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Ley de vivienda. Apuntes de clase: brevemente, los más importantes

Directorio / Notas de clase, hojas de trucos

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tabla de contenidos

1. Actos legales normativos
2. Publicaciones oficiales
3. El concepto de derecho de vivienda. (El tema de la regulación de la ley de vivienda. El derecho de los ciudadanos a la vivienda. Derechos y obligaciones de los ciudadanos en materia de vivienda. Asistencia de los gobiernos estatales y locales a los ciudadanos en el ejercicio del derecho a la vivienda. Principios de la ley de vivienda. El lugar de la vivienda ley en el sistema legal)
4. Fuentes de la ley de vivienda. (El concepto de legislación de vivienda. Tipos de fuentes de la ley de vivienda. La importancia de la Constitución para la legislación de vivienda. Leyes federales y otros actos legales reglamentarios como fuentes de la ley de vivienda. La legislación de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia como fuente de ley de vivienda La importancia de las decisiones del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia y del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia para la aplicación de las normas de la ley de vivienda)
5. Objetos de la ley de vivienda. (Locales residenciales. El concepto de parque de viviendas y sus tipologías. Cambios en el régimen jurídico de los locales. Reconstrucción y remodelación de locales residenciales)
6. Gestión de vivienda (Contabilización del parque de viviendas. Registro estatal de derechos sobre locales residenciales y transacciones con ellos. Control estatal sobre el uso y seguridad del parque de viviendas. Gestión de edificios residenciales. Participación de los ciudadanos en la gestión del parque de viviendas)
7. Características de la compra de vivienda en condiciones modernas. (Uso de hipotecas en la compra de viviendas. Participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles. Privatización de locales residenciales por parte de los ciudadanos)
8. Propiedad y otros derechos de propiedad sobre locales residenciales. (Derechos y obligaciones del propietario de un local residencial y de otros ciudadanos que viven en un local que le pertenece. Propiedad común de los propietarios de un local en un edificio de apartamentos. Junta general de dichos propietarios)
9. Alquiler social de locales residenciales. (Disposiciones generales sobre el alquiler de locales residenciales. Motivos y procedimiento para la provisión de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social. Contrato de arrendamiento social de locales residenciales: disposiciones básicas. Derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento social de locales residenciales. Modificación, extinción y extinción del contrato de arrendamiento social de local de vivienda. Ley de permuta de local de vivienda previsto en contrato de arrendamiento social. Subarrendamiento de local de vivienda previsto en contrato de arrendamiento social. Residentes temporales)
10. Parque de viviendas especializado (Tipos de locales residenciales del parque de viviendas especializadas y su provisión. Contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados)
11. Cooperativas de vivienda y construcción de viviendas. (Creación y actividades de cooperativas de vivienda y de construcción de vivienda. Régimen jurídico de los socios de cooperativas de vivienda)
12. Cooperativas de ahorro para vivienda (Disposiciones generales sobre cooperativas de ahorro para vivienda. Creación, reorganización y liquidación de una cooperativa. Disposiciones básicas sobre las actividades de una cooperativa para atraer y utilizar fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales. Gestión de una cooperativa. Asegurar la sostenibilidad financiera de la actividades de la cooperativa y seguimiento de las actividades de la cooperativa)
13. Asociación de Propietarios (Creación y actividades de una asociación de propietarios. Situación jurídica de los miembros de la HOA)
14. Pago de vivienda y servicios públicos

1. Actos jurídicos reglamentarios

Constitución - La Constitución de la Federación Rusa, adoptada por voto popular el 12.12.1993/XNUMX/XNUMX.

GK - Código Civil de la Federación Rusa: primera parte del 30.11.1994 de noviembre de 51 No. 26.01.1996-FZ; segunda parte de 14 de enero de 26.11.2001 No. 146-FZ; tercera parte de XNUMX de noviembre de XNUMX No. XNUMX-FZ.

JK - Código de Vivienda de la Federación Rusa del 29.12.2004 de diciembre de 188 No. XNUMX-FZ.

LCD RSFSR- Código de Vivienda de la RSFSR de 24.06.1983 de junio de XNUMX. Poder perdido.

NK - Código Fiscal de la Federación Rusa: primera parte del 31.07.1998 de julio de 146 No. 05.08.2000-FZ; segunda parte de fecha 117 No. XNUMX-FZ.

BC - Código Presupuestario de la Federación Rusa del 31.07.1998 de julio de 145 No. XNUMX-FZ.

Código de urbanismo - Código de Planificación Urbana de la Federación Rusa del 29.12.2004 de diciembre de 190 No. XNUMX-FZ.

ZK - Código de Tierras de la Federación Rusa del 25.10.2001 de octubre de 136 No. 3-FXNUMX.

Reino Unido - El Código Penal de la Federación Rusa de 13.06.1996 No. 63-F3.

Código administrativo - Código de la Federación Rusa sobre Infracciones Administrativas del 30.12.1991 de diciembre de 195 No. XNUMX-FZ.

Ley de Valores Hipotecarios Ley Federal N° 11.11.2003-FZ del 152 de noviembre de XNUMX "Sobre Títulos Hipotecarios".

Ley de Historial de Crédito - Ley Federal de 30.12.2004 de diciembre de 218 No. XNUMX-FZ “Sobre Historial Crediticio”.

Ley de Participación en la Construcción Compartida Ley Federal N° 30.12.2004-FZ de 214 de diciembre de XNUMX "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa".

Ley de Cooperativas - Ley Federal de 30.12.2004 de diciembre de 215 No. XNUMX-FZ “Sobre Cooperativas de Ahorro para la Vivienda”.

Ley de introducción de complejos habitacionales. - Ley Federal de 29.12.2004 de diciembre de 189 No. XNUMX-FZ "Sobre la aplicación del Código de Vivienda de la Federación de Rusia".

Ley de Privatización de Vivienda - Ley de la Federación de Rusia de 04.07.1991 de julio de 1541 Nº 1-XNUMX "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación de Rusia".

Ley por la que se modifica el Código Civil Ley Federal No. 30.12.2004-FZ del 213 de diciembre de XNUMX "Sobre las enmiendas a la primera parte del Código Civil de la Federación Rusa".

Ley de registro de derechos sobre bienes inmuebles Ley Federal N° 21.07.1997-FZ del 122 de julio de XNUMX "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las Transacciones con los mismos".

Ley Hipotecaria - Ley Federal de 16.07.1998 de julio de 102 No. XNUMX-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)”.

2. Publicaciones oficiales

BVS RF - Boletín de la Corte Suprema de la Federación Rusa.

VSNDiVS (RSFSR, Federación Rusa) - Gaceta del Congreso de los Diputados del Pueblo y del Consejo Supremo (RSFSR, RF).

WG - "Periódico ruso".

RF de SAP - Colección de actos del Presidente y el Gobierno de la Federación Rusa.

NWRF - Colección de legislación de la Federación Rusa.

SP (RSFSR, RF) - Colección de Resoluciones Gubernamentales (RSFSR, RF).

3. Autoridades

Ministerio de Hacienda de Rusia - Ministerio de Finanzas de la Federación Rusa.

Ministerio de justicia de Rusia - Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia.

4. Otros

párrafo. - párrafo(s).

BTI - Mesa de Inventario Técnico.

гл. - capítulo(s).

dr. - otros).

п. - elementos).

sección. - sección(es).

RSFSR - República Socialista Federativa Soviética de Rusia.

frotar. - rublo(s).

RF - Federación Rusa.

URSS - Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas.

artículo. - artículo(s).

aprobado. - aprobado.

ч. - partes).

Tema 1. El concepto de derecho de la vivienda

1.1. Objeto de regulación de la ley de vivienda

La ley de vivienda es un conjunto de normas legales que rigen las relaciones de vivienda. En Rusia, el surgimiento de la ley de vivienda como una entidad jurídica relativamente nueva (años 80 del siglo XX) se debió principalmente a la necesidad de un enfoque integrado para resolver cuestiones relacionadas con la provisión de vivienda a los ciudadanos.

Por primera vez, se ha definido un círculo de relaciones de vivienda en el LCD. De acuerdo con la Parte 1 del art. 4 la legislación de vivienda regula las relaciones relativas a:

1) la aparición, implementación, cambio, terminación del derecho de propiedad, uso, enajenación de locales residenciales del parque habitacional estatal y municipal;

2) uso de locales residenciales de viviendas privadas;

3) uso de la propiedad común de los dueños de locales;

4) atribución de locales al número de locales residenciales y su exclusión del parque de viviendas;

5) contabilidad del parque de viviendas;

6) mantenimiento y reparación de locales residenciales;

7) reconstrucción y remodelación de locales residenciales;

8) gestión de edificios de apartamentos;

9) la creación y funcionamiento de cooperativas de vivienda y de construcción de viviendas, asociaciones de propietarios, los derechos y obligaciones de sus miembros;

10) prestación de servicios públicos;

11) realizar pagos de vivienda y servicios públicos;

12) control sobre el uso y la seguridad del parque de viviendas, el cumplimiento de los locales residenciales con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y demás requisitos de la legislación.

Los participantes en las relaciones de vivienda son ciudadanos, personas jurídicas, la Federación Rusa, entidades constitutivas de la Federación Rusa, municipios. Las disposiciones de la LCD se aplican a las relaciones de vivienda con la participación de ciudadanos extranjeros, personas apátridas, personas jurídicas extranjeras, a menos que la LCD u otra ley federal disponga lo contrario (parte 2 del artículo 4 de la LCD).

La peculiaridad del derecho de la vivienda radica en que regula, por un lado, las relaciones organizativas que se desarrollan sobre la base del poder y la subordinación (en particular, la gestión de la vivienda, la contabilización de los ciudadanos necesitados de vivienda y la distribución de los locales residenciales), y por otro lado, las relaciones, para las que es característica la igualdad de sus sujetos (relaciones asociadas al uso de locales residenciales).

1.2. El derecho de los ciudadanos a la vivienda.

El artículo 40 de la Constitución proclama el derecho de todo ciudadano de la Federación de Rusia a la vivienda. A través de la implementación de este derecho, se asegura la satisfacción de la necesidad humana vital de vivienda.

Según la Declaración Universal de los Derechos Humanos del 10 de diciembre de 1948, “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure la salud y el bienestar propios y de su familia, incluidos la alimentación, el vestido, la vivienda, la atención médica y los servicios sociales necesarios. (Artículo 25).

Según el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del 16 de diciembre de 1966 (del cual la Federación de Rusia es parte como sucesora de la URSS), “los Estados Partes en este Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel digno de vida para sí y su familia, incluyendo alimentación adecuada, vestido y vivienda, y a la mejora continua de las condiciones de vida. Los Estados participantes tomarán las medidas apropiadas para asegurar el ejercicio de este derecho, reconociendo la gran importancia a este respecto de la cooperación internacional basada libre consentimiento" (art. 11).

La norma constitucional sobre el derecho de los ciudadanos a la vivienda apareció en Rusia hace relativamente poco tiempo. Este derecho se consagró por primera vez en la Constitución de la URSS en 1977, y luego se reflejó en la Constitución de la RSFSR y en la Constitución, así como en las leyes de vivienda codificadas y otras leyes de vivienda (Fundamentos de la legislación de vivienda de la URSS y las repúblicas unidas de 1981; Código de Vivienda de la RSFSR, Ley Federal de 12.01.1996 No. 9-FZ “Sobre la introducción de modificaciones y adiciones a la Ley de la Federación de Rusia “Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda””).

En la parte 1 del art. 40 de la Constitución, la disposición sobre el derecho a la vivienda ("toda persona tiene derecho a la vivienda") contiene una garantía de protección de este derecho: "Nadie puede ser privado arbitrariamente de la vivienda". Parte 2 Arte. 40 de la Constitución establece que las autoridades públicas y los órganos de autogobierno local fomentarán la construcción de viviendas, crearán las condiciones para el ejercicio del derecho a la vivienda. Cabe señalar que, en relación con la transición a una economía de mercado, ha cambiado el enfoque sobre el tema de las formas de proporcionar vivienda a los ciudadanos rusos. Si antes recibían una parte importante de los locales residenciales del parque habitacional estatal, departamental y público, ahora la necesidad de vivienda debe ser satisfecha principalmente a través de la construcción de viviendas individuales, la adquisición de locales residenciales a su cargo en el mercado de la vivienda o comerciales. alquiler de locales residenciales. Gratuitamente o por una tarifa asequible de los fondos de vivienda estatales, municipales y otros, de acuerdo con las normas establecidas por la ley, la vivienda debe proporcionarse solo a los pobres y otros ciudadanos especificados en la ley (parte 3 del artículo 40 de la Constitución ). “Otros ciudadanos especificados en la ley” incluyen personal militar, participantes en la Gran Guerra Patriótica y personas equiparadas a ellos, personas afectadas por circunstancias extraordinarias (incluidas víctimas de terremotos, inundaciones, etc., refugiados, migrantes forzados) y algunas otras categorías. de ciudadanos

Al consagrar el derecho a la vivienda en la Constitución, el Estado asume la responsabilidad de garantizar y proteger este derecho humano, lo que significa la oportunidad para toda persona de tener una vivienda y, en su caso, gozar de la protección del Estado frente a su privación arbitraria.

La JK especifica las disposiciones de la Constitución sobre la garantía de las condiciones para el ejercicio del derecho a la vivienda. Según el art. 2 de la LCD, las autoridades estatales y los gobiernos locales, en el ámbito de su competencia, dispondrán las condiciones para que los ciudadanos ejerzan su derecho a la vivienda, entre ellas:

1) promover el desarrollo del mercado inmobiliario en el sector de la vivienda con el fin de crear las condiciones necesarias para satisfacer las necesidades de los ciudadanos en materia de vivienda;

2) utilizar fondos presupuestarios y otras fuentes de fondos no prohibidos por la ley para mejorar las condiciones de vida de los ciudadanos, incluso proporcionando subsidios en la forma prescrita para la adquisición o construcción de locales residenciales;

3) de conformidad con el procedimiento establecido, proporcionar a los ciudadanos locales residenciales en virtud de acuerdos de tenencia social o contratos de alquiler de locales residenciales del parque de viviendas estatales o municipales;

4) estimular la construcción de viviendas;

5) asegurar la protección de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos que adquieran locales residenciales y los utilicen legalmente, consumidores de servicios públicos, así como de servicios relacionados con el mantenimiento del parque habitacional;

6) proporcionar control sobre la implementación de la legislación de vivienda, el uso y la conservación del parque de viviendas, el cumplimiento de los locales residenciales con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y otros requisitos de la legislación;

7) Proporcionar control sobre el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley en la ejecución de la construcción de viviendas.

En la legislación rusa, el concepto de "vivienda" no se divulga por completo, lo que genera controversia en la práctica. El término "vivienda" generalmente se refiere a una estructura especial o habitación especialmente diseñada para la habitación humana: un edificio residencial, un apartamento, una habitación, junto con los locales auxiliares correspondientes (cocina, pasillo, baño, vestíbulo, etc.), así como como otros objetos de un edificio residencial utilizados durante su operación (ascensores e instalaciones de ascensores, otros equipos de ingeniería).

Del análisis de las normas contenidas en la Constitución y la legislación federal se desprende que en esta etapa del desarrollo de las relaciones habitacionales, el derecho a la vivienda puede ejercerse de las siguientes formas:

1) mediante la dotación de locales residenciales en régimen de arrendamiento social en viviendas que integran el fondo de vivienda de uso social. Según la Constitución, sólo un número limitado de personas tiene ese derecho.

De conformidad con el art. 49 de la LCD, en virtud de un contrato de arrendamiento social, se proporcionan locales residenciales del parque de viviendas estatales o municipales.

A los ciudadanos de escasos recursos que, por las causales establecidas por la LCD, se les reconozca la necesidad de un local residencial provisto en virtud de contratos de alquiler social, de acuerdo con el procedimiento establecido por la LCD en virtud de contratos de alquiler social, se les proporciona un local residencial de la municipalidad despensa de casa.

Los locales residenciales del parque de viviendas de la Federación de Rusia o del parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia en virtud de contratos de arrendamiento social se proporcionan a otras categorías de ciudadanos definidos por la ley federal o la ley de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, reconocido por los motivos establecidos por la LC y (o) la ley federal o la ley de la entidad constitutiva de la Federación Rusa como en necesidad de locales residenciales. Estos locales residenciales se proporcionan de acuerdo con el procedimiento establecido por la LCD, a menos que la ley federal especificada o la ley del sujeto de la Federación Rusa disponga lo contrario.

Las categorías de ciudadanos antes mencionadas pueden ser proporcionadas en virtud de contratos de alquiler social con locales residenciales del parque de viviendas municipales por parte de los gobiernos locales si están investidos, en la forma prescrita por la ley, de facultades estatales para proporcionar a estas categorías de ciudadanos locales residenciales. Estos locales residenciales se proporcionan de la manera establecida por la LCD, a menos que la ley federal o la ley de la entidad constitutiva de la Federación Rusa disponga lo contrario.

Los locales residenciales bajo acuerdos de arrendamiento social no se proporcionan a ciudadanos extranjeros, personas apátridas, a menos que se disponga lo contrario por un tratado internacional de la Federación Rusa;

2) mediante la cesión de locales residenciales para su uso de acuerdo con un contrato de arrendamiento comercial (la expresión "arrendamiento comercial", correspondiente a la esencia económica de este tipo de arrendamiento, no se aplica en la legislación actual (Capítulo 35 de la Civil Código), pero se utiliza la redacción general “alquiler de local residencial”, extendiéndose a este tipo de alquiler, pero como tipo de alquiler de vivienda, se singulariza la contratación social). En virtud de este acuerdo, las viviendas del parque estatal, municipal y privado pueden alquilarse en condiciones que difieren significativamente de un contrato de alquiler social. El círculo de ciudadanos que tienen derecho a celebrar dicho acuerdo no está limitado.

Cabe señalar que las normas del Código Civil, en contraste con el JK RSFSR previamente existente y la Ley de la Federación Rusa del 24.12.1992 de diciembre de 4218 No. 1-XNUMX "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda", no prever la celebración entre ciudadanos y entidades que proporcionen locales residenciales para su uso, contratos de arrendamiento. Dichos acuerdos solo pueden celebrarse entre dichas entidades y personas jurídicas, que luego transfieren los locales residenciales alquilados por ellos para el uso de los ciudadanos, generalmente sus empleados;

3) construyendo o adquiriendo locales residenciales en casas de varios conjuntos de viviendas a su cargo. En este caso, es necesario tener en cuenta la norma general del apartado 2 del art. 213 del Código Civil, según el cual la cantidad y el valor de los bienes de propiedad de los ciudadanos no están limitados, salvo en los casos en que tales restricciones estén establecidas por ley a los efectos previstos en el apartado 2 del art. 1 del Código Civil (protección de los fundamentos del orden constitucional, la moral, la salud, los derechos e intereses legítimos de otras personas, etc.). Dado que tales restricciones no están previstas por la ley con respecto a los locales residenciales, un ciudadano puede poseer cualquier número de locales residenciales sin establecer límites en su superficie y valor.

Los ciudadanos en muchos casos resuelven sus problemas de vivienda mediante la construcción de viviendas individuales o cooperativas, así como la celebración de operaciones de derecho civil: compraventa, permuta, donación, adquisición de vivienda por herencia oa través de una cooperativa de vivienda. La Constitución (Parte 2, Artículo 40) instruye a las autoridades estatales y gobiernos locales a fomentar la construcción de viviendas y crear otras condiciones para el ejercicio del derecho de los ciudadanos a la vivienda.

El derecho a la vivienda tiene un contenido complejo y puede reducirse a las siguientes posibilidades jurídicas principales:

1) la posibilidad de adquirir una vivienda por un ciudadano que la necesite en propiedad u obtenerla por los modos anteriores para su uso;

2) la posibilidad de uso estable de la vivienda ocupada, libre de intrusión ilegal exterior;

3) la posibilidad de utilizar el local residencial no solo para la residencia del ciudadano - el arrendatario de este local y los miembros de su familia, sino también para la transferencia del local residencial, sujeto a ciertas condiciones, para la residencia de otros ciudadanos en la base de un contrato de subarrendamiento o como residentes temporales;

4) garantizar en los edificios residenciales (locales residenciales) un entorno de vida saludable, un entorno de vida digno de una persona civilizada;

5) garantizar la protección de los ciudadanos frente a la privación arbitraria de la vivienda.

Esto demuestra que el derecho constitucional a la vivienda no es idéntico en su contenido al derecho subjetivo al espacio habitable, ya que, además de la capacidad de uso de la vivienda, incluye otras posibilidades.

Como uno de los derechos humanos fundamentales, el derecho de un ciudadano a la vivienda surge desde el momento de su nacimiento (Parte 2, Artículo 17 de la Constitución). Esta propiedad de este derecho se manifiesta en el hecho de que, según la Parte 1 del art. 69 de la LCD, los familiares del arrendatario de vivienda en régimen de régimen social de arrendamiento, que tienen los mismos derechos que el arrendatario, incluyen a sus hijos menores de edad que convivan con él. Con respecto al alquiler comercial de locales residenciales, los hijos menores del arrendatario pueden formar parte de los ciudadanos que residen permanentemente con él y también tienen los mismos derechos que él para usar los locales residenciales (párrafo 2 del artículo 677 del Código Civil).

El derecho a la vivienda tiene la propiedad de inalienabilidad (Parte 2, Artículo 17 de la Constitución), en virtud de la cual nadie puede ser privado de él ni limitado en su alcance, salvo en los casos expresamente previstos en la ley. De acuerdo con la parte 3 del art. 55 de la Constitución, los derechos y libertades de una persona y de un ciudadano pueden ser limitados por la ley federal sólo en la medida necesaria para proteger los fundamentos del orden constitucional, la moral, la salud, los derechos y los intereses legítimos de los demás, para garantizar la defensa del país y la seguridad del estado. En cuanto al derecho a la vivienda, incluso en caso de estado de excepción, es conforme al apartado 3 del art. 56 de la Constitución no está sujeta a restricción.

La inalienabilidad del derecho a la vivienda ha encontrado su expresión concreta en la Parte 4 del art. 3 de la LC, según el cual nadie puede ser desalojado de una vivienda o restringido en el derecho de uso de una vivienda, incluido el derecho a recibir servicios públicos, salvo por las causales y en la forma previstas por la LC, otras leyes federales. leyes

Los derechos de vivienda de los ciudadanos están protegidos por la ley. Quedan prohibidas las actuaciones que obstaculicen el ejercicio del derecho a la vivienda.

El derecho constitucional de un ciudadano de Rusia a la vivienda corresponde a la obligación del estado de garantizar la implementación de este derecho, que se especifica en una serie de deberes que tienen un contenido más limitado. Estos últimos, en particular, incluyen las obligaciones del Estado, los órganos municipales relacionados con la provisión de vivienda a los ciudadanos de bajos ingresos y otras categorías especificadas en la ley y su uso de estos locales; con la ampliación del parque habitacional estatal y municipal, la asistencia en el desarrollo del parque privado y otras formas de dotar de vivienda a los ciudadanos; velar por la correcta distribución del parque público de viviendas; garantizar el ejercicio sostenible y estable del derecho al uso de la vivienda.

Las disposiciones específicas relativas a la realización del derecho a la vivienda están contenidas en las normas de la LC, en particular, la definición de los intereses de los ciudadanos que deben tenerse en cuenta al proporcionar una vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social (artículo 58), y los requisitos para vivienda proporcionada en virtud de dicho acuerdo (artículo 62).

De gran importancia es la asignación en el parque de viviendas de un "fondo de vivienda para uso social" especial: un conjunto de fondos de vivienda estatales y municipales proporcionados a los ciudadanos en virtud de contratos de alquiler social (cláusula 1, parte 3, artículo 19 de la LC, parte 1, artículo 672 del Código Civil). Además, si inicialmente no se estableció a quién se le proporcionó vivienda de este parque de viviendas, la Constitución introdujo cambios en el procedimiento y las condiciones para proporcionar viviendas a los ciudadanos a expensas de los fondos de vivienda estatales, municipales y otros, según los cuales la vivienda de estos fondos se proporciona de forma gratuita o por una tarifa asequible solo a los pobres y otros ciudadanos especificados en la ley.

De acuerdo con la Parte 1 del art. 27 de la Constitución, toda persona que se encuentre legalmente en el territorio de la Federación de Rusia tiene derecho a circular libremente, elegir un lugar de estancia y residencia. Al interpretar esta norma constitucional, debe tenerse en cuenta que el lugar de residencia en la ley se entiende tanto el lugar donde un ciudadano vive permanentemente como el lugar donde un ciudadano vive predominantemente, es decir, más que en otros lugares (parte 1 de Art. 20 del Código Civil), por tanto, esta regla se aplica a ambas formas de residencia.

Durante mucho tiempo en Rusia existió la institución del registro, que limitaba la libertad de los ciudadanos a elegir su lugar de residencia, ya que vivir en una vivienda solo estaba permitido si tenían un registro, y para obtener este último se requería el cumplimiento de una serie de condiciones que a menudo se convertían en un obstáculo insuperable para las personas que deseaban vivir en una determinada vivienda. Entre esos obstáculos figuraba, por ejemplo, la necesidad de cumplir con la norma establecida de espacio habitable por persona, cuya violación se consideraba una creación artificial de la necesidad de los ciudadanos de mejorar las condiciones de vivienda.

Ley de la Federación Rusa del 25.06.1993 de junio de 5242 No. 1-17.07.1995 "Sobre el derecho de los ciudadanos de la Federación Rusa a la libre circulación, elección del lugar de estadía y residencia dentro de la Federación Rusa" en lugar de registro, registro de ciudadanos de Se introdujo Rusia. De conformidad con esta Ley, se adoptaron las Reglas para el registro y cancelación del registro de ciudadanos de la Federación Rusa en el lugar de estadía y en el lugar de residencia dentro de la Federación Rusa (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 713 de julio , 02.02.1998 N° 4). Al mismo tiempo, inicialmente se intentó introducir restricciones para el registro, similares a las restricciones establecidas anteriormente para el registro, sin embargo, por Decreto del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa con fecha 10. han perdido su poder. En esta Resolución, el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa indicó que por la Ley de la Federación Rusa "Sobre el derecho de los ciudadanos de la Federación Rusa a la libre circulación, elección del lugar de estancia y residencia dentro de la Federación Rusa", el Gobierno de la Federación Rusa está autorizado a desarrollar solo el procedimiento para registrar y cancelar el registro de ciudadanos, pero no se le otorga el derecho de establecer los motivos para la denegación del registro.

Sin embargo, recientemente se han producido más casos de registro en edificios residenciales propiedad de ciudadanos por derecho de propiedad, ajenos a estos ciudadanos, por lo que se vuelve a plantear la cuestión de la necesidad de introducir restricciones en el registro, en función del tamaño de la sala de estar. Pero la solución a este problema solo puede ser una ley federal que permita, de acuerdo con la norma de la Constitución, en ciertos casos, la restricción de los derechos y libertades de los ciudadanos rusos (parte 3, artículo 1 de la LC). Una forma específica de resolverlo podría ser introducir una adición adecuada a la Ley de la Federación Rusa "Sobre el derecho de los ciudadanos de la Federación Rusa a la libertad de circulación, elección del lugar de estancia y residencia dentro de la Federación Rusa". Al mismo tiempo, se necesita mucho cuidado al introducir tales restricciones en el registro, para que no infrinjan indebidamente los intereses de los ciudadanos.

1.3. Derechos y obligaciones de vivienda de los ciudadanos

Los ciudadanos, a su libre albedrío y en su propio interés, ejercen su derecho a la vivienda, incluso a disponer de ella. Son libres de establecer y ejercer sus derechos de vivienda en virtud de un acuerdo y (o) otras causales previstas por la legislación de vivienda. El ejercicio por los ciudadanos de su derecho a la vivienda y el cumplimiento por ellos de sus obligaciones derivadas de las relaciones de vivienda no deben vulnerar los derechos, libertades e intereses legítimos de los demás ciudadanos.

Los ciudadanos que residan legalmente en el territorio de la Federación de Rusia tienen derecho a elegir libremente locales residenciales para vivir como propietarios, arrendatarios o por otros motivos previstos por la ley.

La restricción del derecho de los ciudadanos a la libertad de elección de locales residenciales para vivir solo se permite sobre la base de la LCD, otra ley federal (partes 2-5, artículo 1 de la LCD).

Los derechos y obligaciones de vivienda surgen de los motivos previstos por el Código de Vivienda, otras leyes federales y otros actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia, así como de las acciones de los participantes en las relaciones de vivienda que, aunque no estén previstas por dichos actos, pero en virtud de los principios generales y el significado de la legislación de vivienda dan lugar a derechos y responsabilidades de vivienda.

De acuerdo con esto, surgen los derechos y obligaciones de vivienda:

1) de acuerdos y otras transacciones previstas por la ley federal, así como de acuerdos y otras transacciones, aunque no previstas por la ley federal, pero que no la contradigan;

2) de actos de órganos estatales y órganos de autogobierno local, que están previstos por la legislación de vivienda como base para el surgimiento de derechos y obligaciones de vivienda;

3) de una sentencia judicial que estableciera derechos y obligaciones de vivienda;

4) como resultado de la adquisición de locales residenciales en los terrenos permitidos por la ley federal;

5) como resultado de la afiliación a cooperativas de vivienda y vivienda;

6) debido a las acciones de los participantes en las relaciones de vivienda o la ocurrencia de eventos con los que la ley federal u otro acto legal reglamentario conecta el surgimiento de derechos y obligaciones de vivienda.

El principal derecho a la vivienda de los ciudadanos es el derecho a utilizar una vivienda como propietario, arrendatario (subinquilino), miembros de su familia, residente temporal. Al mismo tiempo, la ley establece el derecho de ciertas categorías de personas a proporcionar locales residenciales para uso de otros ciudadanos.

Según el art. 11 de la LCD, la tutela del derecho a la vivienda vulnerado la realiza el tribunal de conformidad con la competencia de casos establecida por la legislación procesal. La protección de los derechos de vivienda en el orden administrativo se lleva a cabo solo en los casos previstos por la LCD, otra ley federal. Una decisión administrativa puede ser impugnada ante los tribunales.

La protección del derecho a la vivienda está a cargo de:

▪ reconocimiento de la ley de vivienda;

▪ restauración de la situación que existía antes de la violación del derecho a la vivienda y supresión de acciones que violan este derecho o crean una amenaza de violación;

▪ reconocimiento por parte del tribunal como inválido total o parcialmente de un acto jurídico normativo de un organismo estatal o de un organismo de gobierno local que viola los derechos de vivienda y contradice el Código de Vivienda o una ley federal adoptada de conformidad con el Código de Vivienda, otro acto jurídico normativo que sea mayor que el acto jurídico normativo especificado del organismo estatal o del organismo gobierno local, fuerza legal;

▪ la no aplicación de dicho acto jurídico normativo por parte del tribunal;

▪ terminación o cambio de la relación jurídica de vivienda;

▪ de otras formas previstas por el Código de Vivienda y otras leyes federales.

Una de las principales obligaciones de vivienda de los ciudadanos es el uso de los locales residenciales para el fin previsto. Como se establece en el art. 17 complejo residencial, los locales residenciales están destinados a los ciudadanos. Se permite el uso de una vivienda para la realización de actividades profesionales o actividades empresariales individuales por parte de los ciudadanos que residen legalmente en ella, siempre que ello no vulnere los derechos e intereses legítimos de los demás ciudadanos, así como los requisitos que debe reunir la vivienda.

De acuerdo con la legislación de vivienda (parte 3 del artículo 17 de la LC), no está permitido ubicar la producción industrial en locales residenciales. La legislación civil (cláusula 3 del artículo 288 del Código Civil) prohíbe colocar la producción industrial en edificios residenciales, de lo que se deduce que es inaceptable proporcionar locales no residenciales ubicados en edificios residenciales para las necesidades de carácter industrial.

El uso de locales residenciales se lleva a cabo teniendo en cuenta la observancia de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos que viven en estos locales, vecinos, requisitos de seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos legales, así como de conformidad con las normas. para el uso de locales residenciales aprobados por el Gobierno de la Federación Rusa.

Los deberes de las personas usuarias también incluyen garantizar la seguridad de los locales residenciales y mantenerlos en buen estado (parte 4 del artículo 30, párrafos 2-3 de la parte 3 del artículo 67 de la LC, parte 1 del artículo 678 de la Código Civil).

El artículo 20 de la LC prevé el control estatal sobre el uso y conservación del parque de viviendas, cualquiera que sea su forma de propiedad, así como el cumplimiento de los requisitos establecidos por los locales residenciales y los servicios públicos. Este control lo llevan a cabo los órganos ejecutivos federales autorizados, las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa de conformidad con la ley federal y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa.

A diferencia de la legislación anterior, el Código Civil preveía la responsabilidad de los propietarios por el uso de locales residenciales para otros fines o en violación de los derechos y libertades de los vecinos. Según el art. 293 del Código Civil, si el propietario de una vivienda la utiliza para otros fines o viola sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, el gobierno local podrá advertir al propietario de la necesidad de eliminar las violaciones. En los casos en que, a pesar de la advertencia, el propietario continúe vulnerando los derechos e intereses de los vecinos o utilizando el local residencial para otros fines, el tribunal, a solicitud del gobierno local, podrá decidir vender dicho local residencial en subasta pública con pago al propietario del producto de la venta para deducir los gastos de ejecución de la sentencia.

La ley preveía también, como último recurso, la posibilidad de una extinción análoga del derecho de propiedad del propietario sobre una vivienda en los supuestos de mala administración de la vivienda, con resultado de su destrucción. Esta medida se puede aplicar en los tribunales después de asignar un plazo razonable al propietario para reparar el local.

Las responsabilidades de los propietarios de viviendas pueden incluir su seguro. Dicho seguro puede efectuarse con el fin de garantizar la indemnización por pérdidas asociadas a la pérdida (destrucción) o daño de locales residenciales, de conformidad con la ley (artículo 21 de la LC RF).

1.4. Asistencia de los órganos de autogobierno estatal y local a los ciudadanos en el ejercicio del derecho a la vivienda

Actualmente, las medidas destinadas a resolver el problema de la vivienda en Rusia se están implementando en el marco del programa federal "Vivienda" para 2002-2010, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 17.09.2001 de septiembre de 675 No. XNUMX.

El objetivo principal del programa es una solución integral al problema de la transición al funcionamiento y desarrollo sostenible del sector de la vivienda, asegurando la disponibilidad de vivienda para los ciudadanos, condiciones de vida seguras y cómodas en ella.

Las principales tareas en la etapa actual son:

▪ crear las condiciones para el desarrollo de los sectores de vivienda y servicios comunales de la economía y aumentar el nivel de provisión de vivienda para la población aumentando el volumen de construcción de viviendas y desarrollando las instituciones financieras y crediticias del mercado inmobiliario;

▪ crear condiciones para que el parque de viviendas y la infraestructura comunitaria cumplan con estándares de calidad que garanticen condiciones de vida cómodas;

▪ garantizar la disponibilidad de viviendas y servicios públicos de acuerdo con la demanda efectiva de los ciudadanos y los estándares para la provisión de locales residenciales.

Como se indica en este programa, las nuevas condiciones legales crean la base para la implementación de las metas establecidas en la práctica y requieren acciones coordinadas de gran escala en todos los niveles del poder estatal y autogobierno local y la implementación de medidas de carácter normativo, administrativo. , organizativo, presupuestario y financiero.

La gravedad de los problemas en el sector de la vivienda y la importancia de su solución para el desarrollo socioeconómico de la Federación Rusa requieren la implementación de un conjunto de medidas en el marco del proyecto nacional prioritario "Vivienda asequible y confortable para los ciudadanos de Rusia". ".

La inclusión de la tarea de conformar un mercado de vivienda asequible y garantizar condiciones de vida confortables entre los proyectos nacionales prioritarios, junto con el desarrollo de la educación y la salud, determina la orientación social de una nueva etapa de transformación económica del país. Una oportunidad real de acceder a una vivienda digna para grupos significativos de la población contribuirá a la dinamización de su actividad económica, y una definición clara de los colectivos con los que la sociedad tiene obligaciones para satisfacer sus necesidades habitacionales ayudará a superar la dependencia de una parte importante de la población. la población del país.

Como resultado de la implementación del proyecto nacional prioritario "Vivienda asequible y cómoda para los ciudadanos de Rusia", se debe formar un modelo para proporcionar vivienda a los principales grupos de la población, se han logrado resultados significativos en la mejora de las condiciones de vida de ciudadanos de la Federación Rusa.

La segunda etapa de la implementación del programa (2006-2010) prevé la continuación de las reformas en el sector de la vivienda, así como la implementación de un conjunto de medidas en el marco del proyecto nacional prioritario "Vivienda asequible y confortable para los ciudadanos de Rusia".

Los ciudadanos en la construcción o compra de viviendas tienen derecho a recibir compensación (subsidios), préstamos preferenciales, préstamos en la forma prescrita. El Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 24.12.1993 de diciembre de 2281 No. XNUMX "Sobre el desarrollo e implementación de formas de inversión extrapresupuestarias en el sector de la vivienda", en particular, prevé medidas para organizar una hipoteca y otro sistema de préstamo a la población en la construcción, reconstrucción y adquisición de vivienda a nivel federal, regional y local, incluyendo la formación de fondos regionales y locales para el desarrollo de la construcción de vivienda para utilizar los fondos de estos fondos para la construcción de vivienda social, el pago de compensaciones (subsidios) a los pobres y otros grupos de la población para pagar la construcción, compra y mantenimiento de viviendas. Este Decreto instruyó al Gobierno de la Federación Rusa, junto con el Banco Central de la Federación Rusa, para aprobar el Reglamento sobre préstamos para vivienda, y también dispuso la creación de un organismo estatal especial: la Agencia Federal de Préstamos Hipotecarios para Vivienda (actualmente existe es una OJSC "Agencia de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda" y se han creado OJSC similares en las entidades constitutivas de RF).

Para implementar las medidas planificadas, el Presidente de la Federación Rusa en junio de 1994 emitió simultáneamente tres decretos, cuyo propósito era ayudar a los ciudadanos en la construcción (reconstrucción) y compra de viviendas, expandir los fondos de la población y otros no fuentes presupuestarias de financiamiento en el sector de la vivienda y protegerlos de la inflación, y también crear condiciones para proporcionar viviendas a los ciudadanos de la Federación Rusa.

El Decreto del Presidente de la Federación Rusa No. 10.06.1994 del 1180 de junio de XNUMX "Sobre préstamos para vivienda" define el procedimiento general para proporcionar crédito y apoyo financiero a la población para resolver el problema de la vivienda cuando los ciudadanos usan sus propios fondos. El Reglamento sobre Préstamos para Vivienda aprobado por este Decreto establece el procedimiento para la concesión de préstamos por parte de los bancos en el territorio de la Federación de Rusia a personas jurídicas y personas físicas para la construcción (reconstrucción) de viviendas, la mejora de terrenos, así como para la compra de vivienda, sujeto a prenda de bienes inmuebles (hipoteca).

De conformidad con este Reglamento, al otorgar préstamos para la construcción (reconstrucción) o la compra de vivienda, el banco puede otorgar tres tipos de préstamos para vivienda:

1) un préstamo a corto o largo plazo otorgado a personas jurídicas y personas físicas para la adquisición y desarrollo de terrenos para la construcción de viviendas futuras (préstamo de terrenos);

2) un préstamo a corto plazo para la construcción (reconstrucción) de viviendas, otorgado a personas jurídicas y personas físicas para financiar trabajos de construcción (préstamo de construcción);

3) un préstamo a largo plazo otorgado a personas físicas y jurídicas para la compra de vivienda (un préstamo para la compra de vivienda).

El Reglamento define los principios básicos que deben observarse al otorgar préstamos para vivienda: uso específico, seguridad, urgencia, pago, reembolso del préstamo.

Los principales documentos que determinan la relación entre el banco y el prestatario al otorgar un préstamo son un contrato de préstamo y un contrato de prenda (hipoteca).

El Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de 11.01.2000 No. 28 "Sobre las Medidas para Desarrollar el Sistema de Préstamos Hipotecarios en la Federación Rusa" aprobó el Concepto para el Desarrollo del Sistema de Préstamos Hipotecarios en la Federación Rusa, de conformidad con que la formación de un sistema de préstamos hipotecarios fue reconocida como una de las áreas prioritarias de las políticas estatales de vivienda. El concepto incluye una descripción detallada de la formación de un sistema de préstamos hipotecarios a largo plazo, así como el mecanismo organizativo y económico para atraer recursos crediticios en esta área. En particular, dispone que:

▪ los préstamos hipotecarios para vivienda a largo plazo se conceden por un período de tres años o más (lo ideal en esta etapa es de 10 a 15 años);

▪ el importe del préstamo no supera el 60-70% del valor de mercado de la vivienda adquirida, que es objeto de garantía;

▪ el prestatario debe hacer un pago inicial para pagar la vivienda, normalmente entre el 30% y el 40% de su coste, con cargo a sus propios fondos;

▪ el préstamo y sus intereses se pagan en forma de pagos mensuales;

▪ el pago mensual del préstamo no debe exceder el 30-35% de los ingresos totales del prestatario durante el período de facturación correspondiente. Al evaluar la probabilidad de reembolso del préstamo, el prestamista utiliza información confirmada oficialmente sobre los ingresos actuales del prestatario;

▪ el prestatario y todos los miembros adultos de su familia dan su consentimiento ante notario para la liberación de la vivienda adquirida con fondos del préstamo e hipotecada en caso de ejecución hipotecaria.

El Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 10.06.1994 de junio de 1182 No. XNUMX "Sobre la emisión y circulación de certificados de vivienda" establece que las personas jurídicas que tienen los derechos de un cliente en la construcción de edificios residenciales, un terreno asignado de acuerdo con el procedimiento establecido para la construcción de viviendas y la documentación del proyecto para la construcción de viviendas, tienen derecho a atraer recursos financieros de ciudadanos de la Federación Rusa utilizando certificados de vivienda.

De acuerdo con el Reglamento sobre emisión y circulación de certificados de vivienda, aprobado por este Decreto, los certificados de vivienda son un tipo especial de bonos con un valor nominal indexado, que acreditan el derecho de su propietario a comprar un apartamento (apartamentos) sujeto a la compra de un paquete de certificados de vivienda, así como recibir del emisor, previa solicitud, el valor nominal indexado del certificado de vivienda.

Los certificados de vivienda se emiten y circulan de acuerdo con las reglas establecidas por la legislación de la Federación de Rusia para la emisión y circulación de valores, teniendo en cuenta los requisitos previstos en el Reglamento anterior.

Una característica importante de los certificados de vivienda es que solo se permite la emisión y circulación de tales certificados de vivienda en el territorio de la Federación de Rusia, cuyo prospecto haya pasado el registro estatal en el Ministerio de Finanzas de Rusia o sus autoridades locales y las emisiones hayan recibido un número de registro estatal en la forma prescrita. En caso de violación de este requisito, la emisión de certificados de vivienda es ilegal e inválida.

El reglamento define el procedimiento para registrar un prospecto para la emisión de certificados de vivienda, las causales de denegación en el mismo, así como el procedimiento para realizar transacciones con certificados de vivienda.

El emisor de los certificados de vivienda asume en su propio nombre las obligaciones derivadas de ellos frente a los propietarios de los certificados de vivienda.

Además, en la actualidad, los certificados de vivienda se emiten de conformidad con el subprograma "Cumplimiento de las obligaciones estatales de proveer vivienda a las categorías de ciudadanos establecidas por la legislación federal" del programa meta federal "Vivienda" para 2002-2010, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 31.12.2005 de diciembre de 865 No. XNUMX . Tiene por objeto proporcionar vivienda al personal militar, a los empleados de los órganos del interior sujetos a separación del servicio (servicio) militar ya las personas equiparadas a ellos, así como a las demás categorías de ciudadanos definidas por este subprograma. Para tal efecto, el subprograma prevé el uso de fondos del presupuesto federal para otorgar a los ciudadanos de las categorías previstas en el mismo, subsidios para la adquisición de vivienda. La participación en este subprograma es voluntaria. El efecto de este subprograma se aplica al personal militar, los empleados de los órganos de asuntos internos y otras categorías de personas establecidas en él que prestan servicios en los órganos e instituciones estatales pertinentes, cuya duración total del servicio en términos de calendario es de 10 años o más (con algunos excepciones). Para ejercer su derecho a recibir un subsidio, las personas antes mencionadas, así como otras categorías de ciudadanos especificados en el subprograma, reciben certificados estatales de vivienda, cuya emisión y venta se realiza actualmente de conformidad con las Reglas aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 21.03.2006 de marzo de 153 No. XNUMX. El certificado recibido es entregado por su titular al banco para celebrar un contrato de cuenta bancaria y abrir una cuenta bancaria destinada al abono de la subvención. Los fondos personales o prestados (crédito) de un ciudadano participante en el subprograma también pueden acreditarse en esta cuenta. La selección de los bancos participantes en la implementación del subprograma se realiza sobre una base competitiva. Las condiciones de la competencia las determina el cliente estatal del subprograma de acuerdo con el Ministerio de Finanzas de Rusia. Ciudadanos: los participantes del subprograma pueden comprar en el mercado de la vivienda a personas físicas y (o) jurídicas (uno o más) locales residenciales (locales residenciales), incluido un edificio residencial individual (parte de la casa), que cumpla con los requisitos sanitarios y requisitos técnicos, ajardinados en relación con las condiciones del asentamiento elegido para la residencia permanente, incluso en áreas rurales (incluidas las dependencias), tanto a expensas de un subsidio como con atracción adicional de fondos propios o prestados (crédito). El titular del certificado, después de la celebración del contrato de cuenta bancaria, durante el período de su validez, determinado en función del período de validez del certificado, presenta un contrato de cuenta bancaria, un contrato de vivienda y un certificado (s) de estado registro de los derechos de propiedad en el banco en el lugar de compra de la vivienda para pagar la vivienda comprada a la(s) vivienda(s).

Además del subprograma antes mencionado, está vigente la Ley Federal de 20.08.2004 de agosto de 117 No. 1-FZ “Sobre el sistema de ahorro e hipoteca de viviendas para el personal militar”, según la cual los oficiales que celebraron el primer contrato para servicio militar después del 2005 de enero de 1, suboficiales y guardiamarinas, cuya duración total del servicio militar bajo el contrato será de tres años a partir del 2005 de enero de 1, así como sargentos y capataces, soldados y marineros que celebraron un segundo contrato para servicio militar no antes del 2005 de enero de XNUMX y que hayan manifestado su deseo de hacerlo, son partícipes del sistema de ahorro-hipoteca, según el cual se abre una cuenta de ahorro personal para cada militar. Los ahorros para vivienda contabilizados en esta cuenta se forman a partir de las siguientes fuentes:

1) contribuciones de ahorro del presupuesto federal;

2) ingresos por inversión de ahorros para vivienda;

3) otros recibos no prohibidos por la legislación de la Federación de Rusia. El derecho a utilizar los ahorros contabilizados en una cuenta de ahorro personal surge en presencia de las circunstancias previstas en el art. 10 de esta Ley Federal (la duración total del servicio militar es de 20 años o más; despido de un militar cuya duración total del servicio es de diez años o más por los motivos especificados en la Ley Federal antes mencionada, etc.). Además, cada participante en el sistema de ahorro-hipoteca, al menos tres años después de su inclusión en el sistema de ahorro-hipoteca, tiene derecho a celebrar un contrato de préstamo de vivienda específico con el organismo federal autorizado con el fin de:

1) adquisición de locales residenciales garantizados por los locales residenciales adquiridos;

2) reembolso del pago inicial al recibir un crédito hipotecario (préstamo) y (o) reembolso de las obligaciones bajo dicho crédito (préstamo). El préstamo de vivienda específico se proporciona durante el período del participante del sistema de hipotecas acumulativas del servicio militar y no tiene intereses durante este período. Sin embargo, el tamaño de un préstamo de vivienda específico no puede exceder la cantidad real de fondos acumulados en el momento en que se otorga en la cuenta de ahorros personal de un militar.

El Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 10.06.1994 de junio de 1181 No. XNUMX "Sobre las medidas para garantizar la finalización de los edificios residenciales sin terminar" tiene como objetivo reducir el costo de mantenimiento de los edificios residenciales sin terminar y garantizar su finalización y puesta en servicio. Este Decreto aprueba el Reglamento sobre el procedimiento para la cesión para la terminación de la construcción y la venta de edificaciones residenciales sin terminar, en virtud del cual la organización y celebración de concursos de inversión o mercantiles para la cesión para la terminación de la construcción y la venta de la edificación sin terminar debido a la falta de financiamiento de edificios residenciales, que consisten en propiedad federal, incluidos aquellos bajo la jurisdicción de las empresas y la gestión operativa de las instituciones financiadas con cargo al presupuesto federal, con excepción de las instalaciones para conjuntos residenciales juveniles.

En relación con el deterioro de la situación demográfica del país, últimamente se ha prestado considerable atención a garantizar un aumento de la tasa de natalidad, lo que requiere, en particular, la creación de condiciones de vida normales para las familias jóvenes. Se continúan realizando actividades relevantes en el marco del subprograma "Provisión de vivienda para familias jóvenes" del programa meta federal "Vivienda" para el período 2002-2010, cuya segunda etapa de ejecución (2006-2010) comenzó el 1 de enero de 2006. De acuerdo con este subprograma, las familias jóvenes Aquellas reconocidas como necesitadas de locales residenciales reciben subsidios para la compra de viviendas con cargo a fondos presupuestarios, incluso para el reembolso del pago inicial al obtener un préstamo hipotecario o un préstamo para la compra de vivienda o la construcción de una casa residencial individual. Un participante en el subprograma puede ser una familia joven, cuya edad de los cónyuges no supere los 30 años, o una familia incompleta compuesta por un padre joven, cuya edad no supere los 30 años, y uno o más hijos y necesitados. de mejores condiciones de vida. El monto del subsidio es de al menos el 35% del costo promedio de la vivienda, determinado de acuerdo con los requisitos del subprograma (incluido el 10% del presupuesto federal y al menos el 25% de los presupuestos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y presupuestos locales), - para familias jóvenes sin hijos, así como al menos el 40% del costo promedio de la vivienda, determinado de acuerdo con los requisitos del subprograma (incluido el 10% - a cargo del presupuesto federal y al menos 30% - a expensas de los presupuestos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y los presupuestos locales), - para familias jóvenes con uno o más hijos. Además, las entidades constitutivas de la Federación Rusa que participan en la implementación del subprograma también brindan a una familia joven que participa en el subprograma un subsidio por un monto de al menos el 5% del costo promedio de la vivienda al nacimiento (adopción) de un hijo con el fin de reembolsar parte del préstamo o préstamo hipotecario de vivienda o compensar los fondos propios de la familia joven para la compra de vivienda o la construcción de vivienda individual. La condición para recibir un subsidio es que una familia joven tenga fondos adicionales: sus propios fondos o fondos de un préstamo hipotecario para vivienda o un préstamo necesario para pagar la vivienda comprada. A medida que se desarrolle el sistema de seguros para préstamos hipotecarios para viviendas, se considerará adicionalmente la posibilidad de apoyar a las familias jóvenes con cargo al presupuesto federal, los presupuestos de las entidades constituyentes de la Federación de Rusia y los presupuestos locales en el pago de primas de seguro para este tipo de seguro voluntario, que reducirá el monto del pago inicial cuando las familias jóvenes reciben préstamos hipotecarios hasta el 5-10% del costo de la vivienda. El Gobierno de la Federación Rusa establece el procedimiento para otorgar subsidios a familias jóvenes para la compra de vivienda, incluido el pago de un pago inicial al obtener un préstamo o préstamo hipotecario para vivienda.

