificado del derecho a la herencia, emitido por una notaría en el lugar de residencia del testador.

Bienes raíces -

- un concepto legal que significa un conjunto (paquete) de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, incluido el derecho a poseer, usar, disponer, ingresos apropiados de la propiedad e ingresos por la disposición de bienes inmuebles;

- la unidad del cuerpo físico - bienes inmuebles y propiedad de los mismos.

Locales no residenciales - los locales del edificio, que se utilicen para cualquier fin, excepto para la residencia de personas físicas en él.

Construcción en progreso - un indicador utilizado para indicar la situación cuando la construcción, la instalación y otros trabajos se han detenido en un sitio de construcción, y el objeto está "congelado" durante un cierto período de tiempo.

La construcción incompleta conduce a graves consecuencias socioeconómicas: los recursos están "muertos" y no han dado ningún rendimiento durante muchos años, el equipo está envejeciendo moral y físicamente, la tecnología se está volviendo obsoleta.

La construcción en curso está determinada por el volumen de inversiones de capital que se han gastado en instalaciones en un momento determinado y se tiene en cuenta en el balance de los clientes.

Activos intangibles - activos utilizados durante un período prolongado en las actividades de una entidad económica y que generan ingresos. Estos son los derechos de uso de bienes inmuebles, incluidos terrenos, recursos naturales. Patentes, licencias, know-how, productos de software, derechos y privilegios de monopolio (incluidas las licencias para determinadas actividades), marcas comerciales y marcas registradas.

Tasa de depreciación - el porcentaje del monto de la depreciación anual al costo inicial de los activos fijos.

Tasa de capitalización - la relación entre el valor de mercado de la propiedad y los ingresos netos de su explotación.

Compromiso - una relación jurídica civil, en virtud de la cual una persona está obligada a realizar determinadas acciones en favor de otra persona: enajenar bienes inmuebles, realizar obras, pagar dinero, etc., o abstenerse de una determinada acción.

Objetos de las relaciones en el campo de los bienes raíces - los derechos sobre terrenos y otros bienes inmuebles, así como las obligaciones derivadas de los derechos sobre bienes inmuebles.

Objetos de propiedad - empresas como complejos inmobiliarios, terrenos, huertos, edificios, estructuras, equipos, materias primas y materiales, dinero, valores, otros bienes para la producción, consumo, socioculturales y otros fines, así como productos del trabajo intelectual y creativo.

Obligaciones restrictivas - cláusulas restrictivas en el contrato de compraventa de bienes inmuebles, es decir, la obligación de no cambiar la apariencia de la casa, de no levantar ningún edificio sin el consentimiento del vendedor, de no construir estructuras fuera de la línea de edificación, de no contratar en actividades peligrosas, no permitir restricciones a los derechos de los vecinos al uso del alumbrado y las comunicaciones, etc.

Descripción de la propiedad - Reflejo de bienes inmuebles en documentos registrales. Se requiere para determinar el objeto material de los bienes inmuebles, para establecer los límites de un inmueble, para calcular su área, para caracterizar la posición de un terreno en relación con los vecinos, y al transferir el título de propiedad de un propietario. a otro. La descripción de los bienes inmuebles es la base para identificar el objeto de la facturación en el mercado inmobiliario, y debe reflejar con precisión la composición de los bienes inmuebles, teniendo en cuenta sus componentes.

Opción -

- el derecho a comprar o arrendar bienes inmuebles en el futuro en los términos actualmente acordados;

- el derecho otorgado por el propietario del inmueble a la otra parte para comprar o alquilar la propiedad por un cierto período de tiempo a un precio fijo y en condiciones fijas;

- la capacidad de elegir el método de cumplimiento de una obligación alternativa;

- un acuerdo preliminar sobre la conclusión del contrato en el futuro dentro de los plazos estipulados por las partes.

Adquisición de tierras - provisión de terrenos (parcelas) de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación agraria y en las cantidades determinadas por los documentos reglamentarios.

Oferta -

- una oferta para celebrar un contrato en relación con un tema específico de licitación en los términos especificados en las bases de licitación;

- cualquier propuesta para concluir un acuerdo (incluso uno preliminar) proveniente de una de las partes.

Tasador de bienes raíces - una persona con formación, experiencia y cualificación para la valoración de inmuebles

Transferencia de deuda - una transacción, como resultado de la cual, con el consentimiento del acreedor, el deudor en la obligación es reemplazado por una nueva persona que acepta la obligación del deudor original.