Un paso importante hacia la solución del problema de la vivienda fue la aprobación de un paquete legislativo que consta de 26 leyes federales que regulan la vivienda y las relaciones conexas, que fueron firmadas por el Presidente de la Federación Rusa en agosto y diciembre de 2004. Estas leyes incluyen el Código de Vivienda, el Código de Urbanismo, la Ley Federal "Sobre el sistema de hipoteca acumulativa de provisión de vivienda para personal militar", la Ley de Historial de Crédito, la Ley de Participación en la Construcción Compartida, la Ley de Cooperativas, Ley Federal No. 30.12.2004-FZ de diciembre 210, XNUMX "Sobre los fundamentos de la regulación de tarifas de las organizaciones de servicios públicos" y una serie de otras leyes federales. Regulan un abanico muy amplio de cuestiones relacionadas con el problema de dotar de vivienda a los ciudadanos; teniendo en cuenta los cambios que se han producido en el ámbito socioeconómico de la vida en nuestro país en los últimos años.

Las entidades constitutivas de la Federación de Rusia también adoptan sus propias leyes y otros actos legales reglamentarios que prevén el pago de compensaciones (subsidios) a los ciudadanos para la construcción y compra de viviendas y otros tipos de asistencia estatal y asistencia en el sector de la vivienda. . Las autoridades estatales y los órganos de autogobierno local brindan asistencia y apoyo a los ciudadanos tanto de forma directa como indirecta.

El apoyo presupuestario directo a los ciudadanos y personas jurídicas (vivienda, cooperativas de construcción de viviendas, comunidades de propietarios, otras comunidades de propietarios) lo llevan a cabo las autoridades públicas con el fin de mejorar las condiciones de vida de los ciudadanos mediante:

1) asistencia dirigida a los ciudadanos en la adquisición y construcción de viviendas;

2) financiar la construcción de viviendas estatales y municipales proporcionadas a los necesitados de vivienda;

3) Asignación de subsidios para el mantenimiento, conservación, reparación, operación del parque habitacional, así como la prestación de servicios públicos.

Las formas indirectas de incentivos estatales contribuyen a la creación de condiciones económicas que determinan el desarrollo efectivo del mercado de la vivienda, lo que fomenta la inversión de fondos de ciudadanos y personas jurídicas en el sector de la vivienda.

Las medidas destinadas a aumentar estas inversiones incluyen la provisión de incentivos para los bancos comerciales que emiten préstamos hipotecarios a largo plazo a los ciudadanos para la compra de vivienda, la emisión de préstamos municipales para vivienda y otras formas de incentivos.

Al brindar asistencia a los ciudadanos para resolver el problema de la vivienda, los gobiernos estatales y locales crean las condiciones necesarias para la construcción de viviendas. De gran importancia en este caso es la regulación del procedimiento para la provisión de terrenos para dicha construcción. Según lo previsto en la parte 1 del art. 35 del Código de Urbanismo, como resultado de la zonificación urbanística, se podrán determinar zonas residenciales, que podrán incluir áreas para edificios residenciales:

1) individuo;

2) de poca altura;

3) media altura;

4) de varios pisos;

5) otros tipos. Los edificios residenciales también pueden incluirse en la lista de proyectos de construcción de capital cuya ubicación está permitida en zonas públicas y comerciales (partes 2 y 6 del artículo 35).

La legislación agraria vigente contiene normas que aseguran la provisión de terrenos para la construcción de viviendas. En particular, el apartado 4 del art. 28 del Código de Tierras establece la inadmisibilidad de la negativa a proporcionar a los ciudadanos y personas jurídicas terrenos de propiedad estatal o municipal para la construcción, excepto en los siguientes casos:

▪ retirada de la circulación de terrenos;

▪ la prohibición de privatización de terrenos establecida por la ley federal;

▪ reserva de terrenos para necesidades estatales o municipales.

No está permitido negarse a otorgar la propiedad de ciudadanos y personas jurídicas de terrenos de circulación limitada y de propiedad estatal o municipal, si la ley federal permite que se transfieran a la propiedad de ciudadanos y personas jurídicas.

De conformidad con la Ley Federal del 29.12.2004 de diciembre de 191 No. 30.1-FZ "Sobre la promulgación del Código de Urbanismo de la Federación de Rusia", la LC se complementó con el art. XNUMX, según el cual se proporcionan parcelas separadas para la construcción de viviendas en dos formas: propiedad o arrendamiento. Al mismo tiempo, se simplifica la provisión de terrenos para este fin, ya que no se requiere aprobación previa de la ubicación de la instalación.

Cuando se proporciona un terreno para la construcción de viviendas en él, es obligatoria una subasta para la venta del terreno o para la venta del derecho a celebrar un contrato de arrendamiento del terreno. El procedimiento para la celebración de dicha subasta está determinado por el art. 38.1 incluido en la LC por la misma Ley Federal. Un contrato directo para la venta o arrendamiento de una parcela de tierra con una persona que presentó una solicitud para su provisión se celebra solo si la subasta se declara nula debido a que menos de dos participantes participaron en ella. La celebración de estas subastas garantizará en mayor medida el buen uso de los terrenos destinados a la construcción de viviendas.

Se pretende que una nueva norma incluida en el BC por la Ley Federal No. 20.08.2004-FZ de 111 proporcione un efecto estimulante en la provisión de terrenos para la construcción de viviendas. el presupuesto en su totalidad recibe ingresos de la venta y arrendamiento de bienes estatales terrenos propios ubicados dentro de los límites de los municipios y destinados a la construcción de viviendas (párrafo 60 de este artículo).

Como regla general, la preparación de la documentación del proyecto es necesaria para la ejecución de la construcción. Sin embargo, de acuerdo con la Parte 3 del art. 48 del Código de Urbanismo, no se requiere la preparación de dicha documentación durante la construcción, reconstrucción, revisión de objetos de construcción de viviendas individuales (edificios residenciales independientes con no más de tres pisos, destinados a una familia). El desarrollador, por su propia iniciativa, tiene derecho a garantizar la preparación de la documentación del proyecto en relación con los objetos de construcción de viviendas individuales. La construcción, la reconstrucción de objetos de construcción de viviendas, así como su revisión, si durante su implementación se ven afectadas las características estructurales y de otro tipo de la fiabilidad y seguridad de dichos objetos, se lleva a cabo sobre la base de un permiso de construcción (parte 2 del artículo 51 ).

Para la expedición de la licencia de obra es necesario presentar un plano urbanístico del solar. Cabe señalar que en el caso de que una persona natural o jurídica se presente ante un gobierno local con una solicitud para la emisión de un plan de ordenación urbanística para un terreno, no está obligado a realizar los trámites previstos en las Partes 1- 16 del art. 46 del Código de Urbanismo. En tales casos, el órgano de autogobierno local proporciona al solicitante un plano urbanístico del terreno sin cobrar ninguna tasa (parte 17 del artículo 46).

Se adjunta una gama limitada de documentos a una solicitud para emitir un permiso de construcción con fines de construcción, reconstrucción, revisión de una instalación de construcción de viviendas individuales. Dichos documentos son:

1) documentos de título para la parcela de tierra;

2) plano urbanístico del solar;

3) un esquema de la organización de la planificación de la parcela de tierra con la designación de la ubicación del objeto de construcción de vivienda individual (parte 9 del artículo 51).

Además de la provisión de un plan de planificación urbana para un terreno a solicitud de una persona física o jurídica, la emisión de un permiso de construcción se lleva a cabo sin cobrar una tarifa (parte 15 del artículo 51).

Se emite un permiso de construcción por un período estipulado por el proyecto para organizar la construcción de una instalación de construcción de capital. Se expide un permiso para la construcción de viviendas individuales por diez años (parte 19 del artículo 51).

La presencia en la nueva legislación de planificación urbana de las normas anteriores simplifica la solución de problemas administrativos relacionados con la implementación de la construcción, reconstrucción, revisión de las instalaciones de construcción de viviendas y reduce el costo de resolver estos problemas.

La creciente difusión de las ventas de viviendas a plazos con plazos de pago prolongados ha planteado el problema del reembolso de los fondos invertidos en la construcción de viviendas. Una forma de resolver este problema es emitir valores respaldados por hipotecas. La primera ley especial adoptada en este ámbito fue la Ley de Valores Respaldados por Hipotecas. De conformidad con el art. 2 de la Ley, se emitieron dos tipos de valores respaldados por hipotecas:

1) bonos respaldados por hipotecas;

2) certificados de participación hipotecaria. La Ley Federal N° 29.12.2004-FZ de 193 de diciembre de XNUMX “Sobre las enmiendas a la Ley Federal “Sobre Valores Hipotecarios”” identifica específicamente este tipo de valores como bonos de vivienda respaldados por hipotecas, que son un tipo de bonos respaldados por hipotecas.

Un bono de vivienda respaldado por hipotecas es un bono respaldado por hipotecas que incluye solo reclamos garantizados por una prenda de locales residenciales. Las relaciones que surjan con motivo de la emisión de estas obligaciones se sujetarán a las reglas generales que rigen las relaciones que surjan con motivo de la emisión de cédulas hipotecarias, con las excepciones previstas en la Ley.

De acuerdo con la nueva regla incluida en el par. 2 horas 3 cucharadas. 3 de la Ley de Títulos Hipotecarios Ley Federal N° 29.12.2004-FZ del 193 de diciembre de 80, la cobertura hipotecaria de bonos de vivienda respaldados por hipotecas no puede incluir créditos garantizados por una prenda de bienes inmuebles cuya construcción no haya sido completada. Esta regla aumenta la confiabilidad de la cobertura hipotecaria para bonos de vivienda con dicha cobertura y protege los intereses de los compradores de este tipo de valores respaldados por hipotecas. El monto (cantidad) de los créditos respaldados por hipotecas que constituyen la cobertura hipotecaria de los bonos no puede ser inferior al 1% del valor nominal total de los bonos (Parte 13, Artículo XNUMX).

La emisión de bonos de titulización hipotecaria sólo puede ser realizada por agentes hipotecarios y entidades de crédito. De conformidad con el apartado 2 del art. 102 del Código Civil, una sociedad anónima tiene derecho a emitir bonos por un monto que no exceda el monto del capital autorizado o el monto de la garantía proporcionada para estos fines por terceros después del pago total del capital autorizado. En ausencia de garantías, la emisión de bonos está permitida no antes del tercer año de existencia de la sociedad anónima y sujeta a la aprobación adecuada en ese momento de dos balances anuales de la empresa. Sin embargo, la Ley Federal N° 29.12.2004-FZ de 192 de diciembre de 2 "Sobre modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia en relación con la adopción de la Ley federal "sobre valores basados ​​en hipotecas"" introdujo una adición a este párrafo, según a las cuales las restricciones especificadas sobre la emisión de bonos no se aplican a la emisión de bonos respaldados por hipotecas. De manera similar, esta Ley Federal complementó el párrafo 31 del art. 08.02.1998 de la Ley Federal de 14/XNUMX/XNUMX No. XNUMX-FZ “Sobre Sociedades de Responsabilidad Limitada”.

Un agente hipotecario es una organización comercial especializada que cumple con lo establecido en el art. 8 de la Ley de Títulos Valores Hipotecarios a obligaciones, cuyo objeto exclusivo de actividad sea la adquisición de derechos de crédito sobre créditos (préstamos) y (o) hipotecas con garantía hipotecaria, y que, de conformidad con la Ley, haya sido concedido el derecho a emitir bonos respaldados por hipotecas.

Las actividades previstas por la ley sólo pueden ser realizadas por un agente hipotecario en forma de sociedad anónima (párrafo 4, parte 1, artículo 8 de la Ley de Garantías Hipotecarias).

Los bonos respaldados por hipotecas pueden emitirse tanto en forma documentaria como no documentaria. Deben garantizar el derecho de sus propietarios a recibir intereses, cuyo monto se determina mediante la decisión de emitir bonos respaldados por hipotecas (parte 1, artículo 10). Los intereses de los bonos respaldados por hipotecas deben pagarse al menos una vez al año (Parte 2, Artículo 10).

Un certificado de participación hipotecaria es un valor nominativo que certifica la participación de su titular en el derecho de propiedad común de la cobertura hipotecaria, el derecho a exigir de quien lo emitió la adecuada gestión fiduciaria de la cobertura hipotecaria, el derecho a recibir los fondos recibidos en cumplimiento de obligaciones, cuyos créditos constituyen cobertura hipotecaria, así como otros derechos previstos por el art. 2.

La emisión de certificados de participación hipotecaria solo puede ser realizada por organizaciones comerciales que tengan licencias para administrar fondos de inversión, fondos mutuos de inversión y fondos de pensiones no estatales, así como organizaciones de crédito (parte 1 del artículo 17).

La emisión de certificados de participación hipotecaria es la base para el surgimiento de una propiedad accionaria común de los propietarios de estos certificados para la cobertura hipotecaria bajo la cual se emiten, y el establecimiento de la administración fiduciaria de dicha cobertura hipotecaria. La propiedad compartida común de la cobertura hipotecaria surge simultáneamente con el establecimiento de la gestión fiduciaria de esta cobertura hipotecaria (Parte 2, Artículo 17).

La ley establece un régimen especial de copropiedad común de los titulares de certificados de participación hipotecaria, según el cual no se permite la división de los bienes que constituyen cobertura hipotecaria ni la separación de una parte en especie de los mismos. Además, es condición del contrato de administración fiduciaria de cobertura hipotecaria la negativa de una persona natural o jurídica a ejercer el derecho de suscripción preferente para adquirir una participación en el derecho de dominio común sobre el inmueble que constituye la cobertura hipotecaria. En este caso, se extingue el derecho correspondiente (parte 2 del artículo 18).

Cada certificado de participación hipotecaria acredita el mismo alcance de derechos, incluida la misma participación en la titularidad común de la cobertura hipotecaria. Dicho certificado es un valor no documentario que no tiene valor nominal. Los certificados de participación hipotecaria circulan libremente, incluso a través de los organizadores de la negociación en el mercado de valores.

La emisión de valores respaldados por hipotecas proporciona una atracción adicional de fondos de personas físicas y jurídicas para la construcción de viviendas y, por lo tanto, contribuye a resolver el problema de la vivienda.

La construcción de viviendas es cara y, por tanto, en muchos casos se lleva a cabo con fondos prestados. Al mismo tiempo, los prestamistas deben tener confianza en que el prestatario cumplirá adecuadamente con sus obligaciones. Hasta cierto punto, la Ley sobre Historial de Crédito aprobada en 2004 debería contribuir a crear esa confianza. Según el apartado 1 del art. 3, historial crediticio significa información cuya composición está determinada por esta Ley y que caracteriza el cumplimiento por parte del prestatario de sus obligaciones en virtud de contratos de préstamo (crédito) y se almacena en la oficina de historial crediticio. El historial crediticio consta de tres partes:

1) título;

2) principal;

3) adicional (cerrado).

La parte del título contiene información sobre el sujeto del historial crediticio: el prestatario (persona física o jurídica).

La parte principal contiene las especificadas en el art. 4 información sobre el prestatario e información sobre la obligación del prestatario (para cada entrada del historial crediticio). Aquí, en particular, debe haber información sobre el monto de la obligación del prestatario a la fecha de celebración del contrato de préstamo (crédito), el plazo para cumplir con la obligación en su totalidad, el plazo para pagar intereses de acuerdo con el préstamo ( acuerdo de crédito), la fecha y el monto del cumplimiento real de las obligaciones del prestatario en su totalidad y (o) montos incompletos, sobre el reembolso de un préstamo (crédito) a expensas de la garantía en caso de que el prestatario no cumpla con sus obligaciones bajo el acuerdo; sobre los hechos de consideración por el tribunal de disputas en virtud del contrato de préstamo (crédito) y el contenido de las partes resolutivas de los actos judiciales que han entrado en vigor, con excepción de la información especificada en la parte adicional (cerrada) del crédito historia.

La parte adicional (cerrada) del historial crediticio contiene información sobre la fuente de formación del historial crediticio y sus usuarios.

La Oficina de Historial de Crédito es una entidad legal registrada de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa y que brinda, de conformidad con la Ley de Historial de Crédito, servicios para la formación, procesamiento y almacenamiento de historial de crédito, así como para la provisión de crédito. informes y servicios relacionados. Un requisito obligatorio para un buró de historial crediticio es que cuente con licencia para realizar actividades de protección técnica de información confidencial. El órgano ejecutivo federal autorizado para ejercer las funciones de control y supervisión de las actividades de los burós de historial crediticio (actualmente Servicio Federal de Mercados Financieros) mantiene el registro estatal de burós de historial crediticio. Los motivos para negarse a hacer una entrada sobre una persona jurídica en este registro están previstos en la Parte 7 del art. quince.

La fuente de la formación de un historial de crédito es una organización que es un prestamista (acreedor) bajo un acuerdo de préstamo (crédito) y envía la información incluida en el historial de crédito a la oficina de historial de crédito. Esta información se proporciona sobre la base de un acuerdo sobre la prestación de servicios de información (parte 1, artículo 5). La fuente de formación del historial crediticio proporciona información a las oficinas de historial crediticio solo si existe un consentimiento escrito o documentado del prestatario. El consentimiento del prestatario para enviar información al buró de crédito se puede obtener de cualquier forma que permita determinar de manera inequívoca si se ha obtenido dicho consentimiento (parte 4, artículo 5).

De acuerdo con la Parte 3 del art. 5. Las entidades de crédito están obligadas a proporcionar toda la información disponible tal como se define en el art. 4, en relación con todos los acreditados que hayan accedido a presentarlo, en el orden anterior, a por lo menos un buró de historial crediticio incluido en el registro estatal de burós de historial crediticio.

Un empresario individual o una entidad legal que haya recibido un consentimiento por escrito o documentado de otra manera del sujeto del historial de crédito para recibir un informe de crédito para celebrar un contrato de préstamo (crédito) puede actuar como usuario de un historial de crédito. Un informe crediticio es un documento que contiene información que forma parte de un historial crediticio, y que el buró de historial crediticio proporciona a solicitud del usuario del historial crediticio y otras personas con derecho a recibir esta información de conformidad con la Ley de Historial Crediticio. Al mismo tiempo, al usuario del historial crediticio no se le proporciona información que constituya su parte adicional (cerrada). El informe crediticio se proporciona al usuario del historial crediticio sobre la base de un acuerdo con el buró de crédito sobre la prestación de servicios de información.

Además del usuario del historial crediticio, el informe crediticio puede ser proporcionado, previa solicitud del mismo, al propio sujeto del historial crediticio para su familiarización con el mismo. Además, la parte del título del informe de crédito se envía al Catálogo Central de Historiales de Crédito. Una parte adicional (cerrada) del historial de crédito se presenta al tribunal (juez) en un caso penal que está en su proceso, y si el fiscal está de acuerdo, a los órganos de investigación preliminar en un caso penal iniciado que está en su proceso.

El catálogo central de historiales de crédito es creado por el Banco de Rusia. Este catálogo almacena información que constituye las partes de título de los historiales de crédito mantenidos por las oficinas de historial de crédito en el territorio de la Federación Rusa, información sobre qué oficinas de historial de crédito almacenan los historiales de crédito correspondientes a las partes de título especificadas, así como códigos de sujetos de crédito historiales o información que le permita determinar la corrección presentada (ingresada, contenida en la solicitud) código del sujeto del historial crediticio. El catálogo central de historiales crediticios brinda información sobre el buró de historiales crediticios, el cual almacena (almacena) la historia crediticia (historiales crediticios) del sujeto del historial crediticio, este sujeto del historial crediticio (historiales crediticios) y los usuarios del historial crediticio (historiales de crédito) en la forma y en la forma establecida por el Banco de Rusia, sin cargo.

La reciente política estatal en materia de impuestos y tasas ha contribuido a la creación de condiciones más favorables para la construcción de viviendas. La Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 104 de agosto de 4 "sobre enmiendas al artículo XNUMX de la Ley de la Federación de Rusia "sobre obligaciones estatales"" estableció una pequeña cantidad de tasas estatales pagadas por la certificación notarial de contratos hipotecarios en los casos en que dicha certificación sea previsto por la ley:

para la certificación de acuerdos sobre la hipoteca de locales residenciales como garantía para el reembolso de un crédito (préstamo) otorgado para la compra o construcción de un edificio residencial, apartamento - 200 rublos;

para la certificación de acuerdos sobre la hipoteca de otros bienes inmuebles: 0,3% del monto del acuerdo, pero no más de 3000 rublos. (a la tasa habitual de protocolización de contratos, que era del 1,5% del importe del contrato).

La misma Ley Federal abolió el pago de la tasa estatal por el registro estatal de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca) y por la emisión de un documento sobre este registro, así como por la provisión de un extracto de la registro de registro estatal de un contrato de hipoteca.

Después de que la Ley de la Federación Rusa "Sobre el Deber del Estado" quedara invalidada a partir del 1 de enero de 2005 de conformidad con la Ley Federal No. 02.11.2004-FZ del 127 de noviembre de 4 "Sobre las Enmiendas a las Partes Uno y Dos del Código Fiscal de Rusia Federación y Ciertos Actos Legislativos de la Federación Rusa, y también sobre la invalidación de ciertos actos legislativos (disposiciones de actos legislativos) de la Federación Rusa" la cuestión del monto del impuesto estatal pagado por el registro estatal de acuerdos hipotecarios, con la excepción de contratos de hipoteca de naves y aeronaves, así como de embarcaciones de navegación interior, se resolvió igualmente (sujeto al 1 párrafo 333.24 artículo 500 del Código Tributario). Al mismo tiempo, para el registro estatal de un contrato de hipoteca, incluida la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones sobre la hipoteca como un gravamen de los derechos sobre bienes inmuebles, la obligación estatal la pagan los individuos: en la cantidad de 2000 rublos, organizaciones - en la cantidad de 22 rublos. (firma 1, inciso 333.33, artículo XNUMX del Código Tributario).

De acuerdo con las adiciones realizadas al apartado 2 del art. 146 y el apartado 3 del art. 149 del Código Tributario, transacciones para la venta de terrenos (participaciones en ellos), la venta de edificios residenciales, locales residenciales, así como acciones en ellos y la transferencia de una participación en el derecho de propiedad común en un edificio de apartamentos cuando la venta de apartamentos no está sujeta al impuesto al valor agregado (consulte la Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 109 de agosto de 146 "Sobre las enmiendas a los artículos 149 y 1 de la Parte Dos del Código Fiscal de la Federación Rusa", que entró en vigor el 2005 de enero de XNUMX).

Anteriormente, los servicios para la provisión de locales residenciales en el parque de viviendas de todas las formas de propiedad estaban exentos del impuesto al valor agregado (inciso 10, inciso 2, artículo 149 del Código Tributario).

Se proporcionan importantes beneficios fiscales para la compra y venta de locales residenciales y terrenos. Entonces, de acuerdo con el párrafo. 1 y 2 subp. 1 cláusula 1 art. 220 del Código Tributario (ver Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 112 de agosto de 220 "Sobre enmiendas a los artículos 224 y 1 de la Segunda Parte del Código Tributario de la Federación de Rusia"), al determinar el tamaño de la base imponible, el contribuyente tiene derecho a recibir deducciones del impuesto a la propiedad en las cantidades que haya recibido durante el período impositivo por la venta de casas residenciales, apartamentos, habitaciones, incluidos locales residenciales privatizados, terrenos y acciones de la propiedad especificada, que eran propiedad del contribuyente por menos de tres años (anteriormente este período era de cinco años), pero sin exceder un total de XNUMX millón de rublos. Al vender esta propiedad y sus acciones que fueron propiedad del contribuyente durante tres años o más, se proporciona una deducción del impuesto a la propiedad por el monto total recibido por el contribuyente en el momento de su venta.

En lugar de utilizar el derecho a recibir la deducción específica del impuesto sobre la propiedad, el contribuyente tiene derecho a reducir el monto de su ingreso imponible por el monto de los gastos realmente incurridos y documentados relacionados con el recibo de estos ingresos.

El contribuyente tiene derecho a recibir una deducción del impuesto a la propiedad por la cantidad gastada por él para la nueva construcción o la adquisición en el territorio de la Federación Rusa de un edificio residencial, apartamento, habitación o participación (acciones) en ellos, por la cantidad de gastos realmente incurridos, así como en el monto destinado al reembolso de intereses sobre préstamos específicos (créditos) recibidos de crédito y otras organizaciones de la Federación Rusa (y no solo sobre préstamos hipotecarios recibidos por el contribuyente en bancos de la Federación Rusa, como se dispuso anteriormente) y realmente gastado por él en una nueva construcción o la adquisición de un edificio residencial, apartamento, habitación en el territorio de la Federación Rusa o acciones en ellos.

La aceptación de la deducción de gastos para la finalización y el acabado de la casa adquirida o el acabado del apartamento adquirido, la habitación es posible si el contrato sobre la base del cual se realizó dicha adquisición indica la adquisición de un edificio, apartamento, habitación sin terminar (derechos a un apartamento, habitación) sin acabados ni participaciones (participaciones) en los mismos.

El monto total de esta deducción del impuesto a la propiedad no puede exceder 1 millón de rublos. excluidos los importes destinados a reembolsar los intereses de préstamos (créditos) específicos recibidos de organizaciones de crédito y otras organizaciones de la Federación de Rusia y realmente gastados por él en nuevas construcciones o en la adquisición de un edificio residencial, apartamento, habitación o participación (acciones) en ellos en el territorio de la Federación de Rusia.

No está permitido volver a otorgar dicha deducción del impuesto sobre la propiedad a un contribuyente.

Si en el período impositivo no se puede utilizar en su totalidad la deducción del impuesto predial, su saldo puede transferirse a períodos impositivos posteriores hasta que se utilice en su totalidad (inciso 2, inciso 1, artículo 220 del Código Tributario).

De conformidad con la Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 112 de agosto de 2, de los montos de ahorro de intereses cuando los contribuyentes reciben fondos prestados (créditos) en exceso de los montos especificados en el párrafo 212 del art. 35 del Código Tributario, para el cual se establece una tasa de impuesto aumentada (5%), excluye los ingresos en forma de beneficios materiales recibidos de ahorros sobre intereses para el uso por parte de los contribuyentes de préstamos (créditos) específicos recibidos de crédito y otras organizaciones de la Federación Rusa y gastado realmente por ellos en nueva construcción, o adquisición en el territorio de la Federación Rusa de un edificio residencial, apartamento o participación (s) en ellos, sobre la base de documentos que confirmen el uso previsto de dichos fondos (párrafo 2 , inciso 224, artículo XNUMX del Código Tributario).

La misma Ley Federal art. 224 del Código Tributario se complementa con el inciso 5, estableciéndose respecto de las rentas en concepto de intereses sobre cédulas hipotecarias emitidas antes del 1 de enero de 2007, así como sobre las rentas de fundadores de fideicomiso administración de cobertura hipotecaria percibidas a título de de la adquisición de las participaciones hipotecarias emitidas por la gestora de cobertura hipotecaria hasta el 1 de enero de 2007, a un tipo impositivo reducido (9%).

De acuerdo con el párrafo 18, parte 2 del art. 250 del Código Tributario, el ingreso no operativo que se toma en cuenta para determinar la base imponible para calcular el impuesto a las ganancias corporativas es el monto de las cuentas por pagar (obligaciones con los acreedores) canceladas por vencimiento del plazo de prescripción o por otras causas, excepto para los casos previstos en el inc. 21 p.1 art. 251 NK. Sin embargo, la Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 105 de agosto de 250 "Sobre las enmiendas a los artículos 251 y 1 de la Parte Dos del Código Fiscal de la Federación de Rusia" complementó esta cláusula con una indicación de que sus disposiciones no se aplican a la cancelación de cuentas. pagaderos por un agente hipotecario en forma de obligaciones para con los propietarios bonos respaldados por hipotecas. Además, el apartado 251 del art. 29 del Código Fiscal de la misma Ley Federal adicionada sub. XNUMX, según el cual, al determinar la base imponible especificada, no se tienen en cuenta los ingresos en forma de bienes, incluido el efectivo, y (o) los derechos de propiedad recibidos por un agente hipotecario en relación con sus actividades legales. Así, los agentes hipotecarios, es decir, las organizaciones mercantiles especializadas, cuyo objeto exclusivo es la adquisición de derechos de crédito sobre créditos (préstamos) con garantía hipotecaria e hipotecas, y a los que se otorga el derecho de emitir bonos con garantía hipotecaria, así como los ciudadanos que venden y los que compran viviendas disfrutan de importantes beneficios fiscales.

De acuerdo con la nueva redacción del apartado 4 del art. 284 del Código Tributario establece las tasas impositivas reducidas que deben aplicarse en la determinación de la base imponible para el cálculo del impuesto sobre la renta de las personas jurídicas en las operaciones con valores respaldados por hipotecas. Así, para las rentas en forma de intereses de cédulas hipotecarias emitidas con posterioridad al 1 de enero de 2007, y las rentas de fundadores de fideicomisos de gestión de coberturas hipotecarias percibidas con motivo de la adquisición de certificados de participación hipotecaria emitidos por el administrador de coberturas hipotecarias con posterioridad a 1 de enero de 2007, una tasa impositiva del 15% (con una tasa impositiva general del 24%). Los ingresos por intereses sobre los bonos respaldados por hipotecas emitidos antes del 1 de enero de 2007 y los ingresos de los fundadores de administración de cobertura hipotecaria recibidos sobre la base de la adquisición de certificados de participación hipotecaria emitidos por el administrador de cobertura hipotecaria antes del 1 de enero de 2007 están sujetos a una tasa impositiva del 9% (ver Ley Federal No. 20.08.2004-FZ del 107 de agosto de 284 "Sobre las modificaciones al artículo XNUMX de la Parte Dos del Código Fiscal de la Federación Rusa").

La Ley Federal N° 20.08.2004-FZ de 116 de agosto de 8 “Sobre las enmiendas al artículo 3 de la Ley de la Federación de Rusia “Sobre el pago de tierras”” estableció una tasa impositiva preferencial para el impuesto sobre las tierras proporcionadas a personas físicas para la construcción de viviendas individuales o ocupada por parque de viviendas (estatal, municipal, pública, cooperativa, individual). El impuesto especificado se aplicaba a toda el área del terreno por un monto del 10% de las tasas del impuesto territorial establecidas en ciudades y asentamientos de tipo urbano, pero no menos de XNUMX rublos. por metro cuadrado metro.

A partir del 1 de enero de 2005, las tasas impositivas pertinentes se establecen directamente por los actos jurídicos reglamentarios de los órganos representativos de los municipios (las leyes de las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo) y no pueden exceder el 0,3% (con una tasa impositiva total de 1,5%) del valor catastral de los terrenos al 1 de enero del año que sea período impositivo respecto de los terrenos ocupados por el parque habitacional y las instalaciones de infraestructura de ingeniería del conjunto habitacional y comunal (con excepción de la participación en el derecho a un terreno atribuible a un objeto que no está relacionado con el parque de viviendas y objetos de infraestructura de ingeniería del complejo habitacional y comunal) o previsto para la construcción de viviendas (artículos 390-391, 394 del Código Tributario).

1.5. Principios de la ley de vivienda

En el ámbito de las relaciones habitacionales, como en cualquier otro ámbito de las relaciones sociales regulado por la ley, opera el principio de legalidad. La aplicación de este principio a las relaciones de vivienda tiene sus propias particularidades. Por lo tanto, estas relaciones están reguladas no solo por la Constitución y las leyes federales, como muchas otras relaciones, sino también por las leyes y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa. Por lo tanto, para cumplir con este principio, es necesario cumplir con los requisitos no solo de la legislación federal, sino también de la legislación de las entidades constitutivas de la Federación Rusa. Además, para implementar este principio, es necesario que los actos jurídicos normativos regionales adoptados sobre la ley de vivienda no contradigan los actos legislativos federales. En caso de discrepancia entre ambas, se deberán aplicar las normas de la ley federal con mayor fuerza legal.

También hay especificidad en la naturaleza de aquellas relaciones que están sujetas al principio de legalidad como principio del derecho de la vivienda. Por lo tanto, es muy importante observar el estado de derecho al registrar a los ciudadanos que necesitan locales residenciales, proporcionando viviendas en los términos del empleo social, donde a menudo se encuentran violaciones en la práctica. Del mismo modo, es inaceptable violar las normas de vivienda al celebrar, ejecutar y rescindir contratos de trabajo tanto social como comercial, así como otras normas relacionadas con el campo de las relaciones de vivienda.

El principio de estabilidad del derecho a la vivienda se expresa en garantizar la especial estabilidad del uso de la vivienda. En este sentido, la Constitución (Parte 1, Artículo 40) prevé la inadmisibilidad de la privación arbitraria de la vivienda. Según el apartado 4 del art. 3 de la LCD, nadie puede ser desalojado de una vivienda ni restringido en el derecho de uso de una vivienda, incluido el derecho a recibir servicios públicos, salvo por las causales y en la forma previstas por este Código, otras leyes federales. Este principio se ha desarrollado aún más en la legislación civil y de vivienda, que establece una lista limitada de causas para rescindir el contrato de alquiler de locales residenciales a petición del arrendador y se establece que dicha rescisión del contrato se lleva a cabo en juicio (parte 4 del artículo 83 de la LC, párrafo 2 del artículo 687 GK).

El siguiente principio del derecho de la vivienda es el principio de accesibilidad al uso de la vivienda, que se expresa en brindar a todos los ciudadanos una oportunidad real de disponer de una vivienda y utilizarla por diversos motivos: en régimen de propiedad, en virtud de un contrato social o comercial , etc. La implementación de este principio se asegura principalmente a través de la prestación de asistencia a los ciudadanos del estado, municipios, empresas, organizaciones, unidades militares y formaciones en la adquisición o construcción de viviendas. Esta asistencia se brinda en forma de asistencia a los ciudadanos en la obtención de préstamos bancarios, la provisión directa de subsidios gratuitos, el establecimiento de incentivos fiscales y la emisión de títulos de vivienda. Este principio también se aplica mediante la provisión de locales residenciales en alquiler o por otros motivos a ciudadanos pobres, personal militar y otras categorías de ciudadanos especificados en la ley que necesitan vivienda.

El principio de la inviolabilidad del domicilio tiene por objeto garantizar tales condiciones de uso de los locales residenciales que aseguren la tranquilidad de los ciudadanos y limiten la recepción de información sobre su vida privada sin su consentimiento. Para lograr estos fines, el art. 25 de la Constitución establece claramente que nadie tiene derecho a entrar en una vivienda contra la voluntad de las personas que en ella habitan, salvo en los casos establecidos por la ley federal, o en virtud de una decisión judicial. En relación con esta norma, es importante señalar que la prohibición de entrada a una vivienda significa no sólo la inadmisibilidad de entrar en la vivienda, sino también la inadmisibilidad de obtener información sobre lo que ocurre en ella (por ejemplo, mediante la instalación de dispositivos de escucha). en una vivienda) sin el consentimiento de los ciudadanos que viven en ella. La entrada ilegal en una vivienda, cometida contra la voluntad de las personas que en ella habitan, constituye delito (artículo 139 del Código Penal).

De acuerdo con la parte 3 del art. 3 de la LCD, se permite la entrada a una vivienda sin el consentimiento de los ciudadanos que residen legalmente en ella en los casos y en la forma prescritos por la ley federal, solo para salvar la vida de los ciudadanos y (o) sus bienes, asegurar su seguridad personal. seguridad o seguridad pública en situaciones de emergencia, desastres naturales, catástrofes, motines masivos u otras circunstancias de carácter de emergencia, así como con el fin de detener a personas sospechosas de haber cometido delitos, reprimir los delitos cometidos o establecer las circunstancias de un delito cometido o una accidente.

1.6. Lugar de la ley de vivienda en el sistema legal

En la ciencia jurídica, existen diferentes opiniones sobre la naturaleza jurídica del derecho de la vivienda. Según varios estudiosos (I. L. Braude, V. N. Litovkin y otros), el derecho de la vivienda es una institución, una parte integral o una subrama del derecho civil. Este punto de vista se expresó principalmente en el período anterior a la adopción de leyes de vivienda separadas (Fundamentos de la Legislación de Vivienda de la URSS y las Repúblicas de la Unión; JK RSFSR) y se basa en una interpretación de la ley de vivienda como un derecho que regula principalmente el uso de locales residenciales. En cuanto a las demás normas jurídicas, en particular las que regulan la gestión del parque habitacional y su funcionamiento, son consideradas por los autores que se adhieren a tal posición como normas que regulan otras relaciones ajenas a la vivienda.

Al mismo tiempo, del contenido y significado de la legislación de vivienda vigente, se desprende que la ley de vivienda actualmente actúa como un conjunto de normas legales, que no se limita solo a la regulación del uso de los locales residenciales, sino que cubre todo gama de cuestiones relacionadas con la formación y el uso del parque de viviendas, incluidas las cuestiones de gestión de carácter. En consecuencia, existe una opinión según la cual el derecho de vivienda no es más que una rama compleja del derecho o la legislación, que combina las normas e instituciones jurídicas de las ramas del derecho civil, administrativo y otras (S. M. Korneev, Yu. K. Tolstoy, P. ... I. Sedugin, P. V. Krasheninnikov).

La literatura también sugiere que la ley de vivienda es una rama independiente en el sistema legal (P.S. Nikityuk). Este punto de vista, en nuestra opinión, es correcto. Sin entrar en la cuestión teórica general de la legitimidad de distinguir las denominadas ramas complejas del derecho, cabe señalar que la vivienda es un tipo de bien material tan específico y socialmente significativo utilizado por una persona que las relaciones que surgen en esta ocasión son un objeto independiente de regulación legal. La existencia del derecho de la vivienda como una rama separada del derecho también se confirma con lo sucedido en los años 80. siglo XNUMX aislamiento y codificación de la legislación habitacional, que en general no es propio de las denominadas ramas complejas del derecho, aun cuando se reconozca como real su existencia, aunque en la ciencia jurídica también suscita controversia.

Al mismo tiempo, cabe señalar que una característica del derecho de la vivienda como rama del derecho, que provoca en gran medida que no se reconozca su existencia separada en el ordenamiento jurídico, es que muchas de las normas de esta ley son contiguas a las normas de derecho civil, administrativo, territorial, financiero, ya que las demás rigen las mismas relaciones. Por su parte, las normas jurídicas y de vivienda no tienen por objeto regular las relaciones de gestión, de propiedad, de crédito y otras como tales, lo cual es propio de las normas de las ramas del derecho que regulan específicamente estas relaciones, sino que tienen por objeto asegurar que las necesidades específicas de los ciudadanos en la vivienda se cumplen, es decir, regulan las relaciones pertinentes desde otro punto de vista, desde otro ángulo.

Una característica específica de las relaciones sociales reguladas por las normas de la ley de vivienda es que surgen en relación con un objeto material especial: una vivienda (un edificio residencial, un apartamento, una habitación, etc.), especialmente diseñada para que vivan los ciudadanos.

Las relaciones de vivienda también se caracterizan por un círculo especial de temas. Así, sus participantes son, en primer lugar, las autoridades de vivienda, cuyas funciones son desempeñadas por los órganos estatales, municipales y de otro tipo pertinentes, y las organizaciones de mantenimiento de la vivienda, y en segundo lugar, los ciudadanos que actúan como propietarios de locales residenciales, sus inquilinos, subarrendatarios, residentes temporales. etc.

El derecho de la vivienda como rama del derecho tiene su propio método de regulación jurídica. Este método se puede definir como imperativo-diapositivo. Así, las normas que establecen las disposiciones generales del derecho de la vivienda, regulan el procedimiento para la gestión del parque de viviendas, la contabilidad de los ciudadanos con necesidad de vivienda, etc., son inherentes a la regulación de las relaciones sociales mediante prescripciones de carácter autoritario. Al mismo tiempo, las relaciones surgidas en relación con el uso de locales residenciales se regulan en gran medida por normas dispositivas, es decir, que permiten determinar su contenido según el criterio de las partes. Tales, en particular, son las reglas para el arrendamiento, subarrendamiento de locales residenciales y la residencia en ellos de los residentes temporales.

El derecho de la vivienda, al ser una rama del derecho, tiene su propio sistema, el cual consta de instituciones jurídicas que incluyen normas jurídicas que regulan los correspondientes grupos de relaciones homogéneas de vivienda. La institución central de la ley de vivienda es la institución de alquiler de locales residenciales, que se aplica al uso de una parte significativa de los locales residenciales para la residencia de los ciudadanos.

Tema 2. Fuentes del derecho de la vivienda

2.1. El concepto de legislación de vivienda. Tipos de Fuentes de la Ley de Vivienda

Legislación de vivienda: un sistema de leyes, otros actos legales reglamentarios, por medio de los cuales se establecen, modifican o terminan las relaciones jurídicas de vivienda.

Según el apartado "a" del art. 72 de la Constitución, la legislación sobre vivienda está bajo la jurisdicción conjunta de la Federación Rusa y las entidades constitutivas de la Federación Rusa. Por lo tanto, los sujetos de la Federación de Rusia tienen derecho a tener su propia legislación sobre vivienda en cuestiones no reguladas por la legislación federal.

Las leyes y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa no pueden contradecir las leyes federales, pero si existe una contradicción entre una ley federal y otra ley emitida en la Federación Rusa, una ley federal (parte 5 del artículo 76 de la Constitución ) se aplica.

Fuera de la jurisdicción de la Federación Rusa y los poderes de la Federación Rusa en asuntos de jurisdicción conjunta de la Federación Rusa y sus súbditos, los súbditos de la Federación Rusa tienen pleno poder del poder estatal (Artículo 73 de la Constitución), incluyendo su regulación jurídica propia de las relaciones habitacionales, adopción de leyes y demás actos jurídicos reglamentarios.

En caso de conflicto entre una ley federal y un acto legal reglamentario de una entidad constitutiva de la Federación Rusa emitido sobre un tema que está fuera de la jurisdicción de la Federación Rusa y los poderes de la Federación Rusa sobre temas de jurisdicción conjunta de la Federación de Rusia y la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, se aplicará el acto legal reglamentario de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia (parte 6 del artículo 76 constitución).

De conformidad con el apartado "a" del art. 72 de la Constitución, las fuentes del derecho de la vivienda se dividen en dos grandes grupos:

1) las leyes federales de vivienda y demás actos jurídicos reglamentarios adoptados de conformidad con ellas a nivel federal;

2) leyes y otros actos jurídicos normativos de los sujetos de la Federación Rusa.

De acuerdo con la parte 2 del art. La legislación de vivienda de 5 LC consiste en la LC, otras leyes federales adoptadas de acuerdo con ella, así como los decretos del Presidente de la Federación Rusa emitidos de acuerdo con ellos, decretos del Gobierno de la Federación Rusa, actos legales reglamentarios del ejecutivo federal autoridades, leyes y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, actos jurídicos reglamentarios de los gobiernos locales.

Una ley importante que regula las relaciones de vivienda es el Código de Vivienda, que entró en vigor el 1 de marzo de 2005, cuya necesidad hace mucho tiempo en relación con la transición a las relaciones de mercado, que requería un enfoque fundamentalmente diferente para resolver el problema de la vivienda. Si anteriormente el estado asumió la obligación de proporcionar vivienda a sus ciudadanos, entonces, en las nuevas condiciones, la gran mayoría de los ciudadanos debe comprar y construir locales residenciales por su propia cuenta. La tarea del Estado es ayudar a los ciudadanos en esto, incluso mediante el uso de mecanismos de mercado.

De conformidad con el art. 4 de la Ley sobre la introducción de la LCD, hasta que las leyes y otros actos legales reglamentarios vigentes en el territorio de la Federación de Rusia se ajusten a la LCD, las leyes y otros actos legales reglamentarios se aplican en la medida en que no contradigan la LCD y la Ley Federal especificada.

Los actos jurídicos reglamentarios del Soviet Supremo de la RSFSR, el Soviet Supremo de la Federación Rusa, que no son leyes, y los actos jurídicos reglamentarios del Presidium del Soviet Supremo de la RSFSR, el Presidente de la Federación Rusa, el Gobierno de la Federación de Rusia, así como los actos jurídicos reglamentarios del Soviet Supremo de la URSS aplicados en el territorio de la Federación de Rusia, que no son leyes, no son leyes, y los actos jurídicos normativos del Presidium del Soviet Supremo de la URSS, el Presidente de la URSS, el Gobierno de la URSS sobre cuestiones que, según la LC, solo pueden ser reguladas por leyes federales, permanecerán en vigor hasta la entrada en vigor de las leyes federales pertinentes.

A las relaciones de vivienda surgidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LC, se aplica la LC en cuanto a aquellos derechos y obligaciones que nazcan con posterioridad a su entrada en vigor, con excepción de los supuestos previstos en el art. 5 de la Ley de implantación de la LCD.

Por primera vez en LCD, se hizo un intento de delinear claramente la competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa y los sujetos de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda. Esta distinción debe tenerse en cuenta cuando dichos órganos adopten leyes y otros actos jurídicos normativos que regulen estas relaciones. Por lo tanto, la competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda incluye:

1) determinación del procedimiento para la contabilidad estatal del parque de viviendas;

2) establecer requisitos para locales residenciales, su mantenimiento, mantenimiento de la propiedad común de los propietarios de locales en edificios de apartamentos;

3) determinación de las causales para reconocer a los ciudadanos pobres como necesitados de locales residenciales provistos bajo contratos de alquiler social;

4) determinar el procedimiento para dotar a los ciudadanos pobres en régimen de alquiler social de locales residenciales del parque habitacional municipal;

5) determinación de otras categorías de ciudadanos para proporcionarles locales residenciales del parque de viviendas de la Federación Rusa;

6) determinar el procedimiento para proporcionar locales residenciales del stock de viviendas especificado a ciudadanos que necesitan locales residenciales y cuyas categorías están establecidas por la ley federal;

7) determinación de los motivos para la provisión de locales residenciales bajo contratos para el empleo de locales residenciales especializados de fondos de vivienda estatales y municipales;

8) determinar el procedimiento para la organización y funcionamiento de las cooperativas de vivienda y de construcción de viviendas, la situación jurídica de sus socios, incluido el procedimiento para dotarlos de alojamiento en las casas de estas cooperativas;

9) determinar el procedimiento para la organización y funcionamiento de las comunidades de propietarios, la condición jurídica de los miembros de estas comunidades;

10) determinación de las condiciones y procedimiento para la reconstrucción y remodelación de locales residenciales;

11) determinación de las causales y procedimiento para el reconocimiento de locales residenciales como no aptos para habitar;

12) reconocimiento de acuerdo con el procedimiento establecido de locales residenciales incluidos en el parque de viviendas de la Federación de Rusia como no aptos para habitar;

13) establecimiento de reglas para el uso de locales residenciales;

14) determinación de las causales, procedimiento y condiciones para el desalojo de ciudadanos de locales residenciales;

15) regulación legal de ciertos tipos de transacciones con locales residenciales;

16) establecer la estructura de pago de locales residenciales y servicios públicos, el procedimiento para calcular y realizar dicho pago;

17) monitorear el uso y la seguridad del parque de viviendas de la Federación de Rusia, el cumplimiento de las instalaciones residenciales de este fondo con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos y otros requisitos legales;

18) otras cuestiones relacionadas con la competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda por la Constitución, la LCD, otras leyes federales (Artículo 12 de la LCD).

De conformidad con el art. 13 de la LCD, la competencia de las autoridades estatales de una entidad constitutiva de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda incluye:

1) contabilidad estatal del parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación Rusa;

2) determinar el procedimiento para proporcionar locales residenciales del stock de viviendas especializadas de una entidad constitutiva de la Federación Rusa;

3) establecer un procedimiento para determinar el monto de los ingresos atribuibles a cada miembro de la familia y el valor de los bienes de propiedad de los miembros de la familia y sujetos a tributación, con el fin de reconocer a los ciudadanos como pobres y proporcionarles locales residenciales del parque de viviendas municipales bajo protección social contratos de alquiler;

4) determinación de otras categorías de ciudadanos para proporcionarles locales residenciales en el parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación Rusa;

5) determinar el procedimiento para la provisión bajo acuerdos de arrendamiento social a las categorías de ciudadanos de locales residenciales establecidos por la ley relevante de la entidad constituyente de la Federación Rusa en el parque de viviendas de la entidad constituyente de la Federación Rusa;

6) reconocimiento, de acuerdo con el procedimiento establecido, de locales residenciales incluidos en el parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación Rusa como inadecuados para vivienda;

7) determinar el procedimiento para el mantenimiento de registros de ciudadanos por parte de los órganos de autogobierno local como aquellos que necesitan locales residenciales provistos bajo acuerdos de arrendamiento social;

8) ejercer el control sobre el uso y la conservación del parque de viviendas de un sujeto de la Federación Rusa, el cumplimiento de las viviendas de este parque con las reglas y normas sanitarias y técnicas establecidas, y otros requisitos de la legislación;

9) otros asuntos referidos a la competencia de las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda por la Constitución, la LCD, otras leyes federales y no referidos a la competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa, local gobiernos

Como se puede apreciar, el concepto de competencia en este caso abarca no sólo la expedición de leyes y otros actos jurídicos reglamentarios, sino también las actividades en el campo de las relaciones habitacionales, realizadas de conformidad con las normas de vivienda.

La LCD también determinó la competencia de los gobiernos locales en el campo de las relaciones habitacionales:

1) contabilidad del parque habitacional municipal;

2) establecer el monto de los ingresos atribuibles a cada miembro de la familia y el valor de los bienes de propiedad de los miembros de la familia y sujetos a tributación para reconocer a los ciudadanos como pobres y proporcionarles locales residenciales del parque habitacional municipal bajo contratos de alquiler social;

3) mantener, de acuerdo con el procedimiento establecido, el registro de ciudadanos como necesitados de locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social;

4) determinar el procedimiento para la dotación de locales residenciales del parque municipal especializado de vivienda;

5) provisión de acuerdo con el procedimiento establecido a ciudadanos pobres bajo contratos de alquiler social de locales residenciales del parque de viviendas municipal;

6) adopción de acuerdo con el procedimiento establecido de decisiones sobre la transferencia de locales residenciales a no residenciales y de locales no residenciales a residenciales;

7) coordinación de la reconstrucción y remodelación de locales residenciales;

8) reconocimiento de acuerdo con el procedimiento establecido de locales residenciales del parque de viviendas municipales como no aptos para habitar;

9) ejercer control sobre el uso y conservación del parque habitacional municipal, el cumplimiento de las viviendas de este parque con las reglas y normas sanitarias y técnicas establecidas, y demás requisitos de la legislación;

9.1) determinar el procedimiento para obtener un documento que confirme la adopción de una decisión sobre la aprobación o denegación de acuerdo sobre la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales de acuerdo con las condiciones y el procedimiento para la reconstrucción y remodelación de locales residenciales;

10) otros asuntos relacionados con la competencia de los gobiernos locales en el campo de las relaciones de vivienda por la Constitución, la LCD, otras leyes federales, así como las leyes de los sujetos relevantes de la Federación Rusa (Artículo 14).

2.2. El valor de la Constitución para la legislación de vivienda. Las leyes federales y otros actos jurídicos reglamentarios como fuentes del derecho de la vivienda

La Constitución es el acto normativo básico de toda la legislación rusa, incluida la vivienda. De acuerdo con la Parte 1 del art. 15 de la Constitución, tiene la más alta fuerza legal, efecto directo y se aplica en todo el territorio de la Federación Rusa; las leyes y otros actos jurídicos adoptados en la Federación Rusa no deben contradecir la Constitución.

En relación con la ley de vivienda, se pueden identificar leyes formadoras de sistemas, que incluyen la Constitución y el Código de Vivienda. Toda la demás legislación sobre vivienda se basa en estas leyes, que incluyen no solo las leyes federales, sino también las leyes adoptadas de conformidad con ellas y otros actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia (parte 2 del artículo 76 de la Constitución).

La Constitución contiene una serie de disposiciones que definen las bases para la regulación jurídica de las relaciones de vivienda. Tales disposiciones están fijadas, en particular, por las normas sobre el derecho a la vivienda, la protección de este derecho y la garantía de su realización (artículo 40), la inviolabilidad del domicilio (artículo 25) y la libertad de elección del lugar de residencia. (Artículo 27). Además de las normas que se relacionan directamente con el sector de la vivienda, la Constitución contiene normas de carácter general que también afectan a esta esfera. Dado que en la actualidad una parte muy significativa del parque de viviendas en Rusia es parque de viviendas privado, el principio de inviolabilidad de la propiedad privada, que se deriva de las disposiciones del art. 35 de la Constitución: "El derecho de propiedad privada está protegido por la ley" (parte 1); "Nadie puede ser privado de su propiedad sino por sentencia judicial. La expropiación de bienes por necesidades del Estado sólo puede efectuarse a condición de una indemnización preliminar y equivalente" (parte 3). Esto asegura la posibilidad de ejercicio estable de las facultades de posesión, uso y disposición por parte de los ciudadanos-propietarios de locales residenciales de acuerdo con su finalidad (artículo 288 del Código Civil), y para los miembros de sus familias -la posibilidad de hacer uso de estos locales en las condiciones previstas por la legislación de vivienda (artículo 292 del Código Civil) .

El principio de la inviolabilidad del domicilio está íntimamente relacionado con otro principio constitucional, el de la inviolabilidad de la vida privada (artículo 23 de la Constitución), ya que la prohibición de entrar en el domicilio contra la voluntad de las personas que en él habitan limita la posibilidad de obtener información sobre su vida privada en contra de su voluntad.

Al afectar intereses muy significativos de los ciudadanos en el contexto del problema habitacional existente, las relaciones habitacionales a menudo dan lugar a conflictos entre sus súbditos que requieren resolución judicial. En este sentido, de gran importancia para estabilizar estas relaciones y asegurar la protección de los derechos, libertades e intereses legítimos de sus participantes son las normas de la Constitución sobre el derecho a la protección judicial y el derecho a recurrir ante los tribunales las decisiones y acciones ( inacción) que vulneran los derechos y libertades de los ciudadanos (art. 1, 2, art. 46). Este último derecho también es relevante, ya que muchos temas de vivienda están siendo resueltos actualmente por gobiernos locales, organismos mixtos (comisiones públicas sobre temas de vivienda creadas dentro de los gobiernos locales) y funcionarios.

El acto legislativo especial más importante que regula las relaciones de vivienda es el Código de Vivienda. El nuevo conjunto residencial, al igual que el anteriormente existente, dispone de sección. I "Disposiciones generales". Sin embargo, su contenido es mucho más amplio y se adapta al estado actual de las relaciones en materia de vivienda. Contiene disposiciones básicas relacionadas con los derechos de vivienda de los ciudadanos; se han identificado métodos para garantizar las condiciones para el ejercicio del derecho a la vivienda; por primera vez, junto con las normas sobre la inadmisibilidad de la privación arbitraria de vivienda, se incluyeron normas sobre su inviolabilidad; Además, por primera vez se resolvieron legislativamente una serie de cuestiones que no estaban reguladas en el anterior Código de Vivienda de la RSFSR: sobre el espectro de las relaciones de vivienda y sus participantes; composición de la legislación sobre vivienda; los motivos del surgimiento de derechos y obligaciones en materia de vivienda; formas de proteger el derecho a la vivienda; Teniendo en cuenta la estructura moderna de los órganos gubernamentales en Rusia, se ha resuelto la cuestión de delimitar las competencias en el ámbito de las relaciones en materia de vivienda. Además, esta sección del Código de Vivienda contiene disposiciones sobre los objetos del derecho a la vivienda y el parque de viviendas, la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y viceversa, la reconstrucción y reurbanización de locales residenciales.

La estructura de la nueva LCD también incluye apartados: sobre el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre locales de vivienda; locales residenciales provistos bajo acuerdos de arrendamiento social; stock de viviendas especializadas; cooperativas de vivienda y de construcción de viviendas; comunidad de propietarios; pago de vivienda y servicios públicos; gestión de edificios de apartamentos.

Además del Código de Vivienda, las normas de vivienda y el significado legal también están contenidas en una serie de otras leyes federales. Algunas de esas disposiciones incluyen, en particular, el Código de Planificación Urbana, que, junto con las normas que regulan la ejecución de las actividades de planificación puramente urbana, contiene normas relativas a la realización del derecho de los ciudadanos a la vivienda. Estos incluyen, en particular, las normas para garantizar un entorno de vida favorable para la población. Así, como principios fundamentales de la legislación sobre actividades de planificación urbana, se prevé garantizar una consideración equilibrada de los factores ambientales, económicos, sociales y de otro tipo en la ejecución de las actividades de planificación urbana, así como la participación de los ciudadanos y sus asociaciones en la ejecución de estas actividades (incisos 2, 5 del artículo 2 del Código de Planificación Urbana). De gran importancia para el ámbito de las relaciones de vivienda son las disposiciones contenidas en el Código de Planificación Urbana sobre la definición de zonas residenciales, es decir, territorios asignados para construir edificios residenciales, como resultado de la zonificación urbana y la obtención de permisos de construcción por parte de ciudadanos y personas jurídicas.

La implementación de la construcción de viviendas está indisolublemente ligada a la solución de los problemas regulados por la legislación agraria. En particular, se resuelven los temas de adquisición de derechos sobre terrenos que sean de propiedad estatal o municipal; selección de terrenos para la construcción; tomar una decisión sobre la provisión de un terreno para la construcción; las normas para la provisión de terrenos, el procedimiento para la organización y celebración de subastas para la venta de terrenos pertenecientes a terrenos de propiedad estatal o municipal, así como el derecho a celebrar en arrendamiento dichos terrenos para la construcción de vivienda (Capítulo V ) están determinadas. Entre las normas del Código de Tierras, que deben tenerse en cuenta al regular las relaciones relacionadas con la vivienda, también se deben mencionar las disposiciones sobre el catastro de tierras estatales (artículo 70) y las tierras de asentamiento, incluida la composición de las tierras de asentamiento y la zonificación de los territorios. (Capítulo XV).

En el ámbito de la regulación de las relaciones en materia de vivienda, se concede un lugar importante a los decretos del Presidente de la Federación de Rusia y a las resoluciones del Gobierno de la Federación de Rusia. En particular, siguen estando en vigor una serie de decretos del Presidente de la Federación de Rusia mencionados anteriormente, emitidos en los años 90 del siglo pasado, que definen medidas específicas diseñadas para ayudar a resolver el problema de la vivienda en Rusia. Por Resolución del Gobierno de la Federación de Rusia de 17.09.2001 de septiembre de 675 No. 2002 se aprobó el programa federal objetivo "Vivienda" para el período 2010-XNUMX.

Las fuentes del derecho de la vivienda también incluyen los actos jurídicos normativos de los ministerios y departamentos. Sin embargo, de conformidad con el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 23.05.1996 de mayo de 763 No. 13.08.1997 "Sobre el procedimiento para la publicación y entrada en vigor de los actos del Presidente de la Federación Rusa, el Gobierno de la Federación Rusa y los reglamentos actos legales de las autoridades ejecutivas federales" y las Reglas para la preparación de actos legales reglamentarios de las autoridades ejecutivas federales y su registro estatal, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 1009 de agosto de XNUMX No. XNUMX, reglamentos de ministerios y departamentos de la Federación Rusa que afectan los derechos, libertades y deberes de una persona y un ciudadano, que establecen el estatus legal de las organizaciones o que tienen un carácter interdepartamental, independientemente de su período de validez, están sujetos al registro estatal en el Ministerio de Justicia de Rusia y oficial publicación en el GT dentro de los diez días siguientes al día de su registro. Estos actos que no han pasado el registro estatal, así como los registrados pero no publicados en la forma prescrita, no conllevan consecuencias jurídicas.

2.3. Legislación de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia como fuente de derecho de vivienda

Como se mencionó anteriormente, la legislación sobre vivienda se encuentra bajo la jurisdicción conjunta de la Federación Rusa y sus entidades constituyentes. Según el art. 76 de la Constitución sobre los sujetos de jurisdicción conjunta de la Federación Rusa y sus sujetos, se emiten leyes federales y leyes aprobadas de conformidad con ellas y otros actos legales reglamentarios de los sujetos de la Federación Rusa.

En las entidades constitutivas de la Federación Rusa, las autoridades estatales han adoptado bastantes leyes y otros actos legales reglamentarios que regulan las relaciones de vivienda, que continúan operando en la parte que no contradice el Código de Vivienda y otras leyes federales que regulan estas relaciones. En algunas repúblicas (Bashkortostán, Kabardino-Balkaria) se han adoptado códigos de vivienda. En la mayoría de los sujetos de la Federación Rusa, se han adoptado leyes de vivienda y otros actos legales reglamentarios sobre ciertos temas que afectan las relaciones de vivienda.

Los códigos de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia se crearon sobre la base y de conformidad con la legislación federal: el Código de Vivienda de la RSFSR, el Código Civil y otras leyes federales existentes anteriormente.

El desarrollo de la legislación sobre vivienda de los sujetos de la Federación Rusa, obviamente, irá principalmente por el camino de la emisión de leyes separadas y otros actos jurídicos reglamentarios sobre cuestiones de competencia de los sujetos de la Federación Rusa.

2.4. La importancia de las decisiones del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa y el Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa para la aplicación de la ley de vivienda.

En la resolución de cuestiones jurídicas y de vivienda, las decisiones del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa, adoptadas sobre quejas y solicitudes para verificar la constitucionalidad de las leyes y actos legales reglamentarios, sobre disputas sobre competencia y sobre casos de interpretación de la Constitución, juegan un papel cada vez más importante. papel importante. En particular, el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa adoptó una serie de resoluciones sobre casos de verificación de la constitucionalidad de ciertos artículos de la JK RSFSR previamente existente, la Ley de Privatización de la Vivienda, así como algunas otras leyes federales que regulan las relaciones de vivienda, por que algunos de estos artículos fueron reconocidos como incompatibles con la Constitución. El reconocimiento por parte del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de ciertas normas jurídicas como inconstitucionales significa su pérdida de fuerza, terminación de la acción, independientemente del cambio o cancelación posterior de este acto por parte del legislador u otro organismo al que se le haya otorgado el derecho a elaboración de reglas

Tradicionalmente, las aclaraciones orientativas del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia son de gran importancia para la interpretación y aplicación de las normas de la ley de vivienda. Las explicaciones que juegan un papel importante en la práctica judicial en casos de vivienda incluyen, por ejemplo, las explicaciones contenidas en la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 24.08.1993 de agosto de 8 No. XNUMX “Sobre algunas cuestiones de la solicitud de tribunales de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la privatización del parque de viviendas en la Federación de Rusia" " y etc.

Tema 3. Objetos del derecho de la vivienda

3.1. Espacios habitables

Para la ley de vivienda, el concepto de "local residencial" es de gran importancia, cuya definición es importante para la correcta aplicación de las leyes y otros actos jurídicos reglamentarios que regulan las relaciones de vivienda.

El concepto de “local residencial” se utiliza en la legislación en diferentes sentidos:

1) como concepto genérico, que abarca todo tipo de locales residenciales (apartamentos, edificios residenciales, etc.), que pueden ser objeto de un contrato de alquiler de viviendas (véase, por ejemplo, el artículo 673 del Código Civil);

2) designar una parte de un edificio residencial (apartamento, habitación en un edificio de apartamentos);

3) como categoría contable junto con un edificio residencial.

Los locales residenciales en el primer sentido más amplio son señalados por el legislador como objetos del derecho a la vivienda y se dividen en los siguientes tipos:

1) un edificio residencial (excepto un edificio de apartamentos), parte de un edificio residencial;

2) un apartamento, parte de un apartamento;

3) habitación.

De acuerdo con la definición del legislador, un edificio residencial es un edificio definido individualmente, que consta de habitaciones, así como locales auxiliares, diseñados para satisfacer las necesidades domésticas y de otro tipo de los ciudadanos asociadas con su vida en dicho edificio. Desde un punto de vista legal, el edificio es un edificio residencial desde el momento en que se completa la construcción de la casa, el comité de aceptación lo acepta para operar y se registra de la manera prescrita precisamente como un edificio residencial por organizaciones especiales autorizadas que llevar a cabo la contabilidad estatal del stock de viviendas: la Oficina de Inventario Técnico (BTI), etc.

Un apartamento es una habitación estructuralmente separada en un edificio de apartamentos que brinda acceso directo a las áreas comunes de dicha casa y consta de una o más habitaciones, así como locales auxiliares, diseñados para satisfacer las necesidades domésticas de los ciudadanos y otras asociadas con su vida. en tal edificio habitacion separada.

Una habitación es una parte de un edificio residencial o apartamento destinado a ser utilizado como lugar de residencia directa de los ciudadanos en un edificio residencial o apartamento (artículo 16ZhK).

Entre las casas hay edificios de tipo mixto, en los que, junto con los locales residenciales, también hay locales no residenciales: administrativos, médicos, de servicios públicos, etc. Los locales residenciales ubicados en dichas casas forman parte del parque de viviendas.

La LCD (artículo 15) contiene disposiciones relativas al concepto general de "local residencial". Así, en ella, se entiende por vivienda un local aislado, que es inmueble y es apto para la residencia permanente de los ciudadanos, es decir, cumple con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, y demás requisitos de la ley. El procedimiento para reconocer los locales como residenciales y los requisitos que deben cumplir los locales residenciales los establece el Gobierno de la Federación de Rusia de conformidad con el Código de Vivienda y otras leyes federales.

Una vivienda puede ser declarada no apta para ser habitada por los motivos y en la forma establecida por el Gobierno de la Federación Rusa.

Para caracterizar una vivienda, es importante asignar un área común (utilizable) y habitable dentro de las instalaciones. El área total de una vivienda consiste en la suma del área de todas las partes de dicha vivienda, incluida el área de los locales para uso auxiliar, destinados a satisfacer las necesidades domésticas y de otro tipo de los ciudadanos asociadas con su vida en una vivienda, con excepción de balcones, logias, galerías y terrazas (parte 5 del Art. .15 LCD). El espacio habitable incluye solo el área de todas las salas de estar, incluida el área de dormitorios y comedores, salas de juegos, estudio y recreación.

La definición del concepto de "vivienda" es importante para resolver la cuestión del objeto del contrato de arrendamiento de locales residenciales. Según el apartado 1 del art. 673 GKi art. 62 de la LCD, dicho objeto solo puede ser un área residencial aislada apta para residencia permanente (apartamento, edificio residencial, parte de un edificio residencial o apartamento). Los locales residenciales no aislados, los locales para uso auxiliar, así como los bienes comunes en un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 62 de la LCD) no pueden ser objeto independiente de un contrato de arrendamiento.

Basado en la norma de la Parte 1 del art. 19 del Código de Vivienda, el parque de viviendas incluye no solo locales residenciales destinados a residencia permanente, sino en general todos los locales aptos para vivir ubicados en el territorio de la Federación de Rusia. En consecuencia, los locales residenciales se pueden dividir en dos tipos:

1) destinado a residencia permanente, es decir diseñado para un largo período de uso;

2) de carácter temporal, que deberán ser utilizados por las personas que vivan en ellos durante un período de tiempo limitado.

El objeto principal de las relaciones habitacionales son los locales residenciales de uso permanente. Este tipo de locales residenciales constituyen la mayoría de los locales incluidos en el parque de viviendas. Al mismo tiempo, algunos locales residenciales están destinados a un uso temporal como tal, por ejemplo, locales residenciales en dormitorios, casas del fondo móvil, hoteles, locales de oficinas, etc.

Los locales residenciales también se clasifican según la razón por la que están en uso de los ciudadanos. Sobre esta base, difieren:

1) locales residenciales propiedad de ciudadanos;

2) locales residenciales provistos bajo un contrato de arrendamiento social;

3) viviendas especializadas;

4) locales residenciales provistos bajo un contrato de arrendamiento comercial;

5) viviendas en casas de vivienda y cooperativas de vivienda;

6) locales residenciales proporcionados a ciudadanos por otros motivos.

En la práctica, a menudo surge la pregunta de si los locales (estructuras) como casas prefabricadas, casas de cambio, vagones, etc., deben clasificarse como locales residenciales Actualmente, tales estructuras y edificios no están incluidos en el parque de viviendas.

A la hora de decidir si clasificar un local residencial como apto para habitación, se tiene en cuenta el grado de deterioro físico del edificio (local), la seguridad de sus estructuras, la ubicación del edificio, el nivel de mejora, etc. , cuarteles, casas de emergencia son reconocidas como no aptas para residencia permanente (casas que amenazan con derrumbarse), así como casas de piedra y madera con desgaste físico, respectivamente, superior al 70 y 65%. Inadecuados también incluyen edificios residenciales ubicados dentro de las zonas de protección sanitaria, riesgo de incendio y explosión de empresas industriales; en áreas peligrosas de deslizamientos de tierra, flujos de lodo y avalanchas de nieve que podrían amenazar el desarrollo y operación de edificios; en áreas inundadas anualmente por las aguas de inundación.

La decisión de reconocer un edificio residencial o local no apto para residencia permanente, independientemente de su propiedad, es competencia de la administración del distrito, ciudad, distrito de la ciudad. Al tomar tal decisión, se tienen en cuenta las conclusiones de las organizaciones sanitarias y epidemiológicas, de construcción y de otro tipo, las autoridades de seguridad contra incendios y otros materiales.

De acuerdo con su destino funcional, la mayor parte del parque habitacional estatal y municipal está compuesto por locales residenciales de uso social. De conformidad con el párrafo 1 h.3 Artículo. 19 LCD fondo de vivienda para uso social - un conjunto de fondos de vivienda estatales y municipales proporcionados a los ciudadanos bajo contratos de alquiler social. Incluye edificios residenciales, apartamentos, habitaciones en apartamentos comunales y otros locales residenciales provistos dentro de la norma de espacio habitable.

3.2. El concepto de parque de viviendas y sus tipos.

Según el art. 19 LCD, el parque de viviendas es la totalidad de todos los locales residenciales ubicados en el territorio de la Federación Rusa.

Según la forma de propiedad, el parque de viviendas se divide en:

1) para viviendas privadas: un conjunto de locales residenciales propiedad de ciudadanos y personas jurídicas;

2) parque de viviendas estatales: un conjunto de locales residenciales propiedad de la Federación Rusa (fondo de vivienda de la Federación Rusa) y locales residenciales propiedad de las entidades constitutivas de la Federación Rusa (fondo de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación Rusa);

3) parque de viviendas municipales - un conjunto de locales residenciales de propiedad por derecho de propiedad a los municipios.

Según la finalidad de uso, el parque de viviendas se divide en:

1) para el fondo de vivienda de uso social: un conjunto de locales residenciales de los fondos de vivienda estatales y municipales proporcionados a los ciudadanos en virtud de contratos de alquiler social;

2) stock de viviendas especializadas: un conjunto de ciertas categorías de ciudadanos destinados a la residencia y provistos de acuerdo con las reglas de la Sec. GUZhK locales residenciales de fondos de vivienda estatales y municipales;

3) parque de viviendas individuales - un conjunto de locales residenciales de un parque de viviendas privado, que son utilizados por los ciudadanos - propietarios de dichos locales para su residencia, residencia de miembros de su familia y (o) residencia de otros ciudadanos sobre la base de la libertad uso, así como personas jurídicas: propietarios de dichos locales para residencia de ciudadanos en las condiciones de uso especificadas;

4) fondo de vivienda para uso comercial: un conjunto de locales residenciales que son utilizados por los propietarios de dichos locales para la residencia de ciudadanos en los términos de uso pagado, proporcionados a ciudadanos bajo otros acuerdos, proporcionados por los propietarios de dichos locales a personas para la posesión y (o) uso.

La ley no prohíbe la transferencia de locales residenciales de un conjunto de viviendas a otro, pero dicha transferencia no debe violar los derechos de los ciudadanos. En vista de lo anterior, la norma del art. 675 del Código Civil, según el cual la transmisión de la propiedad del local habitacional ocupado en régimen de arrendamiento no implica la rescisión o modificación del contrato de arrendamiento del local habitacional. En este caso, el nuevo propietario se convierte en arrendador en los términos del contrato de arrendamiento concluido previamente.

3.3. Cambios en el régimen jurídico de los locales

Según la página Zet. 288 del Código Civil, no se permite la colocación en edificios residenciales de producción industrial. La colocación por parte del propietario en los locales residenciales que le pertenecen de empresas, instituciones y organizaciones solo se permite después de la transferencia de dichos locales a no residenciales. El traspaso de locales de residencial a no residencial se realiza en la forma que determina la legislación de vivienda. Al interpretar estas disposiciones de la ley, es necesario tener en cuenta la norma anterior de la ley, que prohíbe el uso de locales en edificios residenciales para las necesidades de carácter industrial, de lo que se deduce que en un edificio de apartamentos después de la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales, solo las organizaciones que no se dedican a la producción industrial pueden ubicarse en este local.

Actualmente, el procedimiento para transferir locales residenciales a locales no residenciales y locales no residenciales a locales residenciales está determinado por el cap. 3 LCD. De acuerdo con la Parte 1 del art. 22 de la LCD y se permiten ambas traducciones sujetas al cumplimiento de los requisitos de la LCD y de la legislación urbanística. No se permite la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales si el acceso a los locales transferidos es imposible sin el uso de locales que dan acceso a locales residenciales, o no existe la posibilidad técnica de equipar dicho acceso a estos locales, si los locales transferidos forme parte del inmueble residencial o sea utilizado por el propietario de este inmueble u otro ciudadano como lugar de residencia permanente, así como si la propiedad del inmueble transferido está gravada con derechos de cualquier persona.

La transferencia de un apartamento en un edificio de apartamentos a un local no residencial solo se permite en los casos en que dicho apartamento está ubicado en el primer piso del edificio especificado o encima del primer piso, pero las instalaciones ubicadas directamente debajo del apartamento que se transfiere a un local no residencial no son residenciales (partes 2 y 3 del Art. .22 LCD).

Hay ciertas restricciones en la transferencia de locales no residenciales a residenciales. De acuerdo con la Parte 4 del art. 22 de la LCD, no se permite esta transmisión si los locales no residenciales no cumplen con los requisitos establecidos o no es posible asegurar el cumplimiento de dichos locales con los requisitos establecidos, o si la propiedad de dichos locales está gravada con la derechos de cualquier persona.

El gobierno local lleva a cabo la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales y de locales no residenciales a locales residenciales. En el LCD, este organismo se denomina organismo que transfiere el local.

Para tal cesión, el propietario del local de que se trate o una persona autorizada por él deberá presentar al organismo que cede el local en la ubicación de dicho local:

1) una solicitud de transferencia de local;

2) títulos de propiedad de los locales transferidos (originales o copias notariadas);

3) plano del local cedido con su descripción técnica (si el local cedido es residencial, el pasaporte técnico de dicho local);

4) plano de planta de la casa en la que se ubica el local transferido;

5) un proyecto preparado y ejecutado de acuerdo con el procedimiento establecido para la reconstrucción y (o) remodelación de las instalaciones transferidas (si la reconstrucción y (o) remodelación es necesaria para garantizar el uso de dichas instalaciones como instalaciones residenciales o no residenciales ).

La entidad que transfiere el local no tiene derecho a exigir la presentación de otros documentos distintos de los enumerados anteriormente (parte 3 del artículo 23 de la LC).

La decisión de transferir o negarse a transferir los locales la toma el organismo que transfiere los locales a más tardar 45 días a partir de la fecha de presentación de los documentos especificados a este organismo.

El organismo que transfiere el local, a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de la decisión de transferir el local o de negarse a hacerlo, expide o envía a la dirección indicada en la solicitud al solicitante un documento que acredite la adopción de uno de estas decisiones. La forma y el contenido de dicho documento son establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa. El organismo que transfiere el local, simultáneamente con la emisión o el envío de este documento al solicitante, informa a los propietarios de los locales adyacentes a los locales respecto de los cuales se tomó la decisión sobre la adopción de dicha decisión (parte 5 del artículo 23 de la LC).

Si es necesario llevar a cabo la reorganización y (o) remodelación de los locales transferidos, y (u) otros trabajos para garantizar el uso de dichos locales como locales residenciales o no residenciales, este documento debe contener un requisito para su implementación, un lista de otras obras, si es necesario.

El documento que confirma la decisión de transferir el local confirma la finalización de la transferencia del local y es la base para el uso del local como local residencial o no residencial, si dicho uso no requiere su reconstrucción, y (o) reurbanización, y (u) otras obras.

Si el uso del local como local residencial o no residencial requiere su reorganización y (o) reurbanización, así como otros trabajos, el documento especificado es la base para la reorganización y (o) reurbanización apropiada, teniendo en cuenta la reconstrucción y (o) proyecto de reurbanización presentado por el solicitante de conformidad con el párrafo 5 h.2 Artículo. 23 de la LCD, y (o) otras obras, teniendo en cuenta la lista de tales obras especificada en la parte 5 estipulada del art. 23 Documento LCD.

La finalización de dicha reorganización y (o) remodelación, así como otras obras, se confirma por el acto del comité de aceptación formado por el organismo que transfiere el local. El acto del comité de aceptación, que confirma la finalización de la reorganización y (o) remodelación, debe ser enviado por el organismo que transfiere las instalaciones a la organización (organismo) para registrar objetos inmobiliarios. Este acto confirma la finalización de la transferencia de las instalaciones y es la base para el uso de las instalaciones transferidas como instalaciones residenciales o no residenciales.

Según el art. 24 de la LCD, se permite la negativa a trasladar un local residencial a un local no residencial o un local no residencial a un local residencial en caso de:

1) falta de presentación de cierta Parte 2 del art. 23 documentos LCD;

2) presentación de documentos al organismo equivocado;

3) incumplimiento de las condiciones para la transferencia de locales, previstas en el art. 22 LCD;

4) incumplimiento del proyecto de reconstrucción y (o) remodelación de los locales residenciales con los requisitos de la legislación.

La decisión de negarse a transferir los locales se emite o envía al solicitante a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de dicha decisión y puede ser impugnada por el solicitante ante los tribunales.

3.4. Rehabilitación y remodelación de locales residenciales.

Junto con el cambio en el régimen jurídico de los locales, la LCD por primera vez reguló en detalle las disposiciones relativas a la reordenación y remodelación de los locales residenciales (Capítulo 4). Por lo tanto, la LCD define tanto la reconstrucción como la remodelación de locales residenciales. De acuerdo con la Parte 1 del art. 25 ZhK La conversión de una vivienda es la instalación, reemplazo o transferencia de redes de ingeniería, equipos sanitarios, eléctricos u otros que requieren cambios en el pasaporte técnico de la vivienda. La remodelación de una vivienda se entiende como un cambio en su configuración, que también requiere una modificación del pasaporte técnico de la vivienda (parte 2 del artículo 25 de la LCD).

Según el art. 26 de la LCD, la reconstrucción y (o) remodelación de los locales residenciales se llevan a cabo de conformidad con los requisitos de la ley de acuerdo con el gobierno local (referido en la LCD como el organismo que lleva a cabo la aprobación) con base en la decisión tomada por éste.

En la parte 2 del art. 26 establece una lista de documentos que el propietario de la vivienda o una persona autorizada por él debe presentar al organismo que realiza la aprobación en el lugar de la vivienda reconstruida y (o) replanificada:

1) una solicitud de reorganización y (o) reurbanización en la forma aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa;

2) documentos de título para las instalaciones residenciales reorganizadas y (o) rediseñadas (originales o copias notariadas);

3) un proyecto para la reorganización y (o) remodelación de este local residencial preparado y ejecutado de la manera prescrita;

4) su pasaporte técnico;

5) el consentimiento por escrito de todos los miembros de la familia del arrendatario (incluidos los ausentes temporalmente) que ocupen las instalaciones residenciales reconstruidas y (o) replanificadas sobre la base de un contrato de arrendamiento social (en caso de que el solicitante sea el arrendatario de estas instalaciones autorizado por el arrendador para presentar los documentos previstos en este párrafo);

6) la conclusión del organismo para la protección de los monumentos de arquitectura, historia y cultura sobre la admisibilidad de la reorganización y (o) replanificación, si los locales residenciales reorganizados y (o) replanificados o la casa en la que se encuentra es un monumento de la arquitectura, la historia o la cultura.

El órgano que realiza la coordinación no está facultado para exigir la presentación de otros documentos, salvo los indicados anteriormente.

La decisión de aprobar o negar la aprobación debe ser tomada por el organismo que lleva a cabo la aprobación a más tardar 45 días a partir de la fecha de presentación de los documentos necesarios a este organismo.

El órgano que realiza la homologación, en el plazo máximo de tres días hábiles desde la fecha de la resolución de homologación, expide o remite al domicilio indicado en la solicitud al solicitante un documento acreditativo de la adopción de tal resolución. La forma y el contenido de este documento son establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa. Al dar su consentimiento para la reorganización y (o) remodelación de la vivienda por parte del organismo correspondiente, el documento emitido por este es la base para su implementación.

La negativa a aceptar la reorganización y (o) remodelación de locales residenciales está permitida en los siguientes casos:

1) falta de presentación de cierta Parte 2 del art. 26 documentos LCD;

2) presentación de documentos al organismo equivocado;

3) incumplimiento del proyecto de reconstrucción y (o) remodelación de los locales residenciales con los requisitos de la legislación.

La decisión de denegación de la aprobación se emite o envía al solicitante a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de dicha decisión y puede ser impugnada ante los tribunales (artículo 27 de la LC).

Según lo dispuesto por el art. 28 de la LCD, la finalización de la reconstrucción y (o) remodelación de las instalaciones residenciales está confirmada por el acto del comité de aceptación. Este acto debe ser enviado por el organismo que realiza la coordinación a la organización (organismo) para el registro de objetos inmuebles.

El artículo 29 de la LC regula en detalle las consecuencias de la rehabilitación y (o) remodelación no autorizada de una vivienda. Estas actuaciones se reconocen como no autorizadas si se realizan en ausencia de un documento que acredite la adopción por el órgano competente de una decisión sobre su aprobación (apartado 6 del artículo 26 de la LC), o en contravención del proyecto presentado junto con la solicitud al órgano que realiza la coordinación (inciso 3 del apartado 2 del artículo .26 LCD).

La persona que arbitrariamente haya reorganizado y (o) rediseñado una vivienda, incurrirá en la responsabilidad prevista por la ley.

El propietario de una vivienda que haya sido arbitrariamente reorganizada y (o) replanificada, o el arrendatario de dicha vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social, está obligado a devolver dicha vivienda a su estado anterior en un plazo razonable y en la forma establecida por la el órgano que lleva a cabo la coordinación.

Cabe señalar que en la actualidad el legislador ha adoptado una postura más dura que antes con respecto a la reorganización o remodelación no autorizada de locales residenciales. Si previamente se permitió coordinar posteriormente dicha reorganización o remodelación con un gobierno local y, por lo tanto, su "legitimación", entonces, de acuerdo con la Parte 4 del art. 29 de los locales residenciales del LCD pueden mantenerse en estado reconstruido y (o) replanificado, siempre que ello no vulnere los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos o no represente una amenaza para su vida o salud, únicamente sobre la base de una decisión judicial.

Si los locales residenciales en cuestión no se restauran a su estado anterior en el tiempo y en la forma establecidos por el organismo que lleva a cabo la coordinación, el tribunal, a instancia de este organismo, siempre que la decisión prevista en la Parte 4 del art. . 29 JK, decide:

1) en relación con el propietario: en la venta en subasta pública de dicho local residencial con el pago al propietario del producto de su venta, menos los costos de ejecución de la decisión judicial, imponiendo al nuevo propietario de este residencial locales la obligación de devolver los locales residenciales a su estado anterior;

2) en relación con el arrendatario de dichos locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social: rescindir este contrato con la imposición de la misma obligación al propietario de este local, que era el arrendador en virtud del contrato especificado.

Para el nuevo propietario de una vivienda o para el propietario de la misma, que fuera arrendador en virtud de un contrato de arrendamiento social de una vivienda, rescindido judicialmente, se fija un nuevo plazo para dejar dicho local en su estado anterior. Si no es devuelta a su estado anterior en un plazo determinado y en la forma previamente establecida por el órgano que realiza la coordinación, dicha vivienda es objeto de venta en pública subasta por resolución judicial dictada a instancia del órgano que lleva a cabo la coordinación.

Tema 4. Gestión de la vivienda

4.1. Contabilidad del parque de viviendas

De acuerdo con la Parte 1 del art. 12 de la LCD, la competencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda incluye determinar el procedimiento para la contabilidad estatal del parque de viviendas. La contabilidad estatal de los fondos de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación Rusa cae dentro de la competencia de las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa en el campo de las relaciones de vivienda (parte 1, artículo 13 de la LC). De acuerdo con la Parte 1 del art. 14 de la LCD, la competencia de los gobiernos locales en el campo de las relaciones habitacionales incluye la contabilidad del parque habitacional municipal. En la actualidad, está en vigor el Reglamento sobre la contabilidad estatal del parque de viviendas en la Federación Rusa, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 13.10.1997 de octubre de 1301 No. 1. De acuerdo con este Reglamento, la tarea principal del estado la contabilidad del stock de viviendas en la Federación Rusa es obtener información sobre la ubicación, composición cuantitativa y cualitativa, condición técnica , el nivel de mejora, el costo de los objetos del fondo y el cambio en estos indicadores (cláusula XNUMX). Casas residenciales, casas especializadas (dormitorios, hoteles refugio, casas de fondo móvil, casas especiales para ancianos solteros, internados para discapacitados, veteranos, etc.), apartamentos, viviendas de oficina, otras viviendas están sujetas a contabilidad estatal, independientemente de la forma de propiedad, en otros edificios aptos para habitación.

La contabilidad estatal del parque de viviendas en la Federación Rusa incluye contabilidad técnica (operativa), contabilidad estadística oficial y contabilidad. La base de la contabilidad estatal es la contabilidad técnica, que se lleva a cabo independientemente de la propiedad del parque de viviendas de acuerdo con el sistema contable unificado de la Federación de Rusia mediante la realización de un inventario técnico y el registro de documentos sobre las obligaciones de los titulares de derechos para el mantenimiento de edificios residenciales y locales residenciales. Este tipo de contabilidad se asigna a organizaciones estatales y municipales especializadas de inventario técnico: empresas unitarias, servicios, departamentos, centros, oficinas, cuyo apoyo metodológico lo lleva a cabo una organización estatal especializada. Actualmente, BTI opera como empresas unitarias estatales y está subordinada a los órganos de administración estatal de las entidades constitutivas de la Federación Rusa.

BTI llevar a cabo la contabilidad del parque habitacional en los asentamientos urbanos y rurales, independientemente de su titularidad, llenar y presentar los formularios de la estadística estatal federal de observación del parque habitacional a los órganos territoriales de estadísticas estatales.

BTI están obligados a realizar:

1) inventario técnico y certificación del parque de viviendas;

2) control del estado técnico de edificios y locales residenciales;

3) tasación y revalorización de edificios y locales residenciales, incluso a efectos fiscales;

4) servicios de información y consultoría y otras actividades relacionadas con la contabilidad estatal del parque de viviendas.

BTI realiza los siguientes tipos de inventario: principal (una vez cada cinco años) y corriente (anualmente), programado y no programado. Los mismos organismos podrán realizar registros por única vez en una fecha determinada de todo el parque de viviendas socializadas, así como censos del parque de viviendas en propiedad de los ciudadanos.

BTI no lleva a cabo el registro estatal de derechos de locales residenciales y transacciones con ellos. Dicho registro se confía a organismos especializados: instituciones de justicia para el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos.

La contabilidad estadística oficial del parque habitacional es llevada a cabo por el Servicio de Estadísticas del Estado Federal y sus órganos territoriales sobre la base de una generalización de las formas de observación estadística estatal federal del parque habitacional, presentada por el BTI, con la frecuencia y dentro de los los plazos determinados en los programas federales anuales de trabajo estadístico.

La contabilidad del parque de viviendas se lleva a cabo de conformidad con la Ley Federal del 21.11.1996 de noviembre de 129 No. XNUMX-FZ

"Sobre la Contabilidad" y otros actos jurídicos reglamentarios.

4.2. Registro estatal de derechos sobre locales residenciales y transacciones con ellos.

Según el art. 131 del Código Civil, el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, incluidos los locales adquiridos, la restricción de estos derechos, su ocurrencia, transferencia y terminación están sujetos a la inscripción estatal en el registro estatal unificado por parte de las instituciones de justicia. Están sujetos a registro los siguientes derechos sobre locales residenciales: el derecho de propiedad, el derecho de gestión económica, el derecho de gestión operativa, la hipoteca, así como los demás derechos en los casos previstos por la ley. Los derechos sobre locales residenciales derivados de un contrato de arrendamiento de locales residenciales, así como de un acuerdo de uso gratuito (capítulos 35, 36 del Código Civil) no están sujetos a registro estatal.

De conformidad con la Ley de Modificaciones del Código Civil, los bienes inmuebles (bienes inmuebles, bienes inmuebles) también incluyen objetos de construcción en curso (párrafo 1, inciso 1, artículo 130 del Código Civil), que es una base legal general para registro estatal de derechos sobre tales objetos y transacciones con ellos. La posibilidad de registro estatal de construcciones en curso se deriva directamente del contenido del art. 25 de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Raíces, sin embargo, en la lista de bienes inmuebles contenida en el par. 3 arte. 1, no se indican los objetos de construcción en curso, lo cual es un vacío que debe abordarse.

En una serie de casos, la legislación vigente delimita el registro de derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, lo que también es relevante para los locales residenciales. Así, el apartado 1 del art. 551 del Código Civil establece que la transferencia de propiedad de bienes inmuebles en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles al comprador está sujeta a registro estatal. Por lo tanto, en la norma anterior, estamos hablando solo de registrar la transferencia de propiedad, pero no el contrato en sí, según el cual se lleva a cabo esta transferencia. Sin embargo, la ley establece una excepción a esta regla general, según la cual el contrato de compraventa de local residencial está sujeto a registro estatal (párrafo 2 del artículo 558 del Código Civil). En consecuencia, en la venta de una vivienda, tanto el contrato como la transmisión de la propiedad están sujetos a registro. Reglas similares se aplican a la adquisición de locales residenciales en propiedad bajo contratos de permuta, donación y alquiler.

Al heredar una vivienda, se debe registrar la transmisión de la propiedad.

Al no ser un derecho real sobre una cosa inmueble (inciso 1, artículo 131 del Código Civil), el derecho a alquilar una vivienda no está sujeto a registro estatal. En cuanto a los contratos de arrendamiento de locales residenciales celebrados por personas jurídicas de conformidad con el párrafo 2 del art. 671 del Código Civil, deben registrarse en los casos en que se celebren por un período de al menos un año (inciso 2 del artículo 651 del Código Civil).

La transferencia de bienes inmuebles, incluidos los locales residenciales, a la administración del fideicomiso está sujeta al registro estatal de la misma manera que la transferencia de propiedad de esta propiedad. El acuerdo en virtud del cual se produce tal transferencia no requiere registro (párrafo 2 del artículo 1017 del Código Civil).

Uno de los temas de importancia actual en la práctica es la cuestión de la necesidad del registro notarial de las transacciones con locales residenciales. De conformidad con el apartado 2 del art. 163 del Código Civil, la certificación notarial de las transacciones es obligatoria en los casos previstos en la ley, así como en los casos previstos por acuerdo de las partes, aunque esta forma no fuera exigida por la ley para transacciones de este tipo.

Con respecto a las transacciones que afectan la propiedad de locales residenciales, se prevé la protocolización obligatoria de un contrato de alquiler (artículo 584 del Código Civil), así como un contrato de hipoteca (inciso 2 del artículo 339 del Código Civil). Como gravamen (restricción) a la propiedad de una vivienda, la hipoteca en virtud de la regla del apartado 1 del art. 131 del Código Civil también debe registrarse.

Las personas que deseen hacer un trato con locales residenciales pueden acordar solicitar a un notario público una ejecución cualificada del contrato. Sin embargo, el registrador está obligado a aceptar para el registro los documentos redactados en forma escrita simple, a menos que la ley o el contrato prevean la certificación notarial.

En los casos en que una de las partes eluda el registro estatal de la transacción, la otra parte, sobre la base del párrafo 3 del art. 165 del Código Civil tiene derecho a acudir a los tribunales para proteger sus intereses. Cuando el tribunal establece la legitimidad de la transacción concluida y el hecho de que la parte evadió su registro, el tribunal tiene derecho a tomar una decisión que obligue al organismo pertinente a realizar el registro estatal de la transacción.

Con base en el párrafo 6 del art. 131 del Código Civil, el procedimiento para el registro estatal y los motivos de denegación del registro se establecen de conformidad con el Código Civil de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles, de conformidad con el párrafo 1 del art. 2 cuyo registro estatal es un acto jurídico de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (embargo), transferencia o terminación de derechos sobre bienes inmuebles, incluidos los locales residenciales.

El registro estatal es la única prueba de la existencia de un derecho registrado. El derecho registrado a la propiedad inmueble sólo puede ser impugnado ante los tribunales.

El registro estatal está asociado con la aparición y extinción de los derechos sobre bienes inmuebles, que ocurren desde el momento de dicho registro.

De acuerdo con el apartado 4 del art. 218 del Código Civil, un miembro de una cooperativa de vivienda, construcción de viviendas, otras personas con derecho a la acumulación de acciones, que han pagado íntegramente su cuota de participación por un apartamento proporcionado a estas personas por una cooperativa, adquieren la propiedad de dicha propiedad no de el momento del registro estatal de su derecho, sino desde el momento del pago de esta contribución.

El registro estatal de derechos se lleva a cabo en todo el territorio de la Federación Rusa de acuerdo con el párrafo 2 establecido del art. 2 de la Ley de registro de derechos sobre bienes inmuebles al sistema de registros de derechos sobre cada objeto de bienes inmuebles en el Registro Estatal Unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Este registro lo lleva a cabo la institución de justicia para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él en el territorio del distrito de registro en la ubicación de los bienes inmuebles (cláusula 1, artículo 9).

Para llevar a cabo el registro estatal, los titulares de derechos o las personas autorizadas por ellos, con un poder notarial debidamente otorgado, que deseen registrar transacciones inmobiliarias y derechos sobre el mismo, presenten ante la institución de justicia correspondiente los documentos necesarios para el registro estatal y Presentar recibo de pago de matrícula. Si los derechos surgen sobre la base de una transacción certificada notarialmente u otra acción notarial realizada por un notario, una solicitud de registro estatal de un derecho puede ser presentada por un notario que haya realizado la acción notarial correspondiente. Las instituciones de justicia realizan el examen legal de los documentos y la verificación de la legalidad de la transacción. Además, establecen si existen contradicciones entre los derechos reclamados y los derechos ya registrados sobre este objeto inmobiliario, así como otros motivos de denegación o suspensión del registro estatal de derechos. En ausencia de estos motivos, las instituciones de justicia hacen una entrada en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles, hacen una inscripción en el documento de título y emiten un certificado (en forma de certificado) en el registro estatal de la derecho (inciso 1, artículo 13, artículo 14, inciso 1 -2, 4 verso 16). De acuerdo con el párrafo Zet. 13 de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Raíces, el registro estatal de derechos se lleva a cabo a más tardar un mes a partir de la fecha de presentación de la solicitud y los documentos necesarios para el registro estatal.

La Orden del Ministerio de Justicia de Rusia del 06.08.2001 de agosto de 233 No. XNUMX aprobó la Instrucción sobre el procedimiento para el registro estatal de contratos de venta y la transferencia de propiedad de locales residenciales. Dado que en la mayoría de los casos la transmisión de la propiedad de los locales adquiridos se produce precisamente en virtud de los contratos de compraventa de las mismas, esta Instrucción agiliza una parte importante de las relaciones asociadas al registro estatal de las operaciones con viviendas y la transmisión de la propiedad de las mismas, y resulta de gran utilidad práctica. importancia.

Los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos se registran en el Registro Estatal Unificado, una parte integral de la cual son los casos, incluidos los documentos de título de propiedad y los libros de registros de documentos. El caso de los títulos de propiedad se abre para cada objeto de propiedad inmueble. Todos los documentos recibidos para el registro de derechos sobre este objeto se colocan en el caso (incisos 1 y 2 del artículo 12 de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles). Este registro se mantiene de acuerdo con dicha Ley y las Reglas para el Mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Derechos de Bienes Raíces y Transacciones con él, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 18.02.1998 de febrero de 219 No. XNUMX.

El registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él consta de secciones que contienen registros sobre cada objeto inmobiliario. La sección se identifica por el número catastral del objeto y, en su defecto, por el número condicional. Cada sección del registro contiene una descripción del objeto, registros de transacciones sujetas a registro estatal sobre su enajenación, así como sobre la propiedad y otros derechos reales sobre este objeto inmobiliario, el nombre (nombre) del titular del derecho y registros sobre restricciones (gravámenes) de estos derechos.

La Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Raíces y las Reglas regulan en detalle el procedimiento para completar secciones del Registro Estatal Unificado, hacer registros de registro de derechos, su terminación, restricciones (gravámenes), registro de transacciones con objetos inmobiliarios.

Las reglas para mantener el Registro Estatal Unificado establecen la forma de un certificado de registro estatal de derechos. Este certificado es un documento de estricta rendición de cuentas, tiene un grado de seguridad a nivel de título al portador, así como una serie y número contable. El certificado se emite: al titular del derecho - al registrar cualquier derecho real sobre un objeto de propiedad inmueble; al inquilino - al registrar el contrato de arrendamiento; acreedor hipotecario - al registrar una hipoteca.

Para el registro estatal de derechos de acuerdo con la legislación fiscal, se cobra una tarifa estatal (cláusula 1, artículo 11 de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles).

Según el art. 7 de la misma Ley, se abre el registro estatal de derechos. El organismo que lleva a cabo dicho registro está obligado a proporcionar información contenida en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre cualquier objeto inmobiliario a cualquier persona que haya presentado una cédula de identidad y una solicitud por escrito. Para obtener la información pertinente, una persona jurídica debe presentar documentos que confirmen el registro de esta persona jurídica y la autoridad de su representante.

Los extractos del Registro Estatal Unificado de Derechos, aprobados en la forma prescrita, deben contener una descripción de la propiedad, los derechos registrados sobre la misma, así como las restricciones (gravámenes) de los derechos, información sobre los reclamos legales existentes en el momento de emitir el extracto y los derechos de reclamación declarados en el tribunal en relación con este objeto inmobiliario (cláusula 1, artículo 7). Esta disposición se complementa con la norma de la Ley de Participación en la Construcción Compartida, según la cual, en un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos que contiene información sobre el terreno en el que se crea un objeto inmobiliario, que incluye residencial y no -locales residenciales que son objeto de contratos de participación en la construcción compartida , además de información sobre la hipoteca, la presencia de acuerdos registrados para la participación en la construcción compartida con una lista de objetos de construcción compartidos, así como nombres de empresas (nombres) de personas jurídicas - participantes en la construcción compartida, apellidos, nombres, patronímicos de personas físicas - se indican los participantes en la construcción compartida.

El organismo que realiza el registro estatal de derechos deberá proporcionar la información solicitada al solicitante o emitirle una denegación motivada por escrito dentro de los cinco días hábiles. De conformidad con la adición introducida por la Ley Federal de 29.12.2004 de diciembre de 196 No. 2-FZ “Sobre Enmiendas a la Ley Federal “Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos”” en el párrafo 7 del art. 1 de la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles, si el Registro Unificado de Derechos del Estado se mantiene en soporte magnético, la información debe proporcionarse a cualquier persona de conformidad con el párrafo 7 del art. XNUMX, se proporcionan a más tardar dentro del día hábil siguiente al día de la solicitud de dicha información. La negativa a proporcionar información sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles puede impugnarse ante los tribunales. Obtener esta información puede resultar útil, en particular, para determinar la propiedad real de los locales residenciales a la hora de decidir la compra de una vivienda.

Al mismo tiempo, la ley limita la recepción de información sobre el contenido de los títulos de propiedad, con excepción de la información sobre restricciones (gravámenes), información generalizada sobre los derechos de un individuo a sus objetos inmuebles (por ejemplo, cuántos y qué tipo de local residencial posee), extractos que contienen información sobre la transferencia de derechos sobre bienes inmuebles, así como información sobre el reconocimiento del titular de los derechos de autor como incapacitado o parcialmente incapacitado. Esta información se proporciona en la forma prescrita por la ley únicamente:

▪ los propios titulares de los derechos de autor o sus representantes legales;

▪ personas físicas y jurídicas que hayan recibido un poder del titular de los derechos de autor o de su representante legal;

▪ jefes de órganos de gobierno local y jefes de órganos de gobierno de entidades constitutivas de la Federación de Rusia;

▪ autoridades fiscales dentro de los territorios bajo su jurisdicción;

▪ tribunales, organismos encargados de hacer cumplir la ley, agentes judiciales que se ocupan de casos relacionados con bienes raíces y (o) sus titulares de derechos de autor;

▪ personas que tienen derecho a heredar la propiedad del titular de los derechos de autor por testamento o por ley;

▪ el organismo antimonopolio federal y sus órganos territoriales dentro de los territorios bajo la jurisdicción de estos órganos territoriales;

▪ Presidente de la Cámara de Cuentas de la Federación de Rusia, su adjunto y auditores de la Cámara de Cuentas de la Federación de Rusia para garantizar las actividades de la Cámara de Cuentas de la Federación de Rusia.

La información sobre los derechos del testador a los bienes inmuebles también se proporciona a solicitud de un notario en relación con la apertura de una herencia (cláusula 3, artículo 7 de la Ley de Registro de Derechos de Bienes Raíces).

El organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos está obligado, a solicitud del titular del derecho, a proporcionarle información sobre las personas que han recibido información sobre el objeto inmobiliario sobre el que tiene derechos.

El uso de la información contenida en el Registro Estatal Unificado de Derechos, en formas o formas que dañen los derechos e intereses legítimos de los titulares de los derechos de autor, implica responsabilidad según la legislación de la Federación Rusa.

De acuerdo con el apartado 6 del art. 7 los organismos que llevan a cabo el registro estatal de derechos tienen derecho a proporcionar información estadística obtenida sobre la base de la información contenida en el Registro Estatal Unificado de Derechos a cualquier persona interesada, si la provisión de dicha información no viola los derechos e intereses legítimos del derecho. titulares La información estadística también incluye información sobre el número total de transacciones registradas por el estado con bienes inmuebles realizadas en un territorio determinado durante un período determinado, información generalizada sobre los sujetos de tales transacciones sin información que identifique a una persona específica o sobre los objetos de tales transacciones, información sobre el precio medio de adquisición de derechos sobre bienes inmuebles y otra información similar. Dicha información puede, en particular, ser utilizada por las partes interesadas para estudiar el estado del mercado de la vivienda en el momento actual.

El artículo 8 establece que la información sobre los derechos registrados sobre objetos inmobiliarios y especificados en el apartado 6 del art. 7 la información estadística se proporciona mediante una tarifa, a menos que la ley disponga lo contrario. Actualmente, el monto de dicha tarifa está determinado por las Reglas para la implementación de tarifas por proporcionar información sobre derechos registrados, emitir copias de contratos y otros documentos que expresen el contenido de transacciones unilaterales celebradas en forma escrita simple, aprobadas por Decreto del Gobierno. de la Federación de Rusia de 14.12.2004 de diciembre de 773 No. 100. Para proporcionar información sobre los derechos registrados, estos montos son: para individuos: 300 rublos; para personas jurídicas - XNUMX rublos.