Plano de terreno - un dibujo, que muestre en forma reducida una proyección horizontal de las dimensiones y forma exactas del terreno, su área y orientación con respecto al meridiano. Hay contorno, es decir, sin la imagen de colinas, barrancos, etc., y topográfico, con la imagen del terreno.

plan situacional - un plano que muestre la ubicación de la propiedad en relación con los asentamientos, fuentes y redes externas más cercanas de suministro de energía, calor y agua, instalaciones y redes de alcantarillado, así como las principales características de las condiciones naturales del territorio en el área donde se encuentra la propiedad.

Licitación de contratos - una forma de hacer pedidos para la construcción, previendo la selección de un contratista para realizar el trabajo y prestar servicios sobre la base de una oferta.

Derechos de desarrollo - cualquier derecho estipulado por las autoridades municipales (locales) o el promotor, en términos de realización de nuevas construcciones.

Derecho - un sistema de normas generalmente vinculantes reconocido y protegido por el estado.

Propiedad - el poder del propietario de poseer, usar y disponer de la propiedad, incluido el derecho a la renta apropiada de la propiedad y la renta de su uso.

Propiedad de la tierra - el derecho de una persona propietaria de un terreno a venderlo, donarlo, darlo en prenda o arrendarlo y disponer de él de cualquier otra forma en la medida en que las tierras correspondientes no estén excluidas de la circulación o no tengan una circulación limitada sobre la base de la ley.

Derecho de propiedad privada - el derecho de toda persona a ser propietario de bienes inmuebles, poseerlos, utilizarlos y disponer de ellos tanto individualmente como conjuntamente con otras personas. El derecho a la propiedad privada está protegido por la ley. Nadie puede ser privado de los bienes que le pertenecen, sino por sentencia judicial. La expropiación de un objeto inmueble por necesidades del Estado sólo puede efectuarse a condición de una indemnización previa y equivalente.

norma juridica - una regla general vinculante de conducta en la sociedad, reconocida y protegida por el estado.

Правовой статус - la suma de derechos y obligaciones pertenecientes al sujeto de derecho.

Capacidad jurídica del ciudadano - la capacidad de tener derechos civiles, asumir responsabilidades y cumplir los deberes previstos por la ley, reconocida por igual a todos los ciudadanos.

Capacidad jurídica de una persona jurídica - la capacidad de una persona jurídica para tener derechos civiles correspondientes a los objetivos de la actividad previstos en sus documentos constitutivos, y asumir las obligaciones asociadas con esta actividad.

Actividad emprendedora - una actividad independiente llevada a cabo por su cuenta y riesgo, destinada a obtener sistemáticamente ganancias del uso de un objeto inmobiliario, la venta de bienes, la ejecución de obras o la prestación de servicios por personas registradas en esta capacidad en la forma prescrita por ley.

Privatización de viviendas - transferencia gratuita a la propiedad de los ciudadanos de forma voluntaria de los locales residenciales ocupados por ellos en los parques de viviendas estatales y municipales, y para los ciudadanos que han alquilado locales residenciales ocupados - en el lugar de alquiler de los locales residenciales.

Privatización por concurso - adquisición del estado a la propiedad privada por parte de personas físicas o jurídicas de un objeto de privatización o el derecho a arrendar un objeto inmobiliario incluido en el objeto de privatización, cuando los compradores deben cumplir ciertas condiciones en relación con el objeto de privatización. El derecho de compra del objeto privatizado se transfiere al comprador, cuya propuesta cumple plenamente las condiciones de la licitación y contiene el precio máximo.

Principios de la tasación de bienes inmuebles - reglas metodológicas en las que se basa el proceso de tasación de bienes inmuebles y que permiten al tasador tener correctamente en cuenta la influencia de toda la variedad de factores inherentes al mercado inmobiliario sobre el valor del inmueble.

prescripción adquisitiva - la posesión consciente, abierta e ininterrumpida de un bien inmueble, como propio, durante quince años, u otra propiedad como propia durante cinco años, como resultado de lo cual un ciudadano o una persona jurídica que no es propietaria de esta propiedad adquiere el derecho de propiedad sobre el mismo.

Diseño y documentación de presupuestos. - un conjunto de documentos (cálculos, dibujos, planes para la recepción y el gasto de fondos, etc.) necesarios para la construcción de una instalación nueva o reconstruida (reparada). La documentación de diseño y estimación, por un lado, es un conjunto de documentos que son necesarios para la construcción de un objeto, por otro lado, un plan financiero que se utiliza para estimar operaciones futuras, fuentes de fondos y el procedimiento para cubrir costos

Bienes inmuebles industriales - objetos inmuebles, edificios e instalaciones para fines industriales.