La institución de justicia para el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella proporciona información gratuita sobre los derechos sobre un objeto de bienes inmuebles a los organismos (organizaciones) responsables de la contabilidad de este objeto, en la medida en que sea necesario para su trabajo.

A los organismos y organizaciones que están facultados por ley para recibir información sobre los derechos registrados sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, la institución de justicia proporciona esta información a petición de estos.

A su vez, las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia y los gobiernos locales, organismos (organizaciones) para el registro de objetos inmobiliarios, otras organizaciones que tienen la información necesaria para el registro estatal de derechos sobre objetos inmobiliarios están obligados dentro de un período de no más de diez días a partir de la fecha de solicitud proporcionar dicha información a los titulares de derechos de autor y las instituciones de justicia pertinentes de forma gratuita o por una tarifa acordada con las autoridades estatales de las entidades constituyentes de la Federación Rusa.

De gran importancia en la implementación de la construcción de viviendas son las reglas que rigen el registro estatal de propiedad del objeto inmobiliario que se está creando. De conformidad con el art. 25 de la Ley de Registro de Derechos de Bienes Raíces, la propiedad del objeto inmobiliario creado se registra sobre la base de los documentos que confirman el hecho de su creación. El derecho de propiedad sobre un objeto de construcción en curso se registra sobre la base de los documentos especificados en este artículo.

Si el terreno asignado para la creación de un objeto inmobiliario pertenece al solicitante sobre la base de la propiedad, la propiedad del solicitante del objeto de construcción en curso se registra sobre la base de los documentos que confirman la propiedad de este terreno, permisos de construcción , documentación del proyecto y documentos que contengan descripción del objeto de la construcción en curso.

Si el terreno asignado para la creación de un bien inmueble pertenece al solicitante en un derecho distinto del derecho de propiedad, para el registro de la propiedad del solicitante sobre el objeto de la construcción en curso, en lugar de los documentos que confirman la propiedad del terreno correspondiente parcela, documentos que confirman el derecho a usarlos.

En los casos anteriores, para la inscripción de la propiedad de un objeto de construcción en curso, que sea un objeto de construcción de vivienda individual, no se requiere la aportación de la documentación del proyecto.

La Ley de registro de derechos sobre bienes inmuebles incluye un nuevo art. 25.3, que prevé las peculiaridades del registro estatal de propiedad de ciertos objetos inmobiliarios creados o creados. De acuerdo con este artículo, para el registro estatal del derecho de propiedad de un ciudadano a un objeto de construcción de vivienda individual, creado o creado en un terreno destinado a la construcción de viviendas individuales, o creado o creado en un terreno ubicado dentro de los límites de un asentamiento y destinado a la agricultura subsidiaria personal (en una parcela de tierra familiar), basta con presentar documentos que confirmen el hecho de la creación de dicho bien inmueble y que contengan su descripción, y un documento de título de propiedad de la parcela de tierra en la que se encuentra dicho bien inmueble. situado. Al mismo tiempo, no se requiere la presentación de un documento de título de propiedad del terreno especificado si el derecho del solicitante a este terreno se registró previamente de acuerdo con el procedimiento establecido por la Ley mencionada.

Un anexo obligatorio a los documentos anteriores es el plano catastral de la parcela de tierra en la que se encuentra el objeto inmobiliario creado o creado correspondiente. La presentación de este plan no es necesaria si el derecho sobre el terreno especificado fue previamente registrado de acuerdo con el procedimiento establecido por la citada Ley, y también si este terreno está destinado a la agricultura subsidiaria personal y la conclusión del autogobierno local. Se presenta el cuerpo del asentamiento o distrito urbano correspondiente, en el que se acredite que el objeto inmobiliario creado o creado se encuentra dentro de los límites del predio señalado.

4.3. Control estatal sobre el uso y la seguridad del parque de viviendas

El control estatal sobre el uso y conservación del parque habitacional, cualquiera que sea su forma de propiedad, así como el cumplimiento de los requisitos establecidos por los locales residenciales y los servicios públicos, lo ejercen los órganos del ejecutivo federal autorizados, las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa de acuerdo con la ley federal y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa 20 LCD).

Actualmente, el control estatal sobre el uso y la conservación del parque de viviendas lo llevan a cabo los órganos de la inspección estatal de vivienda, formada de conformidad con el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 26.09.1994 de septiembre de 1086 No. XNUMX, que aprobó el Regulaciones sobre la Inspección Estatal de Vivienda en la Federación Rusa. De acuerdo con este Reglamento, la inspección estatal de vivienda consiste en la Inspección Estatal Principal de Vivienda y las inspecciones estatales de vivienda de los sujetos de la Federación Rusa; también define el sistema y las principales funciones de las inspecciones estatales de vivienda, sus derechos y procedimientos. Los órganos de la Inspección Estatal de Vivienda ejercen, en particular, el control de:

▪ para el uso del parque de viviendas, propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y áreas adyacentes;

▪ el estado técnico del parque de viviendas, propiedad común de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos y su equipo de ingeniería, la finalización oportuna de los trabajos de mantenimiento y reparación de acuerdo con los documentos reglamentarios, técnicos y de diseño vigentes;

▪ la validez de las normas establecidas para el consumo de vivienda y servicios comunales;

▪ el estado sanitario de los locales del parque de viviendas, propiedad común de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos, en parte acordado con los servicios de control sanitario y epidemiológico pertinentes;

▪ implementación de medidas para preparar el parque de viviendas y la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para uso estacional;

▪ uso racional de combustibles, recursos energéticos y agua en el parque de viviendas, propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos;

▪ cumplimiento del nivel y régimen estándar para la prestación de servicios públicos a la población (calefacción, electricidad, agua, suministro de gas, etc.);

▪ cumplimiento de las normas para el uso de locales residenciales y áreas adyacentes;

▪ cumplimiento del procedimiento y normas para el reconocimiento de edificios y locales residenciales como no aptos para residencia permanente, así como su traslado a no residenciales.

Al ejercer este control, los órganos de la inspección estatal de vivienda están investidos de los siguientes derechos:

1) realizar estudios de inspección e inspecciones de las instalaciones controladas de acuerdo con las tareas y funciones definidas por los Reglamentos anteriores;

2) dar instrucciones a los propietarios, propietarios y usuarios del parque de viviendas, la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y territorios adyacentes para eliminar las violaciones identificadas;

3) presentar escritos sobre la nulidad o suspensión de licencias de actividades por parte de personas jurídicas y personas físicas que cometan infracciones graves a la legislación, normas y reglamentos de vivienda relacionados con el uso, mantenimiento y reparación del parque de viviendas, propiedad común de propietarios de locales en una edificio de apartamentos;

4) sacar conclusiones sobre la idoneidad de las casas y locales para vivir;

5) hacer propuestas sobre la responsabilidad de los funcionarios y ciudadanos de conformidad con el Código de Infracciones Administrativas.

El trabajo de la Inspección Principal de Vivienda del Estado está a cargo del Inspector Jefe de Vivienda del Estado de la Federación Rusa. Los inspectores de vivienda del Estado son personalmente responsables en caso de incumplimiento de sus funciones de ejercer el control estatal sobre el uso y la seguridad de las viviendas y los bienes comunes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

Las disputas sobre las decisiones de los funcionarios de los órganos de la inspección estatal de vivienda son consideradas por el jefe de la inspección correspondiente o la Inspección Principal de Vivienda del Estado, y sobre las decisiones del Inspector Jefe de Vivienda del Estado de la Federación Rusa, por la Agencia Federal para Construcción y Vivienda y Servicios Comunales.

En caso de desacuerdo de las empresas, organizaciones, instituciones con la decisión de suspender, restringir o terminar sus actividades, podrá ser impugnada ante un tribunal de jurisdicción general o ante un tribunal de arbitraje.

Los órganos estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa desarrollaron y aprobaron las Regulaciones sobre las inspecciones estatales de vivienda de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, así como también adoptaron otros actos legales regulatorios sobre cuestiones de control sobre el uso y la seguridad de las viviendas. , por ejemplo, las leyes de la ciudad de Moscú del 20.12.1995 de diciembre de 26 No. 13.11.1996 "Sobre la responsabilidad administrativa por la violación de las normas de Moscú para el funcionamiento del parque de viviendas" y del 30/XNUMX/XNUMX No. XNUMX "Sobre el establecimiento de normas para el funcionamiento del parque de viviendas de la ciudad de Moscú y el control de su observancia".

4.4. Gestión de edificios residenciales

En relación con la privatización de muchos locales residenciales que formaban parte de los fondos de vivienda estatales, municipales y otros, y la necesidad de introducir relaciones de mercado en el ámbito de la vivienda y los servicios comunales, la LCD regula en detalle el procedimiento para administrar un edificio de apartamentos. (Sección VIII). De conformidad con el art. 161 de la LCD, dicha gestión debe garantizar condiciones de vida favorables y seguras para los ciudadanos, el mantenimiento adecuado de los bienes comunes en un edificio de apartamentos, la resolución de cuestiones relacionadas con el uso de este inmueble, así como la prestación de servicios públicos a los ciudadanos. vivir en una casa así.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos deben elegir una de las siguientes formas de administrar dicha casa:

1) gestión directa de los propietarios de los locales;

2) gestión de una comunidad de propietarios o de una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada;

3) gestión de la organización gestora.

La elección del método de gestión de un edificio de apartamentos se lleva a cabo en la junta general de propietarios de los locales y puede cambiarse en cualquier momento según su decisión. La decisión de la junta general sobre la elección del método de gestión es vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

El organismo de autogobierno local, de acuerdo con el procedimiento establecido por el Gobierno de la Federación de Rusia, realiza un concurso abierto para la selección de una organización administradora, si dentro de un año antes del día de dicho concurso, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos no ha elegido una forma de administrar esta casa o si no se ha implementado la decisión de elegir una forma de administrar esta casa (parte 4 del artículo 161 de la LCD). De conformidad con el art. 18 (modificado el 26.12.2005/1/2005) de la Ley sobre la introducción de LCD en relación con los edificios de apartamentos puestos en funcionamiento antes del 1 de marzo de 2007, este concurso debe realizarse antes del XNUMX de enero de XNUMX.

El organismo de autogobierno local, dentro de los diez días a partir de la fecha de la licitación abierta antes mencionada, notifica a todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre los resultados de la licitación y sobre los términos del contrato para administrar esta casa. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos están obligados a celebrar un contrato de gestión del edificio con una entidad gestora seleccionada sobre la base de los resultados de una licitación abierta, en la forma prescrita por el art. 445 GR. Al mismo tiempo, el organismo del gobierno local, a más tardar un año después de la celebración del contrato de gestión, está obligado a convocar una reunión de propietarios de los locales para decidir sobre la elección del método de gestión del edificio de apartamentos.

Cualquier propietario de locales en un edificio de apartamentos puede presentar una solicitud ante el tribunal para obligar a los gobiernos locales a elegir una organización administradora de acuerdo con las disposiciones de la Parte 4 del art. 161 LCD.

Se permite la conclusión de un acuerdo sobre la administración de un edificio de apartamentos sin una licitación abierta si la licitación especificada, de conformidad con la ley, se declara inválida.

Para garantizar la debida responsabilidad en la gestión de los edificios de apartamentos, la ley establece que un edificio de apartamentos puede ser gestionado por una sola entidad gestora (parte 9 del artículo 161 de la LCD).

En arte. 164 de la LCD define el procedimiento para la administración directa de un edificio de departamentos por parte de los propietarios de los locales ubicados en él; bajo dicha gestión, los contratos para la prestación de servicios para el mantenimiento y (o) la realización de trabajos de reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos con personas que realizan tipos relevantes de actividades, los propietarios de locales en dicha casa se celebran en la base de las decisiones de la asamblea general de estos propietarios. Al mismo tiempo, todos o la mayoría de los propietarios de los locales actúan como parte en los contratos.

Los contratos de suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de electricidad, suministro de gas (incluido el suministro de gas doméstico en cilindros), calefacción (suministro de calor, incluido el suministro de combustible sólido en presencia de calefacción por estufa) los celebra cada propietario de el local, gestionando directamente el edificio de viviendas, por cuenta propia.

Sobre la base de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos que administran directamente dicho edificio, en nombre de los propietarios de locales en este edificio, uno de los propietarios de locales en dicho edificio u otra persona que tenga autoridad certificada por poder otorgado en forma escrita a su favor por todos o la mayoría de los propietarios de los locales de esta casa.

La gestión de un edificio de viviendas, que sea propiedad de una cooperativa de vivienda o en el que se constituya una asociación de propietarios, se realiza teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. LCD V y VI.

El artículo 162 de la LCD contiene normas relativas al contrato de administración de un edificio de departamentos; el contrato de gestión de dicha casa se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes. Cuando una junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos elige una organización de gestión, se concluye un acuerdo de gestión con cada propietario de locales en este edificio en los términos especificados en la decisión de esta junta general.

En virtud de un contrato de gestión de un edificio de apartamentos, una de las partes (organización de gestión), siguiendo las instrucciones de la otra parte (propietarios de locales en un edificio de apartamentos, órganos de gestión de una comunidad de propietarios u órganos de gestión de una cooperativa de vivienda u órganos de gestión de otro consumidor especializado cooperativa) se compromete a proporcionar servicios a cambio de una tarifa dentro de un período de tiempo acordado y realizar trabajos de mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común en dicha casa, proporcionar servicios públicos a los propietarios de locales en dicha casa y a las personas que utilizan locales en este casa, llevar a cabo otras actividades encaminadas a lograr los objetivos de administrar un edificio de apartamentos.

De acuerdo con la Parte 3 del art. 162 LCD en el contrato de administración de un edificio de departamentos debe indicar:

1) la composición de los bienes comunes del edificio de apartamentos, respecto de los cuales se llevará a cabo la gestión, y la dirección de dicha casa;

2) una lista de servicios y obras para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, el procedimiento para cambiar dicha lista, así como una lista de servicios públicos proporcionados por la organización administradora;

3) el procedimiento para determinar el precio del contrato, el monto de la tarifa por el mantenimiento y reparación de la vivienda y el monto de la tarifa por servicios comunales, así como el procedimiento para hacer tal tarifa;

4) el procedimiento para ejercer el control sobre el cumplimiento por parte de la entidad gestora de sus obligaciones en virtud del contrato de gestión.

Los términos del contrato para la administración de un edificio de apartamentos se establecen de la misma manera para todos los propietarios de locales en este edificio.

Un contrato de administración de un edificio de apartamentos se celebra por un período de no menos de un año y no más de cinco años.

A falta de declaración de una de las partes sobre la rescisión del contrato de gestión de un edificio de apartamentos al final de su período de validez, el contrato se considera prorrogado por el mismo período y en las mismas condiciones previstas por dicho contrato. un acuerdo.

A menos que el acuerdo disponga lo contrario, la organización administradora está obligada a comenzar a cumplir dicho acuerdo a más tardar 30 días a partir de la fecha de su firma.

El cambio y la terminación del contrato de gestión se llevan a cabo en la forma prescrita por la ley civil. Por su naturaleza de derecho civil, este contrato se refiere a los contratos de prestación de servicios a cambio de una retribución (capítulo 39 del Código Civil).

La organización gestora, 30 días antes de la terminación del contrato de gestión de un edificio de apartamentos, está obligada a transferir la documentación técnica del edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de dicha casa a una organización de gestión recién seleccionada, una comunidad de propietarios. o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada, o en el caso de gestión directa de dicha casa por parte de los propietarios de los locales en esta casa a uno de estos propietarios, indicado en la decisión de la junta general de propietarios sobre la elección de el método de administración de dicha casa o, si no se indica tal propietario, a cualquier propietario de los locales en esta casa.

El artículo 9 de la Ley sobre la introducción de la LCD establece que el efecto del art. La VIII LC se aplica también a las relaciones derivadas de contratos de gestión de edificios de viviendas celebrados con anterioridad.

Debido al hecho de que los locales residenciales en un edificio de apartamentos pueden pertenecer no solo a propietarios privados, la LCD decide la cuestión de administrar casas en las que los locales residenciales no son de propiedad privada en absoluto o en parte. El artículo 163 de la LC establece que el gobierno de la Federación Rusa, una autoridad estatal, establece el procedimiento para administrar un edificio de apartamentos, cuyos locales son propiedad de la Federación Rusa, una entidad constitutiva de la Federación Rusa o un municipio. de una entidad constitutiva de la Federación Rusa y un gobierno local, respectivamente. La gestión de dicha casa se lleva a cabo mediante la celebración de un contrato de gestión para esta casa con una organización administradora seleccionada en función de los resultados de una licitación abierta o, si dicha licitación se declara inválida de conformidad con la ley, sin celebrar dicha licitación. .

Si hay locales residenciales en un edificio de apartamentos propiedad de la Federación Rusa, las entidades constitutivas de la Federación Rusa, los municipios, las autoridades estatales pertinentes, los gobiernos locales o las personas autorizadas por ellos participan en la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos en pie de igualdad. con los propietarios de locales de propiedad privada.

Con el fin de crear condiciones para la gestión de edificios de apartamentos, los gobiernos locales:

1) proporcionar igualdad de condiciones para las actividades de las organizaciones gestoras, independientemente de su forma organizativa y jurídica;

2) puede proporcionar fondos presupuestarios para la rehabilitación de edificios de apartamentos a las organizaciones gestoras, asociaciones de propietarios o cooperativas de vivienda u otras cooperativas de consumo especializadas;

3) contribuir a la mejora de las cualificaciones de las personas que gestionan edificios de apartamentos, la organización de la formación para las personas que tengan la intención de llevar a cabo tales actividades.

Los órganos de autogobierno local y las entidades gestoras están obligados a proporcionar a los ciudadanos, a petición de estos, información sobre los precios y tarifas establecidos para los servicios y trabajos y trabajos de mantenimiento y reparación de edificios de apartamentos y locales residenciales en ellos, sobre la cantidad de pago de acuerdo con estos precios y tarifas, sobre el volumen, la lista y la calidad de los servicios prestados y el trabajo realizado, así como los precios y tarifas de los servicios prestados y el monto del pago de estos servicios (artículo 165 de la LC).

En la actualidad, las organizaciones de mantenimiento de viviendas continúan realizando sus actividades. Sus formas en la etapa actual de desarrollo del sector de vivienda y comunal son diversas: fideicomisos, oficinas de mantenimiento de vivienda (ZHEK), departamentos de vivienda y comunales (ZhKO), direcciones para la operación de edificios (DEZ), departamentos de reparación y mantenimiento (REU ), administración de viviendas, empresas municipales de vivienda unitaria (MUP ZhKh), etc.

En Moscú, el sistema de gestión de la vivienda y los servicios comunales de la ciudad está compuesto por direcciones de un solo cliente (DEZ), que actúa como cliente para el mantenimiento y reparación del parque de viviendas y locales no residenciales; han tenido en cuenta los edificios residenciales. Las direcciones celebran contratos con departamentos de reparación y mantenimiento (empresas) u otras empresas similares (incluidas empresas privadas), suministro de energía y agua y otras organizaciones especializadas que garantizan el funcionamiento de los sistemas de soporte vital para edificios y territorios adyacentes. También se han establecido organizaciones similares de servicio al cliente en otras ciudades.

Como parte de las prefecturas de los distritos administrativos de Moscú, se han formado departamentos de vivienda y servicios comunales y mejoramiento, actuando sobre la base de las regulaciones de estos departamentos.

A esto hay que añadir que para asegurar el cumplimiento real de las disposiciones de la LCD, que implican la competencia en la gestión de los edificios residenciales, es necesario privatizar todo el ámbito de la vivienda y los servicios comunales.

4.5. Participación de los ciudadanos en la gestión del parque de viviendas

Las formas existentes de participación ciudadana en la gestión del parque de viviendas son diversas. Entonces, según el art. 44 LCD, la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es el órgano de gobierno de esta casa. Para la administración conjunta de un edificio de departamentos, se puede crear una comunidad de propietarios (artículo 135 de la LCD).

En la actualidad, también hay comités de casas, calles, barrios, aldeas y consejos de ciudadanos y otros órganos públicos de autogobierno que protegen los derechos de vivienda de los ciudadanos y les proporcionan otra asistencia necesaria. Estos órganos realizan trabajos encaminados a la mejora del funcionamiento de los edificios, la mejora del territorio y la consecución de otros fines de carácter habitacional y comunal. La base normativa general para la creación de estos organismos de interpretación pública amateur y el ejercicio de sus funciones por ellos es la Ley Federal del 19.05.1995 de mayo de 82 No. XNUMX-FZ "Sobre Asociaciones Públicas".

En Moscú y algunas otras ciudades, se han creado comunidades territoriales, otras organizaciones: fondos para proteger los derechos de los propietarios, que brindan asesoramiento legal sobre transacciones con locales residenciales y no residenciales, participan en la preparación de documentos para notarización, su traducción de lenguas extranjeras, etc.

En el sector de la vivienda, funcionan activamente organizaciones tales como asociaciones y gremios de agentes inmobiliarios, comités para la protección de los derechos de los inquilinos, propietarios de locales residenciales, etc.

En varios municipios (ciudades y distritos) de la Federación Rusa, se han adoptado Reglamentos sobre el Comité de la Cámara en el parque de viviendas municipales.

Tema 5. Características de la adquisición de viviendas en condiciones modernas.

5.1. Usar una hipoteca para comprar una casa

Recientemente, el estado ha tomado medidas para hacer un uso más generalizado de dicho método para garantizar el cumplimiento de las obligaciones monetarias por parte del comprador como una hipoteca al comprar una vivienda. La hipoteca es una institución jurídica que facilita a los ciudadanos la solución de su problema de vivienda. Es una prenda de terrenos, empresas, edificios, estructuras, apartamentos y otros bienes inmuebles y está regulada por una ley hipotecaria especial. Debido a la ausencia de la mayoría de la población de fondos en la cantidad requerida, en la etapa actual, la compra de viviendas con la seguridad de las casas y apartamentos residenciales comprados se ha generalizado.

Las reglas generales sobre garantías contenidas en el Código Civil se aplican a las hipotecas en los casos en que el Código Civil o la ley hipotecaria no establezcan otras reglas (inciso 2, artículo 334 del Código Civil). La Ley Hipotecaria está actualmente en vigor. Además de las normas relativas a toda clase de hipotecas, contiene un capítulo especial sobre las peculiaridades de la hipoteca de viviendas y apartamentos (Capítulo XIII). Según el apartado 1 del art. 5 de la Ley Hipotecaria, en virtud de un contrato de hipoteca, bienes inmuebles especificados en el párrafo 1 del art. 130 del Código Civil, cuyos derechos se registran en la forma establecida para el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, incluidos edificios residenciales, apartamentos y partes de edificios residenciales y apartamentos, que consisten en una o más habitaciones aisladas (inciso 3). De acuerdo con el párr. 2 p.1 art. 5 de la Ley Hipotecaria, los edificios, incluidos los edificios residenciales y otras estructuras, y las estructuras directamente conectadas con la tierra, pueden ser objeto de hipoteca, con sujeción a las reglas del art. 69 de la Ley, es decir, con hipoteca simultánea en el mismo contrato del solar en que se ubica la edificación o estructura, o parte de este solar que funcionalmente proporciona el objeto hipotecado, o el derecho de arrendamiento de este solar o de la parte que le corresponda al deudor (véase también el apartado 3 del artículo 340 del Código Civil).

la parte 3 del art. 69 de la Ley Hipotecaria establece que el derecho de prenda no se aplica al derecho de uso permanente de la parcela de tierra perteneciente al pignorante, en la que se encuentra la empresa, edificio o estructura. Al imponer la ejecución sobre tales objetos, la persona que adquiere esta propiedad en propiedad adquiere el derecho a usar la parcela de tierra en los mismos términos y en la misma medida que el propietario anterior (deudor hipotecario) de la propiedad inmueble.

De conformidad con las mismas reglas, se debe realizar una prenda de construcción inacabada de bienes inmuebles que se construyen en un terreno de acuerdo con los requisitos de la legislación de la Federación Rusa (cláusula 2, artículo 5).

De acuerdo con los cambios realizados en el par. 2 p.2 art. 339 del Código Civil, se ha suprimido el requisito de protocolización obligatoria del contrato de hipoteca (véase el apartado 3 del artículo 1 de la Ley de Reforma del Código Civil), lo que simplifica y reduce el coste de su ejecución.

Según el art. 10 de la Ley Hipotecaria, un contrato de hipoteca se celebra por escrito y está sujeto a registro estatal. Según lo dispuesto por el apartado 3 del art. 339 del Código Civil, un contrato de hipoteca debe registrarse en la forma prescrita para el registro de transacciones con la propiedad en cuestión. El contrato se considera concluido y entra en vigor desde el momento de su registro estatal. El incumplimiento de las normas sobre el registro estatal de un contrato de hipoteca implicará su nulidad. Tal acuerdo se considera nulo y sin efecto.

Según el art. 11 de la Ley Hipotecaria, el registro estatal de un contrato de hipoteca es la base para hacer una inscripción de hipoteca en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con los mismos. El registro estatal de un acuerdo que implica la aparición de una hipoteca en virtud de la ley es la base para hacer una entrada en el registro especificado sobre la ocurrencia de dicha hipoteca.

Los derechos del acreedor prendario (el derecho de prenda) a la propiedad prendada no están sujetos a registro estatal.

De conformidad con el art. 19, no sólo el contrato de hipoteca está sujeto a registro estatal, sino también la propia hipoteca como gravamen sobre la propiedad. El registro estatal de una hipoteca se lleva a cabo en la ubicación de la propiedad que es objeto de la hipoteca.

La inscripción estatal de una hipoteca en virtud de la ley se realiza simultáneamente con la inscripción estatal del derecho de propiedad de una persona cuyos derechos están gravados por una hipoteca, a menos que la ley federal establezca lo contrario. El registro estatal de dicha hipoteca se lleva a cabo sin presentar una solicitud por separado y sin pagar una tarifa estatal. Los derechos del acreedor hipotecario bajo una hipoteca pueden ser certificados por una hipoteca (cláusula 2, artículo 20) en virtud de la ley.

El inmueble sobre el que se constituye la hipoteca no se transfiere al acreedor hipotecario (párrafo 2, inciso 1, artículo 338 del Código Civil). El pignorante conserva el derecho de usar la propiedad dada en prenda bajo el contrato de hipoteca. El pignorante tiene el derecho de usar esta propiedad de acuerdo con su propósito. Tiene derecho a extraer ingresos de la propiedad pignorada en virtud de un contrato de hipoteca, por ejemplo, mediante el arrendamiento de un edificio residencial o apartamento hipotecado (inciso 1, artículo 346 del Código Civil; inciso 2, artículo 29 de la Ley Hipotecaria).

Los bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca pueden ser enajenados por el pignorante a otra persona, en particular, por venta, donación, permuta, sólo con el consentimiento del acreedor hipotecario, a menos que el contrato de hipoteca disponga otra cosa (párrafo 1, inciso 2, artículo 346 del Código Civil; p 1 artículo 37 de la Ley Hipotecaria).

De conformidad con el apartado 1 del art. 38 de la Ley Hipotecaria, una persona que ha adquirido bienes dados en prenda en un contrato de hipoteca como resultado de su enajenación o por vía de sucesión universal, toma el lugar del deudor y asume todas las obligaciones de este último en virtud del contrato de hipoteca, incluyendo aquellos que no fueron debidamente realizados por el deudor original. Un nuevo pignorante puede liberarse de cualquiera de estas obligaciones solo por acuerdo con el acreedor prendario (véase también el párrafo 1 del artículo 353 del Código Civil).

La ejecución hipotecaria de bienes dados en prenda en virtud de un contrato de hipoteca se lleva a cabo de conformidad con las reglas establecidas por el cap. IX de la Ley Hipotecaria. La ejecución hipotecaria a instancia del acreedor hipotecario se impone sobre los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca por sentencia judicial (párrafo 1, inciso 1, artículo 349 del Código Civil; artículo 51 de la Ley Hipotecaria). Sobre la base de un acuerdo notarial entre el acreedor prendario y el pignorante, celebrado después de que surgieran las causales de ejecución en materia de hipoteca, la satisfacción de los créditos del acreedor prendario a expensas de dicha propiedad es posible sin acudir a los tribunales (párrafo 2, cláusula 1, artículo 349 del Código Civil; párrafo 1, inciso 1 artículo 55 de la Ley Hipotecaria). Las excepciones a esta regla, cuando la ejecución de la propiedad hipotecada se impone únicamente por sentencia judicial, están previstas en el apartado 2 del art. 55 de la Ley Hipotecaria.

Las características de la hipoteca de casas y apartamentos residenciales están establecidas por Ch. XIII de la Ley Hipotecaria. Así, el apartado 2 del art. No se permite la hipoteca de edificios residenciales individuales y multiapartamentales y apartamentos que sean de propiedad estatal o municipal. La hipoteca de una casa o departamento residencial propiedad de ciudadanos menores, personas con capacidad legal limitada o incapacitada, sobre quienes se ha establecido la tutela o la tutela, se lleva a cabo de la manera establecida por la legislación de la Federación Rusa para transacciones con la propiedad de los pupilos. .

Cuando se hipoteca un apartamento en un edificio residencial de varios apartamentos, partes de las cuales son de propiedad compartida común del pignorante y otras personas, la participación correspondiente en la propiedad común del edificio residencial se considera hipotecada junto con los locales residenciales ( artículo 75 de la Ley Hipotecaria).

De conformidad con el art. 76 al otorgar un préstamo o un préstamo dirigido para la construcción de un edificio residencial, el contrato de hipoteca puede prever garantizar la obligación con construcciones en progreso y materiales y equipos pertenecientes al deudor hipotecario que están preparados para la construcción.

Según lo dispuesto en el apartado 1 del apartado 1 del art. 77, a menos que la ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, una casa residencial o un apartamento adquirido en su totalidad o en parte utilizando fondos de crédito de un banco u otra institución de crédito o fondos de un préstamo específico proporcionado por otra entidad legal para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial se considera que está ubicado en prenda desde el momento del registro estatal de la propiedad del prestatario de un edificio residencial o apartamento. Así, en el caso anterior, surge la hipoteca de una casa o apartamento residencial en virtud de la ley, que amplía el uso de las hipotecas como medio para dar solución al problema habitacional.

De acuerdo con el párr. 1 p.1 art. 78 la ejecución por el acreedor prendario de la casa o apartamento residencial hipotecado y la venta de esta propiedad son causales para dar por terminado el derecho a usarlos por parte del acreedor prendario y cualquier otra persona que resida en dicha casa o apartamento residencial, siempre que tal casa residencial o apartamento fue hipotecado bajo un contrato de hipoteca o bajo una hipoteca en virtud de la ley para asegurar el pago de un préstamo o un préstamo objetivo otorgado por un banco u otra institución de crédito u otra entidad legal para la compra o construcción de tal u otra casa residencial o apartamento, su reacondicionamiento u otra mejora inseparable, así como para el reembolso de créditos o préstamos previamente otorgados para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial. La ejecución hipotecaria de una casa o apartamento residencial hipotecado es posible tanto en los tribunales como fuera de los tribunales de conformidad con las reglas establecidas por el cap. IX de la Ley Hipotecaria. Una casa o apartamento residencial hipotecado en virtud de un contrato de hipoteca y adjudicado se vende por venta en subasta celebrada en forma de subasta abierta o licitación (cláusula 2, artículo 78 de la Ley Hipotecaria).

Ley Federal No. 29.12.2004-FZ del 194 de diciembre de 446 "Sobre las enmiendas al artículo XNUMX del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa" locales residenciales (partes de ellos), que son para un ciudadano deudor y miembros de su familia que viven juntos en una habitación propiedad de este ciudadano, el único local adecuado para residencia permanente, terrenos en los que se encuentran estos objetos, así como terrenos cuyo uso no está relacionado con la implementación de actividades empresariales por parte del ciudadano deudor (en en particular, cuando se destinen a la construcción de viviendas individuales), en los casos en que el inmueble determinado sea objeto de hipoteca y, de acuerdo con la legislación hipotecaria, pueda gravarse sobre él, quedan excluidos de la lista de bienes que no pueden ser gravados. gravados en los documentos ejecutivos.

El apartado 3 del art. 78 de la Ley Hipotecaria establece que un contrato de arrendamiento o un contrato de arrendamiento de locales residenciales, celebrado antes de que surja la hipoteca o con el consentimiento del acreedor hipotecario después de que surja la hipoteca, sigue siendo válido al vender los locales residenciales. Las condiciones para su terminación están determinadas por el Código Civil y la legislación de vivienda de la Federación Rusa.

5.2. Participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios

En las condiciones de transición a una economía de mercado, se ha generalizado una forma de solución de sus problemas de vivienda por parte de los ciudadanos como la participación equitativa en la construcción de viviendas. Inicialmente, dicha participación era laboral y era utilizada por las empresas industriales para proporcionar vivienda a sus empleados, en la actualidad, los participantes en la construcción compartida aportan dinero y no están conectados por relaciones laborales con las organizaciones de desarrolladores, que son participantes profesionales en el mercado de la vivienda.

La primera ley federal especial que regula las relaciones relacionadas con la captación de fondos de ciudadanos y personas jurídicas para la construcción de viviendas compartidas sobre la base de un acuerdo de participación en dicha construcción es la Ley de Participación en la Construcción Compartida, que entró en vigor el 14 de abril. 2005.

Además del procedimiento establecido por la Ley, la captación de fondos de los ciudadanos para la construcción (creación) de edificios de apartamentos por parte de una persona jurídica con la asunción de obligaciones, tras cuyo cumplimiento el ciudadano adquiere el derecho de propiedad de una vivienda en un edificio de apartamentos en construcción (creado) puede, en particular, ser realizado por empresas de construcción de viviendas y cooperativas de ahorro de vivienda de conformidad con las leyes federales que regulan las actividades de dichas cooperativas (artículo 1 de la Ley de Participación en la Construcción Compartida (como modificada el 18.07.2006 de julio de XNUMX)). Una diferencia significativa en el método de adquisición de viviendas cuando se utilizan ambos procedimientos para atraer fondos de personas que desean comprar una vivienda es que, en el primer caso, la adquisición de la vivienda se basa en un acuerdo y en el segundo, en la membresía en una cooperativa.

Según la definición dada en el art. 2, un desarrollador es una entidad legal, independientemente de su forma organizativa y legal, que posee o alquila un terreno y atrae fondos de los participantes en la construcción compartida de acuerdo con la Ley de Participación en la Construcción Compartida para la construcción (creación) de apartamento edificios en este terreno y (u) otros objetos inmobiliarios, con la excepción de instalaciones industriales, sobre la base del permiso de construcción recibido.

El desarrollador tiene derecho a atraer fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios solo después de obtener, de acuerdo con el procedimiento establecido, un permiso de construcción, publicación, colocación y (o) presentar una declaración de proyecto de acuerdo con la Ley de Participación en la Construcción Compartida y el registro estatal por parte del desarrollador del derecho de propiedad de un terreno provisto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles objetos, que incluirán objetos de construcción compartida, o un contrato de arrendamiento de dicho terreno (parte 1 del artículo 3 de la Ley sobre participación en la construcción compartida).

La declaración de proyecto incluye información sobre el promotor (Art. 20) e información sobre el proyecto de construcción (Art. 21). Esta declaración es publicada por el desarrollador en los medios de comunicación y (o) publicada en las redes públicas de información y telecomunicaciones (incluida Internet) a más tardar 14 días antes del día en que el desarrollador concluye un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida, y también es presentado a la autoridad , llevando a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, y especificado en la Parte 1 del art. 23 de la Ley de participación en la construcción compartida, el órgano de control (es decir, al órgano ejecutivo federal que ejerce la regulación estatal en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios). El desarrollador tiene derecho a no publicar en los medios y (o) no colocar en las redes públicas de información y telecomunicaciones una declaración de proyecto, si la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (o) otro objeto inmobiliario se lleva a cabo sin producción, colocación y difusión de publicidad relacionada con dicha recaudación de fondos. En este caso, el desarrollador está obligado a presentar una declaración de proyecto a cualquier persona interesada para su revisión.

El derecho a recaudar fondos de los ciudadanos para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos con la asunción de obligaciones, después de cuyo cumplimiento un ciudadano adquiere el derecho de propiedad de una vivienda en un edificio de apartamentos en construcción (creado) son desarrolladores que cumplir con los requisitos de la Ley de Participación en la Construcción Compartida sobre la base de contratos de participación en la construcción compartida.

En virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida, una de las partes (el promotor) se compromete a construir (crear) un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario dentro del período estipulado por el acuerdo y (o) con la participación de otras personas y , después de obtener el permiso para poner en funcionamiento estos objetos, transfiere el objeto de construcción compartida correspondiente al participante en la construcción compartida, y la otra parte (participante en la construcción compartida) se compromete a pagar el precio estipulado por el contrato y aceptar el objeto de construcción compartida construcción si hay un permiso para poner en marcha un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario (parte 1 del artículo 4) .

El Gobierno de la Federación de Rusia tiene derecho a dictar normas vinculantes para las partes del contrato cuando se celebre y ejecute.

El contrato se concluye por escrito, está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro. El procedimiento para el registro estatal de contratos de participación en la construcción compartida está determinado por el nuevo art. 25.1, que, de conformidad con la Ley de Participación en la Construcción Comunitaria, se complementa con la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles.

Los requisitos para el contenido de este acuerdo están establecidos por la Parte 4 del art. 4 de la Ley de Participación en la Construcción Comunitaria. A falta de las condiciones estipuladas por ella en el contrato, dicho contrato se tiene por no celebrado.

El pago del precio del contrato se realiza efectuando los pagos en el momento o en el plazo establecido por el contrato, calculado en años, meses o semanas.

Si, de conformidad con el contrato, el pago del precio del contrato debe ser realizado por el participante en la construcción compartida mediante un pago a tanto alzado, un retraso en el pago de más de tres meses es la base para la negativa unilateral del promotor. ejecutar el contrato en la forma prevista en el art. 9 de la Ley de Participación en la Construcción Comunitaria.

Si, de acuerdo con el contrato, el pago del precio del contrato debe ser realizado por el participante en la construcción compartida mediante pagos dentro del plazo previsto por el contrato, violación sistemática por parte del participante en la construcción compartida de los términos de pago. , es decir, la violación del plazo de pago más de tres veces en 12 meses o la demora en el pago de más de tres meses es la base para la negativa unilateral del desarrollador a ejecutar el contrato de manera similar.

En caso de incumplimiento del plazo de pago establecido por el acuerdo, el participante en la construcción compartida paga al desarrollador una multa (multa) por un monto de 1/300 de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación de Rusia, vigente en la fecha del cumplimiento de la obligación, del importe del pago atrasado por cada día de retraso (partes 3-6 del artículo 5).

El desarrollador está obligado a transferir el objeto de la construcción compartida al participante en la construcción compartida a más tardar en el período estipulado por el contrato. En caso de incumplimiento del plazo para la transferencia del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida, el desarrollador paga al participante en la construcción compartida una multa (multa) por el monto de 1/300 de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación de Rusia, a partir de la fecha de cumplimiento de la obligación, del precio del contrato por cada día de retraso. Si un ciudadano participa en la construcción compartida, el desarrollador paga la multa especificada (multa) en el doble del tamaño.

De acuerdo con la Parte 1 del art. 7, el desarrollador está obligado a transferir al participante en la construcción compartida un objeto de construcción compartida, cuya calidad cumpla con los términos del contrato, los requisitos de los reglamentos técnicos, la documentación del proyecto y las normas urbanísticas, así como otros obligatorios requisitos En caso de una violación significativa de los requisitos de calidad para el objeto de construcción compartida, el participante en la construcción compartida tiene derecho a negarse unilateralmente a ejecutar el contrato y exigir al desarrollador que devuelva los fondos y pague intereses de conformidad con la Parte 2 del art. . 9.

El contrato deberá establecer un período de garantía del objeto de construcción común, que no podrá ser inferior a cinco años. El período de garantía especificado se calcula a partir de la fecha de transferencia del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida, a menos que el contrato disponga lo contrario. Un participante en la construcción compartida tiene derecho a presentar reclamaciones al desarrollador en relación con la calidad inadecuada del objeto de construcción compartida, siempre que dicha calidad se revele durante el período de garantía.

Una característica del acuerdo de participación en la construcción compartida es garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud de un compromiso o garantía. Uno de estos métodos garantiza la devolución o el pago de sumas de dinero, incluidos los montos de pérdidas, sanciones (multas, multas), por parte del desarrollador a los participantes en la construcción compartida si hay motivos previstos por la ley y (o) el contrato ( Artículo 12. 1).

De conformidad con el art. 13 de la Ley sobre participación en la construcción compartida desde el momento del registro estatal de dicho acuerdo previsto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, que incluirán instalaciones de construcción compartida, un terreno propiedad de el desarrollador sobre el derecho de propiedad, o el derecho de arrendamiento de este terreno y un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en construcción (creado) en este terreno se consideran comprometidos a los participantes en la construcción compartida para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador bajo el contrato.

El cumplimiento de estas obligaciones puede garantizarse mediante garantía bancaria (artículo 15.1).

Los estándares para evaluar la sostenibilidad financiera de las actividades del desarrollador son establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa (parte 4 del artículo 23).

5.3. Privatización de locales residenciales por ciudadanos.

Actualmente, una de las razones del surgimiento de la propiedad ciudadana de locales residenciales sigue siendo la privatización de la vivienda estatal y municipal. En relación con la adopción del Código de Vivienda, el proceso de privatización de la vivienda en Rusia finalizará el 1 de marzo de 2010 (Cláusula 1, Parte 2, Artículo 2 (modificada el 30.06.2006 de junio de 15.06.2006) de la Ley sobre la Introducción de Código de Vivienda). Por Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 6 de junio de 1 No. 4-P, lo dispuesto en la Parte 12 del art. 1 de la Ley de Privatización de la Vivienda (modificada por el artículo 2005 de la Ley de Introducción del Código de Vivienda), en virtud del cual los locales residenciales proporcionados a los ciudadanos en virtud de contratos sociales después del XNUMX de marzo de XNUMX no estaban sujetos a privatización gratuita ( dentro del período general de validez de las normas sobre privatización del parque de viviendas establecido por la ley), por lo que estos locales residenciales también pueden privatizarse.

En arte. 1 de la Ley de Privatización, la privatización de la vivienda se define como la transferencia gratuita a la propiedad de los ciudadanos de la Federación de Rusia de forma voluntaria de los locales residenciales ocupados por ellos en el parque de viviendas estatales y municipales, y para los ciudadanos de la Federación Rusa Federación que han reservado locales residenciales - en el lugar de reserva de locales residenciales.

Esta Ley se aplica únicamente a los locales residenciales incluidos en el parque de viviendas estatales y municipales. Al mismo tiempo, en el párrafo 6 de la resolución del 04.07.1991 de julio de 1542 No. 1-XNUMX "Sobre la implementación de la Ley de la RSFSR "Sobre la privatización del parque de viviendas en la RSFSR"", el Consejo Supremo de la RSFSR recomendó que las asociaciones (organizaciones) públicas llevan a cabo la transferencia y venta de viviendas de su propiedad a propiedad de los ciudadanos en los términos previstos para el parque de viviendas estatal y municipal.

Los principios de la privatización de la vivienda realizada de conformidad con la Ley son:

1) voluntariedad;

2) gratis;

3) desechabilidad.

El principio de voluntariedad significa que los propios ciudadanos deciden si privatizan o no su vivienda y, en caso de una decisión positiva, qué miembros de la familia participarán en la implementación de la privatización y quiénes no participarán en la privatización.

Según el art. 11 de la Ley de Privatización de la Vivienda, todo ciudadano tiene derecho a adquirir en propiedad gratuitamente, en el orden de la privatización, vivienda en el fondo estatal y municipal de vivienda de uso social por una sola vez. Sin embargo, los menores que se han convertido en propietarios de los locales residenciales ocupados en el orden de su privatización conservan el derecho a una privatización única y gratuita de los locales residenciales en las casas del parque de viviendas estatal y municipal después de alcanzar la mayoría de edad.

Como se explica en el párrafo 5 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 24.08.1993 de agosto de 8 No. XNUMX, los ciudadanos que han expresado su consentimiento para la adquisición por parte de otras personas que viven con ellos de los locales ocupados conservan el derecho a la libre adquisición de la propiedad en la orden de privatización de otro local residencial recibido posteriormente. Esta explicación se sustenta en el hecho de que, en este caso, la oportunidad brindada a estas personas de privatizar viviendas gratuitas no se realizó solo una vez al dar su consentimiento para la privatización de viviendas por parte de otras personas.

Según el art. 2 de la Ley de Privatización de la Vivienda, los ciudadanos de la Federación de Rusia que ocupan locales residenciales en el parque de viviendas estatales y municipales, incluido el parque de viviendas, que está bajo la gestión económica de las empresas o la gestión operativa de las instituciones (fondo departamental), en el condiciones de contratación social, tienen derecho, con el consentimiento de todos los miembros adultos de la familia que conviven, así como de los menores de 14 a 18 años, a adquirir estos locales en su propiedad en los términos previstos por la Ley de Privatización, demás disposiciones legales reglamentarias. actos de la Federación Rusa y sujetos de la Federación Rusa. La vivienda se traspasará al dominio común oa la propiedad de una de las personas convivientes, incluidos los menores.

La regla anterior no dice si los locales de vivienda privatizados se transfieren a una propiedad común compartida o común común, sin embargo, en este caso, es necesario tener en cuenta la norma del párrafo 3 del art. 244 del Código Civil, según el cual, si la ley no prevé directamente la formación de copropiedad de ciertos bienes, la copropiedad de estos bienes es compartida. En consecuencia, dado que la ley no prevé la posibilidad de que surja (como ocurría anteriormente) la propiedad conjunta de locales residenciales privatizados, la propiedad común de los mismos solo puede ser compartida.

Con esto en mente, el art. 3.1, según el cual, en caso de fallecimiento de uno de los partícipes en la copropiedad de una vivienda privatizada antes del 31 de mayo de 2001 (es decir, hasta el momento en que se permitiera la transmisión de viviendas privatizadas a elección de los ciudadanos a sus propiedad común compartida o conjunta), se determinan las partes de los participantes en la propiedad común de este local residencial, incluida la parte del difunto. Al mismo tiempo, se reconocen como iguales las partes especificadas en el derecho de propiedad común de este local residencial. A su vez, este artículo establece que las reglas contenidas en él se aplican en cuanto las leyes federales no establezcan lo contrario para ciertas formas de copropiedad. Cabe señalar que este artículo de la Ley sobre la privatización de la vivienda permanecerá en vigor después del 1 de marzo de 2010 (cláusula 1, parte 2, artículo 2 de la Ley sobre la introducción de la ZhK).

Al privatizar locales residenciales, se debe obtener el consentimiento por escrito de las personas antes mencionadas, incluidos los ciudadanos ausentes temporalmente, quienes, de conformidad con la ley, conservan el derecho a utilizar los locales residenciales (los llamados al servicio militar, que fueron a estudiar en otro área, etc.). Dicho consentimiento también debe obtenerse de los antiguos miembros de la familia si han conservado el derecho de uso del local (parte 4 del artículo 69 de la LC).

Locales residenciales en estado de emergencia, en dormitorios, en casas de campamentos militares cerrados, así como locales de oficinas, con excepción de las granjas estatales y otras empresas agrícolas equiparadas a ellas, y el parque de viviendas de las instituciones estacionarias de protección social de la población ubicada en las zonas rurales no están sujetas a privatización (a excepción de las viviendas ubicadas fuera del territorio de estas instituciones. - Ver Sentencia del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa del 10.12.2002 de diciembre de 316 No. 0-03.11.1998). De la misma norma, teniendo en cuenta el Decreto del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa del 25 de noviembre de 2 No. XNUMX-P, se excluyó la indicación de locales adquiridos en apartamentos comunales y, por lo tanto, la privatización de habitaciones en apartamentos comunales está permisible, que se lleva a cabo sujeto a las mismas condiciones que la privatización de apartamentos separados (artículo XNUMX de la Ley de Privatización de Vivienda) y no requiere el consentimiento de las personas que ocupan otros locales residenciales en este apartamento comunal.

Los propietarios del parque de viviendas o los organismos autorizados por ellos, así como las empresas a las que se les asigna el parque de viviendas en virtud del derecho de gestión económica, y las instituciones en cuya gestión operativa se ha transferido el parque de viviendas con el consentimiento de los propietarios, tienen la facultad de derecho a decidir sobre la privatización de locales de oficinas y viviendas ubicados en zonas rurales fondo de instituciones estacionarias de protección social de la población (artículo 4 de la Ley de Privatización de Vivienda). Dado que sólo pueden privatizarse los locales residenciales ocupados por ciudadanos en virtud de contratos de arrendamiento social, los locales residenciales ocupados en virtud de otros contratos (contratos de alquiler o uso gratuito de todo tipo de locales residenciales especializados, contratos de alquiler comercial) no están sujetos a privatización, además de la arriba.

Según el art. 18 de la Ley de Privatización de la Vivienda, los ciudadanos que ocupan los locales residenciales correspondientes conservan el derecho a privatizarlos tras la transferencia del parque de viviendas que estaba bajo la gestión económica de las empresas o la gestión operativa de las instituciones a la gestión económica o la gestión operativa de los sucesores de estas empresas, instituciones (si están definidas) o en la jurisdicción de los órganos de autogobierno local de los asentamientos en la forma prescrita en relación con la transferencia de empresas estatales o municipales, instituciones a una forma diferente de propiedad o su liquidación.

La transferencia de locales residenciales a la propiedad de los ciudadanos se lleva a cabo por propietarios autorizados de estos locales residenciales por las autoridades estatales, los gobiernos locales, así como las empresas unitarias estatales o municipales, a las que se asigna el parque de viviendas en el derecho de gestión económica, instituciones estatales o municipales, empresas de propiedad estatal, en cuya gestión operativa se transfirió el parque de viviendas (artículo 6).

De conformidad con el art. 7 la transferencia de locales residenciales a la propiedad de ciudadanos se formaliza mediante un acuerdo de transferencia celebrado por las autoridades estatales o los órganos de autogobierno local de los asentamientos, una empresa, una institución con un ciudadano que recibe locales residenciales en propiedad en la forma prescrita por la ley. Al mismo tiempo, no se requiere la certificación notarial de este acuerdo y no se cobra la tarifa estatal.

El contrato de cesión en propiedad de un local residencial incluye a los menores que tienen derecho a utilizar este local residencial y conviven con personas a las que se transfiere este local residencial en propiedad común con menores, o a los menores que viven separados de estas personas, pero que no han perdido el derecho de uso de este local residencial.

El derecho de propiedad sobre los locales residenciales adquiridos surge desde el momento del registro estatal del derecho en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y las transacciones con él.

La decisión sobre el tema de la privatización de locales residenciales debe tomarse a pedido de los ciudadanos dentro de los dos meses a partir de la fecha de presentación de los documentos (parte 1 del artículo 8).

En la práctica, hay casos en los que, en vida del arrendatario, la privatización de la vivienda no se completó debido a su muerte, y los herederos del difunto acuden a los tribunales con pretensiones de reconocer al arrendatario fallecido la propiedad de esta vivienda o parte de ella. de ella para incluirlos en la herencia. Inicialmente, los tribunales negaron dichas pretensiones, aludiendo a que la privatización de los locales residenciales en estas situaciones no se completó y, por lo tanto, no había motivos para reconocer la propiedad de los locales residenciales a la persona fallecida. Sin embargo, el Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia aclaró que si un ciudadano que presentó una solicitud de privatización y los documentos necesarios fallece antes de la ejecución de un acuerdo sobre la transferencia de locales residenciales a la propiedad o antes del registro de dicho acuerdo , entonces, en caso de disputa sobre la inclusión de este local residencial o parte de él en la herencia, debe tenerse en cuenta que esta circunstancia por sí sola no puede servir de base para negarse a satisfacer la demanda del heredero, si el testador, habiendo expresado su voluntad de privatizar los locales ocupados durante su vida, no retiró su solicitud, porque debido a su independencia, por razones, se vio privado de la oportunidad de cumplir con todas las reglas para el procesamiento de documentos para la privatización, en el cual no podía ser negado (párrafo 3, inciso 8 de la resolución del 24.08.1993 N° 8).