Tasa de interés - comisiones que cobran los bancos por los préstamos. La tasa de interés es la base de la contabilidad de costos de los bancos. El tipo de interés depende de la cuantía del préstamo, su vencimiento, la tasa de pago anual, la relación entre oferta y demanda en el mercado monetario, así como el grado de riesgo que corre una entidad de crédito al prestar una determinada cantidad al deudor.

Riesgo de tipo de interés - el riesgo de una diferencia negativa entre el nivel de interés pagado por los prestatarios sobre los préstamos hipotecarios emitidos y el nivel de interés pagado por los bancos hipotecarios o los intermediarios hipotecarios a los inversores.

registros Públicos - un sistema de documentos respaldado por el estado que certifique la existencia de derechos de propiedad registrados en bienes raíces y, por lo tanto, sirva como base para proteger estos intereses.

uso permitido - una lista exhaustiva de los fines para los que se puede utilizar un objeto inmobiliario, incluido un terreno, todos los derechos reales que lo gravan, servidumbres y otras restricciones de uso, desarrollado sobre la base de esquemas de zonificación para el territorio y objetos inmobiliarios individuales .

Reversión - devolución de la propiedad al dueño original.

registro de la propiedad privada - una parte integral del registro de la propiedad, que es un banco de datos sobre propietarios (personas físicas y jurídicas) y sobre objetos de propiedad privada - empresas como complejos de propiedad, edificios, estructuras, estructuras, locales no residenciales - en un territorio determinado.

Reconstrucción - un conjunto de obras relacionadas con la modificación de los principales indicadores técnicos y económicos del inmueble. En este caso, se puede llevar a cabo:

- remodelación de locales, construcción de superestructuras, ampliaciones, ampliaciones de edificios y, si es necesario, su desmantelamiento parcial;

- aumentar el nivel de equipamiento técnico de los edificios, incluidas las redes externas (excepto las redes troncales);

- sustitución de estructuras y equipos de ingeniería desgastados y moralmente obsoletos por otros modernos que mejoren el rendimiento de los edificios e instalaciones;

- medidas que mejoren la expresividad arquitectónica de los edificios, así como la mejora de los territorios adyacentes a los edificios.

Renta - ingresos recibidos regularmente de capital, propiedad o tierra, que no requieren actividad empresarial del receptor.

Restitución - restauración en el estado de propiedad legal anterior; devolver la propiedad a su legítimo propietario.

riesgo - la posibilidad de pérdidas causadas por volatilidad o volatilidad. La posibilidad de que un inversionista que invierte en bienes raíces no obtenga los rendimientos esperados

Mercado -

- un conjunto de segmentos individuales de consumidores que diferencian la demanda de los consumidores y se forman como resultado de una interacción compleja de factores económicos, demográficos, sociales y psicológicos;

- la esfera de la economía en la que tiene lugar el proceso de circulación mercantil de los bienes en dinero y la transformación inversa del dinero en bienes;

- un conjunto de actos interrelacionados de compra y venta de una masa de bienes producidos en diversas áreas de la economía;

- un sistema de relaciones económicas que se desarrollan en el proceso de producción, circulación y distribución de bienes (servicios), así como el movimiento de fondos, que se caracterizan por la libertad de los sujetos para elegir compradores y vendedores (contrapartes), determinar precios , formación y uso de fuentes de recursos;

- la esfera de circulación de bienes y capitales, así como el movimiento de mano de obra y otros factores de producción.

mercado de compradores - una situación en el mercado en la que la oferta de productores y vendedores de bienes inmuebles supera la demanda de los mismos a los precios existentes, como resultado de lo cual los precios de los bienes inmuebles se reducen y los compradores pueden alcanzar condiciones y precios muy favorables.

Mercado del vendedor - una situación en el mercado donde los vendedores tienen una ventaja, ya que las necesidades de los compradores de comprar bienes inmuebles a los precios ofrecidos superan la capacidad de los vendedores para saturar el mercado.

Edificio no autorizado - una casa, edificio, estructura u otro objeto inmobiliario residencial creado en una parcela de tierra no asignada para estos fines en la forma prescrita por la ley y otros actos legales, o creado sin obtener los permisos necesarios para esto o con violaciones significativas de la planificación urbana y códigos y reglamentos de construcción.

Segmento de mercado -

- un conjunto de consumidores que responden de la misma manera al mismo conjunto de incentivos;

- una parte del mercado caracterizada por un grupo de compradores que es homogéneo en su comportamiento económico.