Los ciudadanos que hayan llegado a ser propietarios de locales de habitación que posean, usen y enajenen a su libre albedrío, tienen derecho a vender, legar, arrendar, arrendar estos locales, así como a hacer otras transacciones con ellos que no contradigan la ley. Sin embargo, la parte 2 del art. 2 de la Ley de Privatización de Vivienda (que continúa vigente a partir del 1 de marzo de 2010) establece que para realizar transacciones en relación con locales privatizados de vivienda en los que habitan menores de edad, independientemente de que sean propietarios, copropietarios o socios de la familia de propietarios, incluidos los primeros, que tengan derecho al uso de este local residencial, requieren autorización previa de las autoridades de tutela y tutela. Esta regla también se aplica a los locales residenciales en los que no viven menores, pero en el momento de la privatización tenían los mismos derechos que el propietario sobre estos locales residenciales.

En la práctica, hay casos en que los ciudadanos desean rescindir el acuerdo que han concluido sobre la privatización de locales residenciales, es decir, desprivatizar los locales residenciales ("desprivatizarlos"). Los motivos que animan a los ciudadanos a solicitar la terminación de dicho acuerdo son el temor de incurrir en costos financieros significativos en el futuro en relación con el pago del impuesto sobre bienes inmuebles, el costo de mantenimiento y reparación de la propiedad común de los propietarios de locales residenciales privatizados. , el deseo de obtener un espacio habitable municipal más grande en lugar del apartamento ocupado, etc. De acuerdo con el art. 20 de la Ley sobre la introducción de urbanizaciones, los ciudadanos que hayan privatizado locales residenciales, que son su único lugar de residencia permanente, antes del 1 de marzo de 2010, tienen derecho a transferir los locales residenciales que les pertenecen en el derecho de propiedad y libres de obligaciones con respecto a la propiedad estatal o municipal, y las autoridades ejecutivas competentes, los órganos de autogobierno local o las personas autorizadas por ellos están obligadas a tomarlos en propiedad y celebrar acuerdos de arrendamiento social para estos locales residenciales con ciudadanos y miembros de sus familias que viven en estos locales residenciales, en la forma establecida por la legislación de la Federación Rusa.

Tema 6. Dominio y otros derechos reales sobre locales de vivienda

6.1. Derechos y obligaciones del propietario de la vivienda y de los demás ciudadanos que habiten en el local que le pertenece

Proclamado en el art. 40 de la Constitución, el derecho de los ciudadanos a la vivienda se realiza de diversas formas. Hasta hace poco tiempo, los ciudadanos satisfacían sus necesidades habitacionales en gran medida a expensas de las viviendas recibidas para uso de los fondos estatales y públicos de vivienda, aunque una parte considerable de la población resolvía su problema habitacional a expensas de su propio parque de vivienda individual.

En relación con la implementación de la transición a una economía de mercado en la etapa actual, se está resolviendo el problema de cambiar la estructura del parque de viviendas por formas de propiedad, con el objetivo de desarrollar la propiedad privada de bienes inmuebles en el sector de la vivienda y ampliar la mercado inmobiliario. En base a esto, la construcción de viviendas individuales se considera la forma más importante de construir el parque de viviendas, y el uso del parque de viviendas individuales se considera la forma más importante de satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos. Cabe señalar que en lo que respecta a la propiedad privada de locales residenciales, salvo disposición legal en contrario, actualmente se aplica la disposición general, según la cual no se limita la cantidad y el valor de los bienes de propiedad de los ciudadanos y personas jurídicas (inciso 2 del artículo 213 del Código Civil).

Una expansión significativa del parque de viviendas privadas, además del desarrollo de la construcción de viviendas individuales, que anteriormente se llevó a cabo en Rusia en volúmenes significativos, se vio facilitada por los procesos anteriores de privatización de viviendas estatales, municipales y públicas, la transferencia de cooperativas vivienda a propiedad privada de los ciudadanos, así como la transición a la construcción masiva de vivienda para la venta.

La nueva situación que se ha desarrollado en el sector de la vivienda se refleja en la LCD, en la que se dedica un apartado especial al derecho de propiedad y otros derechos reales sobre locales de vivienda, precediendo al apartado relativo a los locales de vivienda prestados en virtud de un contrato social de trabajo ( Sección II). Esta sección regula principalmente los derechos y obligaciones del propietario de la vivienda, así como de los demás ciudadanos que vivan en el local que le pertenece.

El propietario del local residencial ejercerá los derechos de posesión, uso y disposición del local residencial que le corresponda sobre el derecho de propiedad de acuerdo con su objeto y los límites de uso que establezca la LCD. Al mismo tiempo, de acuerdo con la parte 2 del art. 30 de la LC, el propietario tiene derecho a ceder el local de vivienda que le pertenece para la posesión y (o) uso de cualquier ciudadano o persona jurídica. El artículo 288 del Código Civil establece que el ciudadano propietario de una vivienda puede utilizarla para su residencia personal, así como para la residencia de los miembros de su familia. Los locales residenciales pueden ser arrendados por sus propietarios para residencia a otras personas sobre la base de un acuerdo.

Las obligaciones del propietario incluyen, a menos que una ley federal o un acuerdo disponga lo contrario, la carga de mantener el local residencial que le pertenece y, si este local es un apartamento, la propiedad común de los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos correspondiente, y el propietario de una habitación en un apartamento comunal también tiene la carga de mantener la propiedad común de las habitaciones de los propietarios en este apartamento. El propietario de una vivienda está obligado a mantener este local en buen estado, evitando la mala administración del mismo, a observar los derechos e intereses legítimos de los vecinos, las reglas para el uso de locales residenciales, las reglas para el mantenimiento de la propiedad común de propietarios de locales en un edificio de departamentos (artículo 30 de la LCD).

Los familiares del propietario de una vivienda tienen derecho al uso de esta vivienda en igualdad de condiciones con el propietario, salvo que se establezca otra cosa por acuerdo entre el propietario y los miembros de su familia. La LCD (parte 1, artículo 31) define el círculo de personas que se reconocen como familiares del propietario de la vivienda. Estos incluyen al cónyuge que vive junto con el propietario en la vivienda que le pertenece, así como a los hijos y padres de este propietario. Otros parientes, dependientes discapacitados y, en casos excepcionales, otros ciudadanos pueden ser reconocidos como miembros de la familia del propietario si son trasladados por el propietario como miembros de su familia.

Por primera vez en la legislación de vivienda se definen las obligaciones del familiar del propietario de una vivienda (párrafos 2-3 del artículo 31 de la LC). Están obligados, en primer lugar, a utilizar esta vivienda para el fin previsto, para garantizar su seguridad. Además, los miembros capaces de la familia del propietario responderán solidariamente de las obligaciones derivadas del uso de esta vivienda, salvo que se establezca otra cosa por acuerdo entre el propietario y los miembros de su familia.

La Ley de Reforma del Código Civil modificó el apartado 2 del art. 292 del Código Civil, según el cual la transferencia de la propiedad de un edificio residencial o apartamento a otra persona es la base para la extinción del derecho de uso de los locales residenciales por parte de los familiares del propietario anterior, a menos que la ley disponga lo contrario. Esta nueva disposición en la legislación no puede evaluarse sin ambigüedades. Por un lado, permite a los propietarios de locales residenciales disponer con mayor libertad de estos últimos, ya que el posterior desalojo de los familiares del propietario de dichos locales no requiere su consentimiento en aplicación de la regla anterior. Además, garantiza en mayor medida la observancia de los intereses de los adquirentes de locales residenciales. Sin embargo, por otro lado, tal cambio en la legislación empeora la situación de los familiares capaces del propietario de la vivienda (su cónyuge, hijos mayores de edad, etc.), ya que desde un punto de vista legal, no es necesario acordar con ellos la enajenación de la vivienda que utilicen.

Al mismo tiempo, la enajenación de una vivienda en la que vivan familiares del propietario de esta vivienda bajo tutela o tutela o miembros menores de la familia del propietario dejados sin tutela parental (de los que tenga conocimiento el órgano de tutela y tutela), si el los derechos o intereses legalmente tutelados de estas personas, se permite con el consentimiento del órgano de tutela y tutela (párrafo 4 del artículo 292 del Código Civil).

Según lo dispuesto por el apartado 3 del art. 292 del Código Civil, los familiares del propietario de la vivienda pueden exigir la eliminación de las violaciones de sus derechos a la vivienda de cualquier persona, incluido el propietario de la vivienda.

A diferencia de la legislación anterior, se resuelve la cuestión de los derechos de los antiguos familiares del propietario de la vivienda. De acuerdo con la Parte 4 del art. 31ЖК en caso de terminación de las relaciones familiares con el propietario de la vivienda, no se conserva el derecho de uso de esta vivienda por el ex familiar de su propietario, a menos que se establezca lo contrario por acuerdo entre el propietario y el ex miembro de su familia. Si el antiguo familiar del propietario de la vivienda no tuviere causa para adquirir o ejercer el derecho de uso de otra vivienda, y además si su situación patrimonial y otras circunstancias notorias no le permitieran dotarse de otra vivienda, el derecho de uso la vivienda propiedad del propietario especificado puede reservarse para un antiguo miembro de su familia por un período determinado sobre la base de una decisión judicial. Al mismo tiempo, el tribunal tiene derecho a obligar al propietario del local residencial a proporcionar al ex cónyuge y a los demás miembros de su familia otros locales residenciales, a cuyo favor el propietario cumpla con las obligaciones de mantenimiento, a petición de estos.

Al vencimiento del plazo para el uso de los locales residenciales, establecido por una decisión judicial, dictada con sujeción a las condiciones anteriores, se extingue el correspondiente derecho de uso de los locales residenciales de un ex miembro de la familia del propietario, a menos que el propietario acuerde otra cosa. y este ciudadano. Antes de la expiración del período especificado, el derecho a usar la vivienda del antiguo miembro de la familia del propietario se extinguirá simultáneamente con la terminación del derecho de propiedad sobre esta vivienda de este propietario o, si las circunstancias que sirvieron como base base para la preservación de tal derecho han desaparecido, sobre la base de una decisión judicial.

De conformidad con el art. 19 de la Ley sobre la introducción de la LCD, las disposiciones de la Parte 4 del art. 31 de la LC no se aplica a los antiguos miembros de la familia del propietario del local residencial privatizado, siempre que en el momento de la privatización de este local residencial, estas personas tenían los mismos derechos de uso de este local que la persona que lo privatizó, a menos que se establezca lo contrario. dispuesto por ley o contrato.

Un ciudadano que utiliza locales residenciales sobre la base de un acuerdo con el propietario tiene derechos, deberes y responsabilidades de acuerdo con los términos de dicho acuerdo (parte 7 del artículo 31 de la LC).

La LCD regula con mayor detalle las relaciones para garantizar los derechos habitacionales del propietario de una vivienda, derivados de la cesión de un terreno por necesidades estatales o municipales. El artículo 32 de la LC establece que la vivienda habitual en estos casos podrá ser retirada del propietario a título de redención. La redención de una parte de una vivienda sólo se permite con el consentimiento del propietario. Dependiendo de las necesidades de quién se retira el terreno, la compra de locales residenciales la realiza la Federación Rusa, el sujeto relevante de la Federación Rusa o un municipio.

Dado que la presencia de una decisión de una autoridad estatal sobre el retiro de locales residenciales grava los locales residenciales, esta decisión está sujeta al registro estatal con el organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él.

El propietario de los locales residenciales, a más tardar un año antes de la próxima retirada de estos locales, debe ser notificado por escrito de la decisión de retirar los locales residenciales que le pertenecen, de la fecha de registro estatal de dicha decisión tras la aplicación de la organismo que tomó la decisión de retirarse. La redención de una vivienda antes de la expiración de un año a partir de la fecha de recepción por parte del propietario de dicha notificación solo se permite con el consentimiento del propietario.

El precio de redención de una vivienda, los términos y demás condiciones para la redención se determinan mediante un acuerdo con el propietario de la vivienda. El acuerdo incluye la obligación de la Federación Rusa, un sujeto de la Federación Rusa o un municipio de pagar el precio de redención de los locales residenciales retirados. Al determinar el precio de rescate, se incluye el valor de mercado de la vivienda, así como todas las pérdidas causadas al propietario por la retirada de la vivienda, incluidas las pérdidas en que incurra en relación con un cambio de lugar de residencia, uso temporal de otra vivienda antes de adquirir la propiedad de otra vivienda (en caso de que el acuerdo anterior no prevea la conservación del derecho de uso del local residencial confiscado hasta la adquisición de la propiedad de otro local residencial), mudanza, búsqueda de otro local residencial para adquirir la propiedad de la misma, registro de derechos de propiedad sobre otro local residencial, extinción anticipada de las propias obligaciones con terceros, incluido el lucro cesante. Por acuerdo con el propietario, se le podrá proporcionar otra vivienda a cambio de la vivienda retirada, compensando su valor en el precio de rescate.

Si el propietario no está de acuerdo con la decisión de retirar la vivienda o no se ha llegado a un acuerdo con él sobre el precio de redención u otras condiciones para la redención, la autoridad estatal u organismo de autogobierno local que tomó tal decisión puede presentar una reclamación. ante el juzgado para la redención de la vivienda, que podrá interponerse en el plazo de dos años a partir de la fecha de envío de la notificación al propietario de la vivienda.

Por primera vez, la LCD regula temas relacionados con la demolición de un edificio de apartamentos de emergencia. Según el apartado 10 del art. 32 de la LCD, el reconocimiento en la forma establecida de un edificio de departamentos como de emergencia y sujeto a demolición es la base para la presentación por parte del órgano que tomó la decisión pertinente a los propietarios de los locales en el edificio indicado del requerimiento para su demolición en un tiempo razonable. En caso de que estos propietarios no hayan llevado a cabo la demolición de la casa especificada dentro del plazo establecido, el terreno en el que se encuentra la casa está sujeto a retiro por necesidades municipales y, en consecuencia, cada vivienda en un edificio de apartamentos está sujeto a retiro, con excepción de los locales residenciales de propiedad del municipio, cumpliendo con todas las reglas anteriores, excepto la regla sobre la notificación al propietario de la vivienda sobre la decisión tomada y su registro estatal (parte 10 del artículo 32 de la LC) .

Además de otras cuestiones relacionadas con el uso de los locales residenciales que integran el parque privado de viviendas, la LCD regula una cuestión como el uso de los locales residenciales entregados en virtud de una negativa testamentaria (artículo 33).

La LCD también contiene una regla sobre el uso de locales residenciales sobre la base de un acuerdo de mantenimiento de por vida con un dependiente (artículo 34).

En el caso de que un ciudadano utilice locales residenciales sobre la base de una decisión judicial sobre la preservación del derecho a utilizar este local, sujeto a las disposiciones de la Parte 4 del art. 31 de la LCD, o en base a una negativa testamentaria, utiliza esta vivienda para otros fines, vulnera sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos o administra mal la vivienda, permitiendo su destrucción, el propietario de la vivienda tiene derecho a advertir a este ciudadano sobre la necesidad de eliminar las infracciones, y si éstas implican la destrucción de la vivienda, también tienen derecho a señalarle un plazo razonable para la reparación de la vivienda. Si este ciudadano, previa advertencia al propietario de la vivienda, continúa vulnerando los derechos e intereses legítimos de los vecinos, utiliza la vivienda para otros fines o sin causa justificada no realiza las reparaciones necesarias, dicho ciudadano, a petición del propietario de la vivienda, es objeto de evicción por sentencia judicial 35 LCD).

Actualmente, se reconoce como relevante el tema de la protección de los derechos de las personas que adquieren locales residenciales en virtud de contratos de compraventa y otras transacciones. Como usted sabe, la adquisición de locales residenciales está asociada con un cierto riesgo, ya que después del registro de propiedad, puede haber motivos para reconocer el contrato de enajenación de locales residenciales como inválido. En este caso, se deben aplicar las disposiciones generales del derecho civil sobre la inadmisibilidad de reclamar bienes de un comprador de buena fe. De conformidad con el art. 302 del Código Civil, si la propiedad fue adquirida a cambio de una persona que no tenía derecho a enajenarla, que el adquirente no sabía ni podía saber (un comprador de buena fe), entonces el propietario tiene derecho a reclamar esta propiedad del adquirente sólo en los casos en que la propiedad se pierde por el propietario o persona, a quien la propiedad fue transferida por el propietario en posesión, o robada de uno o el otro, o dejado su posesión de otra manera en contra de su voluntad. Evidentemente, las dos primeras de estas causales para reclamar la propiedad de un comprador de buena fe no son aplicables a los locales residenciales, ya que este último no puede perderse ni ser robado. En cuanto a la enajenación de una vivienda de la posesión del propietario o de la persona a quien el propietario transfirió este local en posesión, contra su voluntad, es posible la existencia de tal causal, por ejemplo, en el caso de la venta de un apartamento bajo un poder notarial falso con el posterior registro estatal de propiedad del mismo en otra persona.

Si la propiedad, incluidos los locales residenciales, se adquirió a título gratuito, por ejemplo, en virtud de un contrato de donación, de una persona que no tenía derecho a enajenarla, el propietario tiene derecho a reclamar la propiedad en todos los casos.

Por lo tanto, como regla general, los locales residenciales no pueden reclamarse a un comprador de buena fe. Sin embargo, durante muchos años, la práctica judicial en Rusia se ha desarrollado de manera diferente. Habiendo encontrado los motivos para reconocer la transacción para la enajenación de locales residenciales como inválida, los tribunales aplicaron automáticamente las normas del derecho civil sobre las consecuencias del reconocimiento de transacciones como inválidas y obligaron a los compradores de buena fe a devolver los locales residenciales a sus antiguos dueños. Como resultado, se creó un terreno muy fértil para que los vendedores abusaran de la venta de locales residenciales, se vulneraron significativamente los intereses legítimos de los compradores de buena fe y se generó un fundado sentimiento de incertidumbre y temor entre los compradores de vivienda, ya que en muchos casos, no pueden saber con certeza si existen motivos para reconocer posteriormente como inválida la transacción concluida por ellos.

La situación anormal existente en el mercado de la vivienda fue eliminada parcialmente por la Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa del 21.04.2003 de abril de 6 No. 1-P "Sobre el caso de verificar la constitucionalidad de las disposiciones de los párrafos 2 y 167 del Artículo 6 del Código Civil de la Federación Rusa en relación con las quejas de los ciudadanos O. M. Marinicheva, A V. Nemirovskaya, Z. A. Sklyanova, PM Sklyanova y V. M. Shiryaev" (en lo sucesivo, Resolución No. 167-P). Como se establece en este Decreto, de acuerdo con el art. 1 del Código Civil, una transacción nula no acarrea consecuencias jurídicas, con excepción de las relativas a su nulidad, y es nula desde el momento en que se realiza (inciso 2); si la transacción es inválida, cada una de las partes está obligada a devolver a la otra todo lo recibido en virtud de la transacción, y si es imposible devolver lo recibido en especie (incluso cuando lo recibido se expresa en el uso de la propiedad, trabajo realizado o servicio prestado), para reembolsar su valor en dinero - si otras consecuencias la invalidez de la transacción no está prevista por la ley (cláusula XNUMX). Estas disposiciones fueron aplicadas por los tribunales de jurisdicción general al considerar casos de demandas para invalidar las transacciones realizadas por los solicitantes para la venta de locales residenciales.

Sin embargo, en la Resolución No. 6-P, el Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia llama la atención sobre las siguientes circunstancias. La Constitución garantiza la libertad de actividad económica, el derecho de toda persona a poseer bienes, poseerlos, utilizarlos y disponer de ellos, tanto individualmente como conjuntamente con otras personas, así como el reconocimiento y protección de la propiedad, su protección por la ley (artículo 8 y Partes 1 y 2 del Art. 35). Estos derechos, según se desprende del art. 1, 2, 15 (parte 4), 17 (partes 1 y 2), 19 (partes 1 y 2), 45 (parte 1) y 46 de la Constitución están garantizados como derechos y libertades humanos y ciudadanos fundamentales e inalienables y son implementado sobre la base de los principios legales generales de igualdad legal, inviolabilidad de la propiedad y libertad de contrato, presuponiendo igualdad, autonomía de voluntad e independencia de propiedad de los participantes en las relaciones de derecho civil, la inadmisibilidad de la injerencia arbitraria de cualquier persona en los asuntos privados, la necesidad de el ejercicio irrestricto de los derechos civiles, asegurando el restablecimiento de los derechos violados, su protección judicial, que también se proclaman entre los principios fundamentales del derecho civil (Resolución del Tribunal Constitucional de la Federación de Rusia de 01.04.2003 de abril de 4 No. 2-P " En el caso de verificar la constitucionalidad de las disposiciones del párrafo 7 del artículo XNUMX de la Ley federal "sobre actividades de auditoría" en relación con una denuncia de un ciudadano I. V. Vystavkina").

En el sentido del art. 35 (parte 2) de la Constitución en conjunción con el art. 8, 34, 45, 46 y 55 (parte 1), los derechos de posesión, uso y disposición de bienes se otorgan no solo a los propietarios, sino también a otros participantes en la circulación civil. En los casos en que los derechos de propiedad sobre la cosa en litigio, que hayan surgido por las causales previstas por la ley, tengan, además del propietario, personas -propietarias y usuarias de la cosa, a estas personas se les debe garantizar la protección estatal de sus derechos. Estos derechos de propiedad incluyen los derechos de un comprador de buena fe.

Sin embargo, en virtud del art. 15 (parte 2), 17 (parte 3), 19 (partes 1 y 2) y 55 (partes 1 y 3) de la Constitución y con base en el principio legal general de justicia, la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad, así como los derechos y obligaciones de las partes en el contrato deben llevarse a cabo sobre la base de la proporcionalidad y la proporcionalidad para garantizar un equilibrio de derechos e intereses legítimos de todos los participantes en la circulación civil: propietarios, partes del contrato, terceros. . Al mismo tiempo, las posibles restricciones por la ley federal sobre los derechos de propiedad, uso y disposición de la propiedad, la libertad de actividad empresarial y la libertad de contratos también deben cumplir con los requisitos de equidad, ser adecuados, proporcionales, ser de carácter general y carácter abstracto, no ser retroactivo y no afectar la esencia de estos derechos constitucionales, es decir, no limitar el alcance y aplicación del contenido principal de las normas constitucionales pertinentes. La posibilidad misma de las restricciones, así como su naturaleza, debe estar determinada por la necesidad de proteger valores constitucionalmente significativos, a saber, los fundamentos del orden constitucional, la moral, la salud, los derechos y los intereses legítimos de los demás, asegurando la defensa de la patria y la seguridad del estado.

Esta disposición corresponde al Convenio para la Protección de los Derechos Humanos y las Libertades Fundamentales del 4 de noviembre de 1950, según el cual el derecho de toda persona física y jurídica al respeto de su propiedad y su protección (y la consiguiente libertad de uso de la propiedad) no no infringir el derecho del Estado a hacer cumplir las leyes que estime necesarias para controlar el uso de los bienes de acuerdo con el interés general (artículo 1 del Protocolo n.° 1).

Los principios constitucionales de libertad de actividad económica y libre circulación de bienes, servicios y recursos financieros presuponen la existencia de adecuadas garantías de estabilidad, previsibilidad y confiabilidad de la circulación civil, que no contravendrían los derechos individuales, colectivos y públicos y los legítimos intereses de sus Participantes. Por tanto, de conformidad con el art. 71 (incisos "c" y "o") y 76 de la Constitución regulan las causales de aparición y extinción de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad, obligaciones contractuales y de otro tipo, causales y consecuencias de la nulidad de las transacciones, el legislador federal debe prever tales métodos y mecanismos para la implementación de los derechos de propiedad, que brindarían protección no solo a los propietarios, sino también a los compradores de buena fe como participantes en la circulación civil.

De lo contrario, para una amplia gama de compradores de buena fe que muestren buena voluntad, diligencia razonable y cautela al concluir una transacción, existirá un riesgo de pérdida ilícita de propiedad que se les puede reclamar en forma de restitución. Tal inseguridad entra en conflicto con los principios constitucionales de libertad de actividad económica y libertad de contratos, desestabiliza la circulación civil, socava la confianza de sus participantes entre sí, lo que es incompatible con los fundamentos del sistema constitucional de la Federación Rusa como estado de derecho. Estado en el que la persona, sus derechos y libertades son el valor supremo y su reconocimiento, observancia y protección es deber del Estado.

De acuerdo con el Código Civil, una persona que cree que sus derechos de propiedad han sido violados tiene derecho a presentar una demanda ante un tribunal tanto para el reconocimiento de la transacción en cuestión como inválida (artículos 166 a 181) como para una demanda de la recuperación de la propiedad de la posesión ilegal de otra persona (artículos 301-302). Mientras tanto, como se desprende de los materiales del presente caso, las normas que fijan estos métodos de protección de los derechos violados, incluido el art. 167 y 302 del Código Civil, son interpretados y aplicados por los tribunales de jurisdicción general de manera ambigua, contradictoria, lo que da lugar a un conflicto de derechos constitucionales, que se realizan sobre la base del propietario y el adquirente de buena fe.

Del arte. 120 (parte 2) de la Constitución en relación con su art. 76 (partes 3, 5 y 6), 118, 125, 126 y 127 se deduce que los tribunales de jurisdicción general y los tribunales de arbitraje deciden de manera independiente qué reglas deben aplicarse en un caso particular. Al mismo tiempo, la jurisprudencia debe prever una interpretación constitucional de las disposiciones normativas a aplicar. Por lo tanto, en los casos en que la ambigüedad e inconsistencia en la interpretación y aplicación de las normas jurídicas dé lugar a un conflicto de derechos constitucionales instrumentados sobre la base de las mismas, la cuestión de eliminar tal contradicción adquiere carácter constitucional y, por tanto, es competencia del Tribunal Constitucional. Tribunal de la Federación de Rusia, que, evaluando como un sentido literal del acto normativo en cuestión, así como el significado que le otorga la práctica establecida de aplicación de la ley, así como en función de su lugar en el sistema de actos jurídicos (Parte 2, artículo 74 de la Ley Constitucional Federal del 21.07.1994 de julio de 1 No. XNUMX-FKZ "Sobre el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa") , prevé en estos casos la identificación del significado constitucional de la ley vigente.

El Código Civil establece que el propietario tiene derecho a reclamar su propiedad de la posesión ilegal de otra persona (artículo 301). Según el apartado 1 del art. 302 si la propiedad fue adquirida por compensación de una persona que no tenía derecho a enajenarla, que el adquirente no sabía ni podía saber (un comprador de buena fe), entonces el propietario tiene derecho a reclamar esta propiedad del adquirente en el caso de que los bienes hayan sido perdidos por el propietario o la persona a quien los bienes fueron transferidos por el propietario en posesión, o robados a uno u otro, o dejado su posesión de otra manera contra su voluntad.

En el sentido de estas disposiciones legales, el tribunal debe establecer que los bienes fueron sustraídos de la posesión del propietario o de la persona a quien el propietario los transfirió en posesión, en virtud de las circunstancias indicadas, y también que el adquirente adquirió el inmueble a título de compensación y que no supo ni pudo saber que el inmueble fue adquirido de persona que no tenía derecho a enajenarlo; al mismo tiempo, el adquirente no puede ser reconocido como de buena fe si, en el momento en que se realizó la transacción onerosa, existían reclamaciones de terceros con respecto a la propiedad en disputa, de las cuales él tenía conocimiento, y si tales reclamaciones fueron reconocidas posteriormente legítimo en la forma prescrita.

Cuando, en virtud de un contrato reembolsable, se adquirieron bienes de persona que no tenía derecho a enajenarlos, el propietario tiene derecho a reclamar judicialmente de conformidad con el art. 302 del Código Civil con una demanda de recuperación de bienes de la posesión ilegal de la persona que adquirió estos bienes (reclamación de reivindicación). Si, en tal situación, el propietario interpusiera una demanda para el reconocimiento de la nulidad de la operación de compraventa y para la aplicación de las consecuencias de su nulidad en la forma de devolución de los bienes transmitidos al comprador, y al resolver esta disputa, el tribunal establece que el comprador es un comprador de buena fe, en satisfacción de las reclamaciones de conformidad con el art. 167 del Código Civil debe ser rechazada.

De conformidad con el apartado 1 del art. Según el art. 166 del Código Civil, se considera inválida desde el momento de su comisión y no produce las consecuencias jurídicas por las que se celebró, incluida la transferencia del título del propietario al adquirente; al mismo tiempo, como regla general, la aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción en forma de restitución bilateral no se supedita a la buena fe de las partes.

Sin embargo, del art. 168 del Código Civil, según el cual es nula una transacción que no cumple con los requisitos de la ley, si la ley no establece que tal transacción es anulable, o no prevé otras consecuencias de la violación, se sigue que las disposiciones generales sobre las consecuencias de la nulidad de la transacción no se aplican a una transacción realizada en violación de la ley si la ley misma prevé otras consecuencias de tal violación.

Dado que una adquisición de buena fe en el sentido del art. 302 del Código Civil solo es posible cuando la propiedad no se adquiere directamente del propietario, sino de una persona que no tenía derecho a enajenar esta propiedad, la consecuencia de una transacción realizada con tal violación no es restitución bilateral, pero la devolución de la propiedad de la posesión ilegal (vindicación).

En consecuencia, los derechos de una persona que se considera propietaria del inmueble no están sujetos a protección satisfaciendo una demanda contra un comprador de buena fe utilizando el mecanismo legal establecido por los párrafos 1 y 2 del art. 167 GR. Tal protección sólo es posible satisfaciendo la demanda de vindicación, si existen las previstas en el art. 302 del Código Civil de las causales que dan derecho a reclamar bienes de un comprador de buena fe (adquisición gratuita de bienes por parte de un comprador de buena fe, disposición de bienes de la posesión del propietario contra su voluntad, etc.).

Otra interpretación de lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del art. 167 del Código Civil significaría que el propietario tiene la oportunidad de recurrir a un método de protección como el reconocimiento de todas las transacciones realizadas para la enajenación de su propiedad como inválidas, es decir, exigir la devolución de lo recibido en especie. , no solo cuando se trata de una (primera) transacción realizada con violación de la ley, sino también cuando la propiedad en disputa fue adquirida por un comprador de buena fe sobre la base de transacciones posteriores (segunda, tercera, cuarta, etc.). Esto violaría las garantías derivadas de la Constitución establecidas por el legislador para la protección de los derechos e intereses legítimos de un adquirente de buena fe.

Así, lo contenido en los apartados 1 y 2 del art. 167 del Código Civil, disposiciones generales sobre las consecuencias de la nulidad de una transacción en cuanto a la obligación de cada parte de devolver a la otra todo lo recibido en virtud de la transacción, en su sentido constitucional y legal en unidad normativa con el art. 166 y 302 del Código Civil- no puede aplicarse a un adquirente de buena fe, a menos que así lo estipule directamente la ley, y por tanto no contradiga la Constitución.

La citada disposición legal cumple con los fines de asegurar la estabilidad de la circulación civil, los derechos e intereses legítimos de todos sus participantes, así como la protección de los fundamentos morales de la sociedad, por lo que no puede ser considerada como una restricción excesiva del derecho del titular de bienes recibidos por un comprador de buena fe, ya que el propietario tiene derecho a reivindicarlos de un comprador de buena fe. El adquirente en las causales previstas en los párrafos 1 y 2 del art. 302 GB. Además, el propietario que ha perdido la propiedad tiene otros medios para proteger sus derechos previstos por la ley civil.

Teniendo en cuenta las circunstancias anteriores, el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa reconoció que no contradice la Constitución contenida en las cláusulas 1 y 2 del art. 167 del Código Civil, disposiciones generales sobre las consecuencias de la nulidad de una transacción en cuanto a la obligación de cada parte de devolver a la otra todo lo recibido en virtud de la transacción, ya que estas disposiciones son, en su sentido constitucional y legal, en sentido normativo. unidad con el art. 302 del Código Civil- no puede aplicarse a un comprador de buena fe, a menos que así lo estipule directamente la ley. Al mismo tiempo, señaló que el sentido constitucional y legal de lo dispuesto en los incisos 1 y 2 del art. 167 del Código Civil, identificado en el Decreto No. 6-P, es vinculante en términos generales y excluye cualquier otra interpretación en la práctica de aplicación de la ley.

En cuanto al mencionado Decreto N° 6-P, cabe señalar que no resuelve por completo el problema asociado a la recuperación de locales residenciales adquiridos de personas que actuaron de buena fe y con razonable cuidado al adquirirlos, ya que las normas de arte. 302 del Código Civil, que, en opinión del Tribunal Constitucional de la Federación Rusa, de acuerdo con el significado constitucional y legal de estas normas y las normas de los párrafos 1 y 2 del art. 167 de la Constitución debe aplicarse en tales casos, son aplicables, como señala el propio Tribunal Constitucional de la Federación Rusa en la Resolución No. 6-P, solo cuando se trata de adquirir bienes no del propietario de estos bienes, sino de otra persona. En consecuencia, quedan fuera del alcance del Decreto N° 6-P todos los casos en que la propiedad, incluidos los locales residenciales, se adquirieron de su propietario. Mientras tanto, en la gran mayoría de los casos, los locales residenciales se compran a sus propietarios, lo que significa que la mayoría de los compradores de locales residenciales todavía están bajo la amenaza de reconocimiento de sus transacciones como inválidas y la aplicación de la restitución. Se puede encontrar una salida a esta situación introduciendo reformas en el Código Civil destinadas a limitar el reconocimiento de transacciones como nulas en los casos en que el adquirente de la propiedad actuó de buena fe. Si, en presencia de esta circunstancia, las transacciones no fueron reconocidas como nulas, la cuestión misma de la admisibilidad de aplicar en tales casos las disposiciones del art. 167 del Código Civil de las consecuencias de la nulidad de las transacciones.

Teniendo en cuenta la posibilidad de que un inmueble, principalmente un local residencial, pueda ser adquirido de una persona que no tenía derecho a enajenarlo, por un comprador de buena fe, es decir, por una persona que no conocía ni podía conocer esta circunstancia , el legislador adoptó la Ley federal de 30.12.2004 de diciembre de 217 No. 223-FZ "sobre enmiendas al artículo 2 de la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley federal" sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. "". De conformidad con esta ley, el apartado 223 del art. 1 del Código Civil se complementa con el siguiente párrafo: “Los bienes inmuebles se reconocen como pertenecientes a un adquirente de buena fe (cláusula 302 del artículo 302) por el derecho de propiedad desde el momento de dicha inscripción, con excepción de los casos previstos pues en el artículo 223 de este Código cuando el propietario tiene derecho a reclamar dichos bienes a un adquirente de buena fe.” Sin embargo, tal adición entra en conflicto con el sentido general del art. XNUMX del Código Civil, que habla del momento en que los derechos de propiedad del adquirente surgen en virtud de un acuerdo en relación con la situación normal cuando el adquirente de una propiedad en virtud de un acuerdo realmente adquiere los derechos de propiedad sobre esta propiedad, y no habla de todos los casos de tales. Adquisición de un bien cuando el derecho de propiedad sobre este último tanto nace como no nace.

Además, la regla anterior, en la redacción en que se establece, es susceptible de dar la falsa impresión de que, en sí misma, la inscripción de la propiedad de un inmueble para su adquirente no supone todavía el reconocimiento de la titularidad de este inmueble por su nuevo propietario, ya que es posible que el propietario tenga derecho a reclamar dicha propiedad al adquirente. En realidad, el registro de la propiedad, incluidos los inmuebles, para su adquirente en todos los casos significa que se reconoce como perteneciente a esta persona. Para que el derecho de propiedad no se reconozca como perteneciente a la persona a cuyo nombre está registrado, es necesario tener una decisión judicial que haya entrado en vigor al reconocer el certificado de registro estatal de su derecho de propiedad emitido a esta persona como inválida.

La Ley Federal N° 30.12.2004-FZ del 217 de diciembre de 31.1, complementó la Ley de Registro de Derechos sobre Bienes Inmuebles con el art. XNUMX de la siguiente manera:

"Artículo 31.1. Motivos para el pago por parte de la Federación de Rusia de una compensación por la pérdida de propiedad de los locales adquiridos

1. El propietario de una vivienda que no tenga derecho a reclamarla de un adquirente de buena fe, así como el adquirente de buena fe a quien se haya reclamado la vivienda, tendrán derecho a una única indemnización a cargo del erario. de la Federación Rusa.

2. La indemnización prevista en el apartado 1 de este artículo se pagará si, por causas ajenas a la voluntad de dichas personas, de conformidad con una decisión judicial que haya entrado en vigor para indemnizarlas por los daños causados ​​como consecuencia de la pérdida de la propiedad especificada en este artículo, la recuperación bajo un documento ejecutivo no se hizo dentro de un año a partir de la fecha del comienzo del cómputo del plazo para presentar este documento para ejecución. El monto de esta compensación se calcula a partir del monto que constituye el daño real, pero no puede exceder de un millón de rublos.

3. El procedimiento para el pago por parte de la Federación de Rusia de la compensación prevista en el párrafo 1 de este artículo será establecido por el Gobierno de la Federación de Rusia".

La misma Ley Federal del 30.12.2004 de diciembre de 217 N° 33-FZ art. Se completa el artículo 9 de la Ley sobre el registro de los derechos sobre bienes inmuebles con el apartado XNUMX del siguiente contenido:

"9. Las disposiciones previstas en el Artículo 33.1 de esta Ley Federal sobre el pago por parte de la Federación de Rusia de una compensación por la pérdida de propiedad de los locales adquiridos se aplicarán si el registro estatal del derecho de propiedad de un comprador de buena fe a la locales residenciales se realizó después del 1 de enero de 2005”, es decir, después de la entrada en vigor de la Ley de registro de derechos sobre bienes inmuebles.

Del contenido del nuevo art. 33.1 de la Ley, es claro que el Estado asume la obligación de resarcir los daños causados ​​por la pérdida de la vivienda al propietario, en los casos en que dicha pérdida no se haya producido por culpa del propio propietario, sino por culpa de la persona que enajenó este local residencial sin el consentimiento del propietario. El Estado se ha impuesto una obligación similar en relación con los compradores de buena fe que han perdido su vivienda. En este caso, el daño se indemnizará dentro de los límites de la cantidad prevista en el artículo anterior y sólo en aquellos casos en que sea imposible cobrarlo por un largo período de tiempo por sentencia judicial previamente dictada.

6.2. Propiedad común de propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Junta general de tales propietarios

Se presta considerable atención en la LCD a la regulación de las relaciones que surgen de la propiedad común de los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos (Capítulo 6). Los problemas de regulación de estas relaciones se han vuelto relevantes en relación con la privatización de la mayoría de los locales residenciales ubicados en edificios de apartamentos.

En arte. 36 de la LCD define la gama de objetos que componen la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Dicha propiedad incluye locales en esta casa que no son parte de apartamentos y están destinados a servir a más de una habitación en un edificio de apartamentos, incluidos descansos entre apartamentos, escaleras, ascensores, ascensores y otros pozos, pasillos, pisos técnicos, áticos, sótanos , donde hay servicios públicos, otros equipos que sirven a más de una habitación en dicha casa (sótanos técnicos), así como techos que encierran estructuras portantes y no portantes de la casa especificada, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y otros ubicados en esta casa fuera o dentro de los locales y sirviendo a más de un local, el terreno en el que se encuentra esta casa, con elementos de paisajismo y paisajismo y otros objetos destinados al mantenimiento, operación y mejora de dicha casa, ubicada en el terreno especificado.

De acuerdo con la Parte 1 del art. 36 LCD La propiedad común en un edificio de apartamentos pertenece a los propietarios de los locales en dicha casa sobre la base de la propiedad compartida común.

Como se establece específicamente en el art. 16 de la Ley sobre la Introducción del Complejo Residencial, en el desarrollo existente de asentamientos, la propiedad común compartida de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos es la parcela de tierra en la que se encuentra el edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios que forman parte de tal casa se encuentran. La parte 2 de este artículo establece que la parcela de tierra en la que se encuentran estos objetos, que se formó antes de la entrada en vigor de la LCD y respecto de la cual se realizó el registro catastral estatal, pasa de forma gratuita a la propiedad compartida común. de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

En el caso de que la parcela de tierra en la que se ubican el edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles incluidos en dicha casa no se haya formado antes de la entrada en vigor de la LCD, sobre la base de una decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, cualquier persona autorizada por la reunión especificada tiene derecho a solicitar a las autoridades autoridades estatales o gobiernos locales una declaración sobre la formación de un terreno en el que se ubica un edificio de apartamentos. La formación de la parcela de tierra en la que se ubica el edificio de apartamentos la llevan a cabo las autoridades estatales o los gobiernos locales. De la norma anterior se deduce que los ciudadanos que son propietarios de locales en un edificio de apartamentos no deben asumir los costos asociados con la formación de la parcela de tierra especificada. Desde el momento en que se forma el terreno y se lleva a cabo su registro catastral estatal, el terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos y otros bienes inmuebles que forman parte de dicha casa, pasa gratuitamente a la propiedad común compartida de los propietarios de locales en el edificio de apartamentos.

Los edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles que formen parte de dichos edificios, construidos o reconstruidos después de la puesta en marcha del complejo residencial, son aceptados por el comité de aceptación solo cuando establezca el tamaño y los límites de los terrenos en los que se ubican dichos edificios de apartamentos. De acuerdo con la parte 3 del art. 36 de la LCD, una reducción en el tamaño de la propiedad común en un edificio de apartamentos solo es posible con el consentimiento de todos los propietarios de locales en esta casa a través de su reconstrucción.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos poseen, utilizan y, dentro de los límites establecidos por el Código de Vivienda y la legislación civil, disponen de la propiedad común del edificio de apartamentos. Si bien estos bienes son bienes comunes, atendiendo a su naturaleza y finalidad y como excepción a la regla general, se prohíbe:

1) asignar en especie su participación en el derecho de propiedad común de dichos bienes;

2) enajenar su participación en el derecho de propiedad común especificado, así como realizar otras acciones que impliquen la transferencia de esta participación por separado del derecho de propiedad de los locales en un edificio de apartamentos (Parte 4 del artículo 37 del Código de Vivienda). Al mismo tiempo, por decisión de los propietarios de los locales de dicha casa, adoptada en su junta general, los objetos de propiedad común pueden transferirse para su uso a otras personas si esto no viola los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos y las personas jurídicas. .

El terreno en el que se encuentra el edificio de apartamentos puede estar gravado con el derecho de uso limitado por otras personas. No está permitido prohibir el gravamen de un terreno si es necesario para asegurar el acceso de otras personas a objetos que existían antes del día de entrada en vigor de la LDC, es decir, antes del 1 de marzo de 2005. Un nuevo gravamen de un terreno con el derecho de uso limitado se establece por acuerdo entre la persona que requiere la introducción de dicho gravamen de la parcela de tierra y los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Las controversias sobre la constitución del gravamen de un terreno con derecho de uso limitado o sobre las condiciones de dicho gravamen se resolverán judicialmente.

La LCD determina que la participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos del propietario del local en esta casa es proporcional al tamaño del área total de este local. Sin embargo, de conformidad con el art. 15 de la Ley sobre la Introducción de la LCD, esta regla se aplica, a menos que se establezca lo contrario por una decisión de la asamblea general de propietarios de locales u otro acuerdo de todos los participantes en la propiedad compartida de la propiedad común en un edificio de apartamentos adoptado antes de su entrada en vigor. fuerza.

Una participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos sigue el destino de la propiedad de los locales en dicha casa. Con la transmisión de este derecho, la participación del nuevo propietario del local en el derecho de propiedad común de un edificio de viviendas es igual a la participación del propietario anterior (artículo 37 de la LC).

Al adquirir la propiedad de un local en un edificio de apartamentos, el adquirente recibe una participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en dicha casa. Son nulas las cláusulas del contrato por las que la transmisión de la propiedad de un local en un edificio de viviendas no se acompaña de la transmisión de una parte del derecho de propiedad común especificado (párrafo 2 del artículo 38 de la LC).

El artículo 39 de la LC, que define el procedimiento para el mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de viviendas, establece que la carga de los gastos de mantenimiento de estos bienes es de cargo de los propietarios de los locales de dicho edificio. La parte de los gastos obligatorios para el mantenimiento de esta propiedad está determinada por la participación en el derecho de propiedad común de la misma. Las reglas para mantener la propiedad común en un edificio de apartamentos las establece el Gobierno de la Federación Rusa.

Por primera vez, la LCD incluye normas que regulan las relaciones que surgen en relación con un cambio en los límites de los locales en un edificio de apartamentos. Según el art. 40 de la LCD, el propietario de un local en un edificio de apartamentos, al adquirir la propiedad de un local contiguo al local de su propiedad, tiene derecho a combinar estos locales en un solo local en la forma establecida por el cap. 4 LCD. Los límites entre locales adyacentes pueden cambiarse o estos locales pueden dividirse en dos o más locales sin el consentimiento de los propietarios de otros locales, si tales cambios o división no implican un cambio en los límites de otros locales, los límites y el tamaño de propiedad común en un edificio de apartamentos o un cambio de acciones en el derecho de propiedad común de propiedad común en dicha casa. Si la reconstrucción, reorganización y (o) reurbanización de las instalaciones es imposible sin la adición de una parte de los bienes comunes en un edificio de apartamentos, se debe obtener el consentimiento de todos los propietarios de las instalaciones en esta casa para dicha reconstrucción, reorganización y (o) remodelación de las instalaciones.

Por otra parte, la LCD regula la determinación de las participaciones en el derecho de propiedad común de los bienes comunes en un apartamento comunal. De conformidad con el art. 41 de la LCD, el propietario de una vivienda en un departamento comunal posee una participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en dicho departamento. Esta parte es proporcional a la parte de la superficie que posee el propietario de la vivienda en el piso comunal. La participación del propietario de una vivienda en un apartamento comunal en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos es proporcional a la suma de los tamaños del área total de la habitación especificada y determinada de acuerdo con el participación en la propiedad común de la propiedad común en el apartamento comunal de este propietario del área de los locales que constituyen la propiedad común en este apartamento (art. 42).

Cuando un propietario vende una habitación de su propiedad en un piso comunal, los demás propietarios de las habitaciones de ese piso comunal tienen derecho de preferencia para adquirir la habitación enajenada en la forma y en los términos que establece el Código Civil.

De conformidad con el art. 43 LCD Los propietarios de habitaciones en un apartamento comunal tienen la carga de mantener la propiedad común en este apartamento. La parte de los gastos obligatorios para el mantenimiento de esta propiedad, cuya carga corre a cargo del propietario de una habitación en dicho apartamento, está determinada por su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un apartamento comunal.

El órgano de gobierno de un edificio de apartamentos es la junta general de propietarios de locales en este edificio. Su competencia incluye:

1) tomar decisiones sobre la reconstrucción de un edificio de apartamentos (incluso con su expansión o superestructura), la construcción de dependencias y otros edificios, estructuras, la reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos;

2) tomar decisiones sobre los límites del uso del terreno en el que se ubica el edificio de apartamentos, incluida la introducción de restricciones sobre su uso;

3) tomar decisiones sobre la transferencia para uso de propiedad común en un edificio de apartamentos;

4) elección de una forma de administrar un edificio de apartamentos;

5) otras cuestiones remitidas por la LCD a la competencia de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos (artículo 44 de la LCD).

En arte. 45 de la LCD determina el procedimiento para la celebración de esta junta general. Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos están obligados a celebrar anualmente una asamblea general anual. Los términos y el procedimiento para la celebración de la junta general anual de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, así como el procedimiento para notificarles sus decisiones, son establecidos por la junta general de propietarios de locales en este edificio.

Las juntas generales que se celebren además de la junta general anual son extraordinarias. La junta podrá ser convocada a iniciativa de cualquiera de estos propietarios. El propietario, por cuya iniciativa se convoque una asamblea general, está obligado a informar a los propietarios de locales en un edificio de apartamentos acerca de la celebración de dicha asamblea a más tardar diez días antes de la fecha de su celebración. Dentro del plazo especificado, el aviso de la junta general debe enviarse a cada propietario de los locales de esta casa por correo certificado, a menos que una decisión de la junta general de propietarios de los locales de esta casa prevea otra forma de enviar este mensaje. por escrito, o entregado a cada propietario de los locales contra recibo o colocado en locales de un edificio de apartamentos, determinado por tal decisión y disponible para todos los propietarios de locales en este edificio.

La asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos es elegible si concurrieron a ella los propietarios de locales en este edificio o sus representantes con más del 50% de los votos del número total de votos. A falta de quórum para la celebración de la junta general anual, deberá celebrarse una junta general repetida (párrafo 3 del artículo 45 de la LC). El derecho de voto en la junta general sobre los asuntos sometidos a votación pertenece a los propietarios de los locales de este edificio. El voto directo podrá efectuarse por dichas personas personalmente oa través de su representante.

El representante del propietario de los locales en un edificio de apartamentos en la asamblea general actúa de acuerdo con los poderes basados ​​​​en las instrucciones de las leyes federales, los actos de los organismos estatales autorizados o los actos de los gobiernos locales, o un poder redactado por escrito. para votar Dicho poder debe contener información sobre el propietario representado de los locales en el edificio de apartamentos correspondiente y su representante (nombre o título, lugar de residencia o ubicación, datos del pasaporte) y debe redactarse de acuerdo con los requisitos de las cláusulas 4 y 5 del art. 185 del Código Civil o certificado por un notario.

El número de votos que tiene cada propietario de locales en un edificio de apartamentos en una asamblea general es proporcional a su participación en la propiedad común de los bienes comunes en esta casa (parte 3 del artículo 48 de la LCD).

Las decisiones de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre cuestiones sometidas a votación se toman por mayoría de votos del número total de votos de los propietarios de locales en dicho edificio que participan en esta reunión, con excepción de aquellos previsto en los párrafos 1 y 3 de la parte 2 del art. 44 JK decisiones que se toman por una mayoría de al menos 2/3 de los votos. Las decisiones de la junta general se redactan en actas en la forma prescrita por la junta general de propietarios de locales en esta casa.

La asamblea general de propietarios de locales en un edificio de departamentos no tiene derecho a tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en la agenda de esta asamblea, así como a cambiar la agenda.

Las decisiones adoptadas por la junta general, así como los resultados de las votaciones, se ponen en conocimiento de los propietarios del local en esta casa por parte del propietario, por cuya iniciativa se convocó dicha junta, mediante la publicación de un mensaje apropiado en el local. de la casa, determinado por la decisión de la junta general de propietarios de esta casa y accesible a los propietarios de los locales en ella, a más tardar diez días a partir de la fecha de adopción de estas decisiones.

Las actas de las asambleas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y las decisiones de dichos propietarios sobre cuestiones sometidas a votación se almacenan en el lugar o en la dirección determinada por la decisión de esta asamblea.

La decisión de la asamblea general, adoptada de conformidad con el procedimiento establecido por la LCD, sobre asuntos de la competencia de dicha asamblea, es vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluidos los que no votaron.

El propietario del local en un edificio de apartamentos tiene derecho a impugnar ante los tribunales una decisión tomada por una asamblea general en violación de los requisitos de la LCD, si no participó en esta asamblea o votó en contra de tal decisión y si tal una decisión violó sus derechos e intereses legítimos. La solicitud de impugnación podrá interponerse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes al día en que dicho propietario conoció o debió conocer la resolución. El tribunal, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso, tiene derecho a confirmar la decisión impugnada si su votación no pudo afectar los resultados de la votación, las violaciones cometidas no son significativas y la decisión tomada no causó pérdidas a este titular.