Puesta en seguridad - emisión de valores en la financiación inmobiliaria, un medio para aumentar la liquidez y reducir los costes de transacción en el mercado inmobiliario.

Costo estimado de construcción de edificios y estructuras. es la cantidad de dinero necesaria para su ejecución de acuerdo con el proyecto. El costo estimado de construcción de edificios y estructuras es la base para:

- determinación del monto de las inversiones de capital;

- financiación de la construcción;

- formación de precios libres (contractuales) para productos de construcción;

- liquidaciones por obras de construcción e instalación de contratos completadas;

- pago de gastos para la compra de equipos y su entrega a los sitios de construcción;

- colocación de otros costos a cargo de los fondos previstos por la estimación consolidada.

Sobre la base de la documentación estimada, la contabilidad y los informes, se lleva a cabo la evaluación de las actividades financieras de los desarrolladores y contratistas. Además, el costo estimado determina el valor en libros de los activos fijos puestos en operación para las empresas, edificios y estructuras construidas. Las bases para determinar el costo estimado de construcción son:

- documentación del proyecto y de trabajo, incluidos dibujos, notas explicativas;

- declaraciones de volúmenes de obras de construcción e instalación;

- especificaciones y declaraciones para equipos;

- las principales decisiones sobre la organización de la construcción;

- estándares actuales estimados (incluidos los recursos);

- Precios de venta de equipos, muebles e inventario.

Estándares estimados - el nombre generalizado de un conjunto de estimaciones, normas, tarifas y precios, combinados en colecciones separadas. Junto con las reglas que contienen los requisitos necesarios, sirven para determinar el costo estimado de construcción y reconstrucción de edificios y estructuras, expansión y reequipamiento técnico de empresas en todos los sectores de la economía.

Los estándares estimados se dividen en los siguientes tipos: federal (republicano); departamental (sectorial); regionales (locales); propio marco regulatorio del usuario.

Junto con la parte 4 del SNiP "Normas y reglas estimadas", que contiene en su composición las reglas básicas para el desarrollo y la aplicación del costo estimado de construcción, todos los estándares estimados forman un sistema de fijación de precios y racionamiento estimado en la construcción.

Precios estimados - utilizado en la construcción para calcular el costo estimado. El sistema de precios estimados incluye precios regionales promedio (cinturón, zonal) para materiales de construcción, productos y estructuras; precios por el trabajo de máquinas y mecanismos de construcción; tarifas para el transporte de mercancías; salarios de los trabajadores de la construcción; precios estimados individuales; en materiales, productos y estructuras locales e importados. Los precios estimados se fijan para un período determinado como parte de la base normativa estimada (información normativa) del sistema de precios y racionamiento estimado en la construcción.

Dueño de la propiedad - una persona física o jurídica que posee los derechos de propiedad, uso y disposición de un objeto inmobiliario dentro de los límites establecidos por la ley, derechos de propiedad objetiva sobre un objeto inmobiliario.

Norma social del área de vivienda - el tamaño del área de vivienda por persona, dentro del cual se proporcionan compensaciones (subsidios) para las facturas de vivienda y servicios públicos. Es equivalente al monto mínimo de provisión de vivienda, que es establecido por las autoridades estatales en función del nivel alcanzado de provisión de vivienda, composición familiar, tipos de vivienda utilizados en las casas del fondo social de vivienda y otros factores.

costo inicial - el importe de los costes de adquisición de una propiedad, que consiste en los costes de los trabajos de construcción e instalación, los costes de los trabajos de diseño y estudio, los costes asociados a la adquisición de un terreno y el reasentamiento, si es necesario, de los ciudadanos vivienda en este sitio, así como el mantenimiento de los órganos de supervisión técnica para la construcción de capital.

Seguro de título - protección del propietario de posibles pérdidas financieras en caso de presencia de derechos de terceros o cualquier gravamen asociado a la propiedad que exista pero que el propietario no conozca mediante la contratación de una póliza de seguro. El seguro de título es la transferencia de un posible riesgo del propietario o inquilino a la compañía de seguros.

Subarriendo - la cesión de una parte del inmueble arrendado en alquiler a un tercero o grupo de personas, actuando el arrendatario como arrendador secundario.

Sujetos de derechos de propiedad (sujetos de relaciones inmobiliarias) - propietarios de bienes inmuebles: ciudadanos, personas jurídicas, órganos autorizados del poder estatal representativo y ejecutivo de la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa, órganos autorizados de autogobierno local.