En un edificio de apartamentos, todos los locales que pertenecen a un propietario, las decisiones sobre cuestiones relacionadas con la competencia de la junta general las toma solo este propietario y se redactan por escrito. En este caso, sólo se aplican las disposiciones relativas a la celebración de la junta general ordinaria de propietarios de locales en un edificio de viviendas (artículo 46 de la LC).

En relación con el empleo de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y otras razones, no siempre es recomendable celebrar una asamblea general con la presencia de estos propietarios. Ante ello, el legislador preveía la posibilidad de celebrar una junta general en la modalidad de voto a distancia. De conformidad con el art. 47 de la LCD, una decisión de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos se puede tomar sin celebrar una reunión (presencia conjunta de propietarios de locales en esta casa para discutir puntos de la agenda y tomar decisiones sobre asuntos sometidos a votación) por voto a distancia - traslado a un lugar o dirección , que se indican en la convocatoria de la asamblea general, en forma escrita de las decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación.

Se consideran propietarios de los locales de esta casa quienes hayan intervenido en la junta general, celebrada en forma de voto a distancia, cuyas decisiones hayan sido recibidas antes de la fecha límite para su aceptación.

Tema 7. Alquiler social de vivienda

7.1. Disposiciones generales para el alquiler de locales residenciales

De acuerdo con la definición dada en la Parte 1 del art. 671 del Código Civil, en virtud de un contrato de arrendamiento residencial, una de las partes, el propietario de la vivienda o una persona autorizada por él (arrendador), se compromete a proporcionar a la otra parte (inquilino) la vivienda por una tarifa de posesión y uso. por vivir en él. La definición anterior de contrato de arrendamiento residencial se aplica a todo tipo de alquiler, independientemente de la propiedad del local residencial que actúa como objeto de este contrato.

Puede actuar como arrendador el propietario de la vivienda (estado, municipio, persona jurídica, ciudadano, etc.) o una persona autorizada por él.

Solo un ciudadano puede ser inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento residencial. Se pueden proporcionar locales residenciales a personas jurídicas para su posesión y (o) uso sobre la base de un contrato de arrendamiento u otro acuerdo (parte 2 del artículo 671 del Código Civil).

Los locales residenciales pueden ser alquilados no solo por rusos, sino también por ciudadanos extranjeros, así como por apátridas. Esta disposición se deriva de la norma de la Parte 3 del art. 62 de la Constitución, según el cual los ciudadanos extranjeros y los apátridas en la Federación Rusa disfrutan de los derechos y tienen obligaciones en igualdad de condiciones con los ciudadanos de la Federación Rusa, excepto en los casos establecidos por la ley federal o un tratado internacional de la Federación Rusa .

El Código Civil ha realizado una serie de ajustes significativos en la regulación de las relaciones habitacionales relacionadas con el alquiler de locales residenciales.

Dando una definición general de un contrato de arrendamiento residencial, el Código Civil al mismo tiempo destaca (Artículo 672) un tipo especial de este contrato: un contrato de arrendamiento residencial en el parque de viviendas estatales y municipales para uso social (contrato de arrendamiento social).

En función de la naturaleza de este parque de viviendas y de las peculiaridades de las relaciones de arrendamiento de las relaciones residenciales incluidas en él, el Código Civil establece una regla general según la cual un contrato de arrendamiento social de locales residenciales se celebra por la razón, por la condiciones y en la forma prevista por la legislación sobre vivienda (párrafo 3 del artículo 672).

En la literatura sobre derecho de la vivienda y en la práctica, el término "contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales" se ha generalizado. Este término se refiere a todos los contratos de arrendamiento de locales residenciales, con excepción de los contratos de alquiler social de locales residenciales y los contratos de alquiler de locales residenciales especializados. Esta denominación de estos contratos refleja el carácter comercial de las relaciones de arrendamiento de vivienda que se forman en base a ellos. Las relaciones de contratación comercial, a diferencia de las relaciones de contratación social y la contratación de locales residenciales especializados, están plenamente reguladas por las normas del derecho civil.

En base a la legislación vigente, se pueden distinguir tres tipos de contratación de locales residenciales:

1) alquiler comercial de locales residenciales;

2) alquiler social de dichos locales;

3) contratación de locales residenciales especializados.

El Código Civil contiene una serie de disposiciones que son de importancia general para todo tipo de vivienda de alquiler. Con base en la norma del apartado 3 del art. 672 del Código Civil son generales, en particular, las reglas sobre la forma del contrato de arrendamiento (artículo 674), la conservación del contrato de arrendamiento en caso de transmisión de la propiedad del local adquirido (artículo 675), las obligaciones del arrendatario de locales residenciales (artículo 678), la mudanza de residentes temporales (artículo 680), el subarrendamiento de locales residenciales (incisos 1 y 3 del artículo 685 del Código Civil).

Junto a estas disposiciones, el Código Civil establecía que "al contrato de tenencia social de una vivienda se le aplicarán las demás disposiciones de este Código, salvo disposición en contrario de la legislación sobre vivienda".

La puesta a disposición de locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos se realiza mediante contratos de uso gratuito (artículo 109 de la LC).

7.2. Causales y procedimiento para la entrega de vivienda en régimen de arrendamiento social

Una de las formas de dotar de vivienda a los ciudadanos es la dotación de locales residenciales en las casas del parque habitacional estatal y municipal bajo contrato social. En la actualidad, las normas de la legislación sobre vivienda se han armonizado con la Constitución, según la cual la vivienda se proporciona gratuitamente o por una tarifa asequible con cargo a los fondos estatales, municipales y otros fondos de vivienda solo a los pobres y otros ciudadanos especificados en la ley que necesitan vivienda (parte 3 del artículo 40).

Según lo estipulado por la Parte 2 del art. 49 de la LCD, a los ciudadanos de escasos recursos que, por las causales establecidas por la LCD, se les reconozca la necesidad de locales residenciales provistos en régimen de alquiler social, se les proporcionen locales residenciales del parque habitacional municipal de acuerdo con el procedimiento establecido por la LCD en régimen social contratos de alquiler

Los ciudadanos de bajos ingresos según los criterios de la LCD son ciudadanos reconocidos como tales por el gobierno local en la forma prescrita por la ley del sujeto pertinente de la Federación de Rusia, teniendo en cuenta los ingresos atribuibles a cada miembro de la familia y el valor de propiedad de miembros de la familia y sujeta a impuestos.

Los locales residenciales del parque de viviendas de la Federación de Rusia o del parque de viviendas de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia en virtud de contratos de arrendamiento social se proporcionan a otras categorías de ciudadanos definidos por la ley federal o la ley de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, reconocido por los motivos establecidos por la LC y (o) la ley federal o la ley de la entidad constitutiva de la Federación Rusa como en necesidad de locales residenciales. Estos locales residenciales se proporcionan de acuerdo con el procedimiento establecido por la LCD, a menos que la ley federal especificada o la ley del sujeto de la Federación Rusa dispongan lo contrario.

Dichas categorías de ciudadanos podrán ser dotadas en régimen de arrendamiento social de locales residenciales del parque de viviendas municipal por parte de las Administraciones locales en el caso de que estos órganos, de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, estén investidos de facultades estatales para dotar a estas categorías de ciudadanos de locales residenciales. Los locales residenciales del parque de viviendas municipales en virtud de acuerdos de arrendamiento social se proporcionan a las categorías anteriores de ciudadanos en la forma establecida por la LC, a menos que la ley federal o la ley del sujeto de la Federación de Rusia dispongan lo contrario (partes 3 y 4 del artículo 49 de la LC).

Los locales residenciales bajo acuerdos de arrendamiento social no se proporcionan a ciudadanos extranjeros, personas apátridas, a menos que se disponga lo contrario por un tratado internacional de la Federación Rusa.

La provisión de vivienda bajo un contrato de arrendamiento social se lleva a cabo sobre la base de la norma para la provisión de espacio habitable bajo dicho acuerdo (norma de provisión). Esta norma es el tamaño mínimo del área, sobre la base de la cual se determina el tamaño del área total de los locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social. La tasa de provisión la establece el gobierno local, dependiendo del nivel de provisión de locales residenciales proporcionados bajo contratos de alquiler social en el municipio correspondiente, y otros factores.

Leyes federales, leyes de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, que establecen el procedimiento para la provisión de locales residenciales bajo acuerdos de arrendamiento social especificados en la Parte 3 del art. 49 de la LCD para las categorías de ciudadanos, a estas categorías de ciudadanos podrán establecerse otras normas de prestación. Al mismo tiempo, cabe señalar que la LCD no define el tamaño mínimo de la norma del espacio habitable, sobre la base de la cual se proporcionan locales residenciales en virtud de acuerdos de arrendamiento social.

El nivel de provisión de los ciudadanos con el área total de locales residenciales a los efectos de su registro como aquellos que necesitan locales residenciales se determina de acuerdo con la norma contable para el área de locales residenciales (norma contable ). Esta regla la establece el gobierno local. Al mismo tiempo, el tamaño de dicha norma no puede exceder el tamaño de la norma de disposición establecida por este órgano (artículo 50 de la LC).

El artículo 51 de la LC establece las causales para el reconocimiento de ciudadanos necesitados de vivienda en régimen de alquiler social (en adelante, ciudadanos necesitados de vivienda). Según este artículo, se reconoce que los ciudadanos necesitan vivienda:

1) que no sean inquilinos de locales residenciales en virtud de contratos de arrendamiento social o miembros de la familia de un inquilino de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social o propietarios de locales residenciales o miembros de la familia del propietario de locales residenciales;

2) que son inquilinos de locales residenciales bajo acuerdos de arrendamiento social o miembros de la familia del inquilino de locales residenciales bajo dicho acuerdo o propietarios de locales residenciales o miembros de la familia del propietario y provistos de un área total de locales habitables por miembro de la familia menos de la norma contable;

3) vivir en una habitación que no cumpla con los requisitos establecidos para locales residenciales. Si la vivienda no cumple con los requisitos sanitarios y técnicos establecidos, en particular, tiene deficiencias irreparables (congelación de las paredes, alta humedad, equipo sanitario defectuoso que no se puede reemplazar, etc.), entonces los ciudadanos que viven en tales locales son reconocidos como necesitados de locales residenciales provistos en virtud de contratos de alquiler social, independientemente del tamaño de los locales residenciales que ocupen;

4) que sean arrendatarios de locales residenciales en régimen de arrendamiento social, familiares de un arrendatario de locales residenciales en régimen de arrendamiento social o propietarios de locales residenciales, familiares del propietario de locales residenciales que vivan en un apartamento ocupado por varias familias, si la familia incluye a un paciente que padece una forma grave de una enfermedad crónica en la que es imposible convivir con él en el mismo apartamento, y que no tiene otras viviendas ocupadas en virtud de un contrato de arrendamiento social o de propiedad por derecho de propiedad. La lista de enfermedades relevantes es establecida por el Gobierno de la Federación Rusa.

Si un ciudadano y (o) miembros de su familia tienen varios locales residenciales ocupados bajo contratos de arrendamiento social y (o) propiedad de ellos, la determinación del nivel de provisión con el área total de los locales residenciales se realiza basado en el área total total de todos estos locales residenciales.

Según lo dispuesto en la Parte 1 del art. 52 de la LCD, los locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social se proporcionan a los ciudadanos que están registrados como necesitados de dichos locales residenciales, con la excepción de los casos establecidos por la LCD.

Para ser registrados como necesitados de locales residenciales tienen el derecho previsto en el art. 49 LCD Categoría de ciudadanos que pueden ser reconocidos como necesitados de vivienda. Si un ciudadano tiene derecho a ser registrado en la cuenta especificada por varias razones (como ciudadano pobre y como perteneciente a una categoría determinada por la ley federal o la ley de una entidad constitutiva de la Federación Rusa), a su elección, tal ciudadano puede ser registrado por uno de estos motivos o por todos los motivos.

El registro de ciudadanos como personas que necesitan locales residenciales lo lleva a cabo el organismo de autogobierno local sobre la base de las solicitudes de estos ciudadanos presentadas por ellos al organismo indicado en su lugar de residencia. En los casos y en la forma que determine la ley, los ciudadanos podrán solicitar el registro en un lugar distinto de su lugar de residencia. El registro de los ciudadanos incapacitados se realiza a solicitud de sus representantes legales.

Los documentos que confirmen el derecho de los ciudadanos relevantes a ser registrados como aquellos que necesitan locales residenciales deben presentarse con las solicitudes de registro. Al ciudadano que ha presentado una solicitud de registro se le expide un recibo de recepción de estos documentos indicando su lista y la fecha de su recepción por parte del organismo que realiza el registro.

La decisión sobre la aceptación o denegación del registro deberá tomarse con base en los resultados de la consideración de la solicitud respectiva y demás documentos presentados de conformidad con la norma anterior por el organismo que realiza el registro, a más tardar 30 días hábiles a partir de la fecha de presentación de estos documentos a este organismo. El órgano que realiza la inscripción, a más tardar tres días hábiles contados a partir de la fecha de la resolución de inscripción, expide o remite al ciudadano que presentó la solicitud de inscripción, un documento acreditativo de la adopción de tal resolución.

El procedimiento para el mantenimiento de registros de ciudadanos por parte de un organismo de autogobierno local como aquellos que necesitan locales residenciales está establecido por la ley del sujeto correspondiente de la Federación Rusa.

Por primera vez, la LCD incluye una regla sobre las consecuencias del deterioro de las condiciones de vida de un ciudadano, a consecuencia de lo cual surge la necesidad de vivienda. Según el art. 53 de la LC, los ciudadanos que, con la intención de adquirir el derecho a ser empadronados como necesitados de vivienda, hayan realizado actuaciones en virtud de las cuales puedan ser reconocidos como necesitados de vivienda, se inscriben como necesitados de vivienda no antes de cinco años a partir de la fecha de comisión de estos actos intencionales.

De conformidad con el art. 54 de la LCD, se permite la negativa a registrar a los ciudadanos como necesitados de locales residenciales si:

1) no se presentan los documentos necesarios;

2) se presentan documentos que no acreditan el derecho de los respectivos ciudadanos a ser registrados como necesitados de vivienda;

3) el plazo previsto en el art. 53 LCD término.

La decisión de denegar el registro debe contener una indicación de los motivos de tal denegación con una referencia obligatoria a las violaciones previstas en la Parte 1 del art. 54. Esta decisión se emite o envía al ciudadano que presentó la solicitud a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de adopción de tal decisión y puede ser impugnada por él ante los tribunales.

Los ciudadanos conservan el derecho a ser empadronados como necesitados de vivienda hasta que reciban vivienda en régimen de alquiler social o hasta que se identifiquen las causales de baja (artículo 55 de la LC). Estos motivos son:

1) presentación por parte de los ciudadanos en el lugar de registro de una solicitud de cancelación del registro;

2) la pérdida por ellos del suelo que les da derecho a recibir una vivienda en régimen de tenencia social;

3) salida de ciudadanos a un lugar de residencia en otro municipio, con excepción de los casos de cambio de lugar de residencia dentro de las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo;

4) reciban, de acuerdo con el procedimiento establecido, de una autoridad pública o de un organismo de autogobierno local fondos presupuestarios para la adquisición o construcción de locales residenciales;

5) provisión por ellos de acuerdo con el procedimiento establecido por una autoridad estatal o un organismo de gobierno local de un terreno para la construcción de un edificio residencial;

6) identificación en los documentos presentados por ellos al organismo que realiza el registro, información que no corresponde a la realidad y sirvió de base para el registro, así como acciones ilegales de los funcionarios del organismo que realiza el registro, al decidir sobre el tema de registro

Las decisiones sobre la baja de los ciudadanos como necesitados de locales residenciales deben ser adoptadas por el organismo en virtud de cuyas decisiones dichos ciudadanos fueron admitidos en este registro, a más tardar dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha del descubrimiento de las circunstancias que son la base para tomar tales decisiones. Las decisiones de dar de baja a los ciudadanos como necesitados de locales residenciales se emiten o envían a los ciudadanos respecto de los cuales se toman a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha en que se toman tales decisiones y pueden ser impugnadas por estos ciudadanos ante los tribunales (artículo 56 de la LC).

Los locales residenciales se proporcionan a los ciudadanos que están registrados como necesitados de locales residenciales en orden de prioridad según el momento en que dichos ciudadanos estuvieron registrados, con la excepción de los casos en que los locales residenciales se proporcionan fuera de turno. De acuerdo con la parte 2 del art. 57 ZhK Se proporcionan viviendas fuera de turno bajo acuerdos de arrendamiento social:

1) ciudadanos cuyas viviendas sean reconocidas de acuerdo con el procedimiento establecido como no aptas para habitar y no estén sujetas a reparación o reconstrucción;

2) huérfanos y niños que se quedan sin el cuidado de los padres, personas de entre los huérfanos y los niños que se quedan sin el cuidado de los padres, al final de su estancia en instituciones educativas y de otro tipo, incluidas las instituciones de servicio social, en familias de acogida, hogares de tipo familiar para niños, al terminar de tutela (tutela), así como al terminar el servicio en las Fuerzas Armadas de la Federación Rusa o al regresar de instituciones que ejecutan una sentencia de prisión;

4) ciudadanos que padecen formas graves de enfermedades crónicas especificadas en el párrafo 4 de la parte 1 del art. 51 Lista LCD.

De conformidad con el art. 6 de la Ley sobre la introducción de la LCD del 1 de marzo de 2005, el registro de ciudadanos con el fin de proporcionarles posteriormente contratos de alquiler social para locales residenciales en el parque de viviendas estatal o municipal se lleva a cabo por los motivos previstos por la pantalla LCD.

Los ciudadanos registrados antes del 1 de marzo de 2005 conservan el derecho a estar en él hasta que reciban locales residenciales en virtud de contratos de arrendamiento social. Estos ciudadanos son eliminados de este registro por los motivos previstos en las cláusulas 1, 3 y 6 de la parte 1 del art. 56 de la LC, así como en caso de pérdida por ellos de la causal que, con anterioridad a la entrada en vigor de la LC, les daba derecho a recibir locales de vivienda en régimen de tenencia social. A estos ciudadanos se les proporcionan locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social en la forma prescrita por la LCD, sujeto a las disposiciones de la Parte 2 del art. 56.

A los ciudadanos que están registrados como necesitados de locales residenciales se les proporcionan locales residenciales en virtud de acuerdos de alquiler social sobre la base de las decisiones del órgano de autogobierno local. Tales decisiones se emiten o envían a los ciudadanos respecto de los cuales se toman en un plazo máximo de tres días hábiles contados a partir de la fecha de su adopción.

La decisión de proporcionar una vivienda bajo un contrato de arrendamiento social, hecha de conformidad con los requisitos de la LCD, es la base para la celebración del contrato de arrendamiento social correspondiente dentro del plazo establecido por esta decisión (parte 4 del artículo 57 de la LCD ). Es necesario prestar atención al hecho de que, a diferencia de la legislación de vivienda anterior, de acuerdo con el nuevo complejo residencial, no se requiere que se emita una orden a un ciudadano para mudarse a las instalaciones residenciales provistas.

En virtud de un contrato de arrendamiento social, los locales residenciales se proporcionan a los ciudadanos en su lugar de residencia (dentro de los límites del asentamiento correspondiente) con una superficie total por persona no inferior a la tasa de provisión.

Las habitaciones bajo contratos de arrendamiento social solo pueden proporcionarse en el caso previsto en la Parte 4 del art. 59 LCD, es decir, al desalojar un local residencial en un departamento comunal.

Al determinar el área total de una vivienda entregada en régimen de arrendamiento social a un ciudadano propietario de una vivienda, se tendrá en cuenta el área de la vivienda de su propiedad.

Al proporcionar un local residencial a un ciudadano en virtud de un contrato de arrendamiento social, se tienen en cuenta las acciones y transacciones de derecho civil con locales residenciales, cuya comisión condujo a una disminución en el tamaño de los locales residenciales ocupados o a su enajenación. Las transacciones y acciones especificadas se tienen en cuenta durante el período establecido por la ley de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia, anterior a la provisión de vivienda a un ciudadano en virtud de un contrato de arrendamiento social, pero no menos de cinco años. El procedimiento para determinar el área total de una vivienda en estos casos está establecido por la legislación de las entidades constitutivas de la Federación Rusa (partes 8 y 9 del artículo 57 de la LCD).

De acuerdo con la Parte 1 del art. 58 de la LCD cuando se proporcionen locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social, se permite la ocupación de una habitación por personas de diferente sexo, con excepción de los cónyuges, pero solo con su consentimiento.

Los locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento social pueden recibir una superficie total que exceda la tasa de provisión por persona, pero no más del doble, si se trata de una habitación o apartamento de una habitación o si está destinado a mudarse en un ciudadano que sufre de uno de los formas graves de enfermedades crónicas, especificadas en el apartado 4 h.1 Artículo. 51 Lista LCD.

Las viviendas desocupadas en un apartamento comunal en el que viven varios inquilinos y (o) propietarios, sobre la base de su solicitud, se proporcionan en virtud de un contrato de arrendamiento social a los inquilinos y (o) propietarios que viven en este apartamento, si son reconocidos o puede ser de acuerdo con el procedimiento establecido, fueron reconocidos como pobres y necesitados de vivienda. En ausencia de estos ciudadanos en el apartamento comunal, las viviendas desocupadas se proporcionan en virtud de un contrato de arrendamiento social a los inquilinos y (o) propietarios que viven en este apartamento, que pueden ser reconocidos como pobres en la forma prescrita y que cuentan con una espacio habitable total por miembro de la familia inferior a la tasa de provisión, la base de su aplicación. En ausencia de las dos categorías anteriores de ciudadanos en un apartamento comunitario, los locales residenciales desocupados se entregan en virtud de un contrato de compraventa a ciudadanos a los que se les proporciona un espacio habitable total por miembro de la familia inferior a la tasa de provisión, también en el base de su aplicación. En ausencia de ciudadanos pertenecientes a una de las tres categorías mencionadas anteriormente en el departamento comunal, la mudanza a los locales residenciales vacantes se lleva a cabo sobre la base de un contrato de arrendamiento social en la forma prescrita por el Código de Vivienda.

De conformidad con el art. 7 de la Ley de Introducción de la LCD a las relaciones sobre el uso de locales residenciales que estaban ubicados en edificios residenciales propiedad de empresas estatales o municipales o instituciones estatales o municipales y utilizados como albergues, las normas de la LCD en una tenencia social se aplica el acuerdo.

7.3. Contrato de arrendamiento social: principales disposiciones

El lugar central en la LCD lo ocupan las disposiciones relativas al contrato de alquiler social de vivienda (Capítulo 8). Según el apartado 1 del art. 672 del Código Civil, en virtud de dicho acuerdo, se dota a los ciudadanos de viviendas en fondos estatales y municipales de vivienda para uso social. El contrato de tenencia social de una vivienda es un contrato de derecho civil, por lo que las relaciones que surgen con motivo de su celebración están reguladas por el derecho civil (artículo 672 del Código Civil); al mismo tiempo, es el principal tipo de contrato de vivienda, por lo que las relaciones que genera están reguladas en gran medida por las normas del derecho de la vivienda.

Según el art. 60 de la LC en virtud de este acuerdo, una de las partes: el propietario de los locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal (el organismo estatal autorizado o el organismo de autogobierno local autorizado que actúa en su nombre) o una persona autorizada por él (el propietario) se compromete a transferir el local residencial a la otra parte, un ciudadano para su posesión y uso para vivir en él en las condiciones establecidas por la LCD.

Un contrato de arrendamiento social, a diferencia de un contrato de arrendamiento comercial, se celebra sin fijar un plazo para su validez. Un cambio en las causales y condiciones que dan derecho a recibir vivienda bajo un contrato de arrendamiento social no es una base para rescindir el contrato de arrendamiento social.

De conformidad con el art. 62 de la LCD, el objeto de un contrato de arrendamiento social debe ser un edificio residencial (edificio residencial, apartamento, parte de un edificio residencial o apartamento). Un objeto independiente de un contrato de arrendamiento social no puede ser un local residencial no aislado, un local para uso auxiliar, así como una propiedad común en un edificio de apartamentos.

Las relaciones relativas a los arrendamientos en edificios de departamentos son más complejas, ya que aquí el objeto del derecho de uso no son sólo los locales residenciales, sino también los bienes comunes ubicados en estos edificios, lo que primero fue establecido por el art. 673 GR. Una disposición similar está contenida en la Parte 2 del art. 61 LCD.

El artículo 63 de la LC establece que el contrato de arrendamiento social de una vivienda se celebra por escrito sobre la base de una decisión de ceder una vivienda al fondo de la vivienda para uso social. El Gobierno de la Federación de Rusia aprueba un contrato estándar para el alquiler social de locales residenciales.

La transferencia de la propiedad de los locales residenciales ocupados en virtud de un contrato de arrendamiento social, el derecho de gestión económica o el derecho a la gestión operativa de dichos locales residenciales no implica la extinción o la modificación de los términos del contrato de arrendamiento social (artículo 64 de la LC).

7.4. Derechos y obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento social

Los derechos y obligaciones de un arrendador en virtud de un contrato de arrendamiento social se definen en el art. 65 LCD. El arrendador tiene derecho a exigir el pago oportuno del pago de la vivienda y los servicios públicos. El arrendador está obligado:

1) transferir al inquilino un espacio habitable libre de los derechos de otras personas;

2) participar en el mantenimiento y reparación adecuados de la propiedad común en un edificio de apartamentos en el que se encuentran los locales residenciales alquilados;

3) para realizar reparaciones importantes de locales residenciales;

4) asegurar la prestación al arrendatario de los servicios públicos necesarios de la debida calidad.

Además de las indicadas, el arrendador tiene otras obligaciones estipuladas por la legislación de vivienda y el contrato de arrendamiento social de una vivienda.

El arrendador bajo contrato de arrendamiento social que no cumpla con sus deberes será responsable conforme a la ley. Entonces, si no cumple o cumple indebidamente con sus obligaciones para la revisión oportuna de los locales residenciales arrendados, la propiedad común en un edificio de apartamentos y los dispositivos ubicados en los locales residenciales y destinados a la prestación de servicios públicos, el inquilino, a su elección. , tiene derecho a exigir una reducción en el pago por el uso de los locales residenciales ocupados, propiedad común en un edificio de apartamentos, o el reembolso de sus gastos para eliminar las deficiencias en los locales residenciales y (o) los bienes comunes en un edificio de apartamentos , o la indemnización de los perjuicios causados ​​por el cumplimiento indebido o el incumplimiento de las obligaciones especificadas del arrendador (artículo 66 de la LC).

El artículo 67 de la LCD establece la gama de derechos y obligaciones del arrendatario de un local residencial bajo un contrato de arrendamiento social. El arrendatario tiene derecho en la forma prescrita:

1) trasladar a otras personas a los locales residenciales ocupados;

2) subarrendar los locales residenciales;

3) permitir que los residentes temporales vivan en las viviendas;

4) intercambiar o reemplazar los locales ocupados;

5) exigir del propietario la reparación oportuna de la vivienda, la participación adecuada en el mantenimiento de la propiedad común en el edificio de apartamentos, así como la provisión de servicios públicos.

Además de los enumerados, el arrendatario puede tener otros derechos previstos por la LCD, otras leyes federales y un contrato social de trabajo.

El arrendatario está obligado:

1) utilizar los locales residenciales para los fines previstos y dentro de los límites establecidos por el conjunto residencial;

2) velar por la seguridad de la vivienda;

3) mantener el buen estado de la vivienda;

4) realizar reparaciones corrientes de locales residenciales;

5) pago oportuno de vivienda y servicios públicos;

5) informar al arrendador dentro de los términos establecidos por el contrato sobre el cambio en las causales y condiciones que dan derecho al uso de la vivienda bajo un contrato de arrendamiento social.

El inquilino también tiene otras obligaciones estipuladas por la LCD, otras leyes federales y el contrato social de trabajo.

El arrendatario de una vivienda que incumpla las obligaciones previstas en la legislación de vivienda y en un contrato de tenencia social de una vivienda, será responsable conforme a la ley (artículo 68 de la LC).

Los miembros de la familia de un arrendatario de una vivienda bajo un contrato de arrendamiento social tienen los mismos derechos y obligaciones con el arrendatario. Los familiares capaces del empleador son solidariamente responsables con el empleador de las obligaciones derivadas del contrato de trabajo social (parte 2 del artículo 69 de la LC).

La legislación de vivienda revela el concepto de familiares del arrendatario de locales residenciales en régimen de tenencia social. De acuerdo con la Parte 1 del art. 69 de la LCD, estos incluyen a su cónyuge que convive con el empleador, así como a los hijos y padres de este empleador. Otros parientes, dependientes discapacitados se reconocen como miembros de la familia del empleador si el empleador los establece como miembros de su familia y tienen un hogar común con él. En casos excepcionales, otras personas pueden ser reconocidas como miembros de la familia del empleador en un proceso judicial. Los miembros de la familia del inquilino deben estar indicados en el contrato de arrendamiento social (Parte 3, Artículo 69 de la LC).

Si un ciudadano ha dejado de ser miembro de la familia del arrendatario de la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento social, pero continúa viviendo en la vivienda ocupada, conserva los mismos derechos que tienen el arrendatario y los miembros de su familia. El ciudadano especificado es responsable independientemente de sus obligaciones derivadas del contrato social de trabajo correspondiente (parte 4 del artículo 69 de la LC).

Uno de los derechos básicos de un inquilino de una vivienda bajo un contrato de arrendamiento social es el derecho a trasladar a otras personas a este local. Según el art. 70 de la LCD, el arrendatario, con el consentimiento por escrito de los miembros de su familia, incluidos los temporalmente ausentes, tiene derecho a trasladar a su cónyuge, a sus hijos y a sus padres a la vivienda que ocupa, o con el consentimiento de su miembros de la familia dados en la misma forma, incluso temporalmente ausentes, y el arrendador - otros ciudadanos como miembros de su familia que residen permanentemente con él. El propietario puede prohibir la ocupación de los ciudadanos como miembros de su familia que viven juntos con el inquilino si, después de su ocupación, el área total de los locales residenciales correspondientes por miembro de la familia es inferior a la norma contable. No se requiere el consentimiento de los demás miembros de la familia del inquilino y el consentimiento del propietario para mudarse con los padres de sus hijos menores.

Como se indica en la Parte 2 del art. 70 de la LCD, el traslado de ciudadanos a una vivienda como miembros de la familia del arrendatario supone una modificación del correspondiente contrato de tenencia social de la vivienda en cuanto a la necesidad de señalar en dicho contrato un nuevo miembro de la familia del arrendatario.

La ausencia temporal del arrendatario de la vivienda, de alguno de los miembros de su familia que convivan con él o de todos estos ciudadanos no implica una modificación de sus derechos y obligaciones en virtud de un contrato social de trabajo (artículo 71 de la LC).

7.5. Modificación, rescisión y resolución del contrato de alquiler social de local de vivienda

Desalojo de ciudadanos de locales residenciales provistos bajo un contrato social

Según el art. 81 de la LCD, el arrendatario de una vivienda en régimen de tenencia social, cuya superficie total por familiar exceda la tasa de provisión, con el consentimiento de los familiares que convivan con él, incluidos los temporalmente ausentes, tiene derecho solicitar al arrendador una solicitud para proporcionarle una vivienda más pequeña en lugar de una vivienda ocupada. El arrendador, sobre la base de la solicitud del arrendatario del local residencial para la sustitución de este último, está obligado a proporcionar al arrendatario, de acuerdo con él, otro local residencial dentro de los tres meses siguientes a la fecha de presentación del correspondiente solicitud. La legislación federal y la legislación de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia pueden prever otros motivos para la sustitución de locales residenciales para ciudadanos.

Según lo dispuesto por el art. 82 de la LCD, los ciudadanos que viven en el mismo apartamento, que utilizan viviendas en él sobre la base de acuerdos de arrendamiento social separados y unidos en una familia, tienen derecho a exigir la celebración de un contrato con cualquiera de ellos para todos los locales residenciales ocupados por ellos.

Un miembro capaz de la familia del arrendatario, con el consentimiento de los demás miembros de su familia y del arrendador, tiene derecho a exigir que se le reconozca como empleador en virtud de un acuerdo social de trabajo concluido previamente en lugar del arrendatario original. El mismo derecho pertenece en caso de muerte del empleador a cualquier miembro capaz de la familia del empleador fallecido.

De conformidad con el art. 83 LCD El contrato de trabajo social puede ser rescindido en cualquier momento por acuerdo de las partes. El arrendatario de una vivienda en régimen de arrendamiento social, con el consentimiento por escrito de los miembros de su familia que convivan con él, tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento social en cualquier momento. Así, la ley brinda al arrendatario y a los miembros de su familia la oportunidad de desistir unilateralmente del contrato especificado, y sin previo aviso al arrendador.

En el caso de que el arrendatario y los miembros de su familia se trasladen a otro lugar de residencia, el contrato de alquiler social de local residencial se considera resuelto desde la fecha de salida.

La rescisión de un contrato de arrendamiento social a petición del arrendador está permitida en los tribunales en los siguientes casos:

1) falta de pago por parte del arrendatario del pago de la vivienda y (o) los servicios públicos durante más de seis meses;

2) destrucción o daño de la vivienda por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable;

3) vulneración sistemática de los derechos e intereses legítimos de los vecinos, que imposibilite la convivencia en una misma zona residencial;

4) uso de locales residenciales para otros fines.

El contrato de tenencia social de una vivienda se extingue por la pérdida (destrucción) de la vivienda, con la muerte del arrendatario que vivía solo (artículo 83 de la LC).

Hay tres opciones para el desalojo de ciudadanos de locales residenciales provistos bajo contratos de alquiler social, que se lleva a cabo en los tribunales:

1) con la provisión de otras viviendas cómodas bajo acuerdos de arrendamiento social;

2) con la provisión de otros locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social;

3) sin dotar de otros locales residenciales (artículo 84 de la LC).

La LCD revela el concepto de otro local residencial en buen estado proporcionado tras el desalojo de un local residencial ocupado en virtud de un contrato de arrendamiento social. Dichos locales se reconocen como locales residenciales que se encuentran en buen estado de conservación en relación con las condiciones del asentamiento correspondiente, equivalentes en términos de área total a los locales residenciales previamente ocupados, que cumplen con los requisitos sanitarios y técnicos y ubicados dentro de los límites de este asentamiento (parte 1 del artículo 89).

Si el arrendatario y los miembros de su familia que vivían con él antes del desalojo con la provisión de otra vivienda cómoda ocupaban un apartamento o al menos dos habitaciones, el arrendatario tiene derecho a recibir un apartamento o una vivienda que consista en el mismo número de habitaciones en piso comunitario. En la decisión del juzgado con esta opción de desalojo, se deberá indicar el local concreto de vivienda que se entrega al ciudadano.

Las causales de desalojo con provisión de otra vivienda confortable en virtud de un contrato de arrendamiento social están determinadas por el art. 85 de la LCD, según el cual tal evicción es posible en los casos en que:

1) la casa en la que se encuentra la vivienda está sujeta a demolición;

2) los locales residenciales están sujetos a transferencia a locales no residenciales;

3) la vivienda ha sido declarada no apta para habitar;

4) como resultado de una revisión o reconstrucción importante de la casa, los locales residenciales no pueden conservarse o su área total disminuirá, como resultado de lo cual el arrendatario y los miembros de su familia que viven en él pueden ser reconocidos como necesitados de locales residenciales, o aumentará, como resultado de lo cual el área total ocupada de viviendas superará significativamente la tasa de provisión.

Si la casa en la que se encuentra el inmueble residencial ocupado en virtud de un contrato de arrendamiento social está sujeto a demolición, se proporcionan otros locales residenciales confortables en virtud de un contrato de arrendamiento social a los ciudadanos desalojados por una autoridad estatal o un gobierno local que ha decidido demoler dicho inmueble. casa (artículo 86 de la LC).

Si una vivienda ocupada en virtud de un contrato de arrendamiento social está sujeta a transferencia a un local no residencial o se declara no apta para habitar, los ciudadanos desalojados de dicha vivienda recibirán otra vivienda cómoda en virtud de un contrato de arrendamiento social por parte del arrendador (Artículo 87 de la LC).

Según el art. 88 de la LCD durante la revisión o reconstrucción de un edificio residencial, si no se pueden llevar a cabo sin desalojar al inquilino, el propietario está obligado a proporcionar al inquilino y a los miembros de su familia durante la revisión o reconstrucción de otro local residencial sin rescindir el contrato de arrendamiento social del local residencial ubicado en la vivienda especificada. Para el período de una revisión o reconstrucción importante bajo un contrato de arrendamiento, se proporcionan locales residenciales de un fondo maniobrable. Si el arrendatario y los miembros de su familia se niegan a mudarse a esta vivienda, el arrendador puede demandar judicialmente la reubicación. La reubicación del arrendatario y los miembros de su familia en los locales residenciales del fondo móvil y de regreso se realiza a expensas del arrendador.

A cambio de la provisión de locales residenciales del parque de viviendas móviles, el arrendador, con el consentimiento del arrendatario y los miembros de su familia, puede proporcionarles otro local residencial bien equipado para su uso con la celebración de un contrato de arrendamiento social. El contrato de arrendamiento social de una vivienda en una casa sujeta a grandes reparaciones o reconstrucción está sujeto a extinción en tales casos.

Si, como resultado de una reforma o reconstrucción importante de la casa, el local residencial ocupado por el arrendatario y los miembros de su familia en virtud de un contrato de arrendamiento social no puede conservarse o su superficie total disminuye, como consecuencia de lo cual el arrendatario y se puede reconocer que los miembros de su familia que viven en él necesitan locales residenciales, o aumentar, como resultado de lo cual el área total de locales residenciales ocupados por miembro de la familia excederá significativamente la tasa de provisión, se debe proporcionar otro local residencial en virtud de un contrato de arrendamiento social por parte del arrendador antes del inicio de reparaciones importantes o reconstrucción.

Después de una revisión o reconstrucción importante de la casa, el inquilino y los miembros de su familia que conviven con él tienen derecho a mudarse a una vivienda cuya superficie total haya disminuido como resultado de reparaciones importantes o reconstrucción. .

Cuando se trate de desalojo con provisión de otra vivienda en régimen de arrendamiento social, basta que la vivienda entregada cumpla con los requisitos sanitarios y técnicos para tal local y se encuentre dentro de los límites del asentamiento respectivo. Este último requisito también debe cumplirse, de lo contrario se violará la libertad proclamada por la Constitución para elegir un lugar de residencia para un ciudadano en el territorio de la Federación Rusa.

De acuerdo con la legislación de vivienda vigente (artículo 90 de la LC), si el inquilino y los miembros de su familia que viven con él por más de seis meses sin una razón justificada no pagan la vivienda y los servicios públicos, pueden ser desalojados judicialmente con la provisionar otros locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento social, mientras que el tamaño de este local se determina de acuerdo con las normas establecidas para el traslado de ciudadanos a un albergue.

La ley también prevé los casos en que el desalojo de una vivienda ocupada en régimen de arrendamiento social se lleve a cabo sin la provisión de otra vivienda. Tal desalojo es posible en los casos en que el inquilino y (o) los miembros de su familia que viven con él:

1) utilizar las instalaciones para otros fines;

2) violar sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos;

3) la mala gestión de los locales de vivienda, permitiendo su destrucción (parte 1 del artículo 91 de la LC).

Ante estas infracciones, el arrendador está obligado a advertir inicialmente al arrendatario y a los miembros de su familia sobre la necesidad de eliminarlas, y si implican la destrucción de la vivienda, tiene derecho a asignar un tiempo razonable al arrendatario. y miembros de su familia para eliminar estas violaciones. Si, previa advertencia al arrendador, no se eliminan estas infracciones, los autores, a petición del arrendador u otras personas interesadas, son desalojados judicialmente sin proporcionar otra vivienda.

Los ciudadanos privados de la patria potestad también pueden ser desalojados de los locales residenciales sin provisión de otras viviendas, si el tribunal reconoce como imposible su cohabitación con los niños respecto de los cuales están privados de la patria potestad.

7.6. El derecho a intercambiar locales residenciales proporcionados en virtud de contratos de arrendamiento social

Entre los derechos de un arrendatario de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social se encuentra el derecho a intercambiar los locales que se le proporcionan en virtud de dicho contrato. De conformidad con el art. 72 de la LCD, el inquilino tiene derecho, con el consentimiento por escrito de los miembros de su familia que viven con él, incluidos los miembros de su familia temporalmente ausentes, a cambiar la vivienda que ocupan por la vivienda proporcionada en virtud de un contrato de arrendamiento social para otro inquilino.

Los miembros de su familia que convivan con el arrendatario tienen derecho a exigir del arrendatario el intercambio de los locales ocupados en virtud de un contrato de arrendamiento social por locales residenciales proporcionados en virtud de acuerdos de arrendamiento social a otros arrendatarios y ubicados en casas o apartamentos diferentes.

Si no se llega a un acuerdo sobre la permuta entre el arrendatario y los miembros de su familia que conviven con él, cualquiera de ellos tiene derecho a exigir judicialmente la realización de una permuta forzosa del local ocupado. Al mismo tiempo, se tienen en cuenta los argumentos destacados y los intereses legítimos de las personas que viven en el lugar de residencia intercambiado.

Se permite la permuta de locales de vivienda previstos en contratos de arrendamiento social y en los que vivan menores de edad, ciudadanos incapaces o parcialmente capaces que sean miembros de la familia de los arrendatarios de estos locales de vivienda, con el consentimiento previo de las autoridades de tutela y tutela. Estas autoridades se niegan a dar dicho consentimiento si el intercambio viola los derechos o intereses legítimos de estas personas. Las decisiones de las autoridades de tutela y tutela sobre dar consentimiento para el intercambio de locales residenciales o sobre negarse a dar dicho consentimiento se toman por escrito y se comunican a los solicitantes dentro de los 14 días hábiles siguientes a la fecha de presentación de sus respectivas solicitudes.

El intercambio de locales residenciales proporcionados en virtud de acuerdos de arrendamiento social puede realizarse entre ciudadanos que viven en locales residenciales ubicados tanto en uno como en diferentes asentamientos en el territorio de la Federación Rusa. El intercambio de locales residenciales se lleva a cabo sin limitar el número de participantes, sujeto a los requisitos de la Parte 1 del art. 70 de la LCD, es decir, las reglas sobre la mudanza del arrendatario al local residencial ocupado por él en virtud de un contrato de arrendamiento social de otras personas.

La ley define las circunstancias en las que no se permite el intercambio de locales residenciales entre los inquilinos de estos locales en virtud de acuerdos de arrendamiento social. Dicho intercambio queda excluido en los casos en que:

1) se ha interpuesto una demanda contra el arrendatario del local residencial para ser canjeado por la terminación o modificación del contrato de alquiler social del local residencial;

2) el derecho a usar los locales residenciales intercambiados se disputa en los tribunales;

3) los locales residenciales a ser intercambiados son reconocidos de acuerdo con el procedimiento establecido como no aptos para habitar;

4) se ha decidido demoler la casa en cuestión o acondicionarla para otros fines;

5) se ha tomado una decisión sobre la revisión de la casa en cuestión con la reconstrucción y (o) remodelación de locales residenciales en ella;

6) como resultado de un intercambio, un ciudadano que padezca una de las formas graves de enfermedades crónicas especificadas en el párrafo 4 de la parte 1 del art. 51 de la lista LCD (art. 73 de la LCD).

El intercambio de locales residenciales entre los inquilinos de estos locales en virtud de un contrato de arrendamiento social se lleva a cabo con el consentimiento de los propietarios sobre la base de un acuerdo sobre el intercambio de locales residenciales celebrado entre los inquilinos indicados. Un acuerdo sobre el intercambio de locales residenciales se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por los inquilinos de estos locales residenciales. Este contrato (original) es presentado por los inquilinos que lo han celebrado a cada uno de los propietarios con los que han celebrado contratos de alquiler social para los locales residenciales intercambiados con el fin de obtener el consentimiento para la implementación del intercambio correspondiente. Tal consentimiento o negativa en él es redactado por el arrendador por escrito y debe ser emitido por él al arrendatario que solicitó el consentimiento o su representante a más tardar diez días hábiles a partir de la fecha de la solicitud.

La negativa del propietario a dar su consentimiento para el intercambio solo se permite en los casos previstos en el art. 73 LCD. Tal negativa puede ser impugnada ante los tribunales.

El acuerdo sobre el intercambio de locales residenciales y el correspondiente consentimiento de cada arrendador en virtud de los acuerdos de alquiler social de los locales residenciales intercambiados son la base para la rescisión de los acuerdos de alquiler social previamente celebrados con ciudadanos que intercambian locales residenciales de conformidad con el acuerdo especificado, y la celebración simultánea por cada uno de los propietarios que dieron su consentimiento de un nuevo local de contrato de alquiler social con un ciudadano que se muda a este local residencial en relación con el intercambio. La terminación y celebración de estos contratos de arrendamiento social se llevan a cabo por el arrendador en un plazo máximo de diez días hábiles a partir de la fecha de la solicitud del ciudadano pertinente y la presentación de los documentos mencionados anteriormente (artículo 74 de la LC).

La permuta de locales residenciales realizada en virtud de un contrato de arrendamiento social puede ser declarada nula por el tribunal por las causales establecidas por el derecho civil para reconocer la nulidad de la transacción, incluso si se realizó en violación de los requisitos previstos por la LCD. En caso de que se reconozca la nulidad de la permuta de dicho local, las partes en el contrato de permuta están sujetas a la reubicación en los locales residenciales que anteriormente ocupaban. Si la permuta de locales residenciales proporcionada en virtud de contratos de arrendamiento social se declara nula debido a acciones ilegales de una de las partes en el contrato de permuta de locales residenciales, la parte culpable está obligada a indemnizar a la otra parte por las pérdidas sufridas como resultado de dicho intercambio (artículo 75 de la LC).

7.7. Vamos a subarrendar una vivienda proporcionada en virtud de un contrato de arrendamiento social. Residentes temporales

El complejo residencial prevé la posibilidad de subarrendar los locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento social. Según el art. 76 de la LCD, el arrendatario de dicho local, con el consentimiento por escrito del arrendador y de los miembros de su familia que convivan con él, tiene derecho a enajenar parte del local habitacional que ocupa, y en caso de salida temporal, todo el local residencial para subarriendo. Para concluir un contrato de subarrendamiento, es necesario que, después de su conclusión, el área total de los locales residenciales correspondientes por residente no sea inferior a la norma contable, y en un departamento comunal, no inferior a la norma de provisión.

Para el subarrendamiento de una vivienda ubicada en un piso comunal, se requiere también el consentimiento de todos los inquilinos y los miembros de su familia que convivan con ellos, todos los propietarios y los miembros de su familia que convivan con ellos.

La transferencia de locales residenciales para subarriendo no está permitida si un ciudadano que padece una de las formas graves de enfermedades crónicas especificadas en el párrafo 4 de la parte 1 del art. 51 ZhK, así como en otros casos previstos por las leyes federales.

El subarrendatario no sustituye al arrendatario en las relaciones de vivienda. De acuerdo con la Parte 3 del art. 76 de la LCD, no adquiere un derecho autónomo de uso del local. El arrendatario sigue siendo responsable ante el arrendador en virtud del contrato de arrendamiento social.

De conformidad con el art. 77 de la LCD, el contrato de subarrendamiento de vivienda entregada en régimen de arrendamiento social se celebra por escrito. Una copia de dicho acuerdo se transfiere al propietario. El contrato debe especificar los ciudadanos que habitan junto con el subarrendatario en la vivienda. Este acuerdo se celebra por un período determinado por sus partes. Si el plazo no está especificado en el contrato, el contrato se considera celebrado por un año.

Se paga el contrato de subarrendamiento de locales residenciales proporcionados en virtud de un contrato social. El procedimiento, las condiciones, los términos de pago y el monto del pago por el subarrendamiento de los locales residenciales especificados se establecen por acuerdo de las partes (artículo 78 de la LCD).

El contrato de subarrendamiento de locales residenciales se rescinde después de la expiración del período por el cual se celebró. Dado que el derecho del subarrendatario y de los miembros de su familia a utilizar el local se deriva del correspondiente derecho del arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento social, a la terminación de este último contrato, también se extingue el contrato de subarrendamiento.

Las causas de resolución del contrato de subarrendamiento de locales de vivienda previstos en régimen de arrendamiento social pueden ser:

1) acuerdo de las partes;

2) incumplimiento por parte del subarrendatario de los términos del contrato de subarrendamiento de local residencial.

Si el subarrendatario de una vivienda dada en virtud de un contrato de arrendamiento social, o un ciudadano de cuyas acciones es responsable, utiliza esta vivienda para otros fines, viola sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos, o maltrata la vivienda, permitiéndole de ser destruida, el arrendatario de la vivienda tiene derecho a advertir al subarrendatario de la necesidad de subsanar las infracciones, y si éstas implican la destrucción de la vivienda, también tiene derecho a asignarle un plazo razonable para que la repare. Si el subarrendatario o un ciudadano de cuyas acciones es responsable, después de advertir al arrendatario, continúa violando los derechos e intereses legítimos de los vecinos o utiliza el local residencial para otros fines o sin una buena razón no realiza las reparaciones necesarias, el arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato de subarrendamiento de los locales residenciales en los tribunales y desalojar al subarrendatario y los universos junto con el subarrendatario de los ciudadanos.

Si, al término o rescisión del contrato de subarrendamiento de locales residenciales, el subarrendatario se niega a desocupar los locales residenciales, está sujeto a desalojo en los tribunales sin proporcionar otro local residencial, junto con los ciudadanos que viven con él.

Si el contrato de subarrendamiento de vivienda provisto bajo un contrato de arrendamiento social se celebra sin especificar un período, la parte del contrato - el iniciador de su rescisión está obligada a notificar a la otra parte la rescisión del contrato de subarriendo con tres meses de anticipación. (Artículo 79 de la LC).

El arrendatario de un local residencial en régimen de arrendamiento social y los miembros de su familia que convivan con él, de mutuo acuerdo y con previo aviso al arrendador, tienen derecho a permitir que otros ciudadanos vivan gratuitamente en el local residencial ocupado por ellos. como residentes temporales (residentes temporales). El propietario tiene derecho a prohibir la residencia de inquilinos temporales si, después de mudarse, el área total de los locales residenciales correspondientes para cada residente es inferior a la norma contable, y para un apartamento comunitario, inferior a la norma de provisión. .

De acuerdo con la parte 2 del art. 80 de la LCD, el período de residencia de los residentes temporales no puede exceder de seis meses seguidos. Sin embargo, parece que esta norma es incompatible con la Constitución, ya que viola el derecho constitucional de los ciudadanos de la Federación de Rusia a la libertad de elección del lugar de residencia. Del mismo modo, este derecho también es violado por la norma similar relativa a todo tipo de arrendamiento de locales residenciales, contenida en la Parte 1 del art. 680 GB. Como señaló el Tribunal Constitucional de la Federación Rusa en su Resolución del 02.02.1998 No. 4-P "Sobre el caso de verificar la constitucionalidad de los párrafos 10, 12 y 21 de las Reglas para el registro y cancelación de registro de ciudadanos de la Federación Rusa en el lugar de estadía y en el lugar de residencia dentro de la Federación Rusa, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 17.07.1995 de julio de 713 No. XNUMX", el período de estadía en un lugar particular de residencia temporal debe ser determinada por el propio ciudadano. Su establecimiento por parte del Estado es inaceptable, ya que significa limitar la libertad de expresión a la hora de elegir un lugar de residencia.

Los residentes temporales no tienen derecho independiente a utilizar las instalaciones. El empresario es responsable de sus actos ante el arrendador.

Los arrendatarios temporales están obligados a desalojar los locales de vivienda correspondientes después de la expiración del período de residencia acordado con ellos y, si no se acuerda el período, a más tardar siete días a partir de la fecha de presentación de la solicitud correspondiente por el arrendatario o un miembro de su familia que convive con él. En caso de resolución del contrato de alquiler social de local residencial, así como en caso de negativa de los arrendatarios temporales a desalojar el local residencial después de la expiración del período de residencia convenido con ellos o de la presentación del requisito anterior, los inquilinos temporales los residentes están sujetos al desalojo de las instalaciones residenciales en un procedimiento judicial sin proporcionar otras instalaciones residenciales.

Tema 8. Parque de viviendas especializado

8.1. Tipos de locales residenciales de viviendas especializadas y su provisión.

Se establece por ley un régimen jurídico especial para el parque de viviendas especializadas, que es un conjunto de locales residenciales facilitados temporalmente a determinadas categorías de ciudadanos: para el período de trabajo o estudio temporal o estacional, hijos menores, hijos discapacitados, huérfanos, hijos sin cuidado de los padres, personas de la tercera edad - en las casas de los organismos de protección social, así como en los casos de reasentamiento urgente a consecuencia de incendios, accidentes, desastres naturales hasta que se reciba una nueva vivienda o se repare la anteriormente ocupada y en los demás casos.

De conformidad con el art. 92 locales residenciales ZhK de viviendas especializadas incluyen:

1) alojamiento de servicio;

2) alojamiento en dormitorios;

3) vivienda del fondo móvil;

4) alojamiento en las casas del sistema de servicios sociales para la población;

5) viviendas del fondo para el asentamiento temporal de migrantes forzados;

6) viviendas del fondo para alojamiento temporal de personas reconocidas como refugiadas;

7) locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos.

Como se puede observar en la lista anterior, a diferencia de la anterior legislación de vivienda, en la CR los locales residenciales de servicios no se reconocen como un tipo de local residencial separado, junto con los locales residenciales especializados, sino que se incluyen entre estos últimos.

Los locales residenciales de los fondos de vivienda estatales y municipales se utilizan como locales residenciales especializados.

El uso de locales residenciales como especializados solo se permite después de que se clasifique como un conjunto de viviendas especializadas de conformidad con los requisitos y de la manera establecida por el Gobierno de la Federación Rusa. La inclusión de una vivienda en un parque de viviendas especializado con la asignación de dicho local a un determinado tipo de local residencial especializado y la exclusión de una vivienda del fondo especificado se realizan sobre la base de decisiones del organismo que administra el estado o parque de viviendas municipales.

Según lo estipulado por la Parte 3 del art. 92 de la LCD, los locales residenciales especializados no son objeto de enajenación, arrendamiento, arrendamiento, con excepción de la enajenación de tales locales en virtud de los contratos de arrendamiento previstos en el art. LCD IV.

De conformidad con el art. 99 de la LCD, los locales residenciales especializados se proporcionan sobre la base de las decisiones de los propietarios de dichos locales (organismos autorizados del poder estatal u organismos autorizados del gobierno autónomo local que actúan en su nombre) o personas autorizadas por ellos en virtud de contratos de trabajo. de locales residenciales especializados, con excepción de los locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos que se presten en virtud de contratos gratuitos.

Se otorgan viviendas especializadas por las causales que establezca la LCD a los ciudadanos que no dispongan de vivienda en el asentamiento correspondiente.

Los locales residenciales de servicios son locales residenciales destinados a la residencia de ciudadanos en relación con la naturaleza de sus relaciones laborales con una autoridad estatal, gobierno local, empresa unitaria estatal, institución estatal o municipal, en relación con el servicio, en relación con el nombramiento de un cargo público de la Federación Rusa o el servicio civil de una entidad constitutiva de la Federación Rusa, o en relación con la elección de cargos electivos en autoridades estatales o gobiernos locales (artículo 93 de la LC).

Según el art. 104 Las viviendas de servicio de ZHK se proporcionan a los ciudadanos solo en forma de un apartamento separado.

Se establecen las categorías de ciudadanos a los que se dota de vivienda oficial:

1) por una autoridad estatal de la Federación Rusa - en el parque de viviendas de la Federación Rusa;

2) por una autoridad pública de una entidad constituyente de la Federación Rusa - en el parque de viviendas de una entidad constituyente de la Federación Rusa;

3) por un organismo de autogobierno local - en el parque de viviendas municipal.

El contrato de empleo de locales de oficina se concluye por el período de las relaciones laborales, el servicio o el cargo público de la Federación Rusa, un cargo público de una entidad constitutiva de la Federación Rusa o un cargo electivo. La terminación de las relaciones laborales o de la permanencia en estos cargos, así como la separación del servicio, es la base para la extinción del contrato de alquiler de oficinas.

Los locales residenciales en dormitorios están destinados a la residencia temporal de los ciudadanos durante su trabajo, servicio o formación. Bajo albergues, se proporcionan casas o partes de casas especialmente construidas o convertidas para este propósito. La peculiaridad de los locales residenciales en albergues es que deben estar equipados con el mobiliario y demás elementos necesarios para la vida de los ciudadanos (artículo 94 de la LC).

De conformidad con el art. Se proporcionan 105 viviendas LCD en dormitorios a razón de al menos seis metros cuadrados de espacio habitable por persona.

El contrato de alquiler de locales residenciales en dormitorios se celebra por el período de las relaciones laborales, el servicio o la formación. La terminación de las relaciones laborales, el estudio, así como el despido del servicio es la base para la terminación del contrato de alquiler de locales residenciales en un albergue.

Según la legislación vigente en materia de vivienda, la vivienda en dormitorios en todos los casos, y no sólo en determinadas condiciones, como se preveía anteriormente, se liquida sobre la base de un contrato de arrendamiento.

Los locales residenciales del fondo móvil incluyen locales residenciales destinados a la residencia temporal:

1) ciudadanos en relación con la revisión o reconstrucción de la casa en la que hay locales residenciales ocupados por ellos en virtud de contratos de arrendamiento social;

2) ciudadanos que han perdido locales residenciales como resultado de la ejecución hipotecaria de estos locales residenciales, que fueron adquiridos a expensas de un préstamo bancario u otra organización crediticia o fondos de un préstamo objetivo proporcionado por una persona jurídica para la compra de locales residenciales, y se encuentran pignorados en garantía del pago de un préstamo o préstamo objetivo, si al momento de la ejecución de la hipoteca dichos locales residenciales son los únicos para ellos;

3) ciudadanos cuya única vivienda se haya vuelto inhabitable como resultado de circunstancias de emergencia;

4) los demás ciudadanos en los casos previstos por la ley (artículo 95 de la LC).

Según lo dispuesto en el art. 106 LCD, las viviendas del fondo móvil se proporcionan a razón de no menos de seis metros cuadrados de espacio habitable por persona.

Estos alojamientos se proporcionan para el período:

1) hasta la finalización de una revisión importante o reconstrucción de la casa (cuando se celebre dicho acuerdo con los ciudadanos especificados en el párrafo 1 del artículo 95 de la LCD);

2) antes de la finalización de los arreglos con los ciudadanos que han perdido sus locales residenciales como resultado de la ejecución hipotecaria de los mismos, después de la venta de los locales adjudicados (cuando se celebre dicho acuerdo con los ciudadanos especificados en el párrafo 2 del artículo 95 de la LC );

3) hasta la finalización de los asentamientos con ciudadanos cuya única vivienda se haya vuelto inhabitable como resultado de circunstancias de emergencia, en la forma prescrita por la LCD, otras leyes federales, o hasta que se les proporcionen locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal en los casos y en la forma previstos por LCD (al celebrar tal acuerdo con los ciudadanos especificados en el párrafo 3 del artículo 95 de LCD);

4) establecido por la ley (al celebrar dicho acuerdo con los ciudadanos especificados en el apartado 4 del artículo 95 de la LC).

Al vencimiento del período por el cual se proporcionaron los locales residenciales del fondo móvil en virtud del contrato de arrendamiento, este contrato se rescinde.

Los locales residenciales especializados incluyen locales residenciales en las casas del sistema de servicio social. Estos locales residenciales están destinados a la residencia de los ciudadanos que, de acuerdo con la ley, estén clasificados como ciudadanos necesitados de especial protección social con prestación de servicios médicos y sociales a los mismos (artículo 96 de la LC).

El procedimiento, las condiciones para la provisión de locales residenciales en las casas del sistema de servicio social para la población y el uso de dichos locales residenciales están establecidos por la legislación federal, la legislación de las entidades constituyentes de la Federación Rusa (Artículo 107 de la LC ).

Como se establece en el art. 97 de la LCD, los locales residenciales de los fondos para el asentamiento temporal de migrantes forzados y personas reconocidas como refugiadas están destinados a la residencia temporal de ciudadanos reconocidos, de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal, como migrantes forzados y refugiados, respectivamente.

El procedimiento para la dotación de locales residenciales de fondos para el asentamiento temporal de migrantes forzados y personas reconocidas como refugiadas está establecido por leyes federales (artículo 108 de la LC).

Los locales residenciales para la protección social de determinadas categorías de ciudadanos están destinados a la residencia de ciudadanos que, de conformidad con la ley, estén clasificados como ciudadanos necesitados de una protección social especial. Las categorías de tales ciudadanos, el procedimiento y las condiciones bajo las cuales se proporcionan locales residenciales de este tipo están establecidos por la legislación federal, la legislación de las entidades constituyentes de la Federación Rusa. La peculiaridad de estos locales residenciales, como se ha señalado anteriormente, es que se prestan en virtud de contratos de uso gratuito (artículos 98, 109 de la LC).

8.2. Contrato de arrendamiento de vivienda especializada

En virtud de un contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados, una de las partes: el propietario de los locales residenciales especializados (un organismo autorizado del poder estatal o un organismo autorizado del gobierno autónomo local que actúa en su nombre) o una persona autorizada por él (propietario) se compromete a transferir este local residencial a la otra parte: un ciudadano (inquilino) por una tarifa de posesión y uso para la residencia temporal en él (parte 1 del artículo 100 de la LCD).

Un contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados se celebra sobre la base de una decisión de proporcionar dichos locales.

Define el objeto del contrato, los derechos y obligaciones de las partes por el uso de locales residenciales especializados.

Las reglas previstas en el art. 65, apartados 3 y 4 del art. 67 y art. 69 de la LCD, con excepción del uso de locales de oficina (aquí se aplican las reglas previstas en los incisos 2-4 del artículo 31, el artículo 65 y los incisos 3 y 4 del artículo 67 de la LCD).

Los miembros de la familia del inquilino se indican en el contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados.

Este contrato es por escrito.

Los contratos estándar para el empleo de locales residenciales especializados son aprobados por el Gobierno de la Federación Rusa.

De conformidad con el art. El contrato de 101 LCD puede rescindirse en cualquier momento por acuerdo de las partes. El arrendatario de la vivienda especializada podrá rescindir dicho contrato en cualquier momento. El contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados puede rescindirse judicialmente a petición del arrendador si el arrendatario y los miembros de su familia que conviven con él incumplen las obligaciones del contrato, así como en otros casos previstos en el art. 83 cajas LCD.

El contrato de arrendamiento de locales residenciales especializados se rescinde por la pérdida (destrucción) de dichos locales residenciales o por otras causales previstas por la LCD.

Como excepción a la regla general, la transmisión de la propiedad de un local de oficina o de un dormitorio, así como la transmisión de dicho local para la gestión económica o la gestión operativa a otra persona jurídica, implica la resolución del contrato de arrendamiento de dicho local, a menos que sea nuevo el propietario o la persona jurídica a la que se transfirió sea parte en un contrato de trabajo con el empleado - el arrendatario de este local residencial (parte 2 del artículo 102 de la LC).

El desalojo de ciudadanos de locales residenciales especializados está regulado por el art. 103 de la LCD, según el cual, en los casos de extinción o terminación de los contratos de arrendamiento de locales residenciales especializados, los ciudadanos deberán desalojar los locales residenciales que ocupaban en virtud de estos contratos. En caso de negativa a desalojar dichos locales residenciales, estos ciudadanos están sujetos a desalojo en los tribunales sin proporcionar otros locales residenciales, con la excepción de los casos previstos en la Parte 2 del art. 102 y el apartado 2 del art. 103 LCD.

No puede ser desalojado de locales de oficinas y locales residenciales en dormitorios sin proporcionar otros locales residenciales que no sean inquilinos de locales residenciales bajo contratos de alquiler social o miembros de la familia del inquilino de locales residenciales bajo dicho acuerdo o propietarios de locales residenciales o miembros de la familia de los propietario de un local residencial y son como los necesitados de vivienda:

1) miembros de la familia del personal militar, funcionarios, empleados de los órganos de asuntos internos, órganos del servicio de seguridad federal, autoridades aduaneras de la Federación de Rusia, autoridades estatales del servicio de bomberos, autoridades para controlar la circulación de estupefacientes y sustancias psicotrópicas, instituciones y órganos de la sistema penitenciario, que murió (fallecido) o desaparecido en el desempeño de funciones del servicio militar o deberes oficiales;

2) pensionados de vejez;

3) miembros de la familia de un empleado al que se le proporcionó vivienda oficial o vivienda en un dormitorio y que falleció;

4) inválidos de los grupos I y II, cuya invalidez se produjo como consecuencia de un accidente de trabajo por culpa del empleador, inválidos de los grupos I y II, cuya invalidez se produjo como consecuencia de una enfermedad profesional en relación con el cumplimiento de deberes laborales, militares discapacitados que quedaron incapacitados de los grupos I y II debido a lesiones, conmociones cerebrales o lesiones recibidas en el desempeño de deberes del servicio militar o como resultado de una enfermedad asociada con el desempeño de estos deberes (parte 2 del artículo 103 de la LC).

A los ciudadanos antes mencionados se les proporcionan otras viviendas, las cuales deben estar ubicadas dentro de los límites del asentamiento respectivo.

Desalojo de ciudadanos de locales residenciales oficiales o locales residenciales en dormitorios con la provisión de otros locales residenciales en el caso previsto por la Parte 2 del art. 102 LCD, la lleva a cabo el antiguo propietario o persona jurídica que transfiere el local residencial correspondiente.

De conformidad con el art. 13 de la Ley sobre la introducción del Código de Vivienda, los ciudadanos que viven en locales residenciales oficiales y locales residenciales en dormitorios que se les proporcionaron antes de la implementación de la LCD, están de acuerdo con el párrafo 1 de la parte 1 del art. 51 Las urbanizaciones registradas como necesitadas de vivienda provista en virtud de contratos de arrendamiento social, o tienen derecho a serlo por esta razón, no pueden ser desalojadas de estos locales residenciales sin la provisión de otros locales residenciales, si su desalojo no fue permitido por la ley antes la entrada en vigor de la LCD.

Cabe señalar que el arrendatario de una vivienda especializada no tiene derecho a permutar la vivienda ocupada, así como a subarrendarla (inciso 4 del artículo 100 de la LC).

Tema 9. Vivienda y cooperativas de vivienda

9.1. Creación y actividad de cooperativas de vivienda y de construcción de viviendas

La base para la provisión y uso de locales residenciales puede ser la afiliación a viviendas y cooperativas de vivienda, en virtud de la cual se otorga a un ciudadano el derecho a recibir locales residenciales en un edificio residencial construido o adquirido por la cooperativa.

De acuerdo con la Parte 1 del art. 110 de la LCD, una cooperativa de vivienda o de construcción de viviendas es una asociación voluntaria de ciudadanos y (o) personas jurídicas sobre la base de la afiliación para satisfacer las necesidades de los ciudadanos en materia de vivienda, así como para administrar viviendas residenciales y no residenciales. local en casa cooperativa.

Una característica de una cooperativa de vivienda es que sus miembros participan con sus propios fondos en la adquisición, reconstrucción y posterior mantenimiento de un edificio de apartamentos. Una característica de una cooperativa de construcción de viviendas es que sus miembros participan con sus propios fondos en la construcción, reconstrucción y posterior mantenimiento de un edificio de apartamentos (partes 2-3 del artículo 110 de la LCD).

Como se indica en la Parte 4 del art. PA ZhK, vivienda y cooperativas de vivienda (en adelante, cooperativas de vivienda) son cooperativas de consumo.

Las disposiciones del Código de la Vivienda relativas a las cooperativas de vivienda no se aplican a otras cooperativas especializadas de consumo creadas para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos de conformidad con las leyes federales sobre dichas cooperativas. El procedimiento para la creación y funcionamiento de tales cooperativas, la personalidad jurídica de sus socios se determinarán por dichas leyes federales.

Los ciudadanos que hayan cumplido los 16 años y (o) las personas jurídicas tienen derecho a afiliarse a cooperativas de vivienda.

Las categorías de ciudadanos con derecho a la provisión de vivienda en virtud de acuerdos de arrendamiento social tienen derecho de prioridad para unirse a cooperativas de vivienda organizadas con la asistencia de las autoridades estatales de la Federación Rusa, las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa o los gobiernos locales (artículo 111 de la LC).

De conformidad con el art. 112 de la LCD, el número de socios de una cooperativa de vivienda no puede ser inferior a cinco, pero no debe exceder el número de locales residenciales en un edificio de apartamentos en construcción o adquirido por la cooperativa.

El documento fundacional de una cooperativa de vivienda es su estatuto. De conformidad con el art. 113 de la LC, el acta constitutiva debe contener información sobre el nombre de la cooperativa, su ubicación, el objeto y fines de la actividad, el procedimiento para hacerse socio de la cooperativa, el procedimiento para retirarse de ella y emitir acciones, el monto , composición y procedimiento para la realización de aportes de entrada y de acciones, sobre responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones de realizar aportes de acciones, sobre la composición y competencia de los órganos de administración de la cooperativa y de los órganos de control de las actividades de la cooperativa, el procedimiento para la toma de decisiones por ellos, incluso en los asuntos cuyas decisiones se tomen por unanimidad o por mayoría calificada de votos, el procedimiento para cubrir las pérdidas sufridas por los socios de la cooperativa, el procedimiento de reorganización y liquidación de la cooperativa. El estatuto de una cooperativa de vivienda puede contener otras disposiciones que no contradigan la LCD, otras leyes federales.

Una cooperativa de vivienda está sujeta al registro estatal, que se lleva a cabo de conformidad con la legislación sobre registro estatal de personas jurídicas (artículo 114 de la LC).

Los órganos de gobierno de una cooperativa de vivienda son:

1) asamblea general de miembros de una cooperativa de vivienda;

2) una conferencia, si el número de participantes en la asamblea general es superior a 50 y esto está previsto en los estatutos de la cooperativa de vivienda;

3) el directorio y presidente del directorio de una cooperativa de vivienda (artículo 115 de la LC).

Según lo dispuesto por el art. 116 LCD, el órgano supremo de gobierno de una cooperativa de vivienda es la asamblea general de sus miembros (conferencia), la cual es convocada en la forma prescrita por los estatutos de la cooperativa.

La competencia de la asamblea general de miembros de una cooperativa de vivienda (conferencia) está determinada por el estatuto de la cooperativa de acuerdo con la LCD.

La asamblea general de socios de una cooperativa de vivienda se reconoce como competente (tiene quórum) si en ella están presentes más del 50% de los socios de la cooperativa. La decisión de la asamblea general se considera adoptada siempre que más de la mitad haya votado a favor y sobre los temas especificados en los estatutos de la cooperativa - más de 3/4 de los socios de la cooperativa que estuvieron presentes en dicha asamblea general.

La decisión de la asamblea general, adoptada en la forma prescrita, es vinculante para todos los miembros de la cooperativa de vivienda.

La asamblea general de socios de la cooperativa de vivienda elige los órganos de administración de la cooperativa de vivienda y los órganos de control de sus actividades.

La decisión de la asamblea de socios de una cooperativa de vivienda se redacta en un protocolo (artículo 117 de la LCD).

El órgano ejecutivo de una cooperativa de vivienda es su directorio. La junta es elegida de entre los miembros de la cooperativa de vivienda por la asamblea general (conferencia) en el número y por el período determinados por los estatutos de la cooperativa. El procedimiento para las actividades de la junta directiva de una cooperativa de vivienda y la adopción de decisiones por parte de la misma se establece en los estatutos y documentos internos de la cooperativa (reglamentos, reglamentos u otro documento).

El directorio de una cooperativa de vivienda administra las actividades corrientes de la cooperativa, elige al presidente de la cooperativa de entre sus miembros y ejerce otras facultades que no están referidas por los estatutos de la cooperativa a la competencia de la asamblea general de miembros de la cooperativa. . El directorio de una cooperativa de vivienda es responsable ante la asamblea general de socios de la cooperativa (conferencia) (artículo 118 de la LC).

De conformidad con el art. 119 de la LCD, el presidente de la junta de una cooperativa de vivienda es elegido por la junta de entre sus miembros por un período determinado por los estatutos de la cooperativa. Ejerce las siguientes facultades:

1) asegura la implementación de las decisiones de la junta directiva de la cooperativa;

2) actúa en nombre de la cooperativa sin poder notarial, incluida la representación de sus intereses y la realización de transacciones;

3) otras facultades no asignadas por la LC o los estatutos de la cooperativa a la competencia de la asamblea general de socios de la cooperativa (conferencia) o la junta directiva de la cooperativa.

El presidente del directorio de una cooperativa de vivienda, al ejercer sus derechos y cumplir sus deberes, debe actuar en interés de la cooperativa de buena fe y razonablemente.

Para ejercer control sobre las actividades financieras y económicas de una cooperativa de vivienda, la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia) elige una comisión de auditoría (auditor) por un período no mayor a tres años. El número de miembros de la comisión de auditoría de una cooperativa de vivienda está determinado por sus estatutos. Los miembros de la comisión de auditoría no pueden ser simultáneamente miembros del directorio de la cooperativa, así como desempeñar otros cargos en los órganos de administración de la cooperativa. La comisión de auditoría de una cooperativa de vivienda elige al presidente de la comisión de auditoría de entre sus miembros.

La comisión de auditoría (auditor) de una cooperativa de vivienda:

1) realiza sin falta auditorías programadas de las actividades financieras y económicas de la cooperativa al menos una vez al año;

2) presenta a la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia) una opinión sobre el presupuesto de la cooperativa de vivienda, el informe anual y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;

3) informes a la asamblea general de socios de la cooperativa (conferencia) sobre sus actividades.

La Comisión de Auditoría tiene derecho en cualquier momento a realizar una auditoría de las actividades financieras y económicas de la cooperativa y tener acceso a toda la documentación relativa a sus actividades.

El procedimiento para el trabajo de la comisión de auditoría está determinado por el estatuto y demás documentos de la cooperativa (artículo 120 de la LC).

La admisión como miembro de una cooperativa de vivienda está regulada por el art. 121 de la LCD, según el cual un ciudadano o una persona jurídica que desee convertirse en miembro de una cooperativa de vivienda presenta una solicitud a la junta directiva de la cooperativa de vivienda para ser admitido como miembro de la cooperativa. Esta solicitud debe ser considerada dentro de un mes por la junta directiva de la cooperativa de vivienda y aprobada por decisión de la asamblea general de sus miembros (conferencia). Un ciudadano o entidad legal es reconocido como miembro de una cooperativa de vivienda desde el momento en que se paga la cuota de entrada después de que la decisión de admisión como miembro de una cooperativa de vivienda es aprobada por la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia).

El artículo 122 de la LC establece que una cooperativa de vivienda, por decisión de la asamblea general de sus socios (conferencia), puede transformarse en una comunidad de propietarios, es decir, es posible reorganizar una cooperativa de vivienda transformándola en otra organizativa y forma jurídica.

Una cooperativa de vivienda puede ser liquidada por las causas y en la forma previstas por la ley civil (artículo 123 de la LC).

9.2. Situación jurídica de los miembros de cooperativas de vivienda

A un ciudadano o persona jurídica aceptado como miembro de una cooperativa de vivienda, sobre la base de una decisión de la asamblea general de miembros de la cooperativa (conferencia), se le proporciona alojamiento en las casas de la cooperativa de vivienda de acuerdo con la cantidad de la aportación de acciones realizada. Estas decisiones son la base para mudarse a locales residenciales en las casas de una cooperativa de vivienda. La propiedad, el uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la enajenación de los locales de vivienda se realizan sobre la base de la pertenencia a una cooperativa de vivienda (artículo 124 de la LC).

Un socio (socios) de una cooperativa de vivienda tiene derecho a una parte (artículo 125 de la LC). El procedimiento y las condiciones para hacer una contribución de acciones por parte de un miembro de una cooperativa están determinados por el estatuto de la cooperativa. Una acción puede pertenecer a uno o más ciudadanos o personas jurídicas, es decir, ser su propiedad común.

Un miembro de una cooperativa de vivienda adquiere la propiedad de una vivienda en un edificio de apartamentos si la cuota de participación se paga en su totalidad.

Las relaciones de propiedad en un edificio de apartamentos en una cooperativa de vivienda, sujetas a una contribución de participación totalmente pagada por al menos un miembro de la cooperativa de vivienda, están sujetas al cap. 6 de la LCD "Bienes comunes de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Junta general de dichos propietarios" (artículo 129 de la LCD).

Las reglas sobre la división de locales residenciales en la casa de una cooperativa de vivienda están contenidas en el art. 127 de la LCD, según el cual se permite tal división entre personas con derecho a una parte si a cada una de esas personas se le puede asignar un espacio habitable aislado o existe una posibilidad técnica de reorganización y (o) remodelación de locales no aislados en viviendas aisladas. Las disputas sobre la división de locales residenciales en la casa de una cooperativa de vivienda se resuelven en los tribunales.

Se concede al miembro de una cooperativa de vivienda y a los miembros de su familia que convivan con él, el derecho, de común acuerdo y con notificación previa a la junta directiva de la cooperativa, de permitir que los residentes temporales vivan en los locales residenciales que están en su uso en la forma y sobre las condiciones previstas para la residencia de tales residentes en los locales provistos a los ciudadanos en virtud de un contrato social de trabajo (artículo 126 de la LCD).

De conformidad con el art. 128 de la Cooperativa de Vivienda, un miembro de una cooperativa de vivienda que no haya pagado la totalidad de la cuota de participación, tiene el derecho, con el consentimiento de los miembros de su familia que viven con él y la junta directiva de la cooperativa, a alquilar parte de la vivienda que ocupa en la casa de la cooperativa de vivienda, y en caso de retiro temporal - todas las viviendas indicadas en alquiler por una tarifa.

Una cooperativa de vivienda, de acuerdo con el procedimiento establecido por sus estatutos, tiene derecho a arrendar a cambio de una cuota las viviendas desocupadas que estaban en posesión de los miembros de la cooperativa que abandonaron o fueron expulsados ​​​​de la cooperativa de vivienda, hasta nuevo los socios son admitidos en la cooperativa.

El alquiler de un local de vivienda en la casa de una cooperativa de vivienda se realiza de acuerdo con las reglas del subarrendamiento de locales de vivienda previstos en un contrato de alquiler social (artículo 128 de la LC).

Los motivos para la terminación de la membresía en una cooperativa de vivienda se enumeran en el art. 130 LCD. Eso:

1) retiro de un miembro de la cooperativa;

2) exclusión de un miembro de la cooperativa;

3) liquidación de una persona jurídica que sea miembro de una cooperativa;

4) liquidación de una cooperativa de vivienda;

5) muerte de un ciudadano que es miembro de una cooperativa de vivienda.

La solicitud de un miembro de una cooperativa de vivienda para el retiro voluntario de la cooperativa se considera en la forma prescrita por el estatuto de la cooperativa.

Un miembro de una cooperativa de vivienda puede ser expulsado de la cooperativa sobre la base de una decisión de la asamblea general de sus miembros (conferencia) en caso de una violación grave por su parte sin una buena razón de sus deberes establecidos por la LCD o el estatuto. de la cooperativa de vivienda.

En caso de fallecimiento de un miembro de una cooperativa de vivienda, sus herederos tienen derecho a convertirse en miembros de esta cooperativa por decisión de la asamblea general de sus miembros (conferencia).

Según lo dispuesto por el art. 131 de la LCD, en caso de fallecimiento de un socio de una cooperativa de vivienda, su cónyuge tiene derecho preferente a afiliarse a la cooperativa, siempre que tenga derecho a una parte de la participación.

El heredero de un socio de una cooperativa de vivienda, que tiene derecho a una parte de la parte y vivía con el testador, tiene un derecho de prioridad para unirse a la cooperativa si el cónyuge del testador no tiene tal derecho o el cónyuge se niega. para afiliarse a la cooperativa.

El heredero de un socio de una cooperativa de vivienda, que no convivió con el testador, tiene el derecho de prioridad para unirse a la cooperativa si los ciudadanos anteriores están ausentes o han renunciado a su derecho de prioridad para unirse a la cooperativa de vivienda.

El miembro de la familia que convivió con el testador y no fuere su heredero tiene derecho preferente a afiliarse a la cooperativa de vivienda, siempre que haga una aportación social, a falta de las tres categorías anteriores de ciudadanos, y también si el cónyuge u otros herederos Los miembros que viven juntos con el testador de una cooperativa de vivienda no tienen el derecho de prioridad para convertirse en miembros de la cooperativa o negarse a ser miembros de la cooperativa.

Según el art. 132 de la Cooperativa de Vivienda, a un socio de una cooperativa de vivienda que no haya pagado la totalidad de la cuota de aporte y haya sido expulsado de la cooperativa se le paga el monto de su cuota dentro del plazo y en las condiciones previstas por el estatuto de la cooperativa. El plazo de dicho pago no podrá ser superior a dos meses a partir del día en que la cooperativa tome la decisión de expulsar a un socio de la cooperativa.

Un miembro de una cooperativa de vivienda que no haya pagado la contribución total y haya sido expulsado de la cooperativa por los motivos especificados en la Parte 3 del art. 130 de la LCD, así como los miembros de su familia que convivan con él, pierden el derecho de uso del local y están obligados a desalojarlo dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que la cooperativa decida expulsar a dicho miembro de la cooperativa. En caso de negativa a desocupar la vivienda, estos ciudadanos están sujetos a desalojo judicial sin provisión de otra vivienda (artículo 133 de la LC).

En caso de demolición de una vivienda por los motivos previstos en el Código de la Vivienda, se aplicarán las reglas establecidas por el art. 32 (garantía del derecho a la vivienda del propietario de una vivienda en caso de embargo de un terreno por necesidades estatales o municipales) y 86 (procedimiento para dar una vivienda en régimen de arrendamiento social en relación con la demolición de una casa) de la LC, respectivamente, para los miembros de una cooperativa de vivienda que pagaron una parte y no pagaron una parte.

Tema 10. Cooperativas de ahorro de vivienda

10.1. Disposiciones generales sobre las cooperativas de ahorro para la vivienda

Como se mencionó anteriormente, las disposiciones de la Sec. 11 de la LCD "Organización y actividades de las cooperativas de vivienda y construcción de viviendas" no se aplica a otras cooperativas especializadas de consumo creadas con el fin de satisfacer las necesidades de los ciudadanos en materia de vivienda de conformidad con las leyes federales sobre dichas cooperativas. El procedimiento para la creación y funcionamiento de tales cooperativas, la personalidad jurídica de sus socios se determinarán por dichas leyes federales.

Actualmente se encuentra en vigor la Ley de Cooperativas, aprobada en 2004, con excepción de lo dispuesto en el art. 51 en relación con las organizaciones autorreguladoras de las cooperativas de ahorro para la vivienda y el art. 56, que rigen a partir de la fecha de entrada en vigor de la ley federal que determina las actividades de los organismos autorreguladores (artículo 58 de esta Ley).

Según el apartado 1 del art. 2 cooperativa de ahorro para vivienda (en adelante, la cooperativa) es una cooperativa de consumidores creada como una asociación voluntaria de ciudadanos sobre la base de la membresía para satisfacer las necesidades de los miembros de la cooperativa en locales residenciales combinando a los miembros de la cooperativa con acciones . Una cooperativa de ahorro para vivienda lleva a cabo actividades para atraer y utilizar fondos de los ciudadanos: miembros de la cooperativa y otros fondos recaudados por la cooperativa para la adquisición o construcción de locales residenciales (incluso en edificios de apartamentos) con el fin de transferirlos para su uso y después de realizar compartir contribuciones en su totalidad - en propiedad a los miembros de la cooperativa (cláusula 2, artículo 2). De esto se desprende que las cooperativas de ahorro para la vivienda se diferencian de las cooperativas de vivienda y de construcción de viviendas en tres formas principales:

1) estas cooperativas pueden crearse para la adquisición o construcción no sólo de edificios de apartamentos;

2) no tienen como objetivo crear el mantenimiento posterior de la casa comprada o construida;

3) sólo los ciudadanos pueden ser miembros de dichas cooperativas.

Un ciudadano que haya cumplido 16 años puede ser miembro de una cooperativa. La admisión de un ciudadano como miembro de una cooperativa se lleva a cabo sobre la base de su solicitud por escrito en la forma prescrita por la Ley de Cooperativas y el estatuto de la cooperativa.

La cooperativa está obligada a mantener un registro de miembros de la cooperativa, que debe contener la información especificada en la Parte 2 del art. 5.

El número de socios de una cooperativa no puede ser inferior a 50 personas ni superior a 5000 personas, salvo disposición en contrario de la Ley de Cooperativas.

La membresía en una cooperativa surge después de ingresar la información relevante sobre el ciudadano que solicitó la membresía en la cooperativa en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas en la forma prescrita por la Ley de Cooperativas y la Ley Federal No. 08.08.2001-FZ de 129. “, desde el día en que el ciudadano efectúe la cuota de ingreso y el primer pago a cuenta de la cuota de aporte. Un ciudadano realiza estos pagos después de ingresar información sobre él en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas (partes 5, 9, artículo 5 de la Ley de Cooperativas).

Los miembros de la cooperativa son responsables ante la cooperativa por la violación de las obligaciones de hacer acciones y otras contribuciones. El monto de la multa por incumplimiento de las obligaciones de hacer estas contribuciones está determinado por el estatuto de la cooperativa y no puede exceder 1/300 de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación Rusa vigente el día en que se paga la multa por cada día. de mora en la cotización (parte 3 del artículo 6).

De conformidad con el art. 9 La afiliación a una cooperativa se extingue en caso de:

1) retiro voluntario de la cooperativa;

2) exclusión de un miembro de la cooperativa de la cooperativa;

3) transferencia de una acción a otro miembro de la cooperativa oa un tercero;

4) muerte de un socio de una cooperativa, declarándolo muerto de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal;

5) ejecución hipotecaria de una acción;

6) el pago por parte de un miembro de la cooperativa de una contribución de acciones en su totalidad y la transferencia de las instalaciones residenciales correspondientes a la propiedad del miembro de la cooperativa, a menos que el miembro de la cooperativa tenga otras acciones de ahorro y no esté previsto de otro modo por el estatuto de la cooperativa;

7) liquidación de la cooperativa, incluso en relación con su quiebra.

El heredero de un socio fallecido de la cooperativa tiene derecho a ser aceptado como socio de la cooperativa. Si el heredero no ha hecho uso de este derecho, la cooperativa le pagará el valor real de la acción.

A la terminación de la afiliación a una cooperativa por retiro voluntario o expulsión de la cooperativa, el socio retirado de la cooperativa tiene derecho a recibir el valor de la acción en la forma y dentro de los plazos previstos por la Ley de Cooperativas y ( o) los estatutos de la cooperativa.

La afiliación a una cooperativa finaliza a partir de la fecha de la inscripción correspondiente en el Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas en la forma prescrita por la Ley de Cooperativas y la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales".

Un socio de una cooperativa puede ser expulsado de la cooperativa sólo en un proceso judicial sobre la base de una decisión de la asamblea general de socios de la cooperativa en los siguientes casos:

1) incumplimiento reiterado de las obligaciones establecidas por la Ley de Cooperativas y (o) el estatuto de la cooperativa, o la incapacidad de la cooperativa para llevar a cabo sus actividades o dificultad significativa en su implementación como resultado de acciones (inacción) de un miembro de la cooperativa;

2) violación sistemática del procedimiento de realización de acciones y otras aportaciones. Una violación sistemática del procedimiento para hacer aportes de acciones y otros significa una violación de los términos para hacer aportes o su pago insuficiente más de tres veces seguidas dentro de 12 meses, incluso si cada retraso o el monto de cada pago insuficiente es insignificante, o un sola demora en hacer aportes de acciones y otras contribuciones por más de tres meses.

En una cooperativa cuyo número de socios exceda de 200, el estatuto podrá disponer que la decisión de expulsar a un socio de la cooperativa de la cooperativa, excepto a un miembro de la junta directiva de la cooperativa, por los motivos indicados anteriormente, puede ser tomado por el directorio de la cooperativa.

En caso de exclusión de la cooperativa de un socio de la cooperativa, a quien la cooperativa ha transferido una vivienda para uso, dicho socio de la cooperativa, antes de la entrada en vigor de la decisión judicial sobre su exclusión, tiene derecho a pagar el resto de su aporte social (artículo 10 de la Ley de Cooperativas).

La cooperativa opera sobre la base del estatuto, que es aprobado por la asamblea general de miembros de la cooperativa. La carta debe contener información, cuya lista se proporciona en la Parte 2 del art. once.

10.2. Creación, reorganización y liquidación de una cooperativa

Una cooperativa se crea por iniciativa de al menos 50 personas y no más de 5000 personas. El registro estatal de una cooperativa se lleva a cabo de la manera prescrita por la Ley federal "Sobre el registro estatal de personas jurídicas y empresarios individuales" (artículo 12 de la Ley de cooperativas).

Una cooperativa puede ser reorganizada voluntaria u obligatoriamente en la forma prescrita por la Ley de Cooperativas.

Una cooperativa de ahorro para la vivienda sólo podrá transformarse en cooperativa de vivienda, en cooperativa de construcción de vivienda o en asociación de propietarios. Dicha cooperativa podrá transformarse en una persona jurídica de diferente forma jurídica y organizativa únicamente en los casos previstos por las leyes federales.

Una cooperativa puede ser liquidada voluntariamente o por decisión judicial. El órgano ejecutivo federal que ejerce las funciones de control y supervisión en el campo de los mercados financieros (actualmente Servicio Federal de Mercados Financieros) tiene derecho a presentar una demanda ante los tribunales para la liquidación de una cooperativa en caso de violación reiterada o grave de lo dispuesto en la Ley de Cooperativas, así como en los demás casos previstos por esta ley.

El órgano ejecutivo federal que ejerce las funciones de control y supervisión en el campo de los mercados financieros mantiene un registro de cooperativas de ahorro de vivienda sobre la base de la información proporcionada por el órgano ejecutivo federal autorizado para llevar a cabo el registro estatal de personas jurídicas y cooperativas. La información que debe contener este registro está prevista en la Parte 2 del art. quince.

10.3. Disposiciones básicas sobre las actividades de la cooperativa para atraer y utilizar fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales

Al realizar actividades para atraer y utilizar los fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales, la cooperativa tiene derecho.

1) atraer y utilizar los fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales;

2) invertir los fondos disponibles para él en la construcción de locales residenciales (incluso en edificios de apartamentos), así como participar en la construcción de locales residenciales como promotor o participante en la construcción compartida;

3) adquirir locales residenciales;

4) para atraer fondos prestados en el caso previsto en la Parte 3 del art. 47 de la Ley de Cooperativas.

Las reglas para el suministro por parte de una cooperativa de información sobre la cooperativa misma y sus actividades están contenidas en el art. 17-21.

El artículo 24 estipula que los costos de la cooperativa para la implementación de actividades para atraer y utilizar los fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales deben compensar las contribuciones de participación de los miembros de la cooperativa. Al determinar el tamaño de la contribución de acciones, el costo aproximado de los locales residenciales que se comprarán o construirán para un miembro dado de la cooperativa se determina inicialmente con base en el valor promedio de mercado de locales residenciales similares. Después de la adquisición o finalización de la construcción por parte de la cooperativa para un miembro de la cooperativa, el monto de la contribución de participación se especifica sobre la base del costo real de los locales residenciales adquiridos o construidos por la cooperativa. Tanto el monto inicial como el final de la contribución de acciones están determinados por la decisión del órgano de la cooperativa autorizado por el estatuto de la cooperativa, acordado con el miembro de la cooperativa.

El aporte de acciones de un miembro de la cooperativa también debe asegurar el reembolso de los costos de la cooperativa asociados con la adquisición o construcción de locales residenciales:

1) para el seguro de vivienda;

2) mejora de las cualidades de consumo de los locales residenciales adquiridos o construidos a un nivel que cumpla con los requisitos especificados en la solicitud de admisión a la membresía de la cooperativa;

3) mantenimiento, reparación de locales residenciales, pago de servicios públicos (antes de la transferencia de locales residenciales para uso de un miembro de la cooperativa);

4) servicio y reembolso de créditos y préstamos atraídos para la compra o construcción de locales residenciales;

5) pago de impuestos, tasas y otros pagos obligatorios. El procedimiento para la aportación de acciones por parte de un socio de la cooperativa se determina de acuerdo con la forma de participación en las actividades de la cooperativa elegida por él (artículo 27).

Los miembros de la cooperativa pagan una cuota única de membresía. Las cuotas de membresía son pagadas por los miembros de la cooperativa mensualmente, a menos que los estatutos de la cooperativa establezcan un procedimiento diferente para hacer tales contribuciones. Las cuotas de membresía y las cuotas de membresía no son reembolsables al terminar la membresía en una cooperativa, a menos que se disponga lo contrario en los estatutos de la cooperativa (Artículo 25).

Las formas de participación en las actividades de la cooperativa establecidas por la cooperativa deben cumplir con los requisitos de la Ley de Cooperativas, incluidos los requisitos para garantizar la sostenibilidad financiera de las actividades de la cooperativa, establecidos por el art. 47, y no debe conducir a una violación de las normas para evaluar la estabilidad financiera de la cooperativa, establecidas por el art. 49.

Las formas de participación en las actividades de una cooperativa están establecidas por:

1) los períodos de pago mínimo y máximo, así como el monto mínimo (o el método para determinar el monto) de la parte de la contribución de acciones, después del pago del cual el derecho a adquirir o construir un espacio habitable para un miembro de surge la cooperativa;

2) el plazo para realizar la parte restante de la aportación de acciones;

3) la cuantía y frecuencia de los pagos a cuenta de la aportación de acciones;

4) posibles condiciones para atraer fondos prestados en el caso previsto en la Parte 3 del art. 47.

Las formas de participación en las actividades de la cooperativa establecidas por la cooperativa podrán prever:

1) condiciones de indexación de los pagos periódicos a cuenta del aporte de acciones;

2) las condiciones para el cálculo de intereses sobre el ahorro de acciones dirigido desde la contribución de acciones de la cooperativa para la adquisición o construcción por parte de la cooperativa de locales residenciales para otros miembros de la cooperativa;

3) otras condiciones para la adquisición o construcción de locales residenciales por parte de la cooperativa y las condiciones para realizar aportes de acciones.

Las formas de participación en las actividades de la cooperativa son aprobadas por la asamblea general de socios de la cooperativa. Las decisiones de la asamblea general de socios de la cooperativa sobre la aprobación de las formas de participación en las actividades de la cooperativa deben contener conclusiones sobre el posible impacto de las formas de participación en las actividades de la cooperativa en su estabilidad financiera. Los formularios de participación en las actividades de una cooperativa establecida de conformidad con la Ley de Cooperativas pueden ser enviados por una cooperativa a una organización autorregulada de cooperativas de ahorro de vivienda para obtener una opinión.

La forma de participación en las actividades de una cooperativa no puede establecerse individualmente para un miembro de la cooperativa (artículo 27).

Según el art. 28 El derecho de un socio de una cooperativa a adquirir o construir una vivienda por la cooperativa surge después de que el socio de la cooperativa cumple las condiciones para hacer una parte del aporte social, determinado de acuerdo con la forma de participación en las actividades de la cooperativa. cooperativa elegida por él.

Después de que el socio de la cooperativa haya hecho esta parte del aporte social, siempre que el socio de la cooperativa cumpla con los términos y la frecuencia de hacer los pagos correspondientes previstos por la forma de su participación en las actividades de la cooperativa, la cooperativa , en orden de prioridad, está obligado a:

1) adquirir una vivienda que cumpla con los requisitos especificados en la solicitud de un miembro de la cooperativa;

2) adquirir el derecho a una vivienda en construcción o construir una vivienda que cumpla con tales requisitos.

El orden en que una cooperativa adquiere una vivienda, adquiere el derecho a una vivienda en construcción, o el orden en que un cooperativista construye una vivienda, se establece después de que el cooperativista haya pagado la parte de aporte social necesaria por el surgimiento de su derecho a tales acciones de la cooperativa y la expiración del plazo establecido por su forma elegida de participación en las actividades de la cooperativa.

El procedimiento para determinar el orden en que una cooperativa adquiere una vivienda, la adquisición del derecho a una vivienda en construcción, o el orden en que un miembro de una cooperativa debe construir una vivienda está establecido por el estatuto de la cooperativa y (o ) decisiones de la asamblea general de socios de la cooperativa.

Al establecer el procedimiento para determinar la prelación, el monto de la acumulación de acciones aportadas y el plazo para realizar una parte de la aportación de acciones, luego del cual la cooperativa tiene derecho a comprar o construir un edificio residencial para un socio de la cooperativa, debe podrán tenerse en cuenta las demás condiciones previstas por la forma de participación en las actividades de la cooperativa. En igualdad de condiciones, tiene ventaja el socio de la cooperativa que debe pagar la parte restante del aporte social en un plazo más breve, y en igualdad de condiciones, tiene ventaja el socio de la cooperativa que se haya adherido previamente a la cooperativa. .

El procedimiento para determinar la prioridad debe cumplir con los requisitos de la Ley de Cooperativas, incluidos los requisitos para garantizar la sostenibilidad financiera de las actividades de la cooperativa, establecidos por el art. 47, y no debe dar lugar a una violación de las normas para evaluar la estabilidad financiera de esta actividad, establecidas por el art. 49.

La forma de participación en las actividades de la cooperativa elegida por un miembro de la cooperativa y los requisitos para la ubicación y características de la vivienda se indican en la decisión del órgano de la cooperativa autorizado por el estatuto de la cooperativa para admitir a un ciudadano a la afiliación a la cooperativa sobre la base de su solicitud o en la decisión tomada por dicho órgano sobre la base de la correspondiente solicitud del socio de la cooperativa en la decisión de modificar los requisitos a la vivienda. Los extractos de estas decisiones o copias de las mismas se envían a los miembros de la cooperativa que lo soliciten en el plazo de un día hábil.

La transferencia de una vivienda, adquirida por una cooperativa para un socio de la cooperativa, para el uso de este último se realiza por la cooperativa inmediatamente después de la adquisición por la cooperativa del derecho de propiedad sobre esta vivienda. Antes de la transferencia de una vivienda para uso de un miembro de la cooperativa, la vivienda puede ser reparada o se pueden realizar trabajos para mejorar las cualidades de consumo de dicha vivienda, si así lo prevé la forma de participación en las actividades de la cooperativa. cooperativa elegida por el miembro de la cooperativa.

La decisión sobre la transferencia de locales residenciales para uso de un miembro de la cooperativa la toma el órgano de la cooperativa, determinado por el estatuto de la cooperativa. Un extracto de tal decisión o una copia de la misma se entregará a un miembro de la cooperativa dentro de un día hábil (Partes 1 y 2 del Artículo 29 de la Ley de Cooperativas).

De conformidad con el art. 30 el derecho de propiedad sobre una vivienda transferida por una cooperativa para el uso de su miembro será adquirido por un miembro de la cooperativa u otras personas con derecho a una parte que hayan hecho una aportación total para esa vivienda. La cooperativa está obligada a transferir a un miembro de la cooperativa u otras personas con derecho a una parte, el local residencial especificado libre de cualquier obligación.

Al terminar la membresía en una cooperativa, con excepción del caso en que un miembro de la cooperativa haga una contribución total en acciones, el miembro de la cooperativa a quien la cooperativa transfirió el local residencial para su uso y las personas que conviven con él pierden el derecho a utilizar la vivienda y están obligados a desalojarla dentro de los dos meses siguientes a la fecha de terminación de la membresía en la cooperativa, y en caso de liquidación de la cooperativa, a partir de la fecha de la decisión de liquidar la cooperativa. En caso de negativa a desalojar la vivienda, el miembro de la cooperativa y las personas que viven con él están sujetos a desalojo por decisión judicial sin la provisión de otras viviendas en la forma prescrita por la legislación de vivienda de la Federación de Rusia para los ciudadanos excluidos. de cooperativas de vivienda o de construcción de vivienda (artículo 31).

Al terminar la afiliación a una cooperativa en relación con el retiro voluntario o la exclusión de un miembro de la cooperativa de la cooperativa, este último está obligado a pagar al miembro jubilado de la cooperativa el valor real de la acción. El valor real de la participación del socio jubilado de la cooperativa se determina el día del cierre del ejercicio económico durante el cual se produjeron las causas de extinción de la afiliación a la cooperativa. Según el apartado 11 del art. 2 de la Ley de Cooperativas, el valor real de una acción es una parte del valor de los activos netos de una cooperativa, proporcional al tamaño de la acción. El valor de los activos netos de la cooperativa se determina como la diferencia entre el valor de los activos de la cooperativa (dinero en cuentas y el valor de la propiedad de la cooperativa, determinado por un tasador independiente) y el monto de la deuda de la cooperativa.

La cooperativa está obligada a pagar al socio jubilado de la cooperativa u otras personas con derecho a una acción el valor real de la acción dentro de los seis meses siguientes al final del ejercicio económico durante el cual surgieron causas para la terminación de la membresía en la cooperativa, a menos que otra período está previsto en el estatuto de la cooperativa. Asimismo, el plazo previsto por la escritura social de la cooperativa no podrá exceder de dos años a partir de la fecha de finalización del ejercicio económico correspondiente. En el caso de que la cooperativa transfiera un espacio habitable a un miembro jubilado de una cooperativa para su uso, el pago del valor real de la participación se lleva a cabo después de la liberación por parte de él y las personas que conviven con él del espacio habitable especificado. espacio.

Por incumplimiento por parte de la cooperativa de sus obligaciones de pagar al socio retirado de la cooperativa u otras personas con derecho a compartir el valor real de la acción, la cooperativa paga al socio retirado de la cooperativa u otras personas con derecho a compartir una multa, la cantidad de los cuales está determinado por el estatuto de la cooperativa y no puede exceder 1/300 de la tasa de refinanciación de multa actual del Banco Central de la Federación Rusa por cada día de retraso en el pago (Artículo 32).

10.4 Gestión de la cooperativa

De conformidad con el art. 33 de la Ley de Cooperativas, los órganos de una cooperativa son:

1) asamblea general de socios de la cooperativa;

2) el directorio de la cooperativa;

3) la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa;

4) órganos ejecutivos de la cooperativa.

Además, podrán crearse en la cooperativa otros órganos previstos en los estatutos de la cooperativa.

Las actividades de la junta, la comisión de auditoría (auditor) y los órganos ejecutivos de la cooperativa están reguladas por el estatuto de la cooperativa y los documentos internos de la cooperativa, aprobados por la asamblea general de miembros de la cooperativa.

El mandato de la junta directiva de la cooperativa expira el día de la asamblea general anual de miembros de la cooperativa. Los poderes de los miembros de la junta directiva de la cooperativa y los miembros de la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa pueden terminarse antes de lo previsto por decisión de la asamblea general extraordinaria de miembros de la cooperativa.

El órgano supremo de la cooperativa es la asamblea general de socios de la cooperativa.