Esquema de zonificación - una parte integral del plan maestro y los proyectos de planificación y desarrollo del asentamiento, que determina el propósito funcional del territorio y los objetos inmobiliarios individuales.

Topógrafo - Especialista en tasación, gestión y promoción inmobiliaria.

Rentabilidad actual - la relación entre los recibos de efectivo corrientes de inversiones y los costos de inversión.

Tierno - una forma competitiva de licitación de contratos, que es una competencia de ofertas presentadas por los solicitantes en términos de su cumplimiento de los criterios contenidos en la documentación de la licitación; una oferta de construcción, gestión de instalaciones, prestación de servicios o suministro de bienes durante la licitación; concurso cerrado.

documentación de la licitación - documentación desarrollada por el comité de licitación y que contenga partes técnicas y comerciales. La parte técnica de la documentación de la licitación es:

- descripción e información general sobre el tema y objeto de la subasta. Indica la ubicación y propósito de la instalación, sus principales datos técnicos y económicos, la disponibilidad de infraestructura externa, materiales de construcción locales, vías de acceso, así como el tiempo de construcción;

- información sobre la realización y los resultados de estudios de ingeniería en el lugar de construcción de la instalación;

- datos técnicos de la instalación, disposiciones generales, plan maestro, parte arquitectónica y constructiva, incluidos planos con soluciones de planificación espacial, suministro de agua y alcantarillado, calefacción y ventilación, obra eléctrica, suministro de gas, sistemas de baja tensión, descripción y características principales de equipos de proceso, así como requisitos de seguridad ambiental.

La parte comercial de la documentación de la licitación incluye requisitos para: el precio y el procedimiento para su determinación; términos y condiciones de entrega; condiciones de pago y calendario de pagos; fuente de financiación del contrato; una garantía bancaria para el desempeño por parte de una empresa extranjera o una organización de construcción rusa de acuerdo con la oferta presentada si gana la subasta.

A discreción del comité de licitación, la parte comercial de la documentación de la licitación puede incluir un requisito con respecto a ciertos tipos de seguro de responsabilidad del contratista (empresa extranjera u organización individual) por incumplimiento de sus obligaciones, con base en consideraciones de viabilidad económica.

lista de títulos - una lista del objeto de construcción y sus características (costo total estimado y costo de trabajo para el período planificado, capacidad de diseño, sitio de construcción, fechas de inicio y finalización de trabajo).

Bienes del complejo de inversión - la construcción completamente terminada y preparada para la operación (incluida la producción) objetos de actividad de inversión.

Mejoras (mejoras) de objetos inmobiliarios - cambios cualitativos en la tierra, que pueden manifestarse tanto en un cambio en la calidad de la tierra (su fertilidad), como en la creación de edificios, estructuras, etc.

Servicio de tasación de bienes inmuebles - el resultado de la interacción entre el tasador y el cliente, así como las propias actividades del tasador, de acuerdo con los objetivos de la tasación de la propiedad.

Finanzas inmobiliarias - el uso de recursos financieros para la adquisición y desarrollo de bienes inmuebles. Es habitual distinguir entre la financiación a corto plazo - durante la creación de un objeto inmobiliario y a largo plazo - la financiación de la adquisición de un objeto inmobiliario o la provisión de recursos financieros a largo plazo garantizados por un objeto inmobiliario.

Emisor de certificado de vivienda - una entidad legal registrada en el territorio de la Federación de Rusia, que tiene los derechos de un cliente para la construcción de viviendas, un terreno asignado de acuerdo con el procedimiento establecido para la construcción de viviendas y la documentación del proyecto de vivienda, que es objeto de levantamiento fondos, así como una persona jurídica a la que se hayan transferido todos estos derechos en la forma prescrita.

Depósito - un documento firmado y sellado, emitido con la condición de que entrará en vigor solo después de la ocurrencia de un evento determinado. Para el período entre la emisión del documento y su entrada en vigor, generalmente se transfiere a un tercero. Al realizar transacciones de bienes raíces, dicho tercero es una empresa especializada que brinda servicios de depósito en garantía. Las cuentas de depósito en garantía también se utilizan en el proceso de préstamos hipotecarios para depositar fondos con fines fiscales y de seguros.

Ética de un tasador de bienes raíces - un conjunto de reglas éticas y normas de comportamiento de un tasador durante el procedimiento para evaluar bienes inmuebles

catastro legal - un conjunto de información sistematizado y actualizado sobre los derechos sobre objetos inmuebles, sus titulares y la transferencia de derechos.

Autor: Shevchuk D.A.

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