Cada año, la cooperativa está obligada a celebrar una reunión general anual de miembros de la cooperativa dentro de los plazos establecidos por el estatuto de la cooperativa, pero no antes de dos meses y no más tarde de seis meses después del final del próximo año financiero. . En esta reunión deben decidirse las cuestiones relativas a la elección de la junta, la aprobación del informe anual y los estados contables (financieros) anuales de la cooperativa. Las asambleas generales que se celebren además de la asamblea general anual de socios de la cooperativa son extraordinarias.

Cada miembro de la cooperativa tiene un voto en la asamblea general de miembros de la cooperativa.

Un miembro de una cooperativa tiene derecho a participar en la asamblea general tanto personalmente como a través de su representante. Un representante puede representar no más de dos cooperativistas en una cooperativa con hasta 500 socios y no más de cinco cooperativistas en una cooperativa con 500 o más socios. Los representantes deben presentar documentos que confirmen su debida autoridad (poder notarial).

La convocatoria y celebración de la asamblea general anual de los socios de la cooperativa y la asamblea general extraordinaria son realizadas por el directorio de la cooperativa.

La competencia exclusiva de la asamblea general de socios de la cooperativa está determinada por el apartado 6 del art. 34 de la Ley de Cooperativas, que, en particular, incluyen:

▪ aprobación de los estatutos de la cooperativa, realizándole cambios y adiciones o aprobándolos en una nueva edición;

▪ aprobación de los documentos internos de la cooperativa que regulan las actividades de los órganos cooperativos;

▪ aprobación del reglamento (reglamento) sobre el procedimiento para la formación de un fondo mutuo de una cooperativa y su uso por parte de la cooperativa;

▪ tomar una decisión sobre la reorganización o liquidación de la cooperativa;

▪ elección y cese anticipado de poderes de los miembros de la junta directiva de la cooperativa, miembros de la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa, así como la consideración de informes sobre sus actividades;

▪ elección o nombramiento de los órganos ejecutivos de la cooperativa, cese anticipado de sus poderes, si el estatuto de la cooperativa no incluye la resolución de estas cuestiones dentro de la competencia de la junta directiva de la cooperativa;

▪ aprobación de formas de participación en las actividades de la cooperativa;

▪ determinación del costo máximo de los locales residenciales que una cooperativa puede comprar o construir;

▪ aprobación del informe anual y de los estados contables (financieros) anuales de la cooperativa.

La asamblea general de socios de la cooperativa está facultada para aceptar a consideración cualquier asunto relacionado con las actividades de la cooperativa y tomar una decisión sobre este asunto si se somete a iniciativa de la junta, a solicitud de la comisión de auditoría (auditor ), los órganos ejecutivos de la cooperativa o a solicitud de los socios de la cooperativa, que constituyan al menos el 5% del número total de socios de la cooperativa.

La decisión de la asamblea general de socios de la cooperativa sobre el asunto sometido a votación se toma por mayoría de votos de los socios de la cooperativa que participan en la asamblea general, con excepción de los asuntos especificados en los párrafos 1 y 4 de la parte 6 del art. 34 y decisiones sobre las cuales se toman por 2/3 de los votos de los miembros de la cooperativa que participan en la asamblea general de los miembros de la cooperativa.

Un miembro de una cooperativa tiene derecho a impugnar ante los tribunales una decisión tomada por una asamblea general de miembros de una cooperativa en violación de los requisitos de las leyes federales, otros actos legales normativos de la Federación Rusa y el estatuto de la cooperativa. En este caso, la demanda podrá interponerse ante el tribunal dentro de los seis meses siguientes al día en que el cooperativista tuvo conocimiento o debió haber tenido conocimiento de la decisión tomada por la asamblea general de socios de la cooperativa.

La asamblea general extraordinaria de socios de la cooperativa se convoca a iniciativa de la junta directiva, a solicitud de la comisión de auditoría (auditor), de los órganos ejecutivos de la cooperativa o a solicitud de los socios de la cooperativa, que constituyen al menos el 10% del número total de socios de la cooperativa el día en que se solicite la convocatoria de dicha asamblea. El estatuto de una cooperativa puede prever un número menor de miembros de la cooperativa que tienen derecho a convocar una asamblea general extraordinaria de miembros de la cooperativa.

En el caso de que las pérdidas de la cooperativa superen el monto equivalente al 25% del fondo social de la cooperativa, la comisión de auditoría (auditor) o los órganos ejecutivos de la cooperativa están obligados a exigir la convocatoria de una asamblea general extraordinaria de miembros de la cooperativa. la cooperativa y la junta está obligada a convocarla.

Una asamblea general extraordinaria de miembros de una cooperativa debe celebrarse dentro de los 45 días siguientes a la fecha de la solicitud para celebrar dicha asamblea.

La decisión de convocar una asamblea general extraordinaria (excepto cuando se convoque a iniciativa de la junta directiva de la cooperativa) o de negarse a convocarla debe ser tomada por la junta directiva de la cooperativa dentro de los cinco días siguientes a la fecha de la solicitud de convocatoria. esta reunión.

Dicha decisión deberá ser comunicada a los órganos o personas que soliciten la convocatoria de una junta general extraordinaria en el plazo máximo de tres días desde la fecha de su adopción. La decisión de la junta directiva de la cooperativa de negarse a convocar una asamblea general extraordinaria de los socios de la cooperativa podrá ser impugnada por los órganos o personas que exijan la convocatoria de tal asamblea ante los tribunales dentro de los tres meses siguientes a la fecha de adopción de la presente. decisión.

Si dentro del plazo establecido por la ley, el directorio de la cooperativa no ha tomado la decisión de convocar a una asamblea general extraordinaria, ésta podrá ser convocada por los órganos o personas que hayan presentado la solicitud para convocarla (artículo 35).

El artículo 36 de la Ley de Cooperativas establece que una decisión de la asamblea general de socios de una cooperativa se puede tomar sin celebrar una reunión (presencia conjunta de los socios de una cooperativa para discutir los puntos del orden del día y tomar decisiones sobre los asuntos sometidos a votación) a través de voto en ausencia.

Cuando se celebre una asamblea general de socios de una cooperativa en la modalidad de voto a distancia, se deberá enviar o entregar una papeleta de voto contra la firma de cada socio de la cooperativa a más tardar 20 días antes de la fecha límite para recibir las papeletas.

En la modalidad de voto a distancia, no puede celebrarse una asamblea general, cuya agenda incluya temas sobre la reorganización o liquidación de la cooperativa, sobre la elección del directorio, la comisión de auditoría (auditor), sobre la aprobación del informe anual y estados contables (financieros) anuales de la cooperativa.

La convocatoria de una asamblea general de socios de una cooperativa debe hacerse a más tardar 20 días antes del día de su celebración, una convocatoria de una asamblea general de socios de una cooperativa cuyo orden del día contenga el tema de la reorganización o liquidación de la cooperativa - a más tardar 30 días antes del día de su celebración. El procedimiento para informar a los socios de la cooperativa sobre la celebración de la asamblea general está determinado por el art. 37.

Cuando se celebre una asamblea general de socios de una cooperativa en forma de voto en ausencia, una asamblea general, cuyo número de socios sea 1000 o más, una asamblea general,

cuyos estatutos prevén el envío o la entrega obligatoria de papeletas de voto a los miembros de la cooperativa antes de la asamblea general, la papeleta de voto debe enviarse o entregarse contra la firma de cada miembro de la cooperativa a más tardar 20 días antes del día de la asamblea general de socios de la cooperativa (parte 4 del artículo 37).

La asamblea general de socios de la cooperativa es competente para tomar decisiones (tiene quórum) si en ella participan socios de la cooperativa que representen por lo menos el 50% del número total de socios de la cooperativa, o sus representantes. En ausencia de quórum de la asamblea general anual, se debe celebrar una asamblea general repetida con la misma agenda. Tal reunión es elegible si asistieron miembros de la cooperativa, que constituyen al menos el 30% del número total de miembros de la cooperativa (partes 1, 4, artículo 38).

Según el art. 41 en una cooperativa cuyo número de socios exceda de 500 personas, la asamblea general, de conformidad con los estatutos de la cooperativa, puede celebrarse en forma de asamblea de representantes. Los comisionados son elegidos entre los miembros de la cooperativa que no son miembros de la junta directiva de la cooperativa ni de los órganos ejecutivos de la cooperativa. Los miembros del directorio de la cooperativa podrán tomar parte en la asamblea de personas autorizadas sin derecho a voto.

El Comisionado podrá ser elegido por no menos de diez ni más de 50 socios de la cooperativa. El número mínimo de comisionados debe ser de al menos 50. El procedimiento para su elección está determinado por las partes 4 y 6 del art. 41.

La dirección de las actividades de la cooperativa en los períodos entre las asambleas generales se lleva a cabo por la junta directiva de la cooperativa. La composición cuantitativa del directorio se determina por estatuto o decisión de la asamblea general de socios de la cooperativa, pero no puede ser inferior a tres personas. Los miembros de la junta eligen de entre ellos al presidente de la junta de la cooperativa, a menos que los estatutos de la cooperativa prevean otro procedimiento para su elección.

Un miembro del directorio de una cooperativa no puede ocupar el cargo de único órgano ejecutivo de la cooperativa, jefe de la organización administradora o gerente, y también ser miembro de la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa.

Un miembro de la junta directiva de una cooperativa puede combinar sus actividades en la junta directiva de una cooperativa con el trabajo en una cooperativa en virtud de un contrato de trabajo. Sin embargo, el número de miembros del directorio de una cooperativa que trabaje en una cooperativa bajo un contrato de trabajo no debe exceder un tercio del número total de miembros del directorio.

La competencia de la junta directiva de la cooperativa y el procedimiento para tomar decisiones por ella sobre asuntos de su competencia están determinados por las Partes 6 y 8 del art. 42.

Para ejercer control sobre las actividades financieras y económicas de la cooperativa, la asamblea general de miembros de la cooperativa, de conformidad con el estatuto, elige una comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa. Los miembros de la comisión de auditoría no pueden combinar sus actividades con el trabajo en una cooperativa bajo un contrato de trabajo (Artículo 43).

De conformidad con el art. 44 la gestión de las actividades corrientes de la cooperativa la realiza el órgano ejecutivo único de la cooperativa (director) o el órgano ejecutivo único y colegiado de la cooperativa (directorio). Los órganos ejecutivos de la cooperativa son responsables ante el directorio de la cooperativa y la asamblea general de miembros de la cooperativa. En una cooperativa cuyo número de socios supere las 500 personas, es obligatoria la formación de un órgano ejecutivo colegiado de la cooperativa.

La competencia de los órganos ejecutivos de la cooperativa incluye todas las cuestiones de gestión de las actividades corrientes de la cooperativa, con excepción de las cuestiones relacionadas con la competencia de la asamblea general de socios de la cooperativa y la junta directiva. Los órganos ejecutivos de la cooperativa organizan la ejecución de las decisiones de la asamblea general de socios de la cooperativa y su directorio.

Por decisión de la asamblea general de miembros de la cooperativa, los poderes del órgano ejecutivo único pueden transferirse a una organización comercial (organización administradora) o a un empresario individual (administrador). Tal decisión es tomada por la asamblea general de miembros de la cooperativa solo a propuesta de la junta directiva de la cooperativa. Al tomar esta decisión, los miembros de la cooperativa deben recibir información sobre la organización administradora o el administrador especificado en la Parte 5 del art. 44, así como un proyecto de acuerdo, que se propone celebrar con la organización administradora o el administrador.

El acta constitutiva de la cooperativa debe determinar la duración del mandato de los órganos ejecutivos de la cooperativa, incluyendo la duración del contrato de la cooperativa con la entidad gestora, que no podrá exceder de cinco años. La prórroga del mandato de los órganos ejecutivos de la cooperativa sólo se permite sobre la base de una decisión de la asamblea general de miembros de la cooperativa, incluso si el estatuto de la cooperativa establece la formación de estos órganos dentro de la competencia de la directorio de la cooperativa.

El único órgano ejecutivo de la cooperativa, el jefe de la organización administradora o el gerente, un miembro del órgano colegiado ejecutivo de la cooperativa no puede ser elegido miembro del directorio de la cooperativa o miembro de la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa Estos funcionarios no podrán ser socios de la cooperativa.

Los requisitos para los funcionarios de la cooperativa están definidos por el art. 45, que, en particular, establece quiénes no pueden ser estos funcionarios, así como qué información sobre los candidatos a estos cargos se debe proporcionar a los socios de la cooperativa.

10.5. Garantizar la sostenibilidad financiera de la cooperativa y el control de las actividades de la cooperativa.

Con el fin de garantizar la estabilidad financiera de las actividades de la cooperativa, el importe de la parte de la aportación social, después de cuyo pago el derecho a la compra o construcción de una vivienda por parte de la cooperativa para transferirla al uso de un miembro de la surge la cooperativa, se establece por el acta constitutiva de la cooperativa, pero no puede ser inferior al 30% del tamaño de la contribución social del miembro de la cooperativa.

El monto total de los ahorros en acciones de otros miembros de la cooperativa dirigidos por la cooperativa del fondo de acciones de la cooperativa para la compra o construcción de una vivienda para un miembro de la cooperativa no puede exceder el tamaño de los ahorros en acciones propios del miembro de la cooperativa

Si los fondos indicados anteriormente son insuficientes para la compra o construcción de una vivienda para un miembro de la cooperativa, la cooperativa también puede atraer fondos prestados, cuyo monto no puede exceder el 70% del aporte social del miembro de la cooperativa. Al mismo tiempo, el monto total de los fondos prestados atraídos por la cooperativa no debe exceder el 40% del valor de la propiedad de la cooperativa.

El plazo mínimo para que un socio de una cooperativa haga una parte del aporte social, después de lo cual surge el derecho a adquirir o construir una vivienda para un socio de la cooperativa, está determinado por el estatuto de la cooperativa. Al mismo tiempo, a partir del segundo año de actividad de la cooperativa en la captación y uso de fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales, el período mínimo especificado no puede ser inferior a dos años.

El plazo para realizar la parte restante del aporte social después de la aparición del derecho a comprar o construir un local residencial por parte de la cooperativa para un miembro de la cooperativa no debe exceder más de una vez y media el período para realizar una parte de el aporte social por parte del socio de la cooperativa antes de que el socio de la cooperativa tenga tal derecho, siempre que la cooperativa cumpla con las normas establecidas para evaluar la estabilidad financiera de sus actividades.

El Gobierno de la Federación de Rusia establece requisitos adicionales para garantizar la sostenibilidad financiera de las actividades de la cooperativa (artículo 47 de la Ley de Cooperativas).

Para asegurar la sostenibilidad financiera de la cooperativa, el art. 48 establece restricciones a las transacciones de una cooperativa.

El artículo 49 define las normas para evaluar la sostenibilidad financiera de las actividades de la cooperativa.

El artículo 56 prevé la posibilidad de crear organizaciones autorreguladoras de cooperativas de ahorro para la vivienda, las cuales pueden crearse sobre la base de la asociación voluntaria de cooperativas de ahorro para la vivienda en ellas. Tal organización puede establecerse para desarrollar y establecer reglas y normas que aseguren que sus miembros observen los intereses de los miembros de cooperativas y lleven a cabo actividades efectivas para atraer y utilizar fondos de los ciudadanos para la compra de locales residenciales, monitorear el cumplimiento de los requisitos de la legislación de la Federación Rusa y los requisitos adicionales establecidos por estas reglas y normas.

La organización autorregulada de las cooperativas de ahorro para la vivienda está obligada a:

1) ejercer control sobre las actividades de sus miembros en términos de cumplimiento de los requisitos de las leyes federales, otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa, reglas y normas establecidas por esta organización autorreguladora;

2) considerar las formas de participación en las actividades de la cooperativa presentadas por las cooperativas de ahorro de vivienda, así como opinar sobre las formas de participación en las actividades de la cooperativa;

3) considerar quejas contra acciones (inacción) de sus miembros;

4) garantizar la apertura de la información sobre las actividades de sus miembros, publicar en los medios de comunicación información sobre el incumplimiento de la cooperativa con los requisitos para garantizar la sostenibilidad financiera de las actividades de la cooperativa;

5) para cumplir con otros deberes estipulados por la legislación de la Federación Rusa y los documentos constitutivos de la organización autorreguladora.

Una organización autorreguladora de cooperativas de ahorro para la vivienda tiene derecho a:

1) aplicar a sus miembros las medidas de responsabilidad previstas por la constitución y otros documentos, incluida la exclusión de los miembros de la organización autorreguladora;

2) aplicar a los miembros de la junta de la cooperativa, la comisión de auditoría (auditor) de la cooperativa y los miembros de la cooperativa con una propuesta para tomar medidas para eliminar el incumplimiento de la cooperativa con los requisitos para garantizar la financiera sostenibilidad de las actividades de la cooperativa.

Las actividades de las organizaciones autorreguladoras de las cooperativas de ahorro para la vivienda deberían estar reguladas por una ley federal especial, que aún no se ha adoptado.

Tema 11

11.1. Constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios

De acuerdo con la LCD, se mantiene la posibilidad de la existencia de tales sujetos de las relaciones habitacionales como las comunidades de propietarios. Las relaciones relativas a la creación y actividades de tales sociedades están reguladas por las normas del cap. 13 LCD.

Una asociación de propietarios (en lo sucesivo, HOA) es una organización sin fines de lucro, una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la administración conjunta de un complejo de bienes raíces en un edificio de apartamentos, asegurando la operación de este complejo, posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, enajenación de los bienes comunes en un edificio de departamentos. 1 artículo 135 LCD).

HOA de acuerdo con la Parte 3 del art. 135 LCD se puede crear siempre que el número de miembros que lo crearon supere el 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. Los estatutos de la HOA se adoptan en la asamblea general, que se lleva a cabo de la manera prescrita por el art. 45-48 ZhK, por mayoría de votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos. La HOA se crea sin limitar el plazo de actividad, a menos que se disponga lo contrario en los estatutos.

La HOA es una entidad legal desde el momento de su registro estatal y tiene un sello con su nombre, cuenta corriente y otras cuentas bancarias, así como otros detalles.

La HOA es responsable de sus obligaciones con todos sus bienes, pero no es responsable de las obligaciones de sus miembros. Los miembros de la HOA no son responsables de las obligaciones de la HOA.

Según el art. 136 LCD Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos pueden crear solo una HOA. La decisión sobre su creación la toman los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en su asamblea general. Tal decisión se considera adoptada si los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos en cuestión, que tienen más del 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en dicho edificio, votaron a favor.

Además, se puede crear una HOA combinando:

1) varios edificios de apartamentos, cuyos locales pertenecen a diferentes (al menos dos) propietarios de locales en un edificio de apartamentos, con terrenos ubicados en un terreno común o varios terrenos vecinos (limítrofes), redes de servicios públicos y otros elementos de infraestructura ;

2) varios edificios, estructuras o estructuras cercanas: edificios residenciales destinados a la residencia de una familia, casas de campo con o sin parcelas domésticas, garajes y otros objetos ubicados en una parcela de tierra común o varias parcelas de tierra adyacentes (fronterizas), redes de ingeniería y soporte técnico y otros elementos de infraestructura.

El artículo 137 de la LCD define los derechos de la HOA. Estos incluyen lo siguiente:

1) celebrar, de conformidad con la ley, un acuerdo sobre la administración de un edificio de apartamentos, así como acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, acuerdos sobre la prestación de servicios públicos y otros acuerdos en interés de los miembros de la sociedad;

2) determinar la estimación de ingresos y gastos para el año, incluidos los gastos necesarios para el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, el costo de reparaciones mayores y reconstrucción de un edificio de apartamentos, contribuciones especiales y deducciones al fondo de reserva , así como los gastos para otros LCD establecidos y la carta de objetivos de la HOA;

3) establecer, sobre la base de la estimación aceptada de ingresos y gastos para el año de la HOA, los montos de los pagos y contribuciones para cada propietario de locales en un edificio de apartamentos de acuerdo con su participación en la propiedad común de los bienes comunes en Un edificio de apartamentos;

4) realizar trabajos para los propietarios de locales en un edificio de apartamentos y prestarles servicios;

5) utilizar los préstamos otorgados por los bancos en la forma y en los términos previstos por la ley;

6) transferir recursos materiales y monetarios en virtud del contrato a personas que realicen trabajos para la HOA y presten servicios a la asociación;

7) vender y transferir para uso temporal, permuta propiedad perteneciente a la HOA.

En los casos en que esto no viole los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, la HOA tiene derecho a:

1) disponer el uso o uso limitado de una parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

2) de acuerdo con los requisitos de la legislación, de acuerdo con el procedimiento establecido, construir, reconstruir parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos;

3) recibir para uso o recibir o adquirir en propiedad compartida común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos terrenos para la construcción de viviendas, construcción de servicios públicos y otros edificios y su posterior operación;

4) de acuerdo con los requisitos de la legislación, en nombre y por cuenta de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, desarrollar los terrenos asignados adyacentes a dicha casa;

5) concluir transacciones y realizar otras acciones que cumplan con las metas y objetivos de la HOA.

En caso de que los propietarios de locales en un edificio de apartamentos incumplan con sus obligaciones de participar en los gastos generales de la HOA, tienen derecho a exigir ante los tribunales el reembolso obligatorio de los pagos y contribuciones obligatorios.

La HOA puede exigir ante los tribunales la compensación total por las pérdidas que le hayan causado como resultado del incumplimiento por parte de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de las obligaciones de pagar los pagos y contribuciones obligatorios y pagar otros gastos generales.

La HOA está obligada a:

1) garantizar el cumplimiento de los requisitos del cap. 13 LCD, las disposiciones de otras leyes federales, otros actos legales reglamentarios, así como los estatutos de la HOA;

2) concluir acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos con propietarios de locales en un edificio de apartamentos que no sean miembros de la HOA;

3) cumplir, en la forma prescrita por la ley, las obligaciones derivadas del contrato;

4) asegurar las condiciones sanitarias y técnicas adecuadas de los bienes comunes en un edificio de apartamentos;

5) garantizar el cumplimiento por parte de todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos de las obligaciones para el mantenimiento y reparación de la propiedad común en esta casa de acuerdo con sus acciones en el derecho de propiedad común de esta propiedad;

6) asegurar la observancia de los derechos e intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos al establecer las condiciones y el procedimiento para la posesión, uso y disposición de los bienes comunes;

7) tomar las medidas necesarias para prevenir o detener las acciones de terceros que impidan el ejercicio de los derechos de posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, la enajenación de los propietarios de locales con bienes comunes en un edificio de apartamentos o que obstaculicen este ;

8) representar los intereses legítimos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluso en las relaciones con terceros (artículo 138 de la LC).

El artículo 139 de la LCD prevé la posibilidad de crear una HOA en edificios de apartamentos en construcción por parte de personas que serán propietarias de locales en dichas casas. La decisión de crear tal sociedad se toma en la junta general de dichas personas, que se celebra de acuerdo con el procedimiento establecido por el art. 45-48 LCD.

La liquidación de la HOA se lleva a cabo sobre la base y en la forma establecida por la ley civil. Según lo estipulado por la Parte 2 del art. 141 de la LCD, la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos está obligada a decidir sobre la liquidación de la HOA si los miembros de la sociedad no tienen más del 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.

De conformidad con el art. 142 ZhK, dos o más HOA pueden crear una asociación de asociaciones de propietarios para la gestión conjunta de la propiedad común en edificios de apartamentos. La gestión de tales asociaciones se lleva a cabo de acuerdo con las reglas del cap. 13 LCD, es decir, en el mismo orden que la gestión de la HOA.

11.2. Estatus legal de los miembros de HOA

El Capítulo 14 de la LCD define el estatus legal de los miembros de la HOA. Según el art. 143 La membresía de LCD en la HOA surge del propietario de las instalaciones en un edificio de apartamentos sobre la base de una solicitud para unirse a la sociedad. Así, para convertirse en miembro de la HOA, basta con que el propietario de la vivienda solicite la admisión a la sociedad. Las personas que adquieren locales en un edificio de apartamentos en el que se ha establecido una HOA tienen derecho a convertirse en miembros de la sociedad después de adquirir la propiedad de los locales. La membresía en la HOA finaliza desde el momento de presentar una solicitud de retiro de la membresía de la sociedad o desde el momento de la terminación del derecho de propiedad de un miembro de la sociedad sobre las instalaciones en un edificio de apartamentos.

El artículo 144 de la LCD define la estructura de los órganos de gobierno de la HOA, que son la asamblea general de miembros de la sociedad y la junta directiva.

El órgano supremo de gobierno de la HOA es la asamblea general de sus miembros, que se convoca de la manera prescrita por el estatuto de la sociedad. Son competencias de este órgano:

1) enmiendas al estatuto de la sociedad;

2) tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad;

3) elección del directorio y comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;

4) fijar el monto de los pagos y aportes obligatorios de los miembros de la sociedad;

5) formación de fondos especiales de la sociedad, incluido un fondo de reserva, un fondo para la restauración y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y su equipo;

6) tomar una decisión sobre la obtención de fondos prestados, incluidos los préstamos bancarios;

7) determinación de direcciones para el destino de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad;

8) aprobación del plan anual de actividades financieras de la asociación y un informe sobre la implementación de dicho plan;

9) consideración de quejas contra las acciones de la junta de la sociedad, el presidente de la junta de la sociedad y la comisión de auditoría (auditor) de la sociedad;

10) adopción y modificación, por recomendación del presidente del directorio de la sociedad, del reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de apartamentos, disposiciones sobre remuneración por su trabajo;

11) determinación del monto de la remuneración de los miembros del consejo de administración de la sociedad;

12) tomar decisiones sobre arrendamiento, pignoración o transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos;

13) otras cuestiones previstas por la LCD u otras leyes federales.

El estatuto de la HOA también puede incluir la resolución de otros asuntos dentro de la competencia de la asamblea general de sus miembros.

La asamblea general de miembros de la HOA tiene derecho a resolver los asuntos que sean de la competencia de su directorio (artículo 145 de la LC).

El procedimiento para organizar y celebrar una asamblea general de miembros de la HOA está determinado por el art. 146 de la LCD, de conformidad con la parte 1 de la cual la notificación de dicha reunión se envía por escrito por la persona a cuya iniciativa se convoca, y se entrega a cada miembro de la sociedad contra recibo o por correo (por correo certificado). correo). Este aviso deberá enviarse a más tardar diez días antes de la fecha de la junta general. La Asamblea General no está facultada para someter a discusión asuntos que no estuvieran incluidos en el orden del día.

Los poderes de la asamblea general de miembros de la HOA se establecen de conformidad con el art. 45 LCD y la carta de la asociación. La asamblea general es competente si están presentes más de la mitad de los miembros de la sociedad o sus representantes.

Las decisiones de la junta general sobre asuntos remitidos por la LCD a la competencia de la junta general de conformidad con las cláusulas 2, 6, 7, 12, parte 2 del art. 145 de la LCD (tomar decisiones sobre la reorganización y liquidación de la sociedad, sobre la obtención de fondos prestados, determinar las direcciones para el uso de los ingresos de las actividades económicas de la sociedad, tomar decisiones sobre el arrendamiento o la transferencia de otros derechos de propiedad común en un edificio de apartamentos ), son tomados por al menos 2/3 votos del número total de votos de los miembros de la sociedad. Las decisiones sobre otros asuntos se toman por mayoría de votos del número total de votos de los miembros de la sociedad presentes en la asamblea general o sus representantes.

La reunión general de miembros de la HOA está presidida por el presidente de la junta de la sociedad o su suplente. En caso de ausencia, la asamblea general es presidida por uno de los miembros de la junta directiva de la sociedad.

El estatuto de la HOA puede estipular la votación por votación por escrito o la votación por grupos de miembros de la sociedad, según el tipo (residencial o no residencial) de los locales que poseen en un edificio de apartamentos y los problemas a resolver ( artículo 146 de la LCD).

Según el art. 147 de la LCD, el órgano ejecutivo de la HOA es su directorio, que administra las actividades de la asociación. Tiene derecho a tomar decisiones sobre todos los asuntos de la sociedad, con excepción de los asuntos relacionados con la competencia exclusiva de la asamblea general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y la competencia de la asamblea general de miembros de la HOA.

La junta de HOA es elegida entre los miembros de la sociedad por la asamblea general de miembros de la sociedad por un período establecido por el estatuto de la sociedad, pero no más de dos años. Elige un presidente de entre sus miembros. La junta es responsable ante la asamblea general de miembros de la sociedad.

Las reuniones de la junta directiva de la HOA son convocadas por el presidente dentro de los plazos establecidos por el estatuto de la asociación. La reunión del directorio se reconoce como competente si en ella participa la mayoría de sus miembros. La decisión de la junta de la HOA se redacta en un protocolo.

Las responsabilidades de la junta incluyen:

1) el cumplimiento de la sociedad con la ley y los requisitos de la carta de la HOA;

2) control sobre el pago oportuno por parte de los socios de la sociedad de las cuotas y contribuciones obligatorias establecidas;

3) elaborar estimaciones anuales de ingresos y gastos de la sociedad e informes sobre sus actividades financieras, sometiéndolos a la aprobación de la asamblea general de la sociedad;

4) gestión de un edificio de apartamentos o celebración de contratos para su gestión;

5) contratar empleados para dar servicio a un edificio de apartamentos y despedirlos;

6) celebración de contratos para el mantenimiento, operación y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos;

7) mantener una lista de los miembros de la sociedad, trabajo de oficina, estados contables y financieros;

8) convocar y celebrar una asamblea general de miembros de la sociedad;

9) cumplimiento de otras obligaciones derivadas de los estatutos de la HOA (artículo 148 de la LC).

El presidente de la junta directiva de la HOA es elegido por un período establecido por los estatutos de la asociación. Asegura la implementación de las decisiones de la junta, tiene derecho a dar instrucciones y órdenes a todos los funcionarios de la asociación, cuya ejecución es obligatoria para ellos.

El presidente de la junta actúa sin poder notarial en nombre de la HOA, firma documentos de pago y realiza transacciones que, de acuerdo con la ley, el estatuto de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria de la junta de la sociedad o el asamblea general de sus socios, desarrolla y somete a la aprobación de la asamblea general de socios de la sociedad el reglamento interno relativo a los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de un edificio de departamentos, la disposición sobre remuneración por su trabajo (artículo 149 de la LCD).

Los órganos de la HOA también incluyen la comisión de auditoría (auditor), que, de conformidad con el art. 150 LCD es elegido por la asamblea general de miembros de la sociedad por no más de dos años. No puede incluir miembros del consejo de administración de la sociedad. La Comisión de Auditoría elige a su Presidente de entre sus miembros.

La comisión de auditoría (auditor) de la HOA realiza las siguientes funciones:

1) auditar las actividades financieras de la asociación al menos una vez al año;

2) presentar a la asamblea general de miembros de la sociedad una conclusión sobre la estimación de ingresos y gastos para el año correspondiente de la sociedad y un informe sobre las actividades financieras y el monto de los pagos y contribuciones obligatorios;

3) informes a la asamblea general de miembros de la sociedad sobre sus actividades.

Los bienes de la HOA pueden ser bienes muebles, así como bienes inmuebles ubicados dentro o fuera del edificio de apartamentos.

De acuerdo con la Parte 2 del art. 151 fondos LCD de la HOA consisten en:

1) de los pagos obligatorios, entrada y otras tasas de los miembros de la sociedad;

2) ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinados a la implementación de los objetivos, tareas y obligaciones de la asociación;

3) subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, realizar reparaciones corrientes y mayores, proporcionar ciertos tipos de servicios públicos y otros subsidios;

4) otros recibos.

Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la HOA, se pueden formar fondos especiales en la sociedad, gastados en los propósitos previstos por el estatuto. El procedimiento para la formación de fondos especiales es determinado por la asamblea general de los miembros de la sociedad.

La Junta de la HOA tiene el derecho de disponer de los fondos de la sociedad mantenidos en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la sociedad.

De conformidad con el art. 152 de la LCD, para lograr los objetivos previstos en la carta, la HOA tiene derecho a participar en actividades económicas, a saber:

1) mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles en un edificio de apartamentos;

2) construcción de locales adicionales y objetos de propiedad común en un edificio de apartamentos;

3) arrendamiento, arrendar una parte de la propiedad común en un edificio de apartamentos.

Con base en la decisión de la asamblea general de miembros de la HOA, los ingresos de las actividades económicas de la sociedad se utilizan para pagar los gastos generales o se destinan a fondos especiales destinados a los fines previstos en el estatuto de la sociedad. Los ingresos adicionales podrán destinarse a otros fines de la actividad de la HOA, previstos en el cap. 14 LCD y la carta de la sociedad.

Tema 12. Pago de vivienda y servicios públicos

Los ciudadanos y las organizaciones están obligados a pagar oportunamente y en su totalidad por la vivienda y los servicios públicos. La obligación de pagar dicha tasa surge:

1) de un inquilino de locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento social, desde el momento en que se concluye dicho contrato;

2) el inquilino de los locales residenciales del parque de viviendas estatal o municipal, desde el momento de la conclusión del contrato de arrendamiento correspondiente;

3) un arrendatario de locales residenciales en virtud de un acuerdo para el alquiler comercial de locales residenciales de un parque de viviendas estatal o municipal, desde el momento en que se celebre dicho acuerdo;

4) miembro de una cooperativa de vivienda: desde el momento en que la cooperativa de vivienda proporciona vivienda;

6) el propietario de la vivienda - desde el momento en que surge el derecho de propiedad sobre la vivienda.

Previo a la liquidación de los locales residenciales de los fondos estatales y municipales de vivienda de acuerdo con el procedimiento establecido, los costos de mantenimiento de los locales residenciales y los servicios públicos son de cargo de las autoridades estatales y los gobiernos locales o las personas autorizadas por ellos (artículo 153 de la LC).

La estructura de pago de la vivienda y los servicios públicos está determinada por el art. 154 de la LCD, según el cual este pago por un arrendatario de una vivienda ocupada en virtud de un contrato de arrendamiento social o un contrato de arrendamiento comercial de una vivienda de un parque habitacional estatal o municipal incluye:

1) pago por el uso de locales residenciales (pago de alquiler);

2) pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, que incluye el pago por servicios y trabajos en la gestión de un edificio de apartamentos, mantenimiento y reparación de locales residenciales, proporcionados y realizados en los volúmenes establecidos, así como en la gestión, mantenimiento y reparación actual de propiedad común en un edificio de apartamentos. Las reparaciones de capital de la propiedad común en un edificio de apartamentos se llevan a cabo a expensas del propietario de las viviendas;

3) facturas de servicios públicos.

El pago de vivienda y servicios públicos para el propietario de un local en un edificio de apartamentos incluye:

1) pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, que incluye el pago por servicios y trabajos en la administración de un edificio de apartamentos, mantenimiento, reparaciones actuales y mayores de propiedad común en dicha casa;

2) facturas de servicios públicos.

Los propietarios de edificios residenciales asumen los costos de su mantenimiento y reparación, así como el pago de los servicios públicos de acuerdo con los acuerdos celebrados con personas que se dedican a actividades relevantes.

El pago de los servicios públicos incluye el pago del suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de electricidad, suministro de gas (incluidos los suministros de gas doméstico en bombonas), calefacción (suministro de calor, incluidos los suministros de combustible sólido en presencia de calefacción por estufa).

El artículo 155 de la LCD establece que el pago de la vivienda y los servicios públicos se paga mensualmente hasta el día diez del mes siguiente al vencido, salvo que el contrato de administración del inmueble establezca un plazo diferente.

Esta tarifa se paga sobre la base de los documentos de pago presentados a más tardar el primer día del mes siguiente al mes vencido, a menos que el contrato de administración del edificio de apartamentos establezca un período diferente.

Los arrendatarios de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social y un contrato para el alquiler comercial de locales residenciales de viviendas estatales o municipales pagan una tarifa por el uso de locales residenciales (tarifa de alquiler) al propietario.

Arrendatarios de locales residenciales en virtud de un contrato de arrendamiento social y un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales de viviendas estatales o municipales en un edificio de apartamentos, que es administrado por una persona jurídica, independientemente de la forma jurídica o empresario individual (en adelante, la organización administradora), pagar una tarifa por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, así como el pago de los servicios públicos de esta organización administradora. Si el importe de la cuota pagada por el arrendatario del local residencial es inferior al importe de la cuota establecido por el contrato de gestión, la parte restante de la cuota la paga el arrendador en la forma acordada con la entidad gestora.

Los miembros de una HOA o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada establecida para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos de conformidad con la ley federal sobre dicha cooperativa (en lo sucesivo, otra cooperativa de consumo especializada) realizan pagos y (o) contribuciones obligatorias relacionados con el pago de gastos de mantenimiento, reparaciones corrientes y mayores de propiedad común en un edificio de apartamentos, así como con el pago de servicios públicos, en la forma prescrita por los órganos de administración de la sociedad o los órganos de administración de la cooperativa.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en el que se establezca dicha sociedad o cooperativa, que no sean miembros de una HOA o de una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada, pagan una tarifa por vivienda y servicios públicos de acuerdo con los acuerdos celebrados con la HOA o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en el que no se ha establecido una HOA o cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada y que es administrado por la organización administradora, pagan por el espacio habitable y los servicios públicos a esta organización administradora.

Los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, que administran directamente dicho edificio, pagan la tarifa especificada de conformidad con los acuerdos celebrados con personas dedicadas a los tipos de actividades pertinentes. De igual forma, los propietarios de estos locales pagan los servicios y trabajan en su mantenimiento y reparación.

Según lo dispuesto por H. Este. 155 de la LCD, la falta de uso por parte de los propietarios, inquilinos y otras personas de los locales no es una razón para la falta de pago de los locales residenciales y los servicios públicos. En caso de ausencia temporal de los ciudadanos, el pago de ciertos tipos de servicios públicos, calculados en base a los estándares de consumo, se realiza teniendo en cuenta el recálculo de los pagos por el período de ausencia temporal de los ciudadanos en la forma aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa.

El pago de los servicios públicos proporcionados a los residentes temporales lo paga el arrendatario de los locales residenciales de acuerdo con un acuerdo adicional con el propietario celebrado para el período de residencia de los residentes temporales.

El propietario, la organización administradora están obligados a informar por escrito, respectivamente, a los inquilinos de los locales residenciales de los fondos de vivienda estatales y municipales y a los propietarios de los locales residenciales en un edificio de apartamentos sobre los cambios en el monto del pago de los locales residenciales y los servicios públicos a más tardar 30 días antes de la fecha de presentación de los documentos de pago, a partir de los cuales se abonará esta tasa en un importe diferente, salvo que en el contrato de gestión se establezca un plazo diferente.

Las personas que hayan pagado tarde y (o) no hayan pagado por completo el pago de la vivienda y los servicios públicos (deudores) están obligadas a pagar al acreedor una multa por un monto de 1/300 de la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación Rusa vigente en el momento del pago, de las cantidades no pagadas a tiempo por cada día de retraso a partir del día siguiente a la fecha de vencimiento del pago hasta el día del pago efectivo inclusive. No se permite un aumento en la cantidad especificada de multas.

El artículo 156 de la LCD establece un principio general según el cual el pago por el mantenimiento y reparación de los locales residenciales se fija en un monto que asegure el mantenimiento de los bienes comunes en un edificio de departamentos de conformidad con los requisitos de la ley.

El monto del pago por el uso de locales residenciales (tarifas de alquiler), tarifas por el mantenimiento y reparación de locales residenciales para inquilinos de locales residenciales bajo contratos de alquiler social y contratos de alquiler comercial para locales residenciales de viviendas estatales o municipales se determina con base en el área total ocupada (en habitaciones separadas en albergues, según el área de estas habitaciones) de la vivienda.

El monto del pago por el uso de locales residenciales (tarifas de alquiler), tarifas por el mantenimiento y reparación de locales residenciales para las categorías anteriores de inquilinos de locales residenciales y el monto del pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales para propietarios de locales residenciales. locales que no han tomado una decisión sobre la elección del método de gestión de un edificio de apartamentos, son establecidos por los gobiernos locales (en los sujetos de la Federación Rusa - las ciudades de importancia federal Moscú y San Petersburgo - por la autoridad estatal del sujeto correspondiente de la Federación Rusa).

El monto del pago por el arrendamiento de una vivienda del parque habitacional estatal o municipal se establece en función de la calidad y comodidades de la vivienda, la ubicación de la vivienda (inciso 4 del artículo 156 de la LCD).

Según lo dispuesto en la Parte 5 del art. 156 de la LCD, la fijación del monto de la renta no debe dar lugar a que el arrendatario de la vivienda tenga derecho a un subsidio para el pago de la vivienda y los servicios públicos. Leyes federales, leyes de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, que establecen el procedimiento para proporcionar locales residenciales del parque de viviendas estatales a otras categorías de ciudadanos de conformidad con la Parte 3 del art. 49 de la LCD, se podrán establecer otras condiciones (en comparación con las previstas en los incisos 4 y 5 del artículo 156 de la LCD) para determinar el monto del pago por el uso de locales residenciales (arriendos).

El procedimiento para determinar el monto del pago por vivienda para ciudadanos que viven en locales residenciales de casas del sistema de servicio social, en edificios residenciales de fondos para el asentamiento temporal de migrantes forzados y personas reconocidas como refugiados, así como en albergues, si varios los ciudadanos viven en una habitación en un albergue, se establece los propietarios de dichas viviendas.

El monto del pago por el mantenimiento y la reparación de locales residenciales en un edificio de apartamentos en el que no está establecida una HOA ni una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada se determina en una asamblea general de propietarios de locales en dicha casa, que se lleva a cabo en el forma prescrita por el art. 45-48 LCD. El monto del pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales en un edificio de apartamentos se determina teniendo en cuenta las propuestas de la organización administradora y se establece por un período de al menos un año.

El monto de los pagos obligatorios y (o) las contribuciones de los miembros de la HOA o de una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumo especializada, relacionados con el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, lo determinan los órganos de administración. de la sociedad o cooperativa de acuerdo con su estatuto.

Los ciudadanos reconocidos como ciudadanos de bajos ingresos de acuerdo con el procedimiento establecido por la LCD y que ocupan locales residenciales bajo contratos de arrendamiento social están exentos del pago de una tarifa por el uso de locales residenciales (cuotas de alquiler) (parte 9 del artículo 156 de la LCD) .

Un cambio en el monto del pago por el mantenimiento y reparación de una vivienda en el caso de la prestación de servicios y la realización de trabajos de administración, mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos de calidad inadecuada y (o) con las interrupciones que excedan la duración establecida se determinan de la manera establecida por el Gobierno de la Federación Rusa.

Según el art. 157 de la LCD, el monto del pago de los servicios públicos se determina con base en el volumen de servicios públicos consumidos, determinado por las lecturas de los medidores, y en su defecto, con base en las normas para el consumo de servicios públicos aprobadas por los gobiernos locales (en el entidades constitutivas de la Federación Rusa - ciudades federales de Moscú y St. - por las autoridades públicas de la entidad constitutiva correspondiente de la Federación Rusa), con la excepción de las normas para el consumo de servicios públicos para el suministro de electricidad y gas, aprobado por las autoridades públicas de las entidades constitutivas de la Federación Rusa en la forma establecida por el Gobierno de la Federación Rusa. El Gobierno de la Federación de Rusia también establece las normas para la prestación de servicios públicos a los ciudadanos.

El monto del pago de los servicios públicos se calcula de acuerdo con las tarifas establecidas por las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, las autoridades locales (en las entidades constitutivas de la Federación Rusa, las ciudades de importancia federal Moscú y San Petersburgo, por la autoridad estatal de la entidad constitutiva correspondiente de la Federación Rusa) en la forma establecida por la ley federal.

Cambiar la forma de propiedad de una vivienda, los motivos para usar una vivienda, la formación o liquidación de una HOA o una cooperativa de vivienda u otra cooperativa de consumidores especializada no es una base para cambiar el monto del pago de los servicios públicos.

Cuando se proporcionan servicios públicos de calidad inadecuada y (o) con interrupciones que superan la duración establecida, se determina un cambio en el monto del pago de los servicios públicos de la manera establecida por el Gobierno de la Federación Rusa.

De conformidad con el art. 158 de la LCD, el propietario de un local en un edificio de apartamentos está obligado a sufragar los gastos de mantenimiento del local que le pertenece, así como a participar en los gastos de mantenimiento de los bienes comunes en dicha casa en proporción a su participación en el propiedad común de esta propiedad mediante el pago de una cuota por el mantenimiento y reparación de locales residenciales.

La decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos sobre el pago de los gastos de revisión de un edificio de apartamentos se toma teniendo en cuenta las propuestas de la organización administradora sobre la fecha de inicio de la revisión, el alcance requerido del trabajo, el costo de los materiales, el procedimiento para financiar las reparaciones, el momento del reembolso de los gastos y otras propuestas relacionadas con las condiciones para realizar la revisión.

La obligación de pagar los gastos de reparación capital de un edificio residencial se aplica a todos los propietarios de locales en esta casa desde el momento en que surge su derecho de propiedad sobre dichos locales. Así, el período durante el cual la persona fue propietaria de la vivienda no importa en este caso. Tras la transferencia de propiedad de los locales en un edificio de apartamentos, la obligación del propietario anterior de pagar los costos de las reparaciones mayores se transfiere al nuevo propietario.

Si los propietarios de locales en un edificio de apartamentos en su asamblea general no decidieron establecer el monto del pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales, este monto lo establece el gobierno local (en las entidades constituyentes de la Federación Rusa - el ciudades de importancia federal Moscú y San Petersburgo - por la autoridad estatal del sujeto correspondiente de la Federación Rusa).

Las disposiciones generales sobre la provisión de subsidios para vivienda y servicios públicos están contenidas en el art. 159 de la LCD, que establece que dichos subsidios se otorgan a los ciudadanos si sus gastos para pagar la vivienda y los servicios públicos, calculados sobre la base del tamaño del estándar regional del área normativa de los locales residenciales utilizados para calcular los subsidios, y el tamaño de la norma regional para el costo de la vivienda y los servicios comunales establecidos de acuerdo con las normas h.6 Artículo. 159 LCD, exceda el valor correspondiente a la participación máxima permitida de los costos de los ciudadanos para pagar la vivienda y los servicios públicos en el ingreso familiar total. El tamaño de los estándares regionales para el área normativa de una vivienda utilizada para calcular los subsidios, el costo de la vivienda y los servicios comunales, y la participación máxima permitida de los gastos de los ciudadanos para pagar viviendas y servicios públicos en el ingreso familiar total se establecen por el tema de la Federación Rusa. Para las familias con un ingreso per cápita promedio por debajo del mínimo de subsistencia establecido, la participación máxima permitida en los gastos se reduce de acuerdo con un factor de corrección igual a la relación entre el ingreso per cápita promedio de la familia y el mínimo de subsistencia. De acuerdo con la Parte 2 del art. 159 ZhK el derecho a los subsidios tienen:

a) usuarios de locales residenciales del parque habitacional estatal y municipal;

b) inquilinos bajo contratos de arrendamiento de locales residenciales de viviendas privadas;

c) miembros de cooperativas de vivienda;

d) propietarios de viviendas.

Los subsidios son proporcionados por el organismo de autogobierno local o una institución autorizada por este a los ciudadanos antes mencionados sobre la base de sus solicitudes, teniendo en cuenta a los miembros de su familia que residen permanentemente con ellos.

Los subsidios se transfieren a los ciudadanos antes de la fecha límite para realizar los pagos de vivienda y servicios públicos, establecida por la Parte 1 del art. 155 LCD. Así, el pago de los subsidios no se realiza en efectivo, sino a través de pagos no monetarios.

La LC estipula específicamente que los subsidios se otorgan a los ciudadanos si no tienen atrasos en el pago de los locales residenciales y los servicios públicos o cuando los ciudadanos celebran y (o) cumplen acuerdos sobre su pago (parte 5 del artículo 159).

Al determinar los derechos de los ciudadanos que viven en locales residenciales de cualquier forma de propiedad a los subsidios y calcular sus montos, las normas regionales del área normativa de locales residenciales se utilizan para calcular los subsidios, el costo de la vivienda y los servicios comunales y el se aplica la parte máxima permitida de los gastos de los ciudadanos para pagar los locales residenciales y los servicios públicos en el ingreso familiar total. El tamaño de la norma regional para el costo de la vivienda y los servicios comunales se establece sobre la base de precios, tarifas y estándares utilizados para calcular las tarifas de mantenimiento y reparación de locales residenciales y servicios públicos para los inquilinos bajo contratos de alquiler social que viven en locales residenciales ubicados en viviendas, cuyo nivel de mejora, constructivo y cuyos parámetros técnicos correspondan a las condiciones medias del municipio.

Según lo estipulado por la Parte 8 del art. 159 de la LCD, la financiación de los gastos para la provisión de subsidios se realiza con cargo a los presupuestos locales a expensas de las subvenciones otorgadas a los presupuestos locales de los presupuestos de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, y para las ciudades federales de Moscú y San Petersburgo. Petersburgo - de los presupuestos de estas entidades constitutivas de la Federación Rusa. Los súbditos de la Federación de Rusia para los fines especificados en la disposición anterior pueden recibir asistencia financiera del presupuesto federal, calculado sobre la base de las normas federales establecidas por el Gobierno de la Federación de Rusia.

El gobierno de la Federación Rusa establece el procedimiento para financiar los gastos para garantizar la provisión de subsidios, así como el procedimiento para financiar los gastos para la provisión de subsidios a ciudadanos que realizan el servicio militar y viven en campamentos militares cerrados.

El monto de la subvención del presupuesto de una entidad constitutiva de la Federación Rusa se calcula sobre la base de información estadística sobre la distribución de la población del municipio en relación con los niveles de ingreso per cápita promedio y sobre la base de estándares regionales:

1) el área estándar de la vivienda utilizada para el cálculo de los subsidios;

2) el costo de la vivienda y los servicios comunales, diferenciados por municipios;

3) la participación máxima permitida de los gastos de vivienda y servicios públicos de los ciudadanos en el ingreso familiar total (parte 10 del artículo 159).

De acuerdo con la Parte 11 del art. 159 de la LCD, el organismo de autogobierno local tiene derecho a aplicar, al calcular los subsidios, los estándares del espacio habitable normativo utilizado para calcular los subsidios, el costo de la vivienda y los servicios comunales y la parte máxima permitida de los gastos de los ciudadanos para pagar de vivienda y servicios públicos en el ingreso familiar total, que sean diferentes a los estándares regionales establecidos, si esto mejora la situación de los ciudadanos que reciben dichos subsidios. Los costos adicionales para la provisión de estos subsidios se financian con cargo al presupuesto local.

Los subsidios para el pago de la vivienda y los servicios comunales no se otorgan a ciudadanos extranjeros, a menos que los tratados internacionales de la Federación Rusa dispongan lo contrario.

Ciertas categorías de ciudadanos, en la forma y bajo las condiciones establecidas por las leyes federales, las leyes de los súbditos de la Federación Rusa y los actos legales reglamentarios de los gobiernos locales, pueden recibir una compensación por los costos de pago de locales residenciales y servicios públicos en el expensas de los presupuestos correspondientes.

La compensación por gastos de pago de locales residenciales y servicios públicos se incluye en el ingreso familiar total al calcular los subsidios proporcionados a los ciudadanos en la forma prescrita por el art. 159 JK (art. 160 JK).

Según lo dispuesto por el art. 8 de la Ley sobre la introducción de la LCD, hasta que se modifiquen las leyes federales y otros actos jurídicos reglamentarios en cuanto a la sustitución del procedimiento de otorgamiento de beneficios a los ciudadanos para el pago de vivienda y servicios públicos por el procedimiento de provisión de conformidad con el art. 160 de la LCD de compensación, se mantiene el procedimiento anterior para la prestación de estos beneficios, establecido por estas leyes federales y otros actos jurídicos reglamentarios anteriores a la entrada en vigencia de la LCD.

Autor: Ivakin V. N.

